lunes, 31 de octubre de 2016

PROPIEDAD HORIZONTAL: Defensas - 2049 ((*))

Art. 2049. Defensas. 

Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.


I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El último párrafo del art. 8°, ley 13.512, dedicado a reglar la obligación del pago de las expensas comunes, establece que "Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes, ni por abandono del piso o departamento que le pertenece", disposición que armoniza con el art. 18 en cuanto deroga, a los efectos de esta ley, el art. 2685 in fine del Cód. Civil antes vigente. Se introduce una regla singular opuesta al principio según el cual el crédito y la deuda propter rem se extinguen mediante el abandono de la cosa.

Las disposiciones citadas se mantienen en el 1er párrafo de la norma que comentamos.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1991.

II. COMENTARIO

Este artículo contiene, en sus tres párrafos, diversas cuestiones: las expensas devengadas antes de la adquisición del derecho real por el actual propietario, la posibilidad de renuncia al uso y goce de los bienes y servicios comunes, la facultad de abandono de la unidad funcional, las defensas oponibles al consorcio para rehusar el pago de expensas y la posibilidad que ciertas unidades funcionales resulten exentas parcialmente de su pago.

1. Expensas generadas antes de la adquisición

El titular del derecho real de propiedad horizontal asume las obligaciones inherentes al sistema en el momento que adhiere al reglamento de propiedad horizontal y esto sucede juntamente con la suscripción de la escritura pública que contiene el título de adquisición del derecho real; es decir que la obligación de pagar expensas surge, en principio, a partir de ese momento en el cual una persona asume la calidad de dueño de la cosa y de deudor de los gastos comunes y como tal responde con todo su patrimonio.

Cuando ese derecho real es transmitido, el nuevo adquirente también adhiere al reglamento de copropiedad y, en lo personal, se obliga a pagar las expensas que se devenguen en el futuro. En caso de existir deudas por tal concepto correspondientes a períodos anteriores a esa adquisición, no puede liberarse de su pago, según lo dispone expresamente el art. 2048.

2. Enajenación forzosa

En la medida que el producido de la subasta resulte suficiente para cubrir los créditos reclamados, la situación jurídica del adquirente no ofrece dificultades: el comprador recibe la cosa libre de cargas y/ o deudas. El problema se plantea cuando las sumas obtenidas, descontados los gastos de justicia, no son suficientes para cancelar las deudas por expensas comunes impagas.

Las respuestas emanadas de la jurisprudencia nacional perfilaron dos líneas opuestas, lo cual motivó la convocatoria a plenario y el dictado del fallo recaído en la causa "Servicios Eficientes S. A. c. Yabra, Roberto". El voto de la mayoría recepta aquella corriente doctrinaria y jurisprudencial según la cual la deuda por expensas sigue al inmueble aún en el caso de subasta, de ello se sigue que el adquirente en remate debe responder por dicha deuda si el precio de venta de la cosa resulta insuficiente.

Esa es precisamente la postura que recepta el art. 2049 cuando pone en cabeza del propietario la obligación de pagar expensas comunes devengadas antes de su adquisición, originada en una enajenación forzosa (subasta judicial).

3. Imposibilidad de abandono

El propietario obligado al pago de las expensas comunes no se libera mediante el abandono, ello implica que aunque técnicamente abandonara su piso o departamento y en consecuencia dejara de ejercer sobre él sus facultades como titular del derecho de propiedad horizontal, continúa obligado no sólo con la cosa misma sino con todo su patrimonio al pago de los gastos comunes.

4. Exención parcial

Hay principios que sostienen la adopción de la proporcionalidad como factor de distribución de los gastos de mantenimiento de los bienes comunes: 

a) el principio de la igualdad entre los propietarios, esto es: cada uno queda obligado en proporción a su derecho sobre las partes comunes, con exclusión de las voluntades individuales en cuanto al uso y goce efectivo que hagan de esos sectores;

b) el carácter imprescindible de las expensas comunes. c) La imposibilidad de liberarse de la obligación de pagar las expensas haciendo uso del derecho de abandono, como recién analizamos.

Por lo tanto, si el reglamento de propiedad horizontal nada estipula respecto de la distribución de las cargas comunes, se aplicará el principio de proporcionalidad fijado en el art. 2046, inc. c). Sin embargo, el art. 2049 (3º párr.) establece la posibilidad que el reglamento exima parcialmente a ciertas unidades funcionales del pago de expensas.

La norma resulta acertada en un doble sentido: por una parte no autoriza una exención total y por la otra, la dispensa parcial debe estar justificada.

Uno de los parámetros a tener en cuenta es la calidad de las partes comunes respecto de las cuales se generan los gastos: todos los propietarios deben participar en los gastos de mantenimiento y conservación de las partes comunes indispensables para la existencia y seguridad del edificio en tanto que, respecto de aquellos que confieren mayor comodidad, es posible discriminar entre las unidades funcionales que puedan utilizar esos servicios porque tienen en sus departamentos las instalaciones adecuadas para ello, de aquellas otras que no tienen acceso a esos beneficios, en cuyo caso quedarán eximidos de la contribución a los gastos normales de atención y mantenimiento de los servicios centrales, reposición de maquinarias y calderas, etc.

III. JURISPRUDENCIA

1. No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registre el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13.512 (CNCiv., en pleno, 18/2/1999, DJ, 1999-1-881).

2. La obligación de certificar deuda por expensas, no implica la exigencia de que la deuda esté saldada para poder concretar la enajenación, porque de la norma sólo surge que se trata de un certificado de deuda y no de libre deuda, y ella ni siquiera impone al escribano que autoriza el instrumento de transmisión, el deber de solicitar tal certificado, sin perjuicio de la responsabilidad que eventualmente pudiera caberle por los daños y perjuicios que ocasionare (CNCiv., sala D, 15/6/2004, DJ 2004-3-805).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 2. FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2045. Facultades.
Art. 2046. Obligaciones.
Art. 2047. Prohibiciones.
Art. 2048. Gastos y contribuciones.
Art. 2049. Defensas.
Art. 2050. Obligados al pago de expensas

Art. 2049. Defensas. Página 4700

1 comentario:

  1. Hola! Es legal que me cobren expensas de más por la gente que tiene deuda de expensas ? Cuando yo siempre pague en termino, siendo inquilina .Gracias

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