PREHORIZONTALIDAD ((*))

Hace muchos años se dictó la ley 19.724, de prehorizontalidad, con la finalidad de proteger a los adquirentes de unidades aún no construidas. Ello se debió a que en una época algunos adquirentes vieron frustrados sus derechos, ya sea por estafas, ventas de la misma unidad a diferentes personas, quiebra de la vendedora, etc. Dicha ley, si bien no solucionó todos los problemas, fue sin duda un avance en la búsqueda de mayor seguridad. Uno de sus mayores logros fue la inscripción registral de los boletos de compraventa.

Lo cierto es que esta ley ha caído en desuso. En los últimos años se construyeron muchos edificios en las principales ciudades del país, pero muy pocos se ajustaron a ese régimen. También su aplicación generó inconvenientes.

Portal motivo, se ideó un sistema de seguro obligatorio a favor del adquirente, que lo cubra ante el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido, por cualquier razón.

El Código Civil y Comercial prevé un seguro obligatorio en los siguientes términos: "Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
"El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante" (art. 2071)

Los contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal están alcanzados: "Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este capítulo" (art. 2070).

Por su parte, el artículo 2072 menciona qué contratos no están alcanzados por este sistema: "Están excluidos los contratos siguientes:

a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;

b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;

c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin".

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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944

1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 368 a 369