martes, 22 de noviembre de 2016

HIPOTECA: Hipoteca de parte indivisa - 2207 ((*))

Art. 2207. Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Se reconoce la facultad del condómino de hipotecar su parte indivisa, tal como disponen los arts. 2676, 2677, 2678, 3123 y 3124 del Cód. Civil.

Pero se aclara que los efectos de la partición del objeto común solo alcanzarán al acreedor hipotecario en tanto y cuanto haya prestado su consentimiento expreso a ella.

No se consideran, en cambio, los conflictivos casos de hipotecas constituidas por el condómino sobre la totalidad del inmueble o sobre una parte materialmente determinada de éste (arts. 2682, 2683 y 3123 del cuerpo legal citado).

Ello así, dado que se trata de gravámenes que como tales son ineficaces, pues quien los ha pactado se ha extralimitado en sus prerrogativas y que excepcionalmente pueden verse convalidados si del resultado de la partición el objeto del gravamen de adjudica en el todo o en la parte afectada al comunero hipotecante.

La fuente es el art. 2105 del Proyecto de Código Civil de 1998.

II. COMENTARIO

1. La hipoteca constituida por el condómino sobre su parte indivisa

Entre las facultades de disposición jurídica que tiene el condómino está por cierto, la de constituir derecho reales de garantía en seguridad de obligaciones propias o ajenas.

La suerte del gravamen está ligada al resultado de la partición, que a tales efectos opera propiamente como una condición resolutoria. Ello así, pues tal acto extintivo de la comunidad tiene efectos declarativos y retroactivos al comienzo mismo de aquélla, de manera que quien resulte beneficiario en ella será reputado como propietario inicial del bien, como sin el mismo nunca hubiera estado en varias manos.

Con lo cual, si el inmueble es adjudicado en propiedad exclusiva a un comunero distinto al constituyente de la garantía real, la misma queda sin sustento objetivo, por la ficción legal y eficacia retroactiva antes mentadas, extinguiéndose irremediablemente.

Pero esto es así, en tanto y cuanto el acreedor hipotecario haya consentido expresamente la partición extrajudicial del objeto común, como dispone de manera expresa la norma en análisis. En caso contrario, el resultado de aquélla le resulta inoponible, y por ende, puede exigir en su caso la ejecución de la garantía.

La participación del acreedor hipotecario en la partición (sea esta judicial o extrajudicial), es insoslayable, pues hace a la defensa misma del derecho real de garantía en cabeza de su titular, quien de otro modo puede verse privado de su prerrogativa en forma inconsulta.

Distinto es el caso en que el bien raíz se enajene a un tercero extraño a la comunidad, pues aquí el gravamen subsiste al no operar los efectos especiales de la partición.

En resumidas cuentas, durante la vigencia del condominio, la hipoteca sobre parte indivisa es plenamente eficaz y el acreedor puede proceder a su ejecución, aunque siempre limitada a la porción inicialmente comprometida.

Si a consecuencia de la partición extrajudicial del inmueble, consentida de modo expreso por el acreedor hipotecario, éste se adjudica en plena propiedad al constituyente del gravamen, la hipoteca subsiste aunque acotada a la parte indivisa afectada ab initio.

Si el resultado de la partición conformado por el acreedor favorece a un comunero distinto al hipotecante, opera la condición resolutoria y la garantía se extingue.

Ello así, pues el constituyente del gravamen nunca tuvo derecho alguno sobre el inmueble de marras con lo cual mal pudo comprometerlo en tal gravamen.

2. La hipoteca constituida por todos los condóminos

En este supuesto, la hipoteca es plenamente válida, eficaz y en su caso, ejecutable, sea que la cosa esté en poder de todos los comuneros, o bien, que por el resultado de la partición, se haya adjudicado a uno de ellos, o que se haya enajenado a un tercero ajeno a la comunidad.

El gravamen del caso, recae sobre todo el inmueble, de manera que cada uno de los comuneros está obligado, a estos fines, por la totalidad de la deuda, por el principio de la indivisibilidad de las garantías reales. En rigor, por la parte del débito que corresponde a sus congéneres, cada condómino será, en sentido estricto, un propietario no deudor, con lo cual, afecta a ella el bien común (en el que se proyecta su parte indivisa), pero no el resto de su patrimonio.

Esta solución, no significa que se establezca solidaridad alguna entre los comuneros, motivo por el cual, cada uno de ellos sólo puede ser demandado por la parte que le corresponda de la deuda. Sin embargo, por ella (la parte del pasivo que le corresponda como deudor), responde con todo el inmueble gravado, toda vez que el acreedor no está obligado a realizar ejecuciones parciales.

En otros términos, se conjugan por un lado, la indivisibilidad de la hipoteca, como carga real, y la obligación por el otro, que si no se dispone en sentido contrario, será mancomunada y no solidaria. Prueba de ello es que una vez ejecutada y agotada la garantía inmobiliaria, de restar un saldo deudor, los reclamos que el acreedor dirija contra cada uno de los condóminos serán por su cuota parte mas no por el total.

En suma, en este caso se está ante una sola hipoteca constituida por todos los comuneros y no frente a la sumatoria de hipotecas de partes indivisas.

III. JURISPRUDENCIA

La hipoteca por el condómino de su cuota queda subordinada al resultado final de la participación, a menos que se ejecute antes la garantía y se venda la parte indivisa que afecta el crédito. La partición es sólo una forma particular de extinción del condominio, pero que en modo alguno puede afectar el desarrollo del derecho durante su vigencia, ni los derechos y obligaciones de los comuneros, pendiente la división. Por ello, el acreedor puede perfectamente dar curso a la ejecución hipotecaria, sin tener que esperar la partición, ni tampoco provocarla

(CNCiv., sala C, 21/9/1995, Lexis Nº 1/16473).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO XII. - DERECHOS REALES DE GARANTÍA
CAPITULO 2 HIPOTECA
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014.
Art. 2205. Concepto.
Art. 2206. Legitimación.
Art. 2207. Hipoteca de parte indivisa.
Art. 2208. Forma del contrato constitutivo.
Art. 2209. Determinación del objeto.
Art. 2210. Duración de la inscripción.
Art. 2211. Convenciones para la ejecución

Art. 2207. Hipoteca de parte indivisa. Página 5042

lunes, 21 de noviembre de 2016

CONDOMINIO: Fallo: Rechazo de demanda por prescripción adquisitiva incoada por una mujer contra sus coherederos

Fallo: Rechazo de demanda por prescripción adquisitiva incoada por una mujer contra sus coherederos


PRESCRIPCION ADQUISITIVA

Rechazo de la demanda incoada por una mujer contra sus coherederos. Inexistencia de posesión exclusiva. Coposesión por causa de la sucesión
Hechos: La Cámara de Apelaciones confirma el fallo que rechazó la demanda por prescripción adquisitiva de dominio incoada por una mujer contra sus hermanos. Para así decidir, consideró que aquélla no era poseedora del inmueble objeto de la acción, sino coposeedora por causa de sucesión.

1. La acción por prescripción adquisitiva incoada por la actora contra sus hermanos es improcedente, en tanto aquélla incurrió en el error de considerarse poseedora del inmueble cuando en realidad era coposeedora por causa de sucesión, sin que existan actos de alzamiento, rebelión o expulsión frente a iguales derechos de sus coherederos. [1]

2. El pago de impuestos realizados en forma exclusiva por uno de los condóminos importa actos de administración y no alcanzan para tener por configurada la interversión del título, mientras que aquél que pretende la usucapión no pruebe en forma clara e inequívoca la exteriorización de su voluntad de privar a los demás de la posesión. [2]

#NroFallo# – C1aCiv., Com., Minas, Paz y Trib., Mendoza,2011/12/12.- T., R. J..

[Cita on line: AR/JUR/82002/2011]

JURISPRUDENCIA VINCULADA

[1] Ver también. Entre otros: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J, ”Guzmán, Marta H. y otros c. Guarnieri, Gabriela E. y otros”,24/09/2003, LA LEY 2004-A 2004 LA LEY 2004-A , 507, AR/JUR/2957/2003.

[2] Ver también. Entre otros: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H, “Gallo de Rozas, Nélida c. Presuntos herederos de Vicente Fortunato”,21/03/2002, DJ07/08/2002 DJ07/08/2002 , 1026 DJ 2002-2 DJ 2002-2 , 1026, AR/JUR/1653/2002.

2ª Instancia. — Mendoza, diciembre 12 de 2011.

Primera Cuestión: ¿Es justa la sentencia?

Segunda Cuestión: Costas.

Sobre la primera cuestión el Dr. Boulin dijo:

Que los presentes autos han sido apelado por la parte actora, quién expresó agravios contra la sentencia que desestimó la demanda por prescripción adquisitiva promovida fs 34.

Que en lo pertinente y relevante, la sentencia con fundamentos no debidamente rebatidos dijo:

a) Que la propia parte actora ha reconocido al absolver posiciones que los demandados son sus hermanos (fs.242/43); que se encuentra denunciada la apertura de la sucesión de los padres de las partes en los que la misma accionante ha hecho reserva de que el bien objeto de autos no sea denunciado como parte del haber hereditario hasta tanto se resuelva este proceso: es decir que la actora reconoce su calidad de coheredera en relación a los demandados.

b) Que como derivación de lo expuesto recuerda que la posesión debe ser exclusiva ya que cuando es común no basta acreditar los recaudos normales para prescribir, sino que es necesario que se pruebe la interversión del título por medio de actos posesorios que revelen o impliquen la exclusión del resto de los comuneros (art. 2353 y 2464 CC)

c) Que en general si alguno de los herederos posee un bien a título de tal, comprendido en la comunidad hereditaria, no lo hace como dueño exclusivo sino como integrante de la comunidad y que en dicha situación, el pago de impuestos se presume la contrapartida del uso gratuito consentido por los demás herederos.

d) Que puede suceder que de hecho haya cesado la indivisión si alguno de los herederos ha comenzado a poseer en forma exclusiva, obrando como único propietario; es el supuesto del heredero que ha consumado un acto de interversión de título (art. 2353 y 2458 CC)

e) Que dicha interversión debe ser probada mostrando actos de exclusión de las posesión de los herederos y que para producir el cambio de esta causa, esto es, la voluntad de poseer con exclusión de los otros deben sus actos posesorios tener publicidad tal que el excluido se vea en la necesidad de oponerse para impedir la usucapión.

f) Que en el caso la actora no tuvo posesión exclusiva pues compartió el inmueble con dos de sus hermanos, reconociendo también que uno de sus hermanos tuvo allí un taller mecánico hasta 1998 y que la vivienda era herencia de sus padres para todos sus hermanos.

Que los agravios del actor no apuntan criticar estos aspectos que a mi juicio son dirimentes; la sinrazón de la actora apelante resulta diáfana conforme a los antecedentes que se exponen:

a) El inmueble era propiedad de sus padres, como lo reconoce la actora en la demanda; poseedor era entonces su padre; al fallecer éste, la actora como sucesora universal era propietaria y poseedora de toda la herencia según art. 3410/17/18 CC, es decir quedó colocada en la misma posición de su padre.

b) Hasta aquí debo confesar que no entendía por qué se iniciaba un título supletorio en lugar de la sucesión de los causantes, salvo que ocurriera lo que después ocurrió y que definitivamente fue silenciado en la demanda.

c) Había otros herederos (hermanos de la actora) en su misma situación, los que a requerimiento del Juzgado fueron denunciados a fs42, de modo que la actora adquirió en virtud de la muerte de su padre la calidad de coposeedora y copropietaria en virtud de esa sucesión universal, de pleno derecho y sin intervención de autoridad alguna; en ese sentido, la posesión adquirida por los coherederos e incluso por la misma actora (art.3418) no habría de requerir aprehensión de la cosa ni tradición de ella, modos habituales en las adquisiciones inter vivos sino que ella operaba, por causa de la sucesión universal, en base a otros principios, según los cuales el heredero continúa la persona del causante, de modo que es poseedor de todo aquello que poseía el difunto (Claudio Kiper en Código Civil de Belluscio – Zannoni T° 10 pág.266)

Al respecto se ha dicho, mutatis mutandi, que: “El sistema de transmisión de derechos reales “mortis causa” determinado por el Código Civil, acuerda legitimación a los herederos para ejercer la acción de reivindicación, desde el momento mismo de la muerte del causante, pues del plexo normativo que conforman los arts. 3418, 3419, 3420, 3341, 3314 y 3282 resulta que en el mismo momento de la muerte del causante el heredero, aunque la ignore o sea incapaz, se convierte en propietario y poseedor de los bienes que componen el acervo sucesorio, sin necesidad de acto alguno de aprehensión de su parte” (Quiroz, Rodolfo c. Núñez Francisco y/u otros LL Litoral 2006 (marzo) , 266); el art. 3418 es clarísimo al respecto y aparece reafirmado por el art. 2373, donde especialmente se elimina la materia sucesoria de las reglas generales de adquisición de la posesión; son los herederos propietarios y poseedores desde la muerte del causante (arts. 3420 y 3418), sin necesidad de acto alguno material de su parte” (Curso de Derechos Reales”, Marina Mariani de Vidal. Ed. Victor P. De Zavalía, ps. 80/81).

d) Que es cierto que el comunero puede pretender usucapir pero siempre en la medida que el objeto sea el inmueble en su integridad, probando la interversión de su título y que convirtió la posesión promiscua o la coposesión del principio u original, en otra exclusiva.

Ha dicho la Corte Nacional que:

“Con arreglo a lo dispuesto por el art. 2353 del Cód. Civil, nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo la causa de la posesión -inmutabilidad de la causa de la relación real- y quien ha comenzado a poseer por otro, -agrego: o con otros- se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario”.


Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7º del Cód. Civil (art. 4015 del mismo), la realización de los actos comprendidos en el art. 2353 y el constante ejercicio de esa posesión deben efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Es decir, que no basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de los demandados, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos”

Para que se configure la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo con arreglo al principio del art. 2458 del Cód. Civil. (CS “Glastra S. A. E. e I. c. Nación Argentina y otros”,07/10/1993; ED 159-223)

¿Por qué es necesario intervertir el título?

Pues porque en su origen la actora, al fallecer sus padres, adquirió la coposesión por causa de la sucesión de sus padres, y conforme a la ley, nadie puede cambiar por su propia voluntad interna ni por el transcurso del tiempo la causa de su ocupación; si se comenzó como coposeedor, así ha de continuarse hasta que por actos exteriores se mute la causa originaria; paralelamente los coherederos que también adquirieron como condóminos o coposeedores, una vez adquirida esa coposesión por causa de herencia, la conservan sólo animus sin necesidad de realizar actos posesorios (art. 2445), y sólo la pierden cuando alguien a su vez los desapodere y la adquiera para sí, mediante actos suficientemente públicos, de manera tal que el desposeído pueda conocer ese desapoderamiento y esté en condiciones de entablar las acciones posesorias o petitorias correspondientes; los cambios de voluntad internos son irrelevantes; nadie podría intervertir la causa de su ocupación si en algún momento pensara o se le ocurriera que a partir de un momento pasa a ser poseedor exclusivo en lugar de coposeedor; los actos de mutación de la causa deben poder ser advertidos por estos coposeedores en el sentido de que se pretende expulsarlos y desconocer sus derechos.

Que por eso se ha sostenido que “Debe considerarse, pues, que no basta con haber comenzado a poseer la totalidad de la cosa por la pasividad o el abandono que habrían hecho los restantes condóminos, sin demostrar a partir de qué momento y conforme a qué hechos suficientemente exteriorizados se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca” (Trib. Sup. Just. Córdoba, sala Civ. Com. y Cont. Adm.,29/06/84“Morra, Carlos A.” JA, 1985-II-3), extremo que no está probado.

El mismo Tribunal Superior de Córdoba dijo que:

“Para producir el cambio de la “causa Possesionis”, es menester no sólo el “animus domini”, esto es, la voluntad de poseer con exclusión de todo otro condómino, sino también la realización efectiva de actos capaces -por sí mismos- de operar tal exclusión, de manera que el excluido se vea en la necesidad de oponerse para impedir la usucapión. Es que resulta obvio que mientras el condómino se limita a usar y gozar del inmueble en forma exclusiva, realiza un acto propio de su condición de tal (el condómino goza de toda la cosa) y, a lo más, se beneficia con actos de mera tolerancia de sus comuneros, que no tienen relevancia jurídica para dar lugar a la usucapión y que para usucapir es indispensable un avance sobre el derecho ajeno; de lo contrario, mientras cada cual ejerza el suyo o deje de hacerlo, lo mismo que cuando se proceda con anuencia del titular, nada podrá adquirirse por el transcurso del tiempo. (Del voto del doctor Carranza; Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba, Morra, Carlos A.,29/06/1984La Ley Online)

No cabe dudar acerca de que un condómino pueda prescribir contra otro, pero que pueda hacerlo con sólo comportarse como tal -condómino-, parece desde todo punto de vista jurídicamente imposible. 

Es que si él accedió al inmueble a título de condómino y como tal comenzó a poseer, es inútil que demuestre haber usado y gozado de la totalidad del mismo durante más de veinte años, porque esa facultad de servirse de toda la cosa es atribuida legalmente y de manera indistinta a todos los comuneros (art. 2684, Cód. Civil), de modo que ese hecho no constituye un acto exterior idóneo para que se manifieste su voluntad de excluir a los demás (art. 2458, Cód. citado). Y mientras esa voluntad permanezca en su fuero interno, es de ningún efecto, porque nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso de tiempo, la causa de su posesión (art. 2353, Cód. Civil). (Del voto del doctor Carranza).

Es claro entonces que cuando se trata de prescripción adquisitiva por un condómino, coposeedor o coheredero, las dificultades probatorias se agudizan, pues si quien pretende usucapir es un condómino con exclusión de los demás, como el condominio frecuentemente es administrado por uno de los condóminos, éste se comporta exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde (Borda “Tratado de Derecho Civil – Derechos Reales”, t. I, Nº 386, p. 325).

De allí la relatividad de los testimonios que indican que la actora vive allí desde hace muchos años.

En tal hipótesis, según recuerda este autor, se ha declarado que los actos de posesión exclusiva que ejerce el propietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos, de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso (ver nº citado y nota 351). Es más, habrá de demostrarse a partir de qué momento se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca.

Que no se trata de que para prescribir, la posesión tenga que ser exclusiva como un recaudo más al lado de la posesión pública ininterrumpida etc.; la posesión misma siempre es exclusiva, pero el principio que establece el artículo 2401 CC no se opone a la regla, que muchas personas pueden poseer en común la cosa indivisible que les pertenece, y en tal caso ya no hay posesión sino coposesión, que en el caso deriva del fallecimiento del poseedor dejando varios herederos (nota al art. 2401)

Que el pago de impuestos realizados en forma exclusiva por uno de los condóminos no puede ser interpretado como demostrativo de la interversión del título de su posesión, cuando el mismo era el único coposeedor que tenían el uso y goce exclusivo de la común casa familiar, desde años atrás.

En tales casos, la normal tolerancia de los demás comuneros -generalmente ensanchada por lealtades y afectos parentales que ni siquiera los llevarán a requerir durante todo ese tiempo el pago de una indemnización o canon locativo-, suele estar acompañada por el pacto, de común tácito, de que él o los comuneros que usufructúan para sí la cosa común se hacen cargo de tales pagos (Cód. Civil de Belluscio T. 10 pág.214/215; Cura Grassi en LA LEY, 1997-B, 552); asimismo se sostiene que el pago de impuestos o erogaciones producto de tareas de mantenimiento o construcción, etc., realizadas en el inmueble común por uno de los condóminos, importan actos de administración y no alcanzan para tener por configurada la interversión del título, mientras que aquél que pretende la usucapión, no pruebe en forma clara e inequívoca, la exteriorización de su voluntad de privar de la posesión a los demás condóminos (Conf. CNCiv., Sala H,21/03/2002, DJ,2002-2-1026), acotando que en el caso, como para salir del apuro frente a la ponencia de la contraria, la actora al absolver posiciones dijo haber pagado a sus hermanos, lo que descarta toda interversión importando un reconocimiento del derecho de los coherederos (fs.242 vta.)

Que para terminar de clarificar lo que acontece en autos, acudo a Zannoni en su voto de un fallo reciente; la situación es similar a la de autos, la diferencia es que en ese caso la copropiedad derivaba de una compraventa realizada por tres personas, y aquí la copropiedad o coposesión deriva de una sucesión; la otra diferencia es que aquí hubo respuesta de los coherederos demandados, y en el caso que se expone la parte actora litigó sola.

En el citado caso, A adquiere un 50%; B adquiere un 40% y C un 10%; el señor C por razones de salud deja el inmueble y se instala en el interior del País; a partir de entonces, A y B dicen poseer en forma exclusiva por 20 años y pretenden adquirir la porción de C por el transcurso de ese tiempo.

Dijo Zannoni, en lo pertinente:

“Sostuvieron los actores que hacia julio de 1982 su condómino, M., se retiró de la propiedad por razones de salud manifestando que se trasladaría a vivir al interior. Los actores afirman que, desde entonces, se encuentran en posesión pública, pacífica y no interrumpida del bien, con ánimo de dueños, y en tal carácter han pagado todos los impuestos del bien y han realizado todos los arreglos que fueron necesarios para la conservación de la unidad, sin reclamo alguno por parte del señor M.”

“A fs. 47 quedó acreditado el fallecimiento de M. acaecido el 19 de julio de 1990, sin poder acreditarse la iniciación del proceso sucesorio. Por ello, previa citación por edictos de los herederos del accionado, sin haberse presentado persona alguna, se dio intervención a la Defensora Oficial de Ausentes a fs. 92.

“Sostiene el Señor Juez a quo, después de valorar las pruebas producidas, que a la luz de los principios que rigen el proceso de usucapión, “no surgen elementos de prueba fehacientes y suficientes que acrediten la necesaria interversión del título sobre el inmueble de autos, que haya tornado a los pretendientes en poseedores animus domini del 10% indiviso restante (del condominio)… que permitan darle favorable acogida a la pretensión contenida en la demanda”. Añade el juzgador que “los accionantes debieron acreditar fehacientemente la posesión exclusiva del bien que pretenden adquirir y que realizaron los actos posesorios que en forma regular ejerce el dueño de la cosa y mientras esto no suceda, la insuficiencia probatoria gravita en su contra, debiéndose en consecuencia rechazar la acción…”.

Los apelantes presentan su memorial a fs. 438/39 que fue contestado por el Defensor Oficial a fs. 455/57.

“A mi juicio no deben pasarse por alto en este juicio diversas consideraciones que resultan insoslayables. La primera, y quizá liminar, es que los pretensores a la usucapión no son terceros, ajenos a la relación real, que pretenden situarse como poseedores animus domini frente a quien goza de un título de dominio del inmueble es decir del derecho a poseer. En el presente caso se trata de condóminos que pretenden usucapir una parte indivisa perteneciente a otro condómino. Considero que en tal caso es menester tener en cuenta que cada uno de los condóminos goza de los derechos inherentes al dominio sobre la cosa común conforme lo establecen los arts. 2673 y ss., Cód. Civil.

De esto se colige una segunda consideración que tampoco puede ser pasada por alto: el condómino no es un poseedor a título precario, como lo es un usucapiente tercero, puesto que, por hipótesis, posee como propietario (art. 2676, Cód. Civil) y puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella (art. 2684). De tal modo los actos que habitualmente habilitan la prueba de la posesión para el usucapiente no son suficientes en el caso del condominio, si no se prueba que el condómino ha excluido cualquier acto de posesión de los otros condóminos. Sucede algo similar al caso del coheredero que pretende usucapir, como dueño exclusivo, un bien del acervo hereditario cuya posesión ostenta frente a sus coherederos. “Un sucesor, para prescribir frente a otros herederos, debe ejercer una posesión exclusiva y excluyente (pro possesore) sobre los bienes del sucesorio, no bastando para ello, la posesión legalmente deferida (pro herede) a que aluden los arts. 3410, 3412, 3414, 3418 y concordantes del Código Civil” (Medina, Graciela, en Código Civil comentado, Rubinzal-Culzoni, t. I, p. 511).

“En cuanto al condominio bien se ha explicado: “no puede hablarse de una posesión exclusiva y excluyente apta para fundar una usucapión, en el supuesto del copropietario que usara de la cosa común, pues en tal caso no hace más que ejercer facultades reconocidas por la ley (art. 2684, Cód. Civil), mientras no intente desconocer en forma indubitable —pública y manifiesta— los derechos de los restantes condóminos (art. 2458, Cód. Civil)” (ver, Andorno,Luis, La usucapión pretendida por un condómino, JA, 1985-II-9). O, como lo ha resuelto la Sala E de este tribunal: a los fines de la usucapión, “los actos de posesión exclusiva que ejerce el condómino sobre el inmueble común deben ser inequívocos, de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto en el uso” (Sala E,13/5/96, primer voto del doctor Dupuis, LA LEY, 1997-B-552, con nota de Cura Grassi, Domingo, Prescripción adquisitiva. Posesión del condómino, y cita de Borda, Tratado. Derechos reales, 5ª ed., t. I, n° 386. En igual sentido, Sala J,24/9/2003, sentencia libre en autos: “Guarnieri, Marta H. y otros, c. Guarnieri, Gabriela).

“En el presente caso, la prueba rendida en modo alguno permite colegir que los actores, durante el plazo de la usucapión, hayan excluido al demandado, desconociendo su carácter de copropietario; la prueba rendida no hace sino avalar el cumplimiento de los deberes y el ejercicio de los derechos emergentes del derecho de propiedad por parte de los condóminos actores con los alcances que establece la ley a su respecto. El pago de impuestos o servicios que podría en cierto contexto coadyuvar a la prueba del animus domini carece de virtualidad en este caso. En suma, lo único que se ha probado es que el demandado, condómino con los actores, falleció en el año 1990, pero este hecho, como lo destaca el Señor Juez a quo no demuestra que los actores hayan realizado actos posesorios excluyentes, inequívocos, que signifiquen una interversión del título” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, “Cassinelli, Ulises Andrés y otro c. Mutto, Antonio José,28/05/2010; La Ley Online)

La demanda, en mi opinión, falla por su base, y el error consiste en que la actora se considera poseedora cuando en rigor era coposeedora en virtud o por causa de sucesión universal y lo que falta en esta causa es la demostración de actos de alzamiento, rebelión o expulsión frente a iguales derechos de los coherederos y mientras ello no suceda, la coposesión adquirida por sucesión universal se conserva en todos los comuneros.

Es que no basta sostener -como lo hace la actora, haber comenzado a poseer la totalidad de la cosa por la pasividad o el abandono que habrían hecho los restantes condóminos, sin demostrar a partir de qué momento se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca (Fernández,LuisA. y otro c. Charlín, Ricardo J. y otros, LA LEY, 2003-F, 621; ídem “Ovalle, Alciera c. Herederos de Idelfonso y Jesusa Ovalle), pues debe recordarse que conforme el art. 3449 del Código Civil, si hay varios herederos, la posesión de la herencia por alguno de ellos aprovecha a los demás y por eso dijo el fallo apelado que si alguno de los herederos posee a título de tal un bien particular comprendido en la comunidad hereditaria, no lo hace como dueño exclusivo, sino como integrante de aquélla; de allí que deba demostrarse a partir de qué momento y conforme a qué hechos suficientemente exteriorizados se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca.

Por ello de igual modo se resolvió que no basta la prueba del corpus por parte del heredero ocupante del inmueble relicto, que pretende prescribir en contra de sus coherederos, siendo preciso demostrar de algún modo el ánimo de tener la cosa para sí exclusivamente. (Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Trabajo de Villa María, Sodero, Jorge F.,10/04/1984; La ley Online) pues el art.3416, asu turno, establece que cuando varias personas son llamadas simultáneamente a una sucesión, cada una tiene los derechos de su autor de una manera indivisible, en cuanto a la propiedad y a la posesión; si entonces la posesión de uno aprovecha a los demás, la única manera de poseer de manera exclusiva y excluyente es intervirtiendo la causa de la ocupación; si ello ocurre y se mantiene así por 20 años, frente a un reclamo de partición podría oponer el poseedor la usucapión como defensa, tal como lo dispone el art. 3460/61 del CC (Ver Llambías en comentario a este artículo en Código Civil Comentado T° V-B); no es exacto entonces que la acción de partición sea la que prescriba, como parece entender el apelante.

Finalmente, 

En los juicios de adquisición del dominio por usucapión se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados, ya que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del Código Civil.

Que por lo expuesto propicio se rechace el recurso y se confirme la sentencia apelada.

Sobre la primera cuestión las Dras. Viotti y Miquel adhieren al voto precedente.

Sobre la segunda cuestión el Dr. Boulin dijo:

Que atento al resultado del acuerdo las costas de alzada deben imponerse a la parte actora apelante (art. 36 del CPC)

Sobre la segunda cuestión las Dras. Viotti y Miquel adhieren al voto precedente.

Y Vistos: lo que resulta del acuerdo precedente el tribunal resuelve:

I.- No hacer lugar al recurso de apelación de fs.336 y en tal virtud confirmar la sentencia de fs.326/331 vta.

II.- Costas de alzada a cargo de la actora y se difiere la regulación de honorarios hasta que se practique en la anterior instancia.

Notifíquese y bajen. — Alfonso Gabriel Boulin. — Ana María Viotti. — Silvina Miquel.

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Código Civil y Comercial

ARTÍCULO 1915. Interversión


Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. (2353 CCV)

Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.(2458 CCV)

Código Civil derogado

ARTICULO 2353 .- Nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario.


Nota:2353. L. 10, tít. 14, Part. 3ª Cód. francés, arts. 2230 y 2231; napolitano, 2137; de Luisiana, art. 3404. L. 3, § 19, tít. 2, lib. 41, Dig. Otra ley del mismo título pone el ejemplo de una mutación en la causa de la posesión: "Si colonus a domino emerit, aut a domino hoeredes institutus fuerit". SAVIGNY, desde la p. 69, explica extensamente la difícil regla, "que nadie puede cambiar por sí la causa de su posesión". Lo mismo MOLITOR, en su "Tratado de la posesión", desde el núm. 39. Véase también TROPLONG, sobre el art. 2231.

En materia de interversión el CCyCN mantiene el principio de la inmutabilidad de la causa de la posesión contenido en el anterior art. 2353 del Código de Vélez.

La regla que consagra el art. 1915, en concordancia con las figuras regladas de la traditio brevi manu y constituto posesorio (art. 1923), implica que la sola voluntad es insuficiente para modificar la causa originaria de la detentación, por lo cual es necesaria la existencia de un acto jurídico válido para dar origen a la nueva relación real.

Código Civil derogado

Art. 2.458. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.

Art. 2.508. El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.

domingo, 20 de noviembre de 2016

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA - 1899

Art. 1899. Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.

No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.

También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Mediante la usucapión se persigue el reconocimiento de la adquisición de un derecho real ejercido por la posesión, por ello el objeto debe reunir las características que lo hacen apto para constituirse en asiento de la posesión en una primera etapa, y del derecho real con posterioridad (art. 3952).

El art. 4015 admitía la prescripción adquisitiva por el término de veinte años mediando posesión, sin necesidad de justo título ni buena fe, "salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título" (el art. 3017 establecía la adquisición por prescripción de las servidumbres continuas y aparentes), norma que no tiene correlato en el Código sancionado por ley 26.994.

Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1833.

II. COMENTARIO

El art. 1899 debe ser dividido en dos partes para su análisis: 

  • la primera referida a la prescripción de inmuebles y 
  • la segunda a la adquisición por prescripción de cosas muebles.
1. Adquisición de inmuebles

Al igual que en el régimen anterior, el plazo de prescripción adquisitiva varía según el poseedor ostente justo título y buena fe o carezca de tales atributos;

en el primer caso se aplica el art. 1898 (prescripción adquisitiva breve), en el segundo, el término de veinte años de posesión ostensible y continua, con la aclaración que no resulta relevante la calidad de su posesión.

Una vez reunidos estos requisitos el poseedor, aún vicioso, adquiere la titularidad del derecho real a pesar de no tener título alguno o teniendo un título emanado de quien no era titular. Mediante la usucapión se subsanan no sólo los vicios de que pudiera adolecer la posesión sino también el título, si lo hubiere.

En tal sentido se ha resuelto que la carencia de fecha cierta o el deber de conocer al verdadero propietario, se hallan desprovistos de trascendencia en la especie ya que, aun cuando le asistiera razón, "al que ha poseído durante 20 años sin interrupción no puede oponérsele ni la falta del título, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión" (CNCiv. y Com. Fed. sala II, 24/9/1991, LA LEY, 1992-C, 323 - DJ, 1992-2, 426).

La usucapión, una vez cumplida, genera por sí un derecho de propiedad en cabeza del poseedor, y goza por ello del ius persequendi , que puede hacerse valer ante cualquiera que contra la voluntad del usucapiente haya entrado en posesión de la cosa y, por vía de excepción, contra todos los que intenten reivindicar el bien (CCiv y Com. San Martín, sala 2ª, 23/5/1995, JA, 1997-I síntesis).

2. Adquisición de muebles registrables

La doctrina ha planteado el supuesto del poseedor que haya obtenido el automotor (u otro mueble registrable) de quien figura como titular inscripto, en virtud de un acto lícito, que tenía por fin transmitirle la propiedad, pero que adolecía de fallas o defectos que impidieron la inscripción de la transmisión en el Registro, en tal situación se propuso que sea tratado como un poseedor de buena fe aun cuando carezca del requisito de la inscripción; dicha propuesta fue receptada en el art. 1899 in fine, otorgándole la posibilidad de adquirir el derecho real por prescripción adquisitiva "siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes", por ejemplo, que no coincida el número de motor del vehículo. Esta norma debe ser interpretada conjuntamente con el art. 1895 y el concepto de buena fe en él plasmado.

Al respecto hay que tener en cuenta que la presunción de propiedad que contiene el art. 2º del decreto 6582/1958, que creó el Registro Nacional de Propiedad Automotor, requiere no sólo la inscripción sino también la buena fe, por ello no obstante la inscripción registral, el titular puede ser de mala fe cuando conocía o debía conocer que el vendedor no tenía derecho para transferir el dominio del automotor o que éste era robado o hurtado.

3. Poseedor de mala fe de cosas muebles

El caso del poseedor de mala fe, o el del autor del hurto o robo de una cosa mueble, no estaba previsto ni en la legislación general ni en el régimen especial, de allí que existieran opiniones divergentes entre la imprescriptibilidad y la aplicación por analogía de la prescripción inmobiliaria larga, habiéndose inclinado la jurisprudencia por esta última solución (CCiv. y Com. Paraná, sala 1ª, 16/12/1979, Zeus 20-276; íd., sala 2ª, 18/5/1978, Zeus 979-17-65).

El actual art. 1899, al establecer el plazo de veinte años para la prescripción adquisitiva larga, no hace distinción entre cosas muebles o inmuebles, por lo cual resulta aplicable a todo poseedor que reúna las condiciones que exige el art. 1900, aunque fuera de mala fe, como expresa la norma.

III. JURISPRUDENCIA

1. Si el plazo de veinte años se cumplió en vida del poseedor de un inmueble, al producirse su muerte, esa posesión debe considerarse continuada por sus herederos, quienes tienen derecho a obtener a su favor la sentencia constitutiva del derecho real de dominio (ST Santiago del Estero, sala Civ. y Com., 29/11/2011, AR/JUR/ 77602/2011).

2. Quien alega la prescripción adquisitiva de un inmueble que siempre ha poseído a título de dueño le basta probar cuándo se inició la posesión, para establecer el punto de partida y su extensión, mientras que al tenedor, que pretende haber poseído para sí mismo, se le exige la prueba de la interversión del título, lo mismo que quien posee parcialmente a título de dueño y pretende poseer el todo por ese mismo título (CNCiv., sala E, 20/9/2010, Lexis Nº 1/70066602-1).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO 2. ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN, EXTINCIÓN Y OPONIBILIDAD
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1892. Título y modos suficientes.
Art. 1893. Inoponibilidad.
Art. 1894. Adquisición legal.
Art. 1895. Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.
Art. 1896. Prohibición de constitución judicial.
Art. 1897. Prescripción adquisitiva.
Art. 1898. Prescripción adquisitiva breve.
Art. 1899. Prescripción adquisitiva larga.
Art. 1900. Posesión exigible.
Art. 1901. Unión de posesiones.
Art. 1902. Justo título y buena fe.
Art. 1903. Comienzo de la posesión.
Art. 1904. Normas aplicables.
Art. 1905. Sentencia de prescripción adquisitiva.
Art. 1906. Transmisibilidad.
Art. 1907. Extinción.

Art. 1899. Prescripción adquisitiva larga. 4434

CONDOMINIO: Prescripción de partición de herencia por interversión de título - 2368

Art. 2368. Prescripción. La acción de partición de herencia es imprescriptible mientras continúe la indivisión, pero hay prescripción adquisitiva larga de los bienes individuales si la indivisión ha cesado de hecho porque alguno de los copartícipes ha intervertido su título poseyéndolos como único propietario, durante el lapso que establece la ley.

I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

La fuente se encuentra en los arts. 3460 y 3461 del Código sustituido. Si bien el espíritu de la norma es el mismo que el de sus antecesores, lo cierto es que ahora el texto ha sido mejorado a la luz de las observaciones doctrinarias que oportunamente se habían formulado con relación al texto derogado.

Un precepto similar también se encontraba incluido en el Proyecto de 1998 en su art. 2320.

II. Comentario

La indivisión hereditaria sólo cesa con la partición (art. 2363), la cual podrá ser solicitada en todo tiempo (art. 2365) por los legitimados a tal fin (art. 2364).
Mientras continúe la indivisión, la acción de partición es imprescriptible (art. 2368) puesto que no se extingue por el mero transcurso del tiempo.

Sin embargo, puede ocurrir que la indivisión haya cesado de hecho —y ya no de derecho, a través de la partición—, cuando alguno de los copartícipes haya intervertido su título y poseído determinados bienes como único propietario durante el lapso de veinte años, en cuyo caso no podrá pedirse la partición puesto que respecto de ellos ha operado la prescripción adquisitiva larga (art. 1899).

Dicho plazo debe computarse a partir de que se haya intervertido el título, es decir, desde el momento en que se ha comenzado a poseer por cuenta propia en forma exclusiva.

En estos casos, la indivisión continúa con relación al resto de los bienes y el derecho a pedir la partición seguirá siendo imprescriptible, con la salvedad de que para algunos bienes —o todos, si fuere el caso— la acción no prosperará ante la oposición de quien los haya usucapido.

III. Jurisprudencia

El nuevo artículo recoge la interpretación que la jurisprudencia ya había dado al texto sustituido, en el sentido de aclarar que no había prescripción de la acción de división, sino ausencia de cosa común que pudiere dar lugar a la partición, puesto que esa cosa había pasado a ser exclusivamente de quien la había usucapido. O sea, sólo podría oponerse la prescripción en el supuesto de que los coherederos poseyeran el todo o parte de la herencia en nombre propio (CNCiv., sala C, 13/7/1984, LA LEY, 1985-C, 642).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO QUINTO – TRANSMISIÓN DE DERECHOS POR MUERTE
TÍTULO VIII - PARTICIÓN
CAPÍTULO 1 - ACCIÓN DE PARTICIÓN.
Comentario de Juan Pablo OLMO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014.
Art. 2363. Conclusión de la indivisión. Página 5470
Art. 2364. Legitimación. Página 5472
Art. 2365. Oportunidad para pedirla. Página 5474
Art. 2366. Herederos condicionales.
Art. 2367. Partición parcial.
Art. 2368. Prescripción. Página 5480

CONDOMINIO: Oportunidad para pedir la partición - 2365

Art. 2365. Oportunidad para pedirla. La partición puede ser solicitada en todo tiempo después de aprobados el inventario y avalúo de los bienes.

Sin embargo, cualquiera de los copartícipes puede pedir que la partición se postergue total o parcialmente por el tiempo que fije el juez si su realización inmediata puede redundar en perjuicio del valor de los bienes indivisos.


I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

El antecedente es el art. 3452 del Código sustituido, según el cual los legitimados podían pedir en cualquier tiempo la partición de la herencia, no obstante cualquiera prohibición del testador, o convenciones en contrario. Es lo que la doctrina había llamado el principio de división forzosa de la herencia.

Salvo los casos de indivisión forzosa de la herencia, no existía limitación temporal alguna para pedir la partición, la que podía concretarse desde el momento de la muerte del causante.

En cambio, ahora aclara que se podrá pedir la partición en todo tiempo después de aprobados el inventario y avalúo de los bienes. Es en el art. 726 del CPCCN —y su concordancia en los demás Códigos provinciales— donde se previó que una vez aprobadas las operaciones de inventario y avalúo, si todos los herederos capaces estuviesen de acuerdo, podrán formular la partición y presentarla al juez para su aprobación.

A su vez, la fuente del segundo párrafo es el art. 2315 (párr. 2°) del Proyecto de 1998, el cual ya preveía una cláusula similar a la actual.

II. Comentario

1. Oportunidad para pedir la partición

El estado de indivisión no se extenderá indefinidamente sino que cesará con la partición, la cual podrá ser solicitada en todo el tiempo. Tal es el principio que establece el artículo.

Sin embargo, para llevar a cabo la partición el partidor deberá, en primer término, formar la masa partible (art. 2376). Para ello, necesitará que se hayan individualizado y valuado los bienes que la integrarán, lo cual será posible luego de encontrarse aprobados el inventario (art. 2341) y avalúo de los bienes (art. 2343) —sin perjuicio de la posibilidad de sustituir el inventario por la denuncia de bienes (art. 2342)—. Es a partir de entonces que se podrá pedir la partición.

2. Supuestos de indivisión forzosa

Sin embargo, existen supuestos de indivisión forzosa prolongada en el tiempo v.gr., 

  • la impuesta por el testador (art. 2330), en cuyo caso la división total o parcial procederá si concurren circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad. 
  • También podrá ser pactada por los herederos (art. 2331) y en ese caso la división antes del vencimiento operará sólo si median causas justificadas. 
  • El cónyuge supérstite (art. 2332) puede oponerse a incluir en la partición un establecimiento que constituye una unidad económica 
  • —en iguales circunstancias, el art. 2333 extiende al heredero la posibilidad de oponerse—, en cuyo caso el cese de la indivisión se produce por causas graves o de manifiesta utilidad económica; 
  • o la vivienda que fuera la residencia habitual de cónyuges al momento del fallecimiento del causante, salvo que tenga otros bienes que le permitan procurarse otra vivienda, oportunidad en la cual operará el cese de la indivisión.

3. Postergación


Finalmente, como contrapartida del principio establecido en el primer párrafo de la norma, según el cual cualquiera de los copartícipes puede pedir la partición en todo tiempo; el segundo párrafo establece una limitación: habilita a que cualquiera de ellos pueda pedir que la partición sea postergada.

La postergación en la partición puede ser 
  • total, incluyendo a todos los bienes que componen la masa; o 
  • parcial, es decir, sólo respecto de alguno de ellos.

A su vez, dicha postergación no podrá ser indefinida sino que el juez, tras valorar su procedencia —según el perjuicio que pueda ocasionar al valor de los bienes indivisos el llevar a cabo la partición en ese momento—, deberá fijar el tiempo que corresponda según las particularidades de cada caso y los fundamentos esgrimidos para suspender temporalmente la partición.

Puede tomarse como pauta interpretativa lo normado en el art. 2001, que establece que cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años (término renovable por una vez).

III. Jurisprudencia

Aquí se ha recogido el criterio jurisprudencial según el cual "...no pueden partirse bienes hereditarios mientras no estén individualizados y valuados, porque sólo en conocimiento de los valores totales involucrados es posible proceder a una distribución proporcional de la masa" (CNCiv., sala D, 3/3/1981, ED, 96-556).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO QUINTO – TRANSMISIÓN DE DERECHOS POR MUERTE
TÍTULO VIII - PARTICIÓN
CAPÍTULO 1 - ACCIÓN DE PARTICIÓN.
Comentario de Juan Pablo OLMO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014.
Art. 2363. Conclusión de la indivisión. Página 5470
Art. 2364. Legitimación. Página 5472
Art. 2365. Oportunidad para pedirla. Página 5474

CONDOMINIO: Legitimación para pedir la partición - 2364

Art. 2364. Legitimación. Pueden pedir la partición los copropietarios de la masa indivisa y los cesionarios de sus derechos. También pueden hacerlo, por vía de subrogación, sus acreedores, y los beneficiarios de legados o cargos que pesan sobre un heredero.

En caso de muerte de un heredero, o de cesión de sus derechos a varias personas, cualquiera de los herederos o cesionarios puede pedir la partición; pero si todos ellos lo hacen, deben unificar su representación.


I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

El primer párrafo del artículo tiene su antecedente en el art. 3452 del Código sustituido, en el cual —utilizándose una fórmula abierta— se le reconocía legitimación para pedir la partición a los herederos, sus acreedores y todos los que tuvieran en la sucesión algún derecho declarado por las leyes. A diferencia de su fuente, el artículo actualmente utiliza una fórmula cerrada donde se especifican quiénes tienen legitimación para pedir la partición.

Por su parte, el art. 3459 del Código sustituido —antecedente del segundo párrafo de la norma— preveía el supuesto de que, previo a llevarse a cabo la partición, muriera uno de los coherederos y dejara a su vez a varios herederos.

Por entonces bastaba que uno de éstos pidiera la partición, pero si todos ellos lo hacían, debían obrar bajo una sola representación. Ahora el artículo extiende su aplicación a los casos de cesión de derechos hereditarios a favor de varias personas.

II. Comentario

1. Legitimación

Entre los legitimados para pedir la partición se encuentran: 

  • los herederos — universales y de parte indivisa (art. 2278)—, 
  • los cesionarios de sus derechos — el cesionario adquiere los mismos derechos que le correspondían al heredero cedente (art. 2304), de modo que podrá reclamar la partición en la misma forma que lo hubiere hecho aquél—, 
  • los acreedores de los herederos —no así los acreedores del causante, puesto que éstos pueden cobrar sus créditos se haya o no practicado la partición—, 
  • los beneficiarios de legados —eliminada la figura del legatario de cuota, la doctrina ha sostenido que no se le debería reconocer legitimación a los legatarios de un bien particular o un conjunto de ellos (art. 2278), pues éstos tienen una acción directa para reclamar el legado sin necesidad de partición (Ferrer, Córdoba, Natale)— o de cargos que pesan sobre un heredero —están legitimados pues son considerados acreedores del heredero— y los herederos del heredero —si antes de hacer la partición muere uno de los coherederos, dejando a varios herederos, cada uno de éstos puede pedir la partición—.

Respecto de la legitimación de los herederos condicionales para pedir la partición, cabe remitirse a lo normado en el art. 2366.

También debe entenderse incluido entre los legitimados al albacea designado por testamento, en virtud de las atribuciones conferidas en el art. 2523 del Código.

Finalmente, con relación a los acreedores y los beneficiarios de legados o de cargos que pesan sobre un heredero, el artículo establece que podrán pedir la partición por vía de subrogación. Cabe entonces remitirse al art. 739 del Código, donde se regula la acción subrogatoria. En efecto, allí se establece que el acreedor de un crédito cierto, exigible o no, puede ejercer judicialmente los derechos patrimoniales de su deudor, si éste es remiso en hacerlo y esa omisión afecta el cobro de su acreencia. Ello así, sin perjuicio de la acción directa que le compete al legatario para reclamar el legado sin necesidad de partición.

2. Unificación de la representación

El artículo también prevé el supuesto de que un coheredero haya fallecido antes de la partición, dejando a su vez a varios herederos; o bien que el heredero haya cedido sus derechos hereditarios a varias personas. En ambos casos, se reconoce la posibilidad de que cualquiera de esos herederos o cesionarios de derechos puedan pedir la partición. Sin embargo, si todos los herederos —o cesionarios— solicitaran la partición, deberán actuar bajo una misma representación.

Ésta ha sido considerada una disposición tendente a evitar la complicación excesiva del sucesorio.

III. Jurisprudencia

En caso de que el causante estuviera casado, la norma debe interpretarse a la luz de los preceptos que rigen el derecho matrimonial. Por ende, sin perjuicio de la legitimación del cónyuge cuando reviste la calidad de heredero, puede también ocurrir que los bienes de la sucesión sean todos gananciales, en cuyo caso "...la partición importa necesariamente la liquidación de la sociedad conyugal, por lo que no puede practicarse sin la intervención del cónyuge supérstite" (C1ª Apel. Civ. y Com. de Bahía Blanca, sala I, 23/6/1988, LA LEY, 1989-B, 526).

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TÍTULO VIII - PARTICIÓN
CAPÍTULO 1 - ACCIÓN DE PARTICIÓN.
Comentario de Juan Pablo OLMO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014.
Art. 2363. Conclusión de la indivisión. Página 5470
Art. 2364. Legitimación. Página 5472

CONDOMINIO. Conclusión de la indivisión hereditaria - 2363

Art. 2363. Conclusión de la indivisión. La indivisión hereditaria sólo cesa con la partición. Si la partición incluye bienes registrables, es oponible a los terceros desde su inscripción en los registros respectivos.

I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

En el Código sustituido no existía una norma similar, por lo que se discutió si la indivisión sólo cesaba con la partición o también con la inscripción registral de la declaratoria de herederos o del testamento aprobado en cuanto a sus formas, respecto de los inmuebles y muebles registrables.

En este orden, el artículo recoge el dictamen por unanimidad de la comisión de sucesiones en las XXIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Tucumán, 2011), donde se concluyó de lege lata que: "La inscripción registral de la declaratoria de herederos o del testamento aprobado en cuanto a sus formas, no hace cesar la comunidad hereditaria respecto de los inmuebles y muebles registrables, porque no la transforma en un condominio sobre dichos bienes.

II. Comentario

1. Cese de la indivisión

Abierta la sucesión a partir del momento mismo de la muerte del causante (art. 2277), se forma un estado de indivisión hereditaria entre los coherederos, cuyos bienes no pertenecen a ningún heredero en particular sino a todos en común.

El artículo adopta expresamente el criterio mayoritario en jurisprudencia, según el cual dicho estado de indivisión de la masa hereditaria sólo cesa con la partición, y no así con la inscripción registral de la declaratoria de herederos o del testamento aprobado en cuanto a sus formas.

2. Partición

La partición es un conjunto complejo de actos jurídicos encaminados a poner fin al estado de indivisión, de modo que los copartícipes materializan la porción ideal que en la herencia les corresponde, transformándola en bienes concretos sobre los que tienen un derecho exclusivo.

Es decir, mientras que en el estado de indivisión a cada heredero le pertenece una cuota o porción ideal, en el porcentaje que por ley o por voluntad del testador le corresponda; con la partición se procede a la distribución de bienes determinados a través de su adjudicación.

3. Oponibilidad

Sin perjuicio de lo expuesto anteriormente, puede ocurrir que la partición incluya bienes registrables, respecto de los cuales la partición será oponible frente a terceros desde el momento en que sea inscripta en los respectivos registros.

III. Jurisprudencia

1. La norma en comentario ha receptado el criterio jurisprudencial mayoritario según el cual la inscripción registral de la declaratoria de herederos o del testamento aprobado en cuanto a sus formas, no hace cesar la comunidad hereditaria respecto de los inmuebles y muebles registrables, porque no la transforma en un condominio sobre dichos bienes (CNCiv., sala F, 20/2/2004, LA LEY, 2004-D, 626; CSJN, 26/4/2005, Fallos: 328:1038; CSJN, 11/7/2006, Fallos: 329:2800; entre otros).

2. En efecto, es la partición el acto por el cual los herederos materializan la porción ideal que en la herencia les corresponde, transformándola en bienes concretos sobre los que tienen un derecho exclusivo (CNCiv., sala F, 27/02/1996, LA LEY, 1997-E, 1033).

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LIBRO QUINTO – TRANSMISIÓN DE DERECHOS POR MUERTE
TÍTULO VIII - PARTICIÓN
CAPÍTULO 1 - ACCIÓN DE PARTICIÓN.
Comentario de Juan Pablo OLMO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014.
Art. 2363. Conclusión de la indivisión. Página 5470

sábado, 19 de noviembre de 2016

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA: Publicidad de la indivisión o su cese - 2003

Art. 2003. Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El artículo en comentario no tiene ninguna correlación con el Código sustituido, puesto que Vélez no estableció que las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión debían constar en los respectivos registros de propiedad a los fines de tener efectos respecto de terceros.

Fuente: Proyecto de 1998, art. 1942.

II. COMENTARIO

1. Publicidad de la indivisión o su cese

La indivisión del condominio es en definitiva un supuesto de inenajenabilidad, lo que equivale a decir que el bien objeto del condominio no puede ser enajenado a terceros mientras perdure el estado de indivisión.

Desde dicha perspectiva resulta de toda lógica el requisito establecido en el art. 2003 que dispone que las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la partición solo producen efectos respecto de terceros desde el momento que se encuentran inscriptas en el Registro de Propiedad correspondiente, ello siempre y cuando la indivisión recaiga sobre cosas registrables (art. 1890).

La importancia de la publicidad prevista en la norma se relaciona con la posibilidad de oponer las cláusulas de indivisibilidad y su eventual ampliación en los términos del art. 2000 a los acreedores de los condóminos.

La norma bajo análisis también guarda relación con la contenida en el art. 54, ley 14.394.

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 4. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1999. Renuncia a la acción de partición.
Art. 2000. Convenio de suspensión de la partición.
Art. 2001. Participación nociva.
Art. 2002. Partición anticipada.
Art. 2003. Publicidad de la indivisión o su cese.

Art. 2003. Publicidad de la indivisión o su cese. Página 4643

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA: Partición anticipada - 2002

Art. 2002. Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

La norma en comentario prevé la posibilidad de la partición anticipada por decisión judicial, ello siempre que medie petición de parte y que concurran circunstancias graves.

La partición prevista en el art. 2002 no tiene su correlato en el Código sustituido, puesto que no existía una disposición similar.

Fuente: Proyecto de 1998, art. 1943.

II. COMENTARIO

1. Partición anticipada

Ante una indivisión de la partición acordada por los condóminos o impuesta por un juez, las partes interesadas, siempre que acrediten la existencia de circunstancias graves, podrían solicitar la división del condominio en forma anticipada, es decir antes de que se cumpla con el plazo de indivisión.

La norma menciona como motivo de la partición anticipada una formula abstracta al expresar "circunstancias graves", la cual se materializa en cada caso concreto, toda vez que será el juez de la causa el que en definitiva, luego de la valoración de la prueba, el que determinará bajo resolución fundada si existe motivos valederos para ordenar la división anticipada del condominio.

2. Legitimación para solicitar la partición anticipada

Cabe preguntarse quién o quiénes son los legitimados activos para solicitar por la vía judicial la partición anticipada del condominio.

Entendemos que se encuentran legitimados para solicitar la división anticipada del condominio cualquiera de los condóminos, como asimismo los terceros ajenos al condominio. En ambos casos se debe acreditar la existencia de motivos graves, es decir la existencia de un interés legítimo para lograr la división del condominio.

Cuando hacemos referencia a terceros ajenos al condominio, ingresan en dicha categoría los acreedores de los condóminos.

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 4. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1999. Renuncia a la acción de partición.
Art. 2000. Convenio de suspensión de la partición.
Art. 2001. Participación nociva.
Art. 2002. Partición anticipada.
Art. 2003. Publicidad de la indivisión o su cese.

Art. 2002. Partición anticipada. Página 4642

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA: partición nociva - 2001

Art. 2001. Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

La indivisión forzosa fundada en circunstancias graves o perjudiciales a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, que prevé la norma es similar a lo dispuesto en el art. 2715 del Código sustituido.

Fuente: art. 1944, Proyecto de 1998.

II. COMENTARIO

1. Partición nociva

Cuando la división del condominio resultare nociva para cualquiera de los condóminos ya sea por circunstancias graves, por resultar perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa según su naturaleza y destino económico, el juez podrá disponer la postergación de la división del condominio por plazo que no podrá exceder de cinco años, el cual se puede extender por otros cinco años.

Se atribuye al juez una amplia discrecionalidad para resolver, ya que se lo autoriza a disponer la demora de la división cuando ésta "fuere nociva por cualquier motivo ", lo cual ha dado lugar a ciertas decisiones ciertamente discutibles, como en el caso de hacer cesar la comunidad en los sepulcros.

La nocividad que se invoque para impetrar la demora "circunstancial" de la división, debe estar fundada en perjuicios que ella acarrearía a los propios condóminos (Valdés y Orchansky, Papaño-Kiper-Dillon-Causse).

2. Indivisión forzosa circunstancial

La indivisión forzosa fundada en la nocividad de la partición es circunstancial y casuística puesto que será el juez de la causa quien en cada caso concreto el que determinará bajo resolución fundada si se configuran algunos de los supuestos que pueden dar lugar a la indivisión.

Alterini señala que existen ejemplos claros como el de la marcada depreciación circunstancial del valor de las cosas objeto del condominio por perturbaciones económico-sociales que hacen inconveniente su partición, pues si se llegara a su venta el precio que se obtendría sería inferior al de los períodos normales; claro está que también aquí queda reservado al arbitrio judicial la determinación de si la magnitud del deterioro del valor de las cosas justifica o no diferir la partición.

3. El caso del art. 53 de la ley 14.394

Este es el último de los tres casos previstos en esta ley. No consiste estrictamente en un supuesto de comunidad hereditaria ni afecta a ninguna de las normas del condominio, aplicándose a bienes y cosas que integraban la sociedad conyugal del causante con el sobreviviente beneficiario de la prerrogativa e inscribiéndose en una tendencia actual de la legislación tuitiva de la viudez, como también lo es el art. 3573 bis del Código Civil sustituido.

Dice este artículo: "Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o de otra índole tal que constituya una unidad económica, el cónyuge supérstite que lo hubiere adquirido o formado en todo o en parte, podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años. A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podrá autorizar el cese de la indivisión antes del término fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión. Durante la indivisión, la administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente. Lo dispuesto en este artículo se aplicará igualmente a la casa habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos".

En este caso, no se dice desde cuándo se contarán lo diez años de la indivisión.

No existe otra fecha cierta que no sea la muerte del causante, por lo cual, de ser deducida la pretensión divisoria de los herederos, la imposición del cónyuge deberá ser acogida por el tiempo que reste hasta su cumplimiento, computando el transcurrido hasta entonces.

Se advierte un distinto tratamiento para los dos supuestos contenidos en la norma. Cuando se trata de un establecimiento —respecto del cual también se atribuye la administración al cónyuge— los requisitos son más severos, porque se exige que el beneficiario "lo hubiere adquirido o formado en todo o en parte", lo que hace suponer una actuación concreta suya en tal sentido. En tanto que, respecto de la casa habitación que hubiere sido la residencia habitual de los esposos, bastará que haya sido "construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal", es decir, que se trate de un inmueble ganancial.

4. Disposiciones comunes a todos los casos de indivisiones resultantes de la ley 14.394

Siempre existirá la posibilidad de peticionar por parte interesada el cese de la indivisión, cuestión que deberá ser resuelta judicialmente "cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o interés legítimo de tercero" (art. 51); "siempre que mediaren causas justificadas " (art. 52); "si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión " (art. 53).

Estas indivisiones no limitan sus efectos a los propios comuneros sino que los proyectan a los terceros interesados, "a partir de su inscripción en el registro respectivo" (art. 54). Por su parte, el art. 55 dispone que "durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero sí podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su respectivo deudor ".

Estas últimas normas desdibujan la noción de parte indivisa libremente disponible y acercan estos casos de indivisión a la propiedad en mano común de origen germánico.

III. JURISPRUDENCIA

1. El cónyuge supérstite tiene derecho a solicitar la indivisión por el término de ley —10 años— si se trata de una gran industria o comercio que no puede dividir sin destruir la fuente de riqueza o unidad económica, pero si la misma persona hubiera formado varias empresas o negocios no podría oponerse sino a la división de una sola de ellas (CNCiv., sala C, 28/10/1993, JA, 1994-IV-379).

2. La falta de acuerdo sobre las cuotas partes ideales que le corresponde a cada condómino, configura una circunstancia que obsta, momentáneamente, a la realización de la subasta, máxime que "cualquier motivo" que torne nociva, no ya la subasta, sino la propia división, autoriza a demorarla "cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos (art. 2715, Cód. Civil) (CNCiv., sala D, 29/8/1980, LA LEY, 1981-A, 238).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
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Art. 1999. Renuncia a la acción de partición.
Art. 2000. Convenio de suspensión de la partición.
Art. 2001. Participación nociva.
Art. 2002. Partición anticipada.
Art. 2003. Publicidad de la indivisión o su cese.

Art. 2001. Participación nociva. Página 4638

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA - Convenio de suspensión de la partición - 2000

Art. 2000. Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

La nueva norma introduce importantes modificaciones si se la compara con las disposiciones emergentes de los arts. 2693 y 2694 del Código sustituido en los cuales el plazo máximo de indivisión, ya sea por vía contractual o testamentaria, era de cinco años.

Fuente: Proyecto de 1998, art. 1941.

II. COMENTARIO

1. Pacto temporario de indivisión entre condóminos

Los condóminos convencionalmente pueden acordar la suspensión de la división del condominio, siempre que el plazo de indivisión no supere los 10 años.

El pacto de indivisión es una cláusula de inenajenabilidad, puesto que el bien objeto del condominio no podrá ser adquirido por ninguno de los condóminos, como así tampoco por terceros ajenos al condominio mientras se encuentre en vigencia la cláusula indivisión.

La norma prevé las diferentes hipótesis que pueden plantearse respecto al plazo de indisponibilidad o suspensión de la partición, las que se mencionan a continuación:

1.1. Plazo incierto o superior a los diez años

Cuando en el contracto constitutivo o posteriormente los condóminos hubieren acordado un pacto de indivisión sin haberse fijado plazo, o que el plazo fijado fuere incierto (por ejemplo la indivisión del condominio se mantendrá hasta la muerte del padre del condómino Luis) o bien que el plazo superare el previsto en el art. 2000, la cláusula de indivisión será válida hasta el plazo de 10 años.

Salvat, Lafaille, Alterini, Kiper sostienen que en el último caso mencionado la indivisión valdría por diez años, puesto que no se violaría la norma al no ser admitida una renuncia indefinida, sino temporalmente limitada.

El plazo de diez años establecidos en la norma es de orden público, motivo por el cual no puede ser modificado por la voluntad de los condóminos.

1.2. Plazo menor al establecido en la norma

Cuando el plazo de indivisión pactado por los condóminos fuere menor al plazo máximo fijado por la norma, por ejemplo 5 años, no existe ningún impedimento en que por un acuerdo posterior de todos los condóminos (unanimidad) se amplíe la indivisión hasta el plazo máximo legal, es decir diez años.

En cuanto a la ampliación del convenio, ésta debe ser expresa, ya que no puede inferírsela tácitamente del hecho de que continúe la indivisión y su plazo correrá desde que se convenga.

2. Modalidades de los pactos de indivisión

Para la validez de los pactos de indivisión es necesaria la unanimidad, por lo que bastaría la oposición de uno solo de los condóminos para mantener el imperio del art. 1997.

3. Oponibilidad de los pactos de indivisión

El art. 2003 regula especialmente la situación de los terceros frente a los pactos de indivisión, por ello remitimos a su comentario.

III. JURISPRUDENCIA

1. Para la validez de los pactos de indivisión es necesaria la unanimidad, por lo que bastaría la oposición de uno solo de los condóminos para mantener el imperio del art. 2692 (CCiv. y Com., Rosario, sala 4ª, 7/5/1976, JA, 1977-II-683).

2. Si el plazo por el cual se suspende la división fuese mayor de cinco años, la cláusula sería válida por el término legal autorizado, ya que ésta sería la voluntad probable de las partes (CCiv. y Com., Rosario, sala 4ª, 7/5/1976, JA, 1977- II-683).

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Art. 2000. Convenio de suspensión de la partición. Página 4636

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA: Renuncia a la acción de partición - 1999

Art. 1999. Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

La prohibición a la renuncia de la acción de la partición por tiempo indeterminado que establece el art. 1999, es igual a la prevista en el art. 2693 del Código sustituido.

Fuente: Proyecto de 1998, art. 1940.

II. COMENTARIO

Como bien lo sostiene Gurfinkel de Wendy el art. 1999 ratifica el principio de divisibilidad del condominio cuando dispone: "El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado".

Si se permitiera la renuncia al ejercicio de la acción de partición por tiempo indeterminado, ello implicaría sacar la cosa fuera del comercio, por medio de una cláusula de inenajenabilidad absoluta, lo cual va contra el espíritu de los principios generales que regulan los derechos reales.

La prohibición que establece la norma constituye una demostración inequívoca de la inestabilidad de este derecho real, organizado como un estado transitorio del dominio.

La prohibición a la renuncia de la acción de la partición por tiempo indeterminado que establece el art. 1999, es una restricción jurídica impuesta por la ley en el ámbito del derecho real de condominio.

III. JURISPRUDENCIA

Las cláusulas de renuncia por tiempo indeterminado a la indivisión han sido cuidadosamente reglamentadas por el Código Civil, por cuanto no puede renunciarse a los derechos conferidos por la ley (C. Rosario, sala 4ª, JA, 1977-II- 683).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
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TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 4. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA
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Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
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Art. 2003. Publicidad de la indivisión o su cese.

Art. 1999. Renuncia a la acción de partición. Página 4635

CONDOMINIO: ADMINISTRACIÓN - Frutos - 1995

Art. 1995. Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

La norma vigente se relaciona con lo dispuesto en los arts. 2691 y 2707 del Código sustituido, en los que se establecía —al igual que el art. 1995— que los frutos que la cosa genere se deben distribuir en forma proporcional al interés de los condóminos, salvo que éstos hubieren pactado otra forma de distribución.

La regla general sustentada por la norma se ajusta a un criterio de equidad.

Fuente: Código Civil, arts. 2691 y 2707.

II. COMENTARIO

1. División de los frutos

Respecto de la división de los frutos, reitera una solución que había sido establecida en el art. 2707 del Código sustituido, y establece la correspondencia entre su reparto y los valores de las partes de los condóminos, en ausencia de estipulación en contrario que dispusieran otra manera para practicar esta división.

La forma en que pueden dividirse los frutos entre los comuneros no es de orden público, razón por la cual no existe impedimento alguno para que los condóminos al momento de constituir el usufructo acuerden una forma diferente para distribuir los frutos que genere la cosa.

Se debe estar entonces a lo que expresamente se hubiera dispuesto sobre el punto. Sólo a falta de tales previsiones se aplica la solución legal, que aparece como meramente supletoria.

2. Percepción de frutos por un condómino

En el supuesto que uno o algunos condóminos hubieran percibido los frutos, el art. 2691, Cód. Civil, estipulaba que "Cada uno de los condóminos es deudor de los otros, según sus respectivas partes, de las rentas o frutos que hubiere percibido de la cosa común, como del valor del daño que les hubiese causado".

Es decir, autorizaba la percepción individual de los frutos, sin perjuicio del deber posterior de distribuirlos según lo convenido o de conformidad con la cuota parte en el condominio.

De allí que, frente a los deudores por alquileres o arrendamientos, cada uno de los condóminos puede perseguir su cobro, sin que pueda oponérsele la falta de legitimación al respecto; la forma de distribución de esos frutos regulada en el Código es una cuestión intra comunitaria: el condómino responde a sus pares y no a los terceros con quienes se hubiera contratado.

Entendemos que, si bien no hay norma expresa al respecto en el nuevo Código, la solución expuesta resulta aplicable en el nuevo régimen.

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 2. ADMINISTRACIÓN
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1993. Imposibilidad de uso y goce en común.
Art. 1994. Asamblea.
Art. 1995. Frutos

Art. 1995. Frutos. Página 4624

CONDOMINIO: ADMINISTRACIÓN - Asamblea - 1994

Art. 1994. Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.


I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El artículo en comentario se relaciona con los arts. 2699 y 2703 del Código sustituido, pero la disposición normativa en vigencia tiene modificaciones sustanciales.

Así por ejemplo en materia de quórum de acuerdo a la nueva normativa no es requisito que se encuentren presentes todos los condóminos para comenzar a deliberar, puesto que sólo se requiere que se encuentren fehacientemente notificados de la existencia de la asamblea y los motivos por los cuales se la convoco.

En cuanto a la toma de decisiones se requiere la mayoría absoluta computada según el valor de las partes, coincidiendo en este aspecto con el régimen previsto en el Código de Vélez.

Otra modificación que se puede advertir es la eliminación en caso de empate de acudir a la vía judicial y/o arbitral, puesto que sólo se decidirá por la suerte.

Fuente: Proyecto de 1998, art. 1936.

II. COMENTARIO

A diferencia de lo legislado en el Código sustituido, el nuevo Código establece que a los efectos de obtener el quórum necesario para comenzar a deliberar todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

Si luego de notificados los condóminos en forma fehaciente uno o alguno de ellos no asistiere a la asamblea, la misma se llevará a cabo, ello siempre y cuando que los condóminos que asistieron representen la mayoría absoluta para poder deliberar y tomar decisiones.

1. CRITERIOS DE INTERPRETACIÓN ANTES DE LA VIGENCIA DEL PRESENTE CÓDIGO

1.1. Criterio estricto

El requisito del quórum (todos los condóminos debían estar presentes) hace aparecer a éste como insoslayable y coincidimos con Areán, que tal ha sido, seguramente, el pensamiento de Vélez Sársfield. Salvat sostiene esta posición de riguroso apego a la letra de la ley y argumenta que lo único posible en el caso de ausencia de alguno de los condóminos a la reunión convocada, sería el ejercicio, por parte de los otros, del derecho de pedir la liquidación del condominio.

1.2. Crítica al criterio estricto

Nuestra doctrina, con la excepción ya apuntada de Salvat, ha elaborado un criterio más elástico. Partiendo de Segovia, para quien la inasistencia por motivos fútiles no impide la validez de la resolución adoptada, y siguiendo con Lafaille, quien expresa que tal exigencia no debe ser entendida, como que la obstrucción de un solo comunero baste para privar de eficacia a cualquier providencia que se adopte, pues ello sería contradictorio con el régimen de mayorías adoptado y reimplantaría el jus prohibendi . Este autor propicia compeler al renuente por la vía judicial bajo apercibimiento de celebrar el acto con quienes asistan. 

Argañarás agrega el serio argumento de que resulta ilógico que la inasistencia del condómino tenga una trascendencia que no tendría su disidencia frente a la mayoría de haber concurrido a la asamblea. 

Borda, interpreta la exigencia de la ley con la importancia de la participación del condómino y que a esos efectos basta con la citación que deja a salvo su derecho de hacerse oír, y agrega que la inasistencia deliberada e injustificada constituiría un abuso del derecho y desvirtuaría el principio mayoritario adoptado.

Kiper sostiene que es imprescindible establecer un recaudo y fijar un límite a esta posibilidad propiciada por la doctrina y jurisprudencia mayoritaria: 

1) en primer lugar, para habilitar la vía judicial será necesario acreditar que los condóminos han sido citados con expresión del orden del día a tratar. Esta exigencia, contenida en precedentes legislativos, aparece como muy razonable y, además, vinculada con principios superiores, como la garantía de la defensa en juicio (art. 18 de la Constitución); 

2) literalmente, el Código Civil exige el quórum total, de allí que la mayoría absoluta de valor prescripta (arts. 2704 y 2705) debe ser computada sobre la totalidad de los condóminos. Tratándose entonces de una asamblea a la cual todos han sido compelidos a comparecer, bajo apercibimiento de celebrarse con quienes concurran, el número mínimo de asistentes para que la deliberación tenga validez, deberá ser el de aquellos que representen más de la mitad del valor. En caso contrario, no sólo se habría "elastizado" la interpretación en orden a las exigencias de quórum, sino que se tergiversarían las normas sobre mayorías recién señaladas.

2. Cómputo de la mayoría

El segundo párrafo del art. 1994 adopta el sistema de la mayoría de valor, es decir: en proporción de los valores de la parte de los condóminos en la cosa común, y para que no quede ninguna duda se agrega: "aunque corresponda a uno solo de ellos".

¿Cuál es la mayoría requerida? El artículo dispone que: La resolución se tomará por mayoría absoluta es decir, debe exceder el valor de la mitad de la cosa, desechando la posibilidad de la mera o simple mayoría (mayoría relativa).

Queda claro que a fin de aprobar la decisión sobre el tema de la convocatoria no se exige la unanimidad de los comuneros sino que a tales efectos basta con la mayoría absoluta, esto es más de la mitad.

Esta forma de computar las mayorías que ya estaba prevista en el Código sustituido es práctica y equitativa.

3. Supuesto de empate

Exigiéndose mayoría absoluta de valor, si hay empate, ninguna de las mociones votadas la alcanzaría y entonces sería de aplicación el último párrafo del art. 1994, que dispone que la decisión se tomará por la suerte.

Consideramos que si bien la norma señala que en caso de empate la decisión se tomará por la suerte, ello no impide que las partes de común acuerdo decidan someter la cuestión a un arbitraje, puesto que en este aspecto se permite la autonomía de la voluntad de las partes, por no estar en juego el orden público.

Por otra parte, entendemos que la suerte como forma de dirimir una cuestión controvertida sólo es posible si existe acuerdo entre los condóminos. Si no se da dicha circunstancia, no existe ningún impedimento para que cualquiera de ellos acuda a la justicia a fin de dirimir el conflicto.

Cabe recordar que el acceso a la justicia es un derecho que le asiste a toda persona que vive en un estado de derecho y que el azar se da en el ámbito del juego, donde es la suerte es la que manda y no la noción de justicia.

III. JURISPRUDENCIA

La circunstancia de que el Código Civil determine que, siendo imposible el uso o goce de la cosa común, resolverán todos los condóminos si ella debe ser puesta en administración, y que ninguna determinación será válida si no fuese tomada en reunión de todos los condóminos o sus legítimos representantes (arts. 2699 y 2703), no debe ser entendida como que la obstrucción de un solo comunero baste para privar de eficacia a cualquier providencia que se adopte, siendo lícito compeler al renuente por la vía judicial, bajo apercibimiento de celebrarse el acto con quienes a él asistan (CNCiv., sala E, 31/8/1965, LA LEY, 121-126).

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CAPITULO 2. ADMINISTRACIÓN
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Art. 1993. Imposibilidad de uso y goce en común.
Art. 1994. Asamblea.
Art. 1995. Frutos

Art. 1994. Asamblea. Página 4620