DOCUMENTOS REGISTRABLES - Art. 2 Ley 17.801 ((*))

El artículo 2 de la ley 17.801 establece que, a los efectos de su oponibilidad a terceros, deben inscribirse en el registro "los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales".

a) TÍTULOS

Establece el inciso a,del artículo 2° que son documentos inscribibles: "Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles". No se refiere solamente a las escrituras públicas celebradas entre partes, sino que es comprensivo de los documentos de naturaleza judicial, que contienen y documentan actos judiciales (v. gr. subasta), o de naturaleza administrativa, es decir que expresan actos administrativos. 

La palabra documento está empleada en sentido amplio, equivalente a título, que comprende tanto la cuestión material como la formal.

b) MEDIDAS CAUTELARES

En cuanto a las medidas cautelares, general en beneficio del que solicitó su traba una preferencia a la hora de satisfacer su crédito y, en consecuencia, es especialmente importante con relación a ellas la prioridad registral, ganada a partir de que se asuma la posición o rango.

c) LEYES ESPECIALES

El inciso c) otorga vocación registral a los documentos "... establecidos por otras leyes nacionales o provinciales", la inclusión del inciso pudo obviarse, ya que los incisos a y b contienen todos los supuestos de documentos registrables o situaciones con vocación registral.

Si una ley provincial confiere vocación registral a un documento, deberá ser consistente y no contradictoria con la propia ley 17.801 y con las normas de fondo o sustanciales.

Como ejemplo puede citarse 

• la ley 14.005, prevista para situaciones de venta a plazos y en protección de los derechos de los compradores con boletos de compraventa; 
• la ley 24.374, que dispone el régimen de la regularización dominial, o 
• el artículo 1234 del Código, que dispone la registración del contrato de leasing.

Diversas leyes locales se refieren a la inscripción de actos tales como la declaratoria de herederos, la cesión de derechos hereditarios e, incluso, de boletos de compraventa.

REQUISITOS QUE DEBEN REUNIR LOS DOCUMENTOS

Dispone el artículo 3°: "Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo; 

c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente".

 EL CASO DEL BOLETO DE COMPRAVENTA

Artículo 1170 del Código: "El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria"

El código se propone claramente ampliar los efectos del boleto de compraventa, permitiendo su oponibilidad no sólo en el concurso o la quiebra (lo que se regula en el artículo siguiente) sino ante terceros individuales que tienen derechos sobre el bien  adquirido y trabaron medidas cautelares (no acreedores hipotecarios), y precisando los recaudos que se exigen para ello.

El inciso d, en tanto alude a la publicidad registral, como una alternativa, parece abrir la puerta a la posibilidad de que tales contratos sean inscriptos. De ser así, se estará dando publicidad a un derecho personal, ya que no hay derecho real posible. La mera inscripción del boleto de compraventa no implica la publicidad posesoria, ya que se trata de un hecho, que habrá que comprobar.

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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper

Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944

1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016

Páginas 775 a 778