Hace muchos años se dictó la ley 19.724, de prehorizontalidad, con la finalidad de proteger a los adquirentes de unidades aún no construidas. Ello se debió a que en una época algunos adquirentes vieron frustrados sus derechos, ya sea por estafas, ventas de la misma unidad a diferentes personas, quiebra de la vendedora, etc. Dicha ley, si bien no solucionó todos los problemas, fue sin duda un avance en la búsqueda de mayor seguridad. Uno de sus mayores logros fue la inscripción registral de los boletos de compraventa.
Lo cierto es que esta ley ha caído en desuso. En los últimos años se construyeron muchos edificios en las principales ciudades del país, pero muy pocos se ajustaron a ese régimen. También su aplicación generó inconvenientes.
Portal motivo, se ideó un sistema de seguro obligatorio a favor del adquirente, que lo cubra ante el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido, por cualquier razón.
El Código Civil y Comercial prevé un seguro obligatorio en los siguientes términos: "Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
"El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante" (art. 2071)
Los contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal están alcanzados: "Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este capítulo" (art. 2070).
Por su parte, el artículo 2072 menciona qué contratos no están alcanzados por este sistema: "Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin".
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 368 a 369
martes, 28 de febrero de 2017
lunes, 27 de febrero de 2017
Publicidad. Principios registrales en la ley 17801. Concepto y efectos de cada uno de ellos ((*))
a) PRINCIPIO DE ROGACIÓN
El artículo 6° de la ley 17.801 consagra el principio de Rogación o Instancia. Este principio indica que el procedimiento registral, cuya conclusión es el momento llamado toma de razón, solamente puede ser iniciado a instancia de parte y mediante solicitud o petición dirigida al registrador para que éste ponga en marcha el procedimiento que lleve a la inscripción. El registrador no puede actuar de oficio, ni siquiera frente al conocimiento real de la existencia, de una mutación que tenga vocación registral; debe abstenerse de toda actividad si no es a solicitud de algún sujeto legitimado.
El procedimiento administrativo registral comienza con la petición de inscripción por quien se encuentre legitimado para hacerlo.
Su solicitud procederá aun contra la voluntad expresa de otros sujetos a quienes la rogación pueda desplazar o perjudicar.
No cualquier sujeto está legitimado para rogar la inscripción o solicitar la información del registro, sino solamente aquellos a quienes la ley atribuye un interés legítimo. En tal sentido, dispone el artículo 6° que "La situación registral solo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención."
Si bien la inscripción es facultativa, no obligatoria, su omisión por parte del notario interviniente puede generarle responsabilidad personal.
La rogación siempre debe hacerse juntamente con la presentación del título formal, es decir, acompañada del documento portante del derecho o situación jurídica registrable. Es una consecuencia del llamado principio de presencia documental.
b) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Este principio se vincula con la determinación precisa de los sujetos, objeto y causa de la relación jurídica que ingresa en el Registro, a fin de provocar una mutación en el asiento correspondiente.
El artículo 10 de la ley 17.801 adopta inequívocamente el método registral real, tomando como elemento determinante del ordenamiento la finca, el inmueble, como la mejor forma de individualizar y clasificar los asientos, en miras a lograr una publicidad con mayor efectividad, evitando la dispersión de la información y facilitando la expedición de informes y certificaciones.
El inmueble constituye así el centro de atracción de las demás circunstancias que justifiquen ser publicitadas, tales como la titularidad de derechos, las restricciones o gravámenes,la afectación a regímenes especiales, etc.
b.1) Matriculación
El artículo 10 fija, con rango de norma nacional, la técnica registral en sentido estricto, adhiriéndose a la llamada técnica del folio real, mandando que cada inmueble deba "inmatricularse", entendiéndose tal actividad como la incorporación al registro mediante la apertura de una matrícula para cada inmueble
La matrícula, unidad de identificación registral, identificada con un número que la singulariza, puede adicionarse la identificación geográfica zonal dentro del ejido de cada partido, corresponde a una ordenación lógica dispuesta en cada jurisdicción local de acuerdo a la división del suelo.
El artículo practica una exclusión: los inmuebles de dominio público propiedad del Estado.
Cuando se trata de un derecho real sobre cosa propia, y luego se constituye otro de la misma índole (v. gr. superficie) o una desmembración, corresponderá la apertura de una nueva matrícula registral.
Siguiendo este razonamiento, por ejemplo, en el derecho de tiempo compartido o en el de sepultura, deberán crearse tantas matrículas como derechos hayan nacido.
b.2) Especialidad en el objeto
El inmueble es el objeto principal, soporte de la base real del sistema, por lo que la referencia a la descripción de la cosa es ineludible. Y también resulta imprescindible establecer el contacto entre el Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro, como generador de la existencia de la cosa objeto de los derechos.
Para que exista el inmueble como cosa susceptible de derechos, es previo al momento de su nacimiento un plano generador.
De allí que la referencia a la designación catastral y la identificación del plano de origen del inmueble constituyan elementos esenciales de las breves notas necesarias para la descripción de la finca. De este plano generador de la cosa pueden resultar registrables otras circunstancias de trascendencia real, tales como la existencia de restricciones administrativas, o servidumbres.
b.3) Especialidad en los sujetos
Es necesario consignar los datos personales de los titulares de los derechos, lo que también deberá hacerse mediante la técnica de la inscripción. Dice el artículo 12 que el asiento de la matriculación "expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas.
Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio."
b.4) Especialidad del título causal
Finalmente, se establece la necesidad de identificar, también mediante la técnica de la inscripción, el título causal. Dice el artículo 12 que "Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el registro".
Este título, el necesario para la adquisición del derecho real, constituye uno de los documentos inscribibles mencionados en el artículo 2° de la ley.
Podrá tratarse de un documento de origen notarial o judicial.
c) PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Dispone el artículo 8°: "El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos".
El proceso registral íntegramente considerado, los documentos inscribibles y los efectos generados por la publicidad registral, es decir, el sistema como un conjunto debe ser adecuado a derecho, pues lo legal es lo adecuado a la ley.
En su aspecto sustancial el principio de legalidad se aprecia por su resultado: si el procedimiento de inscripción se ha cumplido de acuerdo a derecho, "legalmente", y el registrador ha examinado en ejercicio de la función calificadora el documento a inscribir, se genera una presunción de que el derecho inscripto o la situación jurídica registrada son "legales", es decir, ajustados a derecho, por haber cumplido con los requisitos impuestos por la ley en cuanto a su forma y, por lo tanto, reflejan la realidad extrarregistral.
Los asientos se presumen exactos y concordantes con la realidad jurídica exterior.
La apariencia que genera la registración,dotando a la mutación registrada de oponibilidad, hace menester que el documento inscripto sea revisado en sus aspectos formales o extrínsecos, debiendo negarse la inscripción a los que presenten vicios instrumentales que puedan causar la privación de sus efectos.
El registrador es responsable de hacer efectivo este principio, y para él se impone como un derecho y a la vez como un deber consistente en analizar el documento inscribible.
Presentado el trámite pueden suceder distintas respuestas:
a) que el documento se inscriba
b) que la inscripción sea rechazada
c) que se anote provisoriamente hasta tanto se subsanen ciertos defectos;
d) que se anote condicionalmente, al estar la toma de razón subordinada a la presentación de otros documentos que cuentan con prioridad.
d) PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El ius preferendi (además de conferir privilegio) indica que quien es primero en el tiempo, es mejor en el derecho, es decir que goza de prioridad. El derecho de preferencia, en lo que respecta a inmuebles, está estrechamente ligado a la publicidad registral ya que quien resulte titular registral en primer término, u obtenga la anotación de medidas cautelares en su favor (prioridad directa), inscriba su título en el plazo previsto en este artículo 5° (prioridad indirecta) o reserve la prioridad para la celebración de un negocio mediante certificado (retroprioridad) prevalecerá sobre el que adquiera su derecho o posición registral con posterioridad. Tendrá prioridad.
Reviste fundamental importancia la fecha de presentación en el Registro y su efecto retroactivo. No obstante, las partes pueden alterar este orden estableciendo de común acuerdo un orden diferente.
Así, por ejemplo, quien está en primer lugar podría cambiar su posición con quien está en segundo (permuta de rango).
e) TRACTO SUCESIVO
Prevé el artículo 14 de la ley 17.801 que los asientos que se hagan en el folio real "se llevarán por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscriba"
Agrega el artículo 15: "No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular de dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones".
La enumeración expresa del orden cronológico es una de las claves de funcionamiento del sistema de publicidad registral inmobiliaria. Dispone la ley que los asientos se realizarán cronológicamente, en un orden que respete absolutamente la prioridad en el tiempo.
También dispone que esta cronología no debe admitir la posibilidad de intercalación posterior de anotaciones e inscripciones en espacios inadecuados, evitando la posibilidad de confundir la ubicación del asiento con los efectos que se generan.
El principio de tracto sucesivo indica que debe existir una perfecta correlación entre el titular registrado, quien es el legitimado para disponer o gravar el derecho, y sobre quien puedan disponer medidas cautelares o restricciones de tipo judicial, y su sucesor a registrar. De donde, sólo procederá la registración de un derecho, en tanto devenga como tradens, del titular actual registrado, para generar la inscripción del nuevo titular, que será el accipiens.
No se podrá registrar la constitución de un derecho desmembrado si no es constituido por el titular del derecho real legitimado para ello.
El tracto implica una sucesión perfecta y continua de titulares, a modo de una cadena cuyos eslabones constituyen las titularidades temporalmente desplegadas.
e.1) Continuidad registral
El encadenamiento a que se refiere el artículo 15 entre el transmitente y el adquirente, que supone la transferencia del derecho real de dominio entre ambos, constituye el llamado tracto sucesivo material y permite conocer el historial de las sucesivas titularidades de dominio, permitiendo remontarse, sino al origen mismo del dominio, al momento de mayor antigüedad en la registración.
En este encadenamiento registral se encuentra el tracto sucesivo formal o adjetivo. La precisión de las inscripciones y la presunción de su veracidad imponen entonces la coincidencia entre el tracto material y el formal.
El tracto sucesivo importa la exigencia de la previa inscripción del derecho en cabeza de su disponente, ya que no se admite el ingreso al Registro de un documento en el que no sea él quien resulte el disponente.
e.2) Excepciones previstas para el principio de tracto sucesivo. Tracto abreviado.
Establece el artículo 16 que "No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces,los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida del causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo."
En este artículo la ley prevé diversas situaciones en las que no se requiere al disponente el requisito de la previa inscripción de un derecho para lograr la registración de un documento. Es una simplificación del proceso de inscripción por aplicación del principio de economía procesal, que caracteriza a todas las normas formales o de procedimiento. En vez de practicarse dos o mas asientos, en uno solo se concentran diversos actos dispositivos.
f) PRINCIPIO DE EXACTITUD, LEGITIMACIÓN Y FE PÚBLICA REGISTRAL
El principio registral relacionado con la convalidación de las situaciones o derechos registrados se conoce como la fe pública registral. Conforme a este principio, y en provecho de terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido de los asientos aun en los supuestos en los que fueran inexactos, sin admitir prueba en contrario.
Nuestro sistema registral inmobiliario no ha consagrado el principio de fe pública registral sino en grado de presunción de legitimidad, lo que expresa la recepción de otro de los principios registrales conocido como de legitimación.
La buena fe no depende sólo de lo publicado, sino de que el tercero que conoce un derecho o situación registral debe necesariamente para acreditar su buena fe, estudiar y revisar tanto los títulos constitutivos del derecho, como los expedientes que originan las medidas cautelares restrictivas.
Los asientos registrales se presumen veraces, esto es, se presume que el derecho real inscripto existe y que son ciertas las anotaciones vinculadas al inmueble en cuestión. Se trata de una presunción iuris tantum, ya que es posible demostrar lo contrario.
Quien afirme la inexactitud, es decir, que lo informado por el Registro no coincide con la realidad extrarregistral, carga con el onus probandi. En principio, lo que exterioriza el registro se presume verdadero, lo cual es lógico ya que, si no fuera así, de poco serviría el Derecho Registral.
Debe admitirse la vigencia del principio de exactitud ya que, de lo contrario, la publicidad registral no tendría razón de ser. Es una especie de garantía que el ordenamiento jurídico debe proporcionar. Esta presunción cede sólo cuando el interesado pruebe la mala fe del tercero. No debe prevalecer la realidad registral por sobre la jurídica, cuando media mala fe del que pretende beneficiarse con ella.
f.1) Consecuencias
Los derechos reales pueden estar frente al Registro en alguna de las siguientes situaciones:
a) secundum tabulas: existe una perfecta concordancia entre la realidad jurídica y lo que informa el registro;
b) contra tabulas: hay una discordancia entre la realidad jurídica y lo que surge de las constancias registrales, ya sea por nulidad o extinción de los derechos inscriptos, ya por existir en la realidad gravámenes reales que no constan en los asientos;
c) extra tabulas: esta situación comprende a las fincas que nunca tuvieron acceso a los libros registrales
Consecuencias de este principio:
Desde el punto de vista sustantivo, al titular inscripto se lo trata como si realmente fuese el titular, y se le reconoce la facultad de disponer con plena eficacia jurídica;
se considera que el derecho real existe de acuerdo a las constancias del asiento;
también se considera que es verdadera la causa por la cual el titular inscripto obtuvo su derecho (v. gr. la compraventa, donación, partición, etc.).
Como contrapartida cabe presumir la inexistencia de los derechos cuya cancelación informa el registro.
La presunción, en algún caso puede jugar en contra del titular ya que, por ejemplo, podrá ser demandado como propietario del inmueble si figura inscripto como tal, aun cuando haya transmitido el derecho
Desde el punto de vista procesal, al titular del derecho se lo libera de la carga de la prueba, ya que estará a cargo de quien sostenga la inexactitud registral.
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 763 a 774
El artículo 6° de la ley 17.801 consagra el principio de Rogación o Instancia. Este principio indica que el procedimiento registral, cuya conclusión es el momento llamado toma de razón, solamente puede ser iniciado a instancia de parte y mediante solicitud o petición dirigida al registrador para que éste ponga en marcha el procedimiento que lleve a la inscripción. El registrador no puede actuar de oficio, ni siquiera frente al conocimiento real de la existencia, de una mutación que tenga vocación registral; debe abstenerse de toda actividad si no es a solicitud de algún sujeto legitimado.
El procedimiento administrativo registral comienza con la petición de inscripción por quien se encuentre legitimado para hacerlo.
Su solicitud procederá aun contra la voluntad expresa de otros sujetos a quienes la rogación pueda desplazar o perjudicar.
No cualquier sujeto está legitimado para rogar la inscripción o solicitar la información del registro, sino solamente aquellos a quienes la ley atribuye un interés legítimo. En tal sentido, dispone el artículo 6° que "La situación registral solo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención."
Si bien la inscripción es facultativa, no obligatoria, su omisión por parte del notario interviniente puede generarle responsabilidad personal.
La rogación siempre debe hacerse juntamente con la presentación del título formal, es decir, acompañada del documento portante del derecho o situación jurídica registrable. Es una consecuencia del llamado principio de presencia documental.
b) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Este principio se vincula con la determinación precisa de los sujetos, objeto y causa de la relación jurídica que ingresa en el Registro, a fin de provocar una mutación en el asiento correspondiente.
El artículo 10 de la ley 17.801 adopta inequívocamente el método registral real, tomando como elemento determinante del ordenamiento la finca, el inmueble, como la mejor forma de individualizar y clasificar los asientos, en miras a lograr una publicidad con mayor efectividad, evitando la dispersión de la información y facilitando la expedición de informes y certificaciones.
El inmueble constituye así el centro de atracción de las demás circunstancias que justifiquen ser publicitadas, tales como la titularidad de derechos, las restricciones o gravámenes,la afectación a regímenes especiales, etc.
b.1) Matriculación
El artículo 10 fija, con rango de norma nacional, la técnica registral en sentido estricto, adhiriéndose a la llamada técnica del folio real, mandando que cada inmueble deba "inmatricularse", entendiéndose tal actividad como la incorporación al registro mediante la apertura de una matrícula para cada inmueble
La matrícula, unidad de identificación registral, identificada con un número que la singulariza, puede adicionarse la identificación geográfica zonal dentro del ejido de cada partido, corresponde a una ordenación lógica dispuesta en cada jurisdicción local de acuerdo a la división del suelo.
El artículo practica una exclusión: los inmuebles de dominio público propiedad del Estado.
Cuando se trata de un derecho real sobre cosa propia, y luego se constituye otro de la misma índole (v. gr. superficie) o una desmembración, corresponderá la apertura de una nueva matrícula registral.
Siguiendo este razonamiento, por ejemplo, en el derecho de tiempo compartido o en el de sepultura, deberán crearse tantas matrículas como derechos hayan nacido.
b.2) Especialidad en el objeto
El inmueble es el objeto principal, soporte de la base real del sistema, por lo que la referencia a la descripción de la cosa es ineludible. Y también resulta imprescindible establecer el contacto entre el Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro, como generador de la existencia de la cosa objeto de los derechos.
Para que exista el inmueble como cosa susceptible de derechos, es previo al momento de su nacimiento un plano generador.
De allí que la referencia a la designación catastral y la identificación del plano de origen del inmueble constituyan elementos esenciales de las breves notas necesarias para la descripción de la finca. De este plano generador de la cosa pueden resultar registrables otras circunstancias de trascendencia real, tales como la existencia de restricciones administrativas, o servidumbres.
b.3) Especialidad en los sujetos
Es necesario consignar los datos personales de los titulares de los derechos, lo que también deberá hacerse mediante la técnica de la inscripción. Dice el artículo 12 que el asiento de la matriculación "expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas.
Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio."
b.4) Especialidad del título causal
Finalmente, se establece la necesidad de identificar, también mediante la técnica de la inscripción, el título causal. Dice el artículo 12 que "Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el registro".
Este título, el necesario para la adquisición del derecho real, constituye uno de los documentos inscribibles mencionados en el artículo 2° de la ley.
Podrá tratarse de un documento de origen notarial o judicial.
c) PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Dispone el artículo 8°: "El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos".
El proceso registral íntegramente considerado, los documentos inscribibles y los efectos generados por la publicidad registral, es decir, el sistema como un conjunto debe ser adecuado a derecho, pues lo legal es lo adecuado a la ley.
En su aspecto sustancial el principio de legalidad se aprecia por su resultado: si el procedimiento de inscripción se ha cumplido de acuerdo a derecho, "legalmente", y el registrador ha examinado en ejercicio de la función calificadora el documento a inscribir, se genera una presunción de que el derecho inscripto o la situación jurídica registrada son "legales", es decir, ajustados a derecho, por haber cumplido con los requisitos impuestos por la ley en cuanto a su forma y, por lo tanto, reflejan la realidad extrarregistral.
Los asientos se presumen exactos y concordantes con la realidad jurídica exterior.
La apariencia que genera la registración,dotando a la mutación registrada de oponibilidad, hace menester que el documento inscripto sea revisado en sus aspectos formales o extrínsecos, debiendo negarse la inscripción a los que presenten vicios instrumentales que puedan causar la privación de sus efectos.
El registrador es responsable de hacer efectivo este principio, y para él se impone como un derecho y a la vez como un deber consistente en analizar el documento inscribible.
Presentado el trámite pueden suceder distintas respuestas:
a) que el documento se inscriba
b) que la inscripción sea rechazada
c) que se anote provisoriamente hasta tanto se subsanen ciertos defectos;
d) que se anote condicionalmente, al estar la toma de razón subordinada a la presentación de otros documentos que cuentan con prioridad.
d) PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El ius preferendi (además de conferir privilegio) indica que quien es primero en el tiempo, es mejor en el derecho, es decir que goza de prioridad. El derecho de preferencia, en lo que respecta a inmuebles, está estrechamente ligado a la publicidad registral ya que quien resulte titular registral en primer término, u obtenga la anotación de medidas cautelares en su favor (prioridad directa), inscriba su título en el plazo previsto en este artículo 5° (prioridad indirecta) o reserve la prioridad para la celebración de un negocio mediante certificado (retroprioridad) prevalecerá sobre el que adquiera su derecho o posición registral con posterioridad. Tendrá prioridad.
Reviste fundamental importancia la fecha de presentación en el Registro y su efecto retroactivo. No obstante, las partes pueden alterar este orden estableciendo de común acuerdo un orden diferente.
Así, por ejemplo, quien está en primer lugar podría cambiar su posición con quien está en segundo (permuta de rango).
e) TRACTO SUCESIVO
Prevé el artículo 14 de la ley 17.801 que los asientos que se hagan en el folio real "se llevarán por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscriba"
Agrega el artículo 15: "No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular de dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones".
La enumeración expresa del orden cronológico es una de las claves de funcionamiento del sistema de publicidad registral inmobiliaria. Dispone la ley que los asientos se realizarán cronológicamente, en un orden que respete absolutamente la prioridad en el tiempo.
También dispone que esta cronología no debe admitir la posibilidad de intercalación posterior de anotaciones e inscripciones en espacios inadecuados, evitando la posibilidad de confundir la ubicación del asiento con los efectos que se generan.
El principio de tracto sucesivo indica que debe existir una perfecta correlación entre el titular registrado, quien es el legitimado para disponer o gravar el derecho, y sobre quien puedan disponer medidas cautelares o restricciones de tipo judicial, y su sucesor a registrar. De donde, sólo procederá la registración de un derecho, en tanto devenga como tradens, del titular actual registrado, para generar la inscripción del nuevo titular, que será el accipiens.
No se podrá registrar la constitución de un derecho desmembrado si no es constituido por el titular del derecho real legitimado para ello.
El tracto implica una sucesión perfecta y continua de titulares, a modo de una cadena cuyos eslabones constituyen las titularidades temporalmente desplegadas.
e.1) Continuidad registral
El encadenamiento a que se refiere el artículo 15 entre el transmitente y el adquirente, que supone la transferencia del derecho real de dominio entre ambos, constituye el llamado tracto sucesivo material y permite conocer el historial de las sucesivas titularidades de dominio, permitiendo remontarse, sino al origen mismo del dominio, al momento de mayor antigüedad en la registración.
En este encadenamiento registral se encuentra el tracto sucesivo formal o adjetivo. La precisión de las inscripciones y la presunción de su veracidad imponen entonces la coincidencia entre el tracto material y el formal.
El tracto sucesivo importa la exigencia de la previa inscripción del derecho en cabeza de su disponente, ya que no se admite el ingreso al Registro de un documento en el que no sea él quien resulte el disponente.
e.2) Excepciones previstas para el principio de tracto sucesivo. Tracto abreviado.
Establece el artículo 16 que "No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces,los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida del causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo."
En este artículo la ley prevé diversas situaciones en las que no se requiere al disponente el requisito de la previa inscripción de un derecho para lograr la registración de un documento. Es una simplificación del proceso de inscripción por aplicación del principio de economía procesal, que caracteriza a todas las normas formales o de procedimiento. En vez de practicarse dos o mas asientos, en uno solo se concentran diversos actos dispositivos.
f) PRINCIPIO DE EXACTITUD, LEGITIMACIÓN Y FE PÚBLICA REGISTRAL
El principio registral relacionado con la convalidación de las situaciones o derechos registrados se conoce como la fe pública registral. Conforme a este principio, y en provecho de terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido de los asientos aun en los supuestos en los que fueran inexactos, sin admitir prueba en contrario.
Nuestro sistema registral inmobiliario no ha consagrado el principio de fe pública registral sino en grado de presunción de legitimidad, lo que expresa la recepción de otro de los principios registrales conocido como de legitimación.
La buena fe no depende sólo de lo publicado, sino de que el tercero que conoce un derecho o situación registral debe necesariamente para acreditar su buena fe, estudiar y revisar tanto los títulos constitutivos del derecho, como los expedientes que originan las medidas cautelares restrictivas.
Los asientos registrales se presumen veraces, esto es, se presume que el derecho real inscripto existe y que son ciertas las anotaciones vinculadas al inmueble en cuestión. Se trata de una presunción iuris tantum, ya que es posible demostrar lo contrario.
Quien afirme la inexactitud, es decir, que lo informado por el Registro no coincide con la realidad extrarregistral, carga con el onus probandi. En principio, lo que exterioriza el registro se presume verdadero, lo cual es lógico ya que, si no fuera así, de poco serviría el Derecho Registral.
Debe admitirse la vigencia del principio de exactitud ya que, de lo contrario, la publicidad registral no tendría razón de ser. Es una especie de garantía que el ordenamiento jurídico debe proporcionar. Esta presunción cede sólo cuando el interesado pruebe la mala fe del tercero. No debe prevalecer la realidad registral por sobre la jurídica, cuando media mala fe del que pretende beneficiarse con ella.
f.1) Consecuencias
Los derechos reales pueden estar frente al Registro en alguna de las siguientes situaciones:
a) secundum tabulas: existe una perfecta concordancia entre la realidad jurídica y lo que informa el registro;
b) contra tabulas: hay una discordancia entre la realidad jurídica y lo que surge de las constancias registrales, ya sea por nulidad o extinción de los derechos inscriptos, ya por existir en la realidad gravámenes reales que no constan en los asientos;
c) extra tabulas: esta situación comprende a las fincas que nunca tuvieron acceso a los libros registrales
Consecuencias de este principio:
Desde el punto de vista sustantivo, al titular inscripto se lo trata como si realmente fuese el titular, y se le reconoce la facultad de disponer con plena eficacia jurídica;
se considera que el derecho real existe de acuerdo a las constancias del asiento;
también se considera que es verdadera la causa por la cual el titular inscripto obtuvo su derecho (v. gr. la compraventa, donación, partición, etc.).
Como contrapartida cabe presumir la inexistencia de los derechos cuya cancelación informa el registro.
La presunción, en algún caso puede jugar en contra del titular ya que, por ejemplo, podrá ser demandado como propietario del inmueble si figura inscripto como tal, aun cuando haya transmitido el derecho
Desde el punto de vista procesal, al titular del derecho se lo libera de la carga de la prueba, ya que estará a cargo de quien sostenga la inexactitud registral.
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 763 a 774
Publicidad. Principios registrales en la ley 17801. Enumeración. ((*))
a) ROGACIÓN ( art. 6° de la ley 17.801) Principio de Rogación o instancia
b) ESPECIALIDAD
b.1) Matriculación
b.2) Especialidad del objeto
b.3) Especialidad de los sujetos
b.4) Especialidad del título causal
c) LEGALIDAD
d) PRIORIDAD
e) TRACTO SUCESIVO
e.1) Continuidad registral
e.2) Tracto abreviado
f) EXACTITUD, LEGITIMACIÓN Y FE PÚBLICA REGISTRAL
b) ESPECIALIDAD
b.1) Matriculación
b.2) Especialidad del objeto
b.3) Especialidad de los sujetos
b.4) Especialidad del título causal
c) LEGALIDAD
d) PRIORIDAD
e) TRACTO SUCESIVO
e.1) Continuidad registral
e.2) Tracto abreviado
f) EXACTITUD, LEGITIMACIÓN Y FE PÚBLICA REGISTRAL
Usufructo y la acción de los acreedores. ((*))
Ejecución por acreedores
El Código consagra aquí una novedad importante. Dice el artículo 2144: "Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes".
Así como el usufructuario puede transmitir su derecho, también puede ser embargado y ejecutado por sus acreedores. El adquirente debe dar garantía, la que en este caso es obligatoria (también en el supuesto de transmisión voluntaria -art. 2142-), dejando de lado la regla de ser facultativa (art. 2139). Sea la transmisión voluntaria o forzosa el adquirente debe dar una garantía obligatoriamente (art. 2142 y 2144).
En caso de adquisición del derecho de usufructo por vía de la subasta judicial, el límite del usufructo queda sujeto al término pactado en el contrato constitutivo del usufructo o bien a la vida del usufructuario que figura en el título que dio origen al usufructo. El hecho de que la adquisición del derecho real de usufructo se haga por vía de subasta judicial no puede empeorar la situación del nudo propietario.
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 471
El Código consagra aquí una novedad importante. Dice el artículo 2144: "Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes".
Así como el usufructuario puede transmitir su derecho, también puede ser embargado y ejecutado por sus acreedores. El adquirente debe dar garantía, la que en este caso es obligatoria (también en el supuesto de transmisión voluntaria -art. 2142-), dejando de lado la regla de ser facultativa (art. 2139). Sea la transmisión voluntaria o forzosa el adquirente debe dar una garantía obligatoriamente (art. 2142 y 2144).
En caso de adquisición del derecho de usufructo por vía de la subasta judicial, el límite del usufructo queda sujeto al término pactado en el contrato constitutivo del usufructo o bien a la vida del usufructuario que figura en el título que dio origen al usufructo. El hecho de que la adquisición del derecho real de usufructo se haga por vía de subasta judicial no puede empeorar la situación del nudo propietario.
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 471
Usufructo. Régimen de transmisibilidad del derecho de usufructo ((*))
Dispone el artículo 2131: "Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer"
En lo que hace a la superficie, hay una contradicción. Según el artículo 2120 el superficiario sólo puede constituir derechos reales de garantía, mientras que el dueño no puede turbar al superficiario (art. 2121). Entonces, el dueño puede si no turba, pero el superficiario no puede, ya que esta norma solo admite derechos de garantía. Pero el artículo 2131 menciona al "superficiario", en franca contradicción. Se puede interpretar que prevalece el artículo 2131 por tratarse de una norma especial sobre quiénes pueden constituir el usufructo.
Con respecto al condómino y la parte indivisa -tampoco mencionado claramente por el artículo 2131- resulta aplicable el artículo 1989. Este último dice que "Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos".
Nada dice de los "conjuntos inmobiliarios", del "tiempo compartido" y del "cementerio privado". Lo cierto es que el usufructo, aunque con dificultades mayores o menores, no es incompatible con ninguno de ellos.
Modos de Constitución
El usufructo puede ser adquirido por contrato (oneroso o gratuito), por testamento, y por prescripción. El código establece en el artículo 2134 que "El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra."
Otras normas del código armonizan aquí con lo previsto. Así el artículo 1551, al contemplar el objeto de la donación. Por su parte, prevé el artículo 2416 que "El donante puede transmitir la plena propiedad de los bienes donados, o bien únicamente la nuda propiedad, reservándose el usufructo".
a) Usucapión
Cabe advertir que además del contrato y el testamento, el usufructo también puede constituirse por usucapión (art. 2565).
No hay casos de usufructo legal, es decir que surjan por voluntad de la ley, como sí ocurría en el Código de Vélez (Usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos menores).
b) Prohibición de constitución judicial
Establece el artículo 2133 que "En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución". El artículo 1896, en las disposiciones generales comunes a todos los derechos reales, había sentado que "el juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario".
El código autoriza al usufructuario a transmitir su derecho, o a constituir derechos reales (v. gr. anticresis) o personales (v. gr.: locación) de uso y goce (art. 2142).
Respecto de los derechos reales y personales, establece el artículo 2142 que "El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
"El usufructuario puede constituir derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso y goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario".
El primer párrafo del artículo 2142 armoniza con el artículo 2140, que dice que es intransmisible por causa de muerte. Sí se lo puede transmitir por actos entre vivos y el límite "máximo" es la vida del transmitente. Esto es así, claro está si no se fijó otro plazo menor (art. 2152, inc. a), como bien dice el artículo 2153. No exige el código la conformidad del nudo propietario.
Así, por ejemplo, si Juan transmite un usufructo a Pedro, y un día Juan muere, en ese momento acaba el usufructo. Si no muere, el plazo máximo será el que beneficiaba al primero (Juan), cualquiera sea el que haya pactado con su sucesor. De no ser así, se prolongaría de manera expresa el dominio desmembrado, la separación entre la nuda propiedad y el dominio útil podría ser indefinida de verificarse sucesivas cesiones.
Se dice en el segundo párrafo del artículo 2142 que si el usufructuario constituye derechos reales o personales, no "se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario". Si no se libera por constituir un derecho de uso o una locación, se puede inferir que tampoco lo hará por transmitir un derecho de usufructo. Al final, el artículo dice: "En ninguno de estos dos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario".
El Código exige que el adquirente dé una garantía. La garantía, que es por regla optativa (art. 2139), en este supuesto es obligatoria, ya que la norma dice "el adquirente debe".
Otro problema a resolver es qué pasa si muere el concesionario del usufructo: 1) ¿revierte al usufructuario original?; 2) ¿lo continúan sus herederos hasta que venza el plazo primitivo?; 3) ¿el nudo propietario recupera la cosa? Si bien con dudas, parece que no puede revertir al usufructuario original, ya que dicho usufructuario transmitió su derecho en forma definitiva. La segunda posibilidad tampoco es aceptable, pues se permitiría un usufructo transmisible por herencia, lo que el Código prohíbe expresamente (art. 2140). Cabe inclinarse por la extinción del usufructo y la consolidación de todas las facultades en el dueño pleno.
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 467 a 470
En lo que hace a la superficie, hay una contradicción. Según el artículo 2120 el superficiario sólo puede constituir derechos reales de garantía, mientras que el dueño no puede turbar al superficiario (art. 2121). Entonces, el dueño puede si no turba, pero el superficiario no puede, ya que esta norma solo admite derechos de garantía. Pero el artículo 2131 menciona al "superficiario", en franca contradicción. Se puede interpretar que prevalece el artículo 2131 por tratarse de una norma especial sobre quiénes pueden constituir el usufructo.
Con respecto al condómino y la parte indivisa -tampoco mencionado claramente por el artículo 2131- resulta aplicable el artículo 1989. Este último dice que "Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos".
Nada dice de los "conjuntos inmobiliarios", del "tiempo compartido" y del "cementerio privado". Lo cierto es que el usufructo, aunque con dificultades mayores o menores, no es incompatible con ninguno de ellos.
Modos de Constitución
El usufructo puede ser adquirido por contrato (oneroso o gratuito), por testamento, y por prescripción. El código establece en el artículo 2134 que "El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra."
Otras normas del código armonizan aquí con lo previsto. Así el artículo 1551, al contemplar el objeto de la donación. Por su parte, prevé el artículo 2416 que "El donante puede transmitir la plena propiedad de los bienes donados, o bien únicamente la nuda propiedad, reservándose el usufructo".
a) Usucapión
Cabe advertir que además del contrato y el testamento, el usufructo también puede constituirse por usucapión (art. 2565).
No hay casos de usufructo legal, es decir que surjan por voluntad de la ley, como sí ocurría en el Código de Vélez (Usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos menores).
b) Prohibición de constitución judicial
Establece el artículo 2133 que "En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución". El artículo 1896, en las disposiciones generales comunes a todos los derechos reales, había sentado que "el juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario".
El código autoriza al usufructuario a transmitir su derecho, o a constituir derechos reales (v. gr. anticresis) o personales (v. gr.: locación) de uso y goce (art. 2142).
Respecto de los derechos reales y personales, establece el artículo 2142 que "El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
"El usufructuario puede constituir derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso y goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario".
El primer párrafo del artículo 2142 armoniza con el artículo 2140, que dice que es intransmisible por causa de muerte. Sí se lo puede transmitir por actos entre vivos y el límite "máximo" es la vida del transmitente. Esto es así, claro está si no se fijó otro plazo menor (art. 2152, inc. a), como bien dice el artículo 2153. No exige el código la conformidad del nudo propietario.
Así, por ejemplo, si Juan transmite un usufructo a Pedro, y un día Juan muere, en ese momento acaba el usufructo. Si no muere, el plazo máximo será el que beneficiaba al primero (Juan), cualquiera sea el que haya pactado con su sucesor. De no ser así, se prolongaría de manera expresa el dominio desmembrado, la separación entre la nuda propiedad y el dominio útil podría ser indefinida de verificarse sucesivas cesiones.
Se dice en el segundo párrafo del artículo 2142 que si el usufructuario constituye derechos reales o personales, no "se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario". Si no se libera por constituir un derecho de uso o una locación, se puede inferir que tampoco lo hará por transmitir un derecho de usufructo. Al final, el artículo dice: "En ninguno de estos dos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario".
El Código exige que el adquirente dé una garantía. La garantía, que es por regla optativa (art. 2139), en este supuesto es obligatoria, ya que la norma dice "el adquirente debe".
Otro problema a resolver es qué pasa si muere el concesionario del usufructo: 1) ¿revierte al usufructuario original?; 2) ¿lo continúan sus herederos hasta que venza el plazo primitivo?; 3) ¿el nudo propietario recupera la cosa? Si bien con dudas, parece que no puede revertir al usufructuario original, ya que dicho usufructuario transmitió su derecho en forma definitiva. La segunda posibilidad tampoco es aceptable, pues se permitiría un usufructo transmisible por herencia, lo que el Código prohíbe expresamente (art. 2140). Cabe inclinarse por la extinción del usufructo y la consolidación de todas las facultades en el dueño pleno.
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 467 a 470
Usufructo. Modificaciones salientes introducidas por el ccyc. ((*))
Art. 2129. Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El derecho real de usufructo conserva la misma estructura básica que mantenía el Código sustituido, de manera que mantiene el concepto clásico del Código de Vélez establecido en el art. 2807, en orden a la preservación de la materia, forma o destino de la cosa, a excepción de una modificación en relación con el usufructo de derechos, al determinar que se altera la sustancia del derecho
gravado, si se lo menoscaba.
Constituye su fuente el Proyecto de Código Civil de 1998, arts. 2031 y ss.
Art. 2130. Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Frente a la concepción clásica que entendía que los derechos reales sólo podían tener por objeto a las cosas, el Código vigente amplió su objeto incluyendo a los derechos cuando la ley especialmente lo autoriza. La doctrina moderna y el espíritu del presente artículo es considerar al derecho representado y no al documento donde éste se plasma como verdadero objeto del usufructo (Alterini) en oposición a la doctrina clásica que afirmaban que los derechos podían ser objeto del usufructo, pero sólo cuando estuvieran representados por sus respectivos instrumentos.
Tanto el Proyecto de reforma de 1998 como el Código vigente modificaron la metodología del Código Civil sustituido estableciendo una remisión a la Parte General del Código en lo referente a la regulación de las "cosas, bienes y patrimonio",
reduciendo en gran medida el articulado cuando trata el derecho en
particular, en este caso el usufructo.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2032.
COMENTARIO
1. Bienes comprendidos
Luego de la reforma, el usufructo se presenta con varias modificaciones en cuanto a su objeto. Por un lado, se amplía el mismo, como hemos mencionado, incorporando la posibilidad de que los "derechos" puedan ser objeto del derecho real de usufructo, si están expresamente previstos en la ley. Se suprime el usufructo imperfecto o cuasiusufructo. Se permite el usufructo sobre "una parte material" de la cosa. Sólo se admite como excepción el usufructo sobre cosas fungibles "si el usufructo es sobre un conjunto de animales". Se elimina el usufructo de créditos y se precisa que el usufructo sobre un patrimonio solamente puede constituirse por vía testamentaria (y no contractual), al establecer: que puede ser objeto el todo o una parte de la herencia cuando el usufructo es de origen testamentario. Es así, que el derecho real de usufructo puede tener como objeto tanto cosas (es decir, objetos materiales susceptibles de tener un valor), como bienes (objetos inmateriales susceptibles de valor).
Acertadamente la doctrina señala que fuera del Código se ha legislado sobre el usufructo de bienes que no son cosas; así, el usufructo de acciones de las sociedades anónimas (art. 218, ley 19.550) y el usufructo de cuotas de las sociedades de responsabilidad limitada (art. 156ley 19.550) (Pepe).
2. Usufructo particular y usufructo universal
El usufructo es particular cuando comprende uno o muchos objetos ciertos o determinados, en cambio es universal cuando comprende una universalidad de bienes o una parte alícuota de la universalidad. La universalidad de bienes sobre la que recae puede ser de hecho, como ejemplo, el usufructo de ganado o fondo de comercio, o bien de derecho que es el caso del usufructo de un patrimonio o de una parte alícuota de éste.
El Código Civil sustituido reconocía en forma expresa como especies de usufructo universal, el de un patrimonio o de una parte alícuota de él, y el legado de usufructo; como universalidades de hecho, el usufructo de ganado, o el de un fondo de comercio. Además mencionaba la posibilidad de constituir usufructo sobre bienes sin utilidad y por otro lado traía una serie de especificaciones sobre usufructos especiales, según la naturaleza del objeto, como el usufructo de bosques, de minas, de ganados, de mercadería y el usufructo de derechos (arts. 2827, 2900, 2809, 2902, 2844, 2873,2866, 2902 del Cód. Civil).
En la actualidad, se han eliminado estos artículos, debiendo remitirnos a las reglas generales del usufructo y a la parte general del Código actual.
3. Bienes excluidos
El nuevo articulado nada dice acerca de los bienes excluidos, como lo establecía el anterior Código, remitiéndonos a la parte general.
Es así que no pueden ser objeto del derecho real de usufructo:
a) los bienes de dominio público del Estado, Provincias y Municipios, pues están fuera del comercio y los bienes del
dominio privado salvo que una ley los autorice;
b) los bienes dotales, habían sido derogados taxitamente por las leyes 11.357 y 17.711, durante la vigencia del art. 2840 del Código sustituido, que en el presente Código directamente se eliminó;
c) el propio usufructo, ya que implicaría una cesión o transferencia
prohibida;
d) los que recaen sobre el uso y habitación, porque son bienes que
no se transmiten personalísimos;
e) hipoteca, prenda, anticresis, separadas del crédito al cual acceden (anterior art. 2842), por tratarse de derechos reales de garantía accesorios del crédito por ellos garantido (Lafaille). En estos casos el usufructo se constituirá en realidad sobre el crédito, y no sobre el derecho real, que simplemente sigue la suerte del crédito por su carácter accesorio;
f) servidumbres activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes (anterior art. 2842). El usufructuario de la finca dominante podrá gozar de las servidumbres que le son ajenas, pero no resulta concebible el usufructo de ellas separadas del predio dominante (Gurfinkel de Wendy);
g) Créditos intransmisibles, como el de alimentos.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VIII. USUFRUCTO
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de ELIANA VERÓNICA BRAIDOT
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2129. Concepto.
Art. 2130. Objeto.
Art. 2131. Legitimación.
Art. 2132. Usufructo a favor de varias personas.
Art. 2133. Prohibición de usufructo judicial.
Art. 2134. Modos de constitución.
Art. 2135. Presunción de onerosidad.
Art. 2136. Modalidades.
Art. 2137. Inventario.
Art. 2138. Presunción.
Art. 2139. Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión.
Art. 2140. Intransmisibilidad hereditaria.
Art. 2129. Concepto. Página 4882
Art. 2130. Objeto.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El derecho real de usufructo conserva la misma estructura básica que mantenía el Código sustituido, de manera que mantiene el concepto clásico del Código de Vélez establecido en el art. 2807, en orden a la preservación de la materia, forma o destino de la cosa, a excepción de una modificación en relación con el usufructo de derechos, al determinar que se altera la sustancia del derecho
gravado, si se lo menoscaba.
Constituye su fuente el Proyecto de Código Civil de 1998, arts. 2031 y ss.
Art. 2130. Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Frente a la concepción clásica que entendía que los derechos reales sólo podían tener por objeto a las cosas, el Código vigente amplió su objeto incluyendo a los derechos cuando la ley especialmente lo autoriza. La doctrina moderna y el espíritu del presente artículo es considerar al derecho representado y no al documento donde éste se plasma como verdadero objeto del usufructo (Alterini) en oposición a la doctrina clásica que afirmaban que los derechos podían ser objeto del usufructo, pero sólo cuando estuvieran representados por sus respectivos instrumentos.
Tanto el Proyecto de reforma de 1998 como el Código vigente modificaron la metodología del Código Civil sustituido estableciendo una remisión a la Parte General del Código en lo referente a la regulación de las "cosas, bienes y patrimonio",
reduciendo en gran medida el articulado cuando trata el derecho en
particular, en este caso el usufructo.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2032.
COMENTARIO
1. Bienes comprendidos
Luego de la reforma, el usufructo se presenta con varias modificaciones en cuanto a su objeto. Por un lado, se amplía el mismo, como hemos mencionado, incorporando la posibilidad de que los "derechos" puedan ser objeto del derecho real de usufructo, si están expresamente previstos en la ley. Se suprime el usufructo imperfecto o cuasiusufructo. Se permite el usufructo sobre "una parte material" de la cosa. Sólo se admite como excepción el usufructo sobre cosas fungibles "si el usufructo es sobre un conjunto de animales". Se elimina el usufructo de créditos y se precisa que el usufructo sobre un patrimonio solamente puede constituirse por vía testamentaria (y no contractual), al establecer: que puede ser objeto el todo o una parte de la herencia cuando el usufructo es de origen testamentario. Es así, que el derecho real de usufructo puede tener como objeto tanto cosas (es decir, objetos materiales susceptibles de tener un valor), como bienes (objetos inmateriales susceptibles de valor).
Acertadamente la doctrina señala que fuera del Código se ha legislado sobre el usufructo de bienes que no son cosas; así, el usufructo de acciones de las sociedades anónimas (art. 218, ley 19.550) y el usufructo de cuotas de las sociedades de responsabilidad limitada (art. 156ley 19.550) (Pepe).
2. Usufructo particular y usufructo universal
El usufructo es particular cuando comprende uno o muchos objetos ciertos o determinados, en cambio es universal cuando comprende una universalidad de bienes o una parte alícuota de la universalidad. La universalidad de bienes sobre la que recae puede ser de hecho, como ejemplo, el usufructo de ganado o fondo de comercio, o bien de derecho que es el caso del usufructo de un patrimonio o de una parte alícuota de éste.
El Código Civil sustituido reconocía en forma expresa como especies de usufructo universal, el de un patrimonio o de una parte alícuota de él, y el legado de usufructo; como universalidades de hecho, el usufructo de ganado, o el de un fondo de comercio. Además mencionaba la posibilidad de constituir usufructo sobre bienes sin utilidad y por otro lado traía una serie de especificaciones sobre usufructos especiales, según la naturaleza del objeto, como el usufructo de bosques, de minas, de ganados, de mercadería y el usufructo de derechos (arts. 2827, 2900, 2809, 2902, 2844, 2873,2866, 2902 del Cód. Civil).
En la actualidad, se han eliminado estos artículos, debiendo remitirnos a las reglas generales del usufructo y a la parte general del Código actual.
3. Bienes excluidos
El nuevo articulado nada dice acerca de los bienes excluidos, como lo establecía el anterior Código, remitiéndonos a la parte general.
Es así que no pueden ser objeto del derecho real de usufructo:
a) los bienes de dominio público del Estado, Provincias y Municipios, pues están fuera del comercio y los bienes del
dominio privado salvo que una ley los autorice;
b) los bienes dotales, habían sido derogados taxitamente por las leyes 11.357 y 17.711, durante la vigencia del art. 2840 del Código sustituido, que en el presente Código directamente se eliminó;
c) el propio usufructo, ya que implicaría una cesión o transferencia
prohibida;
d) los que recaen sobre el uso y habitación, porque son bienes que
no se transmiten personalísimos;
e) hipoteca, prenda, anticresis, separadas del crédito al cual acceden (anterior art. 2842), por tratarse de derechos reales de garantía accesorios del crédito por ellos garantido (Lafaille). En estos casos el usufructo se constituirá en realidad sobre el crédito, y no sobre el derecho real, que simplemente sigue la suerte del crédito por su carácter accesorio;
f) servidumbres activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes (anterior art. 2842). El usufructuario de la finca dominante podrá gozar de las servidumbres que le son ajenas, pero no resulta concebible el usufructo de ellas separadas del predio dominante (Gurfinkel de Wendy);
g) Créditos intransmisibles, como el de alimentos.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VIII. USUFRUCTO
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de ELIANA VERÓNICA BRAIDOT
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2129. Concepto.
Art. 2130. Objeto.
Art. 2131. Legitimación.
Art. 2132. Usufructo a favor de varias personas.
Art. 2133. Prohibición de usufructo judicial.
Art. 2134. Modos de constitución.
Art. 2135. Presunción de onerosidad.
Art. 2136. Modalidades.
Art. 2137. Inventario.
Art. 2138. Presunción.
Art. 2139. Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión.
Art. 2140. Intransmisibilidad hereditaria.
Art. 2129. Concepto. Página 4882
Art. 2130. Objeto.
domingo, 26 de febrero de 2017
Tiempo compartido: El régimen del Código Civil y Comercial. ((*))
La ley 26.356 pretendió dotar al sistema de un régimen jurídico adecuado pero no resolvió la naturaleza jurídica de la figura, limitándose a regular la relación del usuario con un sistema organizado para vacaciones.
El Código Civil y Comercial regula el derecho de tiempo compartido dentro del título VI del Libro Cuarto, en el capítulo 2 junto a los conjuntos inmobiliarios y al cementerio privado, siendo considerablemente diferente a estas figuras.
El objeto del sistema no se limita a los inmuebles, ni al uso residencial turístico, sino que puede aplicarse a cosas muebles cuyo alto costo aconseje un disfrute compartido, y hasta podría tratarse de bienes que no sean cosas.
La ley 26.944 que aprueba el nuevo Código Civil y Comercial deroga los capítulos III, IV, V y IX de la ley 26.356 pero deja vigente el resto.
Art. 2088. Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.
El artículo 2088 dice "Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten..."
El legislador omitió definir el tema, dejando librado a la voluntad de las partes involucradas caracterizarlo según las distintas modalidades, usos y costumbres de plaza, ya sea como derecho real o personal. No es obligatorio constituirlo como derecho real.
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 394 - 395
El Código Civil y Comercial regula el derecho de tiempo compartido dentro del título VI del Libro Cuarto, en el capítulo 2 junto a los conjuntos inmobiliarios y al cementerio privado, siendo considerablemente diferente a estas figuras.
El objeto del sistema no se limita a los inmuebles, ni al uso residencial turístico, sino que puede aplicarse a cosas muebles cuyo alto costo aconseje un disfrute compartido, y hasta podría tratarse de bienes que no sean cosas.
La ley 26.944 que aprueba el nuevo Código Civil y Comercial deroga los capítulos III, IV, V y IX de la ley 26.356 pero deja vigente el resto.
Art. 2088. Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.
El artículo 2088 dice "Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten..."
El legislador omitió definir el tema, dejando librado a la voluntad de las partes involucradas caracterizarlo según las distintas modalidades, usos y costumbres de plaza, ya sea como derecho real o personal. No es obligatorio constituirlo como derecho real.
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 394 - 395
Tiempo compartido: La problemática de su encuadre jurídico. ((*))
El Código Civil de Vélez no previó esta modalidad de uso de la propiedad. Tampoco era posible darle cabida dentro del marco de los derechos reales, pues para ello era necesario forzar demasiado la tipicidad de los derechos reales reconocidos.
La figura en el campo de los derechos personales
En la praxis argentina, mayoritariamente, se lo ha caracterizado como un derecho personal emergente de una participación societaria que se vincula con la facultad de usar y gozar, sucesiva y alternadamente, un determinado turno,según las previsiones contenidas en la estructura obligacional de sus estatutos, limitado temporalmente a la duración de la persona jurídica que ostenta su titularidad.
La figura en el campo de los derechos reales
No obstante el satisfactorio funcionamiento del instituto en las figuras societarias referidas, es preferible brindar a los interesados en acceder a este complejo sistema, la posibilidad de adquirir algún derecho real, por las mayores ventajas que otorga y la seguridad que se deriva de su publicidad registral.
Al no admitirse la autonomía de la voluntad en materia de derechos reales y al estar éstos dominados esencialmente por el número cerrado y el orden público, la cuestión resultaba de dificultosa solución.
Estando vigente el Código Civil de Vélez, se sostuvieron dos criterios distintos:
1) Las diferencias entre el tiempo compartido, los derechos reales y la propiedad horizontal eran insalvables. Era necesario dar al instituto una regulación legal propia.
2) Para otros, el tiempo compartido podía acomodarse a las normas del condominio, subsunción que presentaba algunas dificultades, derivadas del orden público, y la inestabilidad esencial de este derecho real.
Al no estar prevista legalmente la indivisión forzosa, cualquiera de los condóminos está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común.
Suponiendo la hipótesis de un piso o departamento enajenado a un número máximo de cincuenta y dos personas (las semanas de un año), estará expuesto también a la división que puede ser reclamada por cualquiera de sus titulares, lo que tornaba incierta la duración del derecho real adquirido.
Este último criterio requería una reforma legislativa que dispusiera la indivisión forzosa para este supuesto en forma expresa, o bien admitiera la virtualidad de pactos de indivisión cuya duración estuviera relacionada con la de la supervivencia del sistema.
La sanción de la ley 26.356
El 28 de febrero de 2008 se sancionó la ley 26.356, complementaria del Código Civil. La ley de tiempo compartido o del Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTC).
La ley desarrolla un sistema que comprende la totalidad de las relaciones que se establecen entre los distintos protagonistas que participan en este negocio inmobiliario (desarrollista y/o propietario, vendedor, revendedor, usuario, administrador, comercializador y prestador de servicios) abarcando, además, al intercambio vacacional y, con total abstracción de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentran sometidos los bienes que lo integran.
El sistema consiste básicamente en adquirir bajo alguna de las formas jurídicas previstas en nuestra legislación, un derecho a disfrutar de un período de tiempo de vacaciones en un departamento o habitación de hotel que formen parte de un complejo turístico vacacional equipado con servicios y actividades recreativas adecuadas y acordes a la finalidad del sistema.
No importa qué derechos se constituyan o transmitan -si personales o reales- ni tampoco bajo qué régimen legal se ubican los bienes.
La ley permite que se configure el instituto como derecho real, pero sin establecer de cuál se trata ni su régimen imperativo. Ocurre que el tiempo compartido navega más cómodo en el terreno de los derechos personales.
En esta ley no se ha creado un nuevo derecho real, ni sobre cosa propia ni sobre cosa ajena.
En el marco de los derechos reales sobre cosa propia sería el derecho real de condominio y en el de los de disfrute sobre cosa ajena se recurriría principalmente al uso, generándose una comunidad de tales derechos (co-uso).
La libertad de elección hace imprescindible que el usuario tenga la certeza del derecho que adquiere. Por ello, en la escritura de constitución del sistema deberá constar "la naturaleza o tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor de los futuros usuarios y, en caso que corresponda, plazo de duración" (art. 10 inc. b,1); idéntica revisión deberá resultar del contrato de tiempo compartido (art. 15, inc. d); os operadores del sistema tienen el deber de informar el tipo y alcances de los derechos que se transmiten o constituyen (art. 26) y en el documento informativo se deberá precisar "la naturaleza real o personal de los derechos que se ofrecen y su duración" (art. 28, inc. b).
El decreto 760/2014
El decreto 760/2014 reglamenta la ley 26.356. Determina las obligaciones y los derechos de las partes, delimita cuáles son las facultades del prestador del servicio, fija las condiciones de esa prestación, establece sanciones para el caso de incumplimiento y crea los registros respectivos, necesarios para asegurar un adecuado ámbito de control.
Se señala expresamente en el artículo 3°, segundo párrafo, que "En la constitución y en la contratación de los STTC deberá especificarse la naturaleza real o personal del derecho que se transmitirá al usuario".
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Páginas 389 a 394
La figura en el campo de los derechos personales
En la praxis argentina, mayoritariamente, se lo ha caracterizado como un derecho personal emergente de una participación societaria que se vincula con la facultad de usar y gozar, sucesiva y alternadamente, un determinado turno,según las previsiones contenidas en la estructura obligacional de sus estatutos, limitado temporalmente a la duración de la persona jurídica que ostenta su titularidad.
La figura en el campo de los derechos reales
No obstante el satisfactorio funcionamiento del instituto en las figuras societarias referidas, es preferible brindar a los interesados en acceder a este complejo sistema, la posibilidad de adquirir algún derecho real, por las mayores ventajas que otorga y la seguridad que se deriva de su publicidad registral.
Al no admitirse la autonomía de la voluntad en materia de derechos reales y al estar éstos dominados esencialmente por el número cerrado y el orden público, la cuestión resultaba de dificultosa solución.
Estando vigente el Código Civil de Vélez, se sostuvieron dos criterios distintos:
1) Las diferencias entre el tiempo compartido, los derechos reales y la propiedad horizontal eran insalvables. Era necesario dar al instituto una regulación legal propia.
2) Para otros, el tiempo compartido podía acomodarse a las normas del condominio, subsunción que presentaba algunas dificultades, derivadas del orden público, y la inestabilidad esencial de este derecho real.
Al no estar prevista legalmente la indivisión forzosa, cualquiera de los condóminos está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común.
Suponiendo la hipótesis de un piso o departamento enajenado a un número máximo de cincuenta y dos personas (las semanas de un año), estará expuesto también a la división que puede ser reclamada por cualquiera de sus titulares, lo que tornaba incierta la duración del derecho real adquirido.
Este último criterio requería una reforma legislativa que dispusiera la indivisión forzosa para este supuesto en forma expresa, o bien admitiera la virtualidad de pactos de indivisión cuya duración estuviera relacionada con la de la supervivencia del sistema.
La sanción de la ley 26.356
El 28 de febrero de 2008 se sancionó la ley 26.356, complementaria del Código Civil. La ley de tiempo compartido o del Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTC).
La ley desarrolla un sistema que comprende la totalidad de las relaciones que se establecen entre los distintos protagonistas que participan en este negocio inmobiliario (desarrollista y/o propietario, vendedor, revendedor, usuario, administrador, comercializador y prestador de servicios) abarcando, además, al intercambio vacacional y, con total abstracción de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentran sometidos los bienes que lo integran.
El sistema consiste básicamente en adquirir bajo alguna de las formas jurídicas previstas en nuestra legislación, un derecho a disfrutar de un período de tiempo de vacaciones en un departamento o habitación de hotel que formen parte de un complejo turístico vacacional equipado con servicios y actividades recreativas adecuadas y acordes a la finalidad del sistema.
No importa qué derechos se constituyan o transmitan -si personales o reales- ni tampoco bajo qué régimen legal se ubican los bienes.
La ley permite que se configure el instituto como derecho real, pero sin establecer de cuál se trata ni su régimen imperativo. Ocurre que el tiempo compartido navega más cómodo en el terreno de los derechos personales.
En esta ley no se ha creado un nuevo derecho real, ni sobre cosa propia ni sobre cosa ajena.
En el marco de los derechos reales sobre cosa propia sería el derecho real de condominio y en el de los de disfrute sobre cosa ajena se recurriría principalmente al uso, generándose una comunidad de tales derechos (co-uso).
La libertad de elección hace imprescindible que el usuario tenga la certeza del derecho que adquiere. Por ello, en la escritura de constitución del sistema deberá constar "la naturaleza o tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor de los futuros usuarios y, en caso que corresponda, plazo de duración" (art. 10 inc. b,1); idéntica revisión deberá resultar del contrato de tiempo compartido (art. 15, inc. d); os operadores del sistema tienen el deber de informar el tipo y alcances de los derechos que se transmiten o constituyen (art. 26) y en el documento informativo se deberá precisar "la naturaleza real o personal de los derechos que se ofrecen y su duración" (art. 28, inc. b).
El decreto 760/2014
El decreto 760/2014 reglamenta la ley 26.356. Determina las obligaciones y los derechos de las partes, delimita cuáles son las facultades del prestador del servicio, fija las condiciones de esa prestación, establece sanciones para el caso de incumplimiento y crea los registros respectivos, necesarios para asegurar un adecuado ámbito de control.
Se señala expresamente en el artículo 3°, segundo párrafo, que "En la constitución y en la contratación de los STTC deberá especificarse la naturaleza real o personal del derecho que se transmitirá al usuario".
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Páginas 389 a 394
Tiempo compartido: Concepto. ((*))
El tiempo compartido se difundió en nuestro país a partir de la segunda mitad de la década de 1980.
El tiempo compartido es un nuevo estado jurídico de la propiedad, producto de una modalidad contractual que consiste en otorgar un derecho que atribuye la facultad de usar y gozar con exclusividad de determinados bienes (generalmente inmuebles), sucesiva y alternadamente, por períodos previamente establecidos, de duración perpetua o temporal y transmisible por actos entre vivos o por causa de muerte.
Otras posibilidades de aplicación: comercialización de yates, equipos, sistemas y programas de computación, diseños industriales, marcas y patentes, infraestructuras industriales, civiles y navales, laboratorios, estudios jurídicos, notariales, contables y de auditoría y todas aquellas cosas y bienes cuyo uso y goce pueda ser objeto de partición convencional.
Las ventajas del sistema son varias: varios usuarios se aseguran el uso y goce de un bien por un período de tiempo, con una notable disminución en los gastos de adquisición y mantenimiento, ya que se divide entre todos.
Dice el artículo 2087 que "Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino".
Se comparte el uso de un bien.
El derecho de tiempo compartido implica que el titular, mediante el pago de un precio en dinero, puede usar y gozar, en forma periódica, exclusiva y alternada, durante un cierto período de tiempo, ubicado en el año calendario o a ubicar (flotante), de un ámbito espacial determinado o determinable (departamento, casa, cabaña) o de una cosa mueble u otro bien, sin alterar su sustancia (en el doble aspecto: material y destino) y al mismo tiempo aprovechar de los servicios e instalaciones que se ofrece como accesorios integrantes del sistema para su más placentero disfrute (restaurant, piscina, etc.); pudiendo existir para el titular la posibilidad de intercambiar el período que le corresponde respecto del bien afectado por otro similar respecto de otro bien afectado, ubicado en el país o en el extranjero (esto último es usual cuando se trata de destinos turísticos)
Entre los caracteres principales cabe mencionar
1) Debe haber un uso periódico (v. gr. una vez al año), esto es que se reitere y mantenga en el tiempo, luego de vencidos los turnos de los restantes usuarios. Este período puede ser fijo (siempre la misma semana cada año), o flotante (se puede usar en diversos períodos del año). Puede haber variantes, como por ejemplo, dos semanas durante la época estival o bien, sin ninguna especificación.
2) Cada usuario puede usar de la cosa o bien por un período de tiempo determinado (v. gr. una semana al año), llamado "turno".
3) El derecho puede ser perpetuo o temporario. En este último caso, se lo suele otorgar por un largo período.
4) El derecho del usuario suele ser transmisible.
5) Se prevé la protección especial del usuario consumidor, para evitar abusos, publicidades engañosas o informaciones insuficientes.
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 396 - 397
El tiempo compartido es un nuevo estado jurídico de la propiedad, producto de una modalidad contractual que consiste en otorgar un derecho que atribuye la facultad de usar y gozar con exclusividad de determinados bienes (generalmente inmuebles), sucesiva y alternadamente, por períodos previamente establecidos, de duración perpetua o temporal y transmisible por actos entre vivos o por causa de muerte.
Otras posibilidades de aplicación: comercialización de yates, equipos, sistemas y programas de computación, diseños industriales, marcas y patentes, infraestructuras industriales, civiles y navales, laboratorios, estudios jurídicos, notariales, contables y de auditoría y todas aquellas cosas y bienes cuyo uso y goce pueda ser objeto de partición convencional.
Las ventajas del sistema son varias: varios usuarios se aseguran el uso y goce de un bien por un período de tiempo, con una notable disminución en los gastos de adquisición y mantenimiento, ya que se divide entre todos.
Dice el artículo 2087 que "Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino".
Se comparte el uso de un bien.
El derecho de tiempo compartido implica que el titular, mediante el pago de un precio en dinero, puede usar y gozar, en forma periódica, exclusiva y alternada, durante un cierto período de tiempo, ubicado en el año calendario o a ubicar (flotante), de un ámbito espacial determinado o determinable (departamento, casa, cabaña) o de una cosa mueble u otro bien, sin alterar su sustancia (en el doble aspecto: material y destino) y al mismo tiempo aprovechar de los servicios e instalaciones que se ofrece como accesorios integrantes del sistema para su más placentero disfrute (restaurant, piscina, etc.); pudiendo existir para el titular la posibilidad de intercambiar el período que le corresponde respecto del bien afectado por otro similar respecto de otro bien afectado, ubicado en el país o en el extranjero (esto último es usual cuando se trata de destinos turísticos)
Entre los caracteres principales cabe mencionar
1) Debe haber un uso periódico (v. gr. una vez al año), esto es que se reitere y mantenga en el tiempo, luego de vencidos los turnos de los restantes usuarios. Este período puede ser fijo (siempre la misma semana cada año), o flotante (se puede usar en diversos períodos del año). Puede haber variantes, como por ejemplo, dos semanas durante la época estival o bien, sin ninguna especificación.
2) Cada usuario puede usar de la cosa o bien por un período de tiempo determinado (v. gr. una semana al año), llamado "turno".
3) El derecho puede ser perpetuo o temporario. En este último caso, se lo suele otorgar por un largo período.
4) El derecho del usuario suele ser transmisible.
5) Se prevé la protección especial del usuario consumidor, para evitar abusos, publicidades engañosas o informaciones insuficientes.
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 396 - 397
Condominio: Semejanzas y diferencias con la comunidad hereditaria. ((*))
Comparación con otros estados comunitarios
El condominio tiene por objeto una o más cosas, mientras que otros estados comunitarios recaen sobre otra clase de bienes, derechos personales, y cuentan con sus propias regulaciones. Así, por ejemplo, la herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante (art. 2277).
El matrimonio genera un régimen patrimonial especial, ya sea convenido por los cónyuges o impuesto supletoriamente por la ley (arts. 446, 463).
Las obligaciones pueden ser de sujeto plural, esto es, pueden tener varios acreedores y/o varios deudores. Estas comunidades tienen sus propios modos de constitución, administración y extinción.
En cuanto al régimen aplicable, puede haber coincidencias, y que dispone el artículo 1984 que las normas sobre condominio se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
El condominio se rige principalmente por las normas del Título IV del Libro cuarto. En aquello que no esté previsto, habrá que acudir en primer lugar a las normas sobre el derecho real de dominio (art. 1984), luego a las disposiciones generales sobre derechos reales (art. 1882 a 1907) y, finalmente a aquellas que regulen situaciones similares, como las de la comunidad hereditaria (art. 1996 Reglas aplicables.).
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 256 - 257
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Art. 1996. Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
El artículo dispone que a los fines de la partición del condominio rigen, en lo que resulte compatible, las normas que regulan la división de la herencia.
Deben distinguirse dos etapas:
a) el ejercicio del derecho de los condóminos a pedir la división del condominio y
b) la partición propiamente dicha.
La primera es la acción judicial de división del condominio; la segunda, la ejecución de la sentencia recaída en juicio.
Cuando lo que se persigue es la división del condominio, el proceso se inicia ante el juez que corresponda al lugar de ubicación del inmueble; en tanto que si lo que se pretende dividir es una comunidad hereditaria, resulta competente el juez de la sucesión, formando incidente dentro de esta última.
La partición puede hacerse en forma privada, salvo que
en todos estos supuesto no queda otra alternativa que ocurrir por la vía judicial.
El art. 2374 establece el principio de partición es especie que dice: "Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta".
A su vez, el art. 2371 dispone que "las particiones deben ser judiciales: a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes; b) cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga la partición
privada; 3) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente".
Debe distinguirse el pedido de la división del condominio entre los comuneros —derecho propio de cada condómino que se ejercita mediante la acción judicial de división de condominio— del procedimiento a seguir para obtener la concreción de la partición de los bienes entre aquéllos —que debe concretarse según las normas propias de la división de las sucesiones, con arreglo a lo previsto en
el art. 2369 y ss. del Cód. Civil— el cual se hace efectivo en una segunda fase del juicio, esto es, durante la etapa de ejecución de sentencia.
2. Diversas formas de la partición
2.1. En especie
Si los condóminos resuelven la división en especie, nada cabría objetar a tal decisión que no sea en orden a la indivisibilidad de la cosa.
El art. 2375 dispone: "Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes".
Es decir que la división en especie, preferida por la ley, no podrá verificarse en dos casos:
a) cuando la división produzca la destrucción de la cosa, o aun sin que este resultado acaezca, cuando no resulten porciones reales que constituyan un todo homogéneo y análogo a las otras partes y a la cosa misma;
b) cuando convierta en antieconómico el uso o aprovechamiento de las partes resultantes o, en materia de inmuebles, no se alcance la superficie mínima de la unidad económica. Dándose cualquiera de estas dos situaciones, la división en especie no es posible.
De ser posible la división en especie, si las partes resultantes no fueran equivalentes a las cuotas de los condóminos, quien recibiera una fracción material que superara el valor de su parte indivisa, se vería precisado a compensar en dinero a quienes recibieran una de menor valor en comparación a su cuota.
Esta solución —partición en especie con saldo— no puede imponerse a los condóminos. Necesariamente, debe haber acuerdo general entre ellos para que resulte factible.
2.1.1. Preferencia legal por la división en especie .
Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. Este principio imperativo y de carácter general solamente cede cuando la división en especie convierte en antieconómico el aprovechamiento de las partes, resultando de ello deducible que quien se opone al progreso de la aplicación de esa norma, tome a su cargo la demostración de los hechos impeditivos que eventualmente se opondrían a la división en especies del bien.
Si la división en especie del inmueble sujeto a un condominio sólo es factible a partir de importantes modificaciones estructurales que requieren la ejecución de reformas de cierta envergadura cuyo tiempo de realización y costo no han sido determinados, a la vez que resultan sumamente antieconómicas en función del valor total del bien, y no se ha demostrado que exista disponibilidad efectiva de dinero de parte del demandado para afrontarlos, corresponde disponer su venta en subasta pública.
2.2. Por venta
La división por venta, cualquiera que sea la naturaleza de la cosa, podrá ser llevada a cabo mediando acuerdo unánime. En este caso podrá arbitrarse la venta privada o en subasta, pública o particular. No mediando tal acuerdo, será preferida la división en especie. Si esta última no puede ser llevada a cabo, será de rigor la división por venta judicial (arg. arts. 2639, 2371 y 2374 2do. párr.).
2.3. Provisional o de uso
La llamada partición provisional o del uso se produce cuando los condóminos recurran a este instituto, no con la finalidad de concluir el condominio, sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus facultades en tal sentido. El art. 2370 llama a esta situación "partición provisional", y la resolución debe ser adoptada por unanimidad.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 3. CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
SECCIÓN ÚNICA
Art. 1996. Reglas aplicables.
Art. 1997. Derecho a pedir la partición
Art. 1998. Adquisición por un condómino
Art. 1996. Reglas aplicables. Página 4626
El condominio tiene por objeto una o más cosas, mientras que otros estados comunitarios recaen sobre otra clase de bienes, derechos personales, y cuentan con sus propias regulaciones. Así, por ejemplo, la herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante (art. 2277).
El matrimonio genera un régimen patrimonial especial, ya sea convenido por los cónyuges o impuesto supletoriamente por la ley (arts. 446, 463).
Las obligaciones pueden ser de sujeto plural, esto es, pueden tener varios acreedores y/o varios deudores. Estas comunidades tienen sus propios modos de constitución, administración y extinción.
En cuanto al régimen aplicable, puede haber coincidencias, y que dispone el artículo 1984 que las normas sobre condominio se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
El condominio se rige principalmente por las normas del Título IV del Libro cuarto. En aquello que no esté previsto, habrá que acudir en primer lugar a las normas sobre el derecho real de dominio (art. 1984), luego a las disposiciones generales sobre derechos reales (art. 1882 a 1907) y, finalmente a aquellas que regulen situaciones similares, como las de la comunidad hereditaria (art. 1996 Reglas aplicables.).
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 256 - 257
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Art. 1996. Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
El artículo dispone que a los fines de la partición del condominio rigen, en lo que resulte compatible, las normas que regulan la división de la herencia.
Deben distinguirse dos etapas:
a) el ejercicio del derecho de los condóminos a pedir la división del condominio y
b) la partición propiamente dicha.
La primera es la acción judicial de división del condominio; la segunda, la ejecución de la sentencia recaída en juicio.
Cuando lo que se persigue es la división del condominio, el proceso se inicia ante el juez que corresponda al lugar de ubicación del inmueble; en tanto que si lo que se pretende dividir es una comunidad hereditaria, resulta competente el juez de la sucesión, formando incidente dentro de esta última.
La partición puede hacerse en forma privada, salvo que
- entre los comuneros exista un menor o incapaz,
- que exista un tercero que alegando un interés legitimo se oponga a la partición privada o bien
- cuando no existe acuerdo entre los condóminos para efectuar la partición,
en todos estos supuesto no queda otra alternativa que ocurrir por la vía judicial.
El art. 2374 establece el principio de partición es especie que dice: "Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta".
A su vez, el art. 2371 dispone que "las particiones deben ser judiciales: a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes; b) cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga la partición
privada; 3) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente".
Debe distinguirse el pedido de la división del condominio entre los comuneros —derecho propio de cada condómino que se ejercita mediante la acción judicial de división de condominio— del procedimiento a seguir para obtener la concreción de la partición de los bienes entre aquéllos —que debe concretarse según las normas propias de la división de las sucesiones, con arreglo a lo previsto en
el art. 2369 y ss. del Cód. Civil— el cual se hace efectivo en una segunda fase del juicio, esto es, durante la etapa de ejecución de sentencia.
2. Diversas formas de la partición
2.1. En especie
Si los condóminos resuelven la división en especie, nada cabría objetar a tal decisión que no sea en orden a la indivisibilidad de la cosa.
El art. 2375 dispone: "Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes".
Es decir que la división en especie, preferida por la ley, no podrá verificarse en dos casos:
a) cuando la división produzca la destrucción de la cosa, o aun sin que este resultado acaezca, cuando no resulten porciones reales que constituyan un todo homogéneo y análogo a las otras partes y a la cosa misma;
b) cuando convierta en antieconómico el uso o aprovechamiento de las partes resultantes o, en materia de inmuebles, no se alcance la superficie mínima de la unidad económica. Dándose cualquiera de estas dos situaciones, la división en especie no es posible.
De ser posible la división en especie, si las partes resultantes no fueran equivalentes a las cuotas de los condóminos, quien recibiera una fracción material que superara el valor de su parte indivisa, se vería precisado a compensar en dinero a quienes recibieran una de menor valor en comparación a su cuota.
Esta solución —partición en especie con saldo— no puede imponerse a los condóminos. Necesariamente, debe haber acuerdo general entre ellos para que resulte factible.
2.1.1. Preferencia legal por la división en especie .
Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. Este principio imperativo y de carácter general solamente cede cuando la división en especie convierte en antieconómico el aprovechamiento de las partes, resultando de ello deducible que quien se opone al progreso de la aplicación de esa norma, tome a su cargo la demostración de los hechos impeditivos que eventualmente se opondrían a la división en especies del bien.
Si la división en especie del inmueble sujeto a un condominio sólo es factible a partir de importantes modificaciones estructurales que requieren la ejecución de reformas de cierta envergadura cuyo tiempo de realización y costo no han sido determinados, a la vez que resultan sumamente antieconómicas en función del valor total del bien, y no se ha demostrado que exista disponibilidad efectiva de dinero de parte del demandado para afrontarlos, corresponde disponer su venta en subasta pública.
2.2. Por venta
La división por venta, cualquiera que sea la naturaleza de la cosa, podrá ser llevada a cabo mediando acuerdo unánime. En este caso podrá arbitrarse la venta privada o en subasta, pública o particular. No mediando tal acuerdo, será preferida la división en especie. Si esta última no puede ser llevada a cabo, será de rigor la división por venta judicial (arg. arts. 2639, 2371 y 2374 2do. párr.).
2.3. Provisional o de uso
La llamada partición provisional o del uso se produce cuando los condóminos recurran a este instituto, no con la finalidad de concluir el condominio, sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus facultades en tal sentido. El art. 2370 llama a esta situación "partición provisional", y la resolución debe ser adoptada por unanimidad.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 3. CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
SECCIÓN ÚNICA
Art. 1996. Reglas aplicables.
Art. 1997. Derecho a pedir la partición
Art. 1998. Adquisición por un condómino
Art. 1996. Reglas aplicables. Página 4626
Condominio: Concepto. ((*))
Concepto de Condominio:
El derecho real de condominio es una especie del género comunidad, que se refiere al derecho real de dominio que pertenece a más de una persona. El dominio es exclusivo, sólo tiene un titular. Cuando la cosa pertenece a más de una persona, se llama entonces, condominio.
El condominio se rige por sus propias reglas y, en subsidio, por las previstas en el Código para el condominio.
Definición de condominio:
Dice el artículo 1983 que "Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción".
Elementos distintivos del Condominio:
1) El condominio es un derecho real. Es un derecho sobre cosa propia, principal que se ejerce por la posesión.
2) Tiene por objeto una cosa. A diferencia de otros estados comunitarios, el objeto del condominio es na cosa, que puede ser mueble o inmueble (registrable o no).
3) Pertenece a más de una persona. Pueden ser dos o más, sin límite en cuanto a la cantidad. Pueden ser personas humanas o jurídicas, incluso combinadas.
4) Cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente. La definición legal dice que "corresponde a cada una por una parte indivisa". La parte indivisa, también llamada cuota, cuota parte,parte ideal, parte imaginaria o abstracta, representa la proporción que cada uno de los titulares tiene sobre la cosa, desde el punto de vista jurídico (v. gr. 50%, 30%, etc.). Desde el punto de vista material no tiene repercusión, dado que el derecho de cada uno se proyecta sobre toda la cosa, sobre cada partícula, de modo que la parte indivisa tiene efectos jurídicos.
El segundo párrafo del artículo 1983 establece una presunción de igualdad de cuota que opera en los casos en que exista alguna duda sobre la parte alícuota de cada comunero. La presunción es iuris tantum (puede dejarse de lado cuando la ley o el título que sirve de causa al condominio prevean otra cosa.)
Constitución del Condominio
El condominio puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto de última voluntad, por disposición de la ley, y por prescripción.
Otros modos especiales de adquirir el dominio: apropiación por más de una persona, aluvión que incremente un inmueble que pertenece a varias personas, etc. Las normas que rigen al dominio son supletoriamente aplicables al condominio.
La ley puede ser fuente de condominio: condominios de indivisión forzosa perdurable (medianería; accesorios al uso común de varios inmuebles; accesión de cosas muebles indispensables; descubrimiento de un tesoro en cosa ajena).
De la partición hereditaria puede surgir un condominio, si una cosa fuere adjudicada a más de un heredero. En tal caso, la constitución del derecho es convencional y el título lo constituye la cuenta particionaria aprobada judicialmente, la que se inscribe para su oponibilidad.
Clasificación del Condominio
Existen dos clases de condominio:
Por un lado el condominio normal, común o sin indivisión forzosa, que se caracteriza por la facultad de los condóminos de pedir la división en cualquier momento desde su constitución;
Por oro el condominio anormal o con indivisión forzosa, en el cual, la posibilidad de proceder a la división se encuentra limitada por diferentes causas (por ley, por pacto entre los condóminos o por voluntad del testador). En este último caso, la indivisión puede ser temporaria o perdurable.
--------------------------------------
Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
El derecho real de condominio es una especie del género comunidad, que se refiere al derecho real de dominio que pertenece a más de una persona. El dominio es exclusivo, sólo tiene un titular. Cuando la cosa pertenece a más de una persona, se llama entonces, condominio.
El condominio se rige por sus propias reglas y, en subsidio, por las previstas en el Código para el condominio.
Definición de condominio:
Dice el artículo 1983 que "Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción".
Elementos distintivos del Condominio:
1) El condominio es un derecho real. Es un derecho sobre cosa propia, principal que se ejerce por la posesión.
2) Tiene por objeto una cosa. A diferencia de otros estados comunitarios, el objeto del condominio es na cosa, que puede ser mueble o inmueble (registrable o no).
3) Pertenece a más de una persona. Pueden ser dos o más, sin límite en cuanto a la cantidad. Pueden ser personas humanas o jurídicas, incluso combinadas.
4) Cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente. La definición legal dice que "corresponde a cada una por una parte indivisa". La parte indivisa, también llamada cuota, cuota parte,parte ideal, parte imaginaria o abstracta, representa la proporción que cada uno de los titulares tiene sobre la cosa, desde el punto de vista jurídico (v. gr. 50%, 30%, etc.). Desde el punto de vista material no tiene repercusión, dado que el derecho de cada uno se proyecta sobre toda la cosa, sobre cada partícula, de modo que la parte indivisa tiene efectos jurídicos.
El segundo párrafo del artículo 1983 establece una presunción de igualdad de cuota que opera en los casos en que exista alguna duda sobre la parte alícuota de cada comunero. La presunción es iuris tantum (puede dejarse de lado cuando la ley o el título que sirve de causa al condominio prevean otra cosa.)
Constitución del Condominio
El condominio puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto de última voluntad, por disposición de la ley, y por prescripción.
Otros modos especiales de adquirir el dominio: apropiación por más de una persona, aluvión que incremente un inmueble que pertenece a varias personas, etc. Las normas que rigen al dominio son supletoriamente aplicables al condominio.
La ley puede ser fuente de condominio: condominios de indivisión forzosa perdurable (medianería; accesorios al uso común de varios inmuebles; accesión de cosas muebles indispensables; descubrimiento de un tesoro en cosa ajena).
De la partición hereditaria puede surgir un condominio, si una cosa fuere adjudicada a más de un heredero. En tal caso, la constitución del derecho es convencional y el título lo constituye la cuenta particionaria aprobada judicialmente, la que se inscribe para su oponibilidad.
Clasificación del Condominio
Existen dos clases de condominio:
Por un lado el condominio normal, común o sin indivisión forzosa, que se caracteriza por la facultad de los condóminos de pedir la división en cualquier momento desde su constitución;
Por oro el condominio anormal o con indivisión forzosa, en el cual, la posibilidad de proceder a la división se encuentra limitada por diferentes causas (por ley, por pacto entre los condóminos o por voluntad del testador). En este último caso, la indivisión puede ser temporaria o perdurable.
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
CUESTIONARIO DEL RECUPERATORIO 2016
1) Condominio: Concepto. Semejanzas y diferencias con la comunidad hereditaria.
2) Tiempo compartido: Concepto. La problemática de su encuadre jurídico. El régimen del Código Civil y Comercial.
3) Usufructo. Modificaciones salientes introducidas por el ccyc. Régimen de transmisibilidad del derecho de usufructo y la acción de los acreedores.
4) Hipoteca. El rango hipotecario. Concepto y régimen jurídico. Las llamadas hipotecas abiertas y las garantías de máximo en el ccyc. Concepto y requisitos.
5) Publicidad. Principios registrales en la ley 17801. Enumeración. Concepto y efectos de cada uno de ellos.
1 bis) Prehorizontalidad:
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Condominio: Concepto. ((*))
Condominio: Semejanzas y diferencias con la comunidad hereditaria. ((*))
Tiempo compartido: Concepto. ((*))
Tiempo compartido: La problemática de su encuadre jurídico. ((*))
Tiempo compartido: El régimen del Código Civil y Comercial. ((*))
Usufructo. Modificaciones salientes introducidas por el ccyc. ((*))
Usufructo. Régimen de transmisibilidad del derecho de usufructo ((*))
Usufructo y la acción de los acreedores. ((*))
Publicidad. Principios registrales en la ley 17801. Enumeración. ((*))
Publicidad. Principios registrales en la ley 17801. Concepto y efectos de cada uno de ellos ((*))
2) Tiempo compartido: Concepto. La problemática de su encuadre jurídico. El régimen del Código Civil y Comercial.
3) Usufructo. Modificaciones salientes introducidas por el ccyc. Régimen de transmisibilidad del derecho de usufructo y la acción de los acreedores.
4) Hipoteca. El rango hipotecario. Concepto y régimen jurídico. Las llamadas hipotecas abiertas y las garantías de máximo en el ccyc. Concepto y requisitos.
5) Publicidad. Principios registrales en la ley 17801. Enumeración. Concepto y efectos de cada uno de ellos.
1 bis) Prehorizontalidad:
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Condominio: Concepto. ((*))
Condominio: Semejanzas y diferencias con la comunidad hereditaria. ((*))
Tiempo compartido: Concepto. ((*))
Tiempo compartido: La problemática de su encuadre jurídico. ((*))
Tiempo compartido: El régimen del Código Civil y Comercial. ((*))
Usufructo. Modificaciones salientes introducidas por el ccyc. ((*))
Usufructo. Régimen de transmisibilidad del derecho de usufructo ((*))
Usufructo y la acción de los acreedores. ((*))
Publicidad. Principios registrales en la ley 17801. Enumeración. ((*))
Publicidad. Principios registrales en la ley 17801. Concepto y efectos de cada uno de ellos ((*))
viernes, 24 de febrero de 2017
CONDOM. CON INDIV. FORZOSA: Árboles y arbustos - Perjuicio - Reemplazo - 2034 - 2035 - 2036
Art. 2034. Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto. Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El artículo regula la situación de aquellos arbustos ubicados en los límites de las propiedades, tanto rurales como urbanas, sea en forma contigua o encaballada con relación a muros, cercos y fosos. Establece en qué casos el condómino puede proceder a arrancarlos y en qué otros debe proceder a cortar sus ramas o raíces. Además regula la posibilidad de remplazar el árbol o arbusto en los casos en que se seque o caiga.
La condición de medianero de los árboles o arbustos de que se trata es una novedad con relación al régimen del Código sustituido ya que este último sólo presumía ese carácter.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1971.
II. COMENTARIO
1. Condominio sobre árboles o arbustos
Es común que existan árboles o arbustos entre las líneas divisorias de dos heredades, emplazados en forma contigua o encaballada con relación a muros, cercos o fosos medianeros, en tal supuesto la norma considera que son medianeros.
El Código de Vélez, en el art. 2745, establecía una presunción de medianería respecto de los árboles que admitía prueba en contrario, a diferencia de lo que sucede en el nuevo Código que expresamente los considera como medianeros.
Cabe recordar que los árboles y arbustos son inmuebles por su naturaleza, tal como surge del art. 225, de allí que consideramos acertada la postura legal, dado que ante eventuales conflictos de convivencia entre los vecinos, las normas en examen disponen cómo deben plantearse y mantenerse estos cierres vegetales.
En el sentido indicado, la nueva normativa dispone que cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces (arg. art. 2035).
Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.
------------------------------------------------
LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 5. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Sección 1ª. Condominio sobre accesorios indispensables.
Art. 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.
Art. 2005. Uso de la cosa común.
Sección 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos.
Art. 2006. Muro, cerco o foso.
Art. 2007. Cerramiento forzoso urbano.
Art. 2008. Muro de cerramiento forzoso.
Art. 2009. Adquisición de la medianería.
Art. 2010. Presunciones.
Art. 2011. Época de las presunciones.
Art. 2012. Exclusión de las presunciones.
Art. 2013. Prueba.
Art. 2014. Cobro de la medianería.
Art. 2015. Mayor valor por características edilicias.
Art. 2016. Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado.
Art. 2017. Derecho del que construye el muro.
Art. 2018. Medida de la obligación.
Art. 2019. Valor de la medianería.
Art. 2020. Inicio del curso de la prescripción extintiva.
Art. 2021. Facultades materiales. Prolongación.
Art. 2022. Prolongación del muro.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior.
Art. 2024. Reconstrucción.
Art. 2025. Utilización de superficie mayor.
Art. 2026. Diligencia en la reconstrucción.
Art. 2027. Mejoras en la medianería urbana.
Art. 2028. Abdicación de la medianería.
Art. 2029. Alcance de la abdicación.
Art. 2030. Readquisición de la medianería.
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria.
Art. 2034. Condominio de árboles y arbustos.
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto.
Art. 2034. Condominio de árboles y arbustos. Página 4685
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto.
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto. Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El artículo regula la situación de aquellos arbustos ubicados en los límites de las propiedades, tanto rurales como urbanas, sea en forma contigua o encaballada con relación a muros, cercos y fosos. Establece en qué casos el condómino puede proceder a arrancarlos y en qué otros debe proceder a cortar sus ramas o raíces. Además regula la posibilidad de remplazar el árbol o arbusto en los casos en que se seque o caiga.
La condición de medianero de los árboles o arbustos de que se trata es una novedad con relación al régimen del Código sustituido ya que este último sólo presumía ese carácter.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1971.
II. COMENTARIO
1. Condominio sobre árboles o arbustos
Es común que existan árboles o arbustos entre las líneas divisorias de dos heredades, emplazados en forma contigua o encaballada con relación a muros, cercos o fosos medianeros, en tal supuesto la norma considera que son medianeros.
El Código de Vélez, en el art. 2745, establecía una presunción de medianería respecto de los árboles que admitía prueba en contrario, a diferencia de lo que sucede en el nuevo Código que expresamente los considera como medianeros.
Cabe recordar que los árboles y arbustos son inmuebles por su naturaleza, tal como surge del art. 225, de allí que consideramos acertada la postura legal, dado que ante eventuales conflictos de convivencia entre los vecinos, las normas en examen disponen cómo deben plantearse y mantenerse estos cierres vegetales.
En el sentido indicado, la nueva normativa dispone que cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces (arg. art. 2035).
Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 5. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Sección 1ª. Condominio sobre accesorios indispensables.
Art. 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.
Art. 2005. Uso de la cosa común.
Sección 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos.
Art. 2006. Muro, cerco o foso.
Art. 2007. Cerramiento forzoso urbano.
Art. 2008. Muro de cerramiento forzoso.
Art. 2009. Adquisición de la medianería.
Art. 2010. Presunciones.
Art. 2011. Época de las presunciones.
Art. 2012. Exclusión de las presunciones.
Art. 2013. Prueba.
Art. 2014. Cobro de la medianería.
Art. 2015. Mayor valor por características edilicias.
Art. 2016. Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado.
Art. 2017. Derecho del que construye el muro.
Art. 2018. Medida de la obligación.
Art. 2019. Valor de la medianería.
Art. 2020. Inicio del curso de la prescripción extintiva.
Art. 2021. Facultades materiales. Prolongación.
Art. 2022. Prolongación del muro.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior.
Art. 2024. Reconstrucción.
Art. 2025. Utilización de superficie mayor.
Art. 2026. Diligencia en la reconstrucción.
Art. 2027. Mejoras en la medianería urbana.
Art. 2028. Abdicación de la medianería.
Art. 2029. Alcance de la abdicación.
Art. 2030. Readquisición de la medianería.
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria.
Art. 2034. Condominio de árboles y arbustos.
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto.
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto.
CONDOM. CON INDIV. FORZOSA: Cerramiento forzoso rural - Atribución y cobro - 2031 - 2032 - 2033
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural. El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, rige, en lo que es aplicable, en la medianería rural.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO.
Los arts. 2031 a 2033 regulan la medianería rural o de campaña.
Las normas mencionadas determinan en forma expresa los supuestos en los que existe obligación de encerrarse. También se consagra el carácter medianero del muro o del cerramiento que en concreto se utiliza para delimitar los fundos. Finalmente y en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos, se establece la aplicación subsidiaria de las normas que rigen en materia de medianería urbana.
El régimen que prevé el nuevo Código tiene diferencias sustanciales con las establecidas en el Código sustituido. La más relevante se refiere a que de ahora en más el cerramiento que se utilice en materia rural será "siempre" medianero(art. 2032), con lo que se desplaza la presunción que en tal sentido consagraba el art. 2743 del Código de Vélez.
II. COMENTARIO
1. Carácter medianero del cerramiento de un inmueble rural
En el ámbito rural el cerramiento puede revestir formas muy diversas (zanja, foso, cerco etc.), lo que interesa destacar es que cualquiera sea la forma de separación que se hubiera utilizado, la misma siempre revestirá el carácter de medianero.
En el sentido indicado precedentemente, el art. 2032 dispone: "El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado".
En definitiva, la ley en forma expresa establece que el cerramiento es medianero, lo cual constituye una diferencia fundamental con lo normado en el art. 2743 del Código sustituido que establecía una presunción iuris tantum de medianería y que los propietarios de los fundos habían contribuido a su construcción o instalación
pues a ambos les reporta igual beneficio.
El condómino que levantó o excavó el cerramiento tiene el derecho a reclamar de su vecino la mitad del valor correspondiente a uno realizado conforme a los estándares del lugar, siempre y cuando, como se vio, el inmueble lindero se encuentre completamente cerrado (art. 2031, in fine ).
2. Derecho de reembolso
El derecho de reembolso que regula el segundo párrafo del art. 2032 del Código establece que deberá tenerse en cuenta los estándares del lugar.
En la práctica puede suceder que los vecinos colindantes acuerden cual es el valor de la medianería y por ende cual es el monto que debe reembolsar.
Pero cuando los condóminos no se ponen de acuerdo respecto al valor de reembolso de la medianería deberá acreditarse el costo, el cual no podrá exceder los valores según los estándares del lugar.
3. Derechos y obligaciones en la medianería rural o de campaña.
Remisión
Los derechos y obligaciones de los condóminos, en el supuesto de la medianería rural o de campaña, se encuentran regidos, en cuanto fuere compatible, por las disposiciones correspondientes a la medianería urbana.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 5. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Sección 1ª. Condominio sobre accesorios indispensables.
Art. 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.
Art. 2005. Uso de la cosa común.
Sección 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos.
Art. 2006. Muro, cerco o foso.
Art. 2007. Cerramiento forzoso urbano.
Art. 2008. Muro de cerramiento forzoso.
Art. 2009. Adquisición de la medianería.
Art. 2010. Presunciones.
Art. 2011. Época de las presunciones.
Art. 2012. Exclusión de las presunciones.
Art. 2013. Prueba.
Art. 2014. Cobro de la medianería.
Art. 2015. Mayor valor por características edilicias.
Art. 2016. Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado.
Art. 2017. Derecho del que construye el muro.
Art. 2018. Medida de la obligación.
Art. 2019. Valor de la medianería.
Art. 2020. Inicio del curso de la prescripción extintiva.
Art. 2021. Facultades materiales. Prolongación.
Art. 2022. Prolongación del muro.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior.
Art. 2024. Reconstrucción.
Art. 2025. Utilización de superficie mayor.
Art. 2026. Diligencia en la reconstrucción.
Art. 2027. Mejoras en la medianería urbana.
Art. 2028. Abdicación de la medianería.
Art. 2029. Alcance de la abdicación.
Art. 2030. Readquisición de la medianería.
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria.
Art. 2034. Condominio de árboles y arbustos. A
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural. El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, rige, en lo que es aplicable, en la medianería rural.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO.
Los arts. 2031 a 2033 regulan la medianería rural o de campaña.
Las normas mencionadas determinan en forma expresa los supuestos en los que existe obligación de encerrarse. También se consagra el carácter medianero del muro o del cerramiento que en concreto se utiliza para delimitar los fundos. Finalmente y en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos, se establece la aplicación subsidiaria de las normas que rigen en materia de medianería urbana.
El régimen que prevé el nuevo Código tiene diferencias sustanciales con las establecidas en el Código sustituido. La más relevante se refiere a que de ahora en más el cerramiento que se utilice en materia rural será "siempre" medianero(art. 2032), con lo que se desplaza la presunción que en tal sentido consagraba el art. 2743 del Código de Vélez.
II. COMENTARIO
1. Carácter medianero del cerramiento de un inmueble rural
En el ámbito rural el cerramiento puede revestir formas muy diversas (zanja, foso, cerco etc.), lo que interesa destacar es que cualquiera sea la forma de separación que se hubiera utilizado, la misma siempre revestirá el carácter de medianero.
En el sentido indicado precedentemente, el art. 2032 dispone: "El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado".
En definitiva, la ley en forma expresa establece que el cerramiento es medianero, lo cual constituye una diferencia fundamental con lo normado en el art. 2743 del Código sustituido que establecía una presunción iuris tantum de medianería y que los propietarios de los fundos habían contribuido a su construcción o instalación
pues a ambos les reporta igual beneficio.
El condómino que levantó o excavó el cerramiento tiene el derecho a reclamar de su vecino la mitad del valor correspondiente a uno realizado conforme a los estándares del lugar, siempre y cuando, como se vio, el inmueble lindero se encuentre completamente cerrado (art. 2031, in fine ).
2. Derecho de reembolso
El derecho de reembolso que regula el segundo párrafo del art. 2032 del Código establece que deberá tenerse en cuenta los estándares del lugar.
En la práctica puede suceder que los vecinos colindantes acuerden cual es el valor de la medianería y por ende cual es el monto que debe reembolsar.
Pero cuando los condóminos no se ponen de acuerdo respecto al valor de reembolso de la medianería deberá acreditarse el costo, el cual no podrá exceder los valores según los estándares del lugar.
3. Derechos y obligaciones en la medianería rural o de campaña.
Remisión
Los derechos y obligaciones de los condóminos, en el supuesto de la medianería rural o de campaña, se encuentran regidos, en cuanto fuere compatible, por las disposiciones correspondientes a la medianería urbana.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 5. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Sección 1ª. Condominio sobre accesorios indispensables.
Art. 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.
Art. 2005. Uso de la cosa común.
Sección 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos.
Art. 2006. Muro, cerco o foso.
Art. 2007. Cerramiento forzoso urbano.
Art. 2008. Muro de cerramiento forzoso.
Art. 2009. Adquisición de la medianería.
Art. 2010. Presunciones.
Art. 2011. Época de las presunciones.
Art. 2012. Exclusión de las presunciones.
Art. 2013. Prueba.
Art. 2014. Cobro de la medianería.
Art. 2015. Mayor valor por características edilicias.
Art. 2016. Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado.
Art. 2017. Derecho del que construye el muro.
Art. 2018. Medida de la obligación.
Art. 2019. Valor de la medianería.
Art. 2020. Inicio del curso de la prescripción extintiva.
Art. 2021. Facultades materiales. Prolongación.
Art. 2022. Prolongación del muro.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior.
Art. 2024. Reconstrucción.
Art. 2025. Utilización de superficie mayor.
Art. 2026. Diligencia en la reconstrucción.
Art. 2027. Mejoras en la medianería urbana.
Art. 2028. Abdicación de la medianería.
Art. 2029. Alcance de la abdicación.
Art. 2030. Readquisición de la medianería.
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria.
Art. 2034. Condominio de árboles y arbustos. A
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto.
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural. Página 4683
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria.
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