Art. 10. Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.
Art. 11. Abuso de posición dominante. Lo dispuesto en los artículos 9° y 10 se aplica cuando se abuse de una posición dominante en el mercado, sin perjuicio de las disposiciones específicas contempladas en leyes especiales.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
En los Fundamentos del Proyecto (III, 6, 3) se reconoce, que este instituto "fue introducido en el Código Civil mediante la reforma de la ley 17.711 y ha sido desarrollado ampliamente en la jurisprudencia y la doctrina". El Proyecto de 1998 mantiene en su art. 396 lo esencial del texto de la reforma inspirada por Borda,
bien que excluye el primer párrafo del entonces art. 1071 y añade, como segundo, una cláusula que retoma el actual Código en su último párrafo.
La Comisión redactora expresa que "el anteproyecto sigue, en lo sustancial, los referidos precedentes", aunque formula diversas alteraciones:
a) mantiene el primer párrafo del art. 1071 que el Proyecto de 1998 excluía (lo que refuerza elsentido del segundo, que es el que se ocupa de la cláusula bajo estudio pues la reforma de 1968 había incorporado el calificativo "regular" del derecho), y la conjunción "y", (que había sido reemplazada por la "o" entre moral y buenas costumbres en el Proyecto de 1998 y que si bien sinónimas, permite una mayor extensión de los criterios que delimitan cuando un acto resulta abusivo);
b) elimina "la referencia a los fines 'pretéritos'" presente en la "expresión que se 'tuvo en mira al reconocer (el derecho)", reemplazándola por "los fines del ordenamiento jurídico". Para la Comisión, "el texto de una norma no puede quedar indefinidamente vinculado a su sentido 'histórico'. En su reemplazo se emplea la
noción de 'fines del ordenamiento' que evita la contextualización histórica, posibilitando la interpretación evolutiva para juzgar si se ha hecho un uso irregular o abusivo". Para la Comisión, se trata de una decisión de "gran importancia" porque, además de ser "coherente" con las reglas de interpretación propuestas en el art. 1º, "los fines actuales del ordenamiento incluyen no sólo los sociales, sino también los ambientales, dándose así cabida a la denominada función ambiental de los derechos subjetivos";
c) además del clásico abuso en el ejercicio de un derecho por parte de su titular, presenta otras tres manifestaciones o desgloses de este instituto:
c1) la "situación jurídica abusiva", que es "el resultado del ejercicio de una pluralidad de derechos que, considerados aisladamente, podrían no ser calificados como tales", pero que, en conjunto, arriban a dicha resultado;
c2) el "abuso de posición dominante en el mercado", regulado en el artículo siguiente, y
c3) el "abuso del derecho individual respecto del derecho de incidencia colectiva", previsto en el art. 14, 2º párr., y d) encomienda al juez, a partir de lo dispuesto por el Proyecto de 1998, evitar la perpetuación del abuso; "procurar la reposición al
estado de hecho anterior" y "fijar una indemnización".
Fuentes: Código Civil anterior, art. 1071 y concordantes; Proyecto de 1998, art. 396.
II. Comentario
1. Significado del abuso de derecho
Nacida con el objeto de mitigar la concepción individualista del derecho, esta teoría entraña la admisión aristotélica de que "las cosas se especifican por su fin", es decir, que cabe resguardar en su ejercicio el sentido, ratio legis o finalidad que lo caracteriza. Kemelmajer de Carlucci, citando a Josserand, primer autor que
sistematiza el instituto, refiere que "cuando el legislador nos confiere una prerrogativa, no es para que hagamos de ella cualquier uso, ya que aquél ha tenido en vista un objetivo determinado". Se trata de un principio o estándar de
casi centenaria recepción tanto en la doctrina como en la jurisprudencia nacional.
En cuanto a la primera, ya el Congreso Nacional de Derecho Civil de 1927 prohibía que "el derecho se ejercitase sin necesidad o beneficio para el titular y en perjuicio de alguien". Poco más tarde, el Proyecto de reforma integral del Código de 1954, debido a Llambías, postula una norma muy parecida a la incorporada en
1968 en el art. 1071. En el derecho comparado, el citado Título Preliminar del Código Civil español contiene una completa regulación del instituto en su art. 7º, cuyo último párrafo parece haber inspirado al último de este artículo: el acto u omisión antifuncional "dará lugar a la correspondiente indemnización y a la
adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia del abuso".
El señalado art. 1071 proporcionaba un doble criterio para determinar un ejercicio abusivo de los derechos.
El primero, más específico, se "relaciona con la índole del derecho que se ejerce". Según Llambías, hay abuso de derecho "cuando se lo ejerce contrariando al objeto de la institución, a su espíritu y a su finalidad; cuando se lo desvía del destino para el cual ha sido creado". El segundo, más amplio, (...)
mienta, según este autor "la necesaria subordinación del orden jurídico al orden moral", en tanto es abusivo el ejercicio "que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres".
2. Configuración del instituto en el nuevo Código
Por razón de método, se comenta en este apartado el alcance que recibe y que ha sido regulado en tres disposiciones: arts. 10, 11 y 14.
2.1. Criterios de determinación
Se precisa en el art. 10.
El texto conserva el señalado criterio amplio, el que se
desglosa en tres supuestos:
a) cuando contraría la buena fe, principio ya explicado en el artículo anterior;
b) cuando afecta la moral y
c) cuando contraviene las buenas costumbres. Si bien la Comisión no dedica una referencia expresa a estos dos últimos conceptos, el tono impreso al Título Preliminar, a través de la aludida distinción entre derecho y ley, la sujeción de ésta a aquél o la consideración de los principios, valores y de los tratados de derechos humanos como fuentes y criterios interpretativos, dan cuenta, para decirlo con Alexy, de que el Código Civil reposa bajo la idea de "la corrección material como criterio limitativo", de donde el concepto de derecho "no es inflado pero sí limitado moralmente. Esto es sólo una
vinculación parcial entre derecho y moral, pero es una vinculación". El ordenamiento jurídico no requiere, entonces, únicamente de la legalidad y de la eficacia social, sino, además, de la corrección material, evidenciada, básicamente, a través del resguardo de los derechos fundamentales de las personas que,
plasmados a través de principios básicos, como se señaló en el art. 2º son jurídicos en cuanto a la forma, pero morales, en cuanto al fondo. Y en esa línea, una manifestación de esa corrección material, lo constituye el recurso a las "buenas costumbres" (no cualquier práctica, sino aquella que, de nuevo con Aristóteles, permite alcanzar la "vida buena", es decir, la vida conforme a la razón), expresamente consagrado en el anterior Código (arts. 21, 530, 953 y otros concordantes) y de la que da cuenta una rica casuística elaborada por los tribunales. El nuevo Código también la recepta, simplificando al citado art. 953, en el 279, y en los arts. 55 y 56 que constriñen la disposición de los derechos personalísimos (como se verá en el art. 17) a que no sea contrario a "la ley, la
moral y las buenas costumbres".
A su vez, el criterio específico, vinculado a la naturaleza del derecho de que se trate, se diluye en la referencia a los "fines del ordenamiento", a raíz del deliberado propósito de prohibir todo vínculo con el sentido que se tuvo en miras al crear aquél. Sin perjuicio de que no se objeta el reenvío recién señalado, se trata de una alteración inconveniente en tanto veda acudir a la voluntad legislativa, no sólo porque, como se adelantó al tratar el art. 2°, es útil y frecuente entre los operadores jurídicos, sino porque el sentido de los derechos es imprescindible para advertir si se ha incurrido en abuso de ellos, lo que no es suplido por la nueva
fórmula, demasiado amplia.
2.2. Nuevas figuras
El art. 10 regula "situación jurídica abusiva", definida supra I, párr. 2º. Observa Lorenzetti que en los contratos de consumo (v. gr., adquisición de propiedades en condominios administrados, tiempo compartido, etc.) se está ante actos masivamente celebrados en los que la "creación de grupos de consumidores tiene un efecto preciso que es la conformación de un mercado cautivo". A su juicio,
"cuando este contexto es creado por el autor para desnaturalizar, obstaculizar o impedir el ejercicio" de la capacidad de elección de sus integrantes se está ante una situación abusiva, de modo que si bien "el ejercicio en principio no está afectado", "el resultado práctico final es que por obra del contexto se produce la
lesión". El Código disciplina este instituto en relación con los contratos celebrados por adhesión a las cláusulas generales predispuestas (art. 988) y respecto de los señalados contratos de consumo (arts. 1117/1122). El art. 11 disciplina el abuso de posición dominante en el mercado, el que es parcialmente tomado del art. 397 del Proyecto de 1998. En los Fundamentos (III,
6, 4), se asigna especial énfasis a que la posición dominante de que se trata es la del "mercado", aspecto que lo diferencia de su modelo, que no preveía esa caracterización. Para los redactores, "el fundamento de este agregado es que el principio protectorio siempre presupone que alguien domina a otro, pero las reglas
a través de las cuales se aplica dicho principio de política legislativa son diversas", de modo que "si se incluyera una norma que se refiera sólo a la posición dominante, perderían sentido todas las demás, con gran perjuicio general del sistema y de su adaptabilidad". El texto, en línea con los restantes del Título, deja
expresamente a salvo las disposiciones que regulen las leyes especiales.
A su vez, el art. 14, tras expresar que en este Código se reconocen tanto derechos individuales cuanto de incidencia colectiva, en línea con la regulación actual de la Constitución Federal (art. 43, 2º párr.), prohíbe el ejercicio abusivo de los primeros cuando pueden dañar "al ambiente y a los derechos de incidencia colectiva en
general" (v.gr. los que surgen de las relaciones de consumo, tal y como ha sido previsto por el art. 54 de la ley 26.361). La Comisión expresa que "se trata de que los derechos subjetivos tengan límites respecto de los bienes colectivos", añadiendo que "esta norma ha sido ubicada en el Capítulo referido a los bienes a fin de facilitar su comprensión, porque es novedosa en el sistema argentino".
2.3. Función del juez
Se asignan tres:
a) preventiva o precautoria , en tanto debe arbitrar medios tendientes a evitar los efectos del acto o de la situación antifuncional;
b) restauradora o de recomposición al estadio previo al ejercicio abusivo del acto o situación, en la medida en que fuera posible, y
c) indemnizatoria o resarcitoria.
Como expresa Borda, opinión seguida por la doctrina mayoritaria , "el acto abusivo acarrea la responsabilidad civil de su autor por los daños y perjuicios causados, incluido no solo el daño material, sino el moral". Estas tres funciones están previstas, bien que no en exclusiva cabeza del juez, a fin de proteger la materia ambiental (Const. Nac., art. 41 y ley 25.675, art. 4º).
III. Jurisprudencia
1. Es misión del Poder Judicial en una sociedad pluralista efectuar el delicado balance entre el ejercicio de los derechos y la protección de los más débiles en el caso dado, para lo cual cuenta con el precioso instrumento regulador provisto por el art. 1071 del Código Civil que, al consagrar el instituto de la prohibición del abuso del derecho, confiere al ordenamiento jurídico la necesaria flexibilidad ajena a una mera aplicación mecanicista que más se adecue a las complejas circunstancias humanas (CSJN, voto del juez Barra, 8/9/1992, Fallos: 315:1943).
2. Es procedente la aplicación de oficio por los jueces del principio que veda el ejercicio abusivo de los derechos, por cuanto el mismo constituye una norma imperativa de orden público (CJ Santa Fe, 26/6/1991, LA LEY, 1991-D, 349).
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LEY 26.94/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
TITULO PRELIMINAR
CAPITULO 3. EJERCICIO DE LOS DERECHOS.
Comentario de RENATO RABBI-BALDI CABANILLAS. y ERNESTO SOLÁ
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 9º. Principio de buena fe.
Art. 10. Abuso del derecho.
Art. 11. Abuso de posición dominante.
Art. 12. Orden público. Fraude a la ley.
Art. 13. Renuncia.
Art. 14. Derechos individuales y de incidencia colectiva
Art. 10. Abuso del derecho.
Art. 11. Abuso de posición dominante. Página 37
viernes, 10 de febrero de 2017
domingo, 5 de febrero de 2017
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Sanciones - 2086
Art. 2086. Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se admite que el reglamento consagre la posibilidad de aplicar sanciones a los miembros que incumplan con los deberes y obligaciones allí pautados, solución que excede el esquema planteado por el art. 15 de la norma citada, donde se dispone la necesaria intervención de la autoridad judicial para la resolución de
estos conflictos.
II. COMENTARIO
El poder sancionador en cabeza del Consorcio de propietarios que gestione el conjunto inmobiliario
El Código Civil y Comercial admite que los reglamentos fijen un sistema de justicia autoimpuesta, con intervención del Consejo de Administración u otro organismo creado a tales efectos con atribuciones disciplinarias, a los cuales deben someterse todos los que se incorporen al complejo.
En cuanto a la calidad y graduación de las penas por las infracciones cometidas por los consorcistas, sea en sus unidades funcionales (obras nuevas no permitidas, actividades que redunden en perjuicios o molestias a los propietarios de los bienes linderos, etc.) o en las cosas de uso y aprovechamiento común del complejo, no caben dudas respecto de la procedencia y eventual aplicación de las de índole menor y media, en cuanto a sus consecuencias (v.gr. apercibimientos, amonestaciones, llamados de atención, multas y suspensiones temporarias en el uso de las instalaciones de esparcimiento y recreación).
En cambio, la cuestión se torna harto compleja cuando por la índole de la transgresión cometida, se plantee como única alternativa al órgano de disciplina, la suspensión definitiva en el uso de las cosas comunes o lisa y llanamente la prohibición al infractor de acceder al complejo, y con ello, impedir el ejercicio de las facultades inherentes a la calidad de titular del derecho real de propiedad horizontal especial sobre su unidad funcional.
En ambos casos, las sanciones impuestas por el órgano de justicia interna de la urbanización, por más que se funden en los reglamentos y disposiciones internas a las que el transgresor adhirió al incorporarse, están afectando y alterando la esencia misma del derecho real conferido sobre los sectores privativos, por lo que difícilmente puedan resultar operativas y de aplicación efectiva
en el caso concreto. O, lo que es lo mismo, es improbable que el sujeto pasivo de la pena impuesta, la acate voluntariamente, sin acudir a la instancia jurisdiccional.
En rigor, el precepto en estudio no indica cuáles son los alcances del poder sancionador del Consorcio, pero denota que esta potestad se activa frente a inconductas "graves" o "reiteradas", lo que tácitamente denota la eventual rigurosidad de las penas que confluyan en la solución drástica antes apuntada. De otro modo, el legislador hubiera acotado de modo expreso el poder punitivo del
consorcio a las sanciones de grado menor antes mencionadas.
Por ello (y aunque el precepto no lo indique de modo expreso), en todos los casos se impone respetar la garantía del debido proceso y el derecho de defensa del consorcista implicado en las infracciones que den origen a las actuaciones sumariales, asegurándose siempre su posterior revisión en sede judicial pues ello hace a las mentadas prerrogativas admitidas por el art. 18 de la Constitución Nacional.
Esto determina que el proceso disciplinario debe ajustarse de manera estricta a las reglas fijadas en el reglamento, de modo tal que quien aplique la sanción sea el órgano materialmente competente y no un grupo de personas que forme parte del complejo, pero que no ostente representación o personería algunas a estos fines.
Igualmente que la pena impuesta no sea notoriamente injusta y/o irracional en atención a la infracción cometida.
Cabe destacar por último, que en los reglamentos se suele disponer, para el caso de aplicarse la sanción extrema de la exclusión del consorcista por causas graves que lo justifiquen, un procedimiento especial para transferir la unidad funcional (suerte de venta forzada), con derecho de preferencia a favor de otro integrante del complejo, o de este último.
III. JURISPRUDENCIA
1. En materia de poder disciplinario, una vez agotado el procedimiento interno ante los órganos competentes del complejo inmobiliario y que haya quedado firme la sanción a aplicar, siempre está expedita la vía judicial (CNCiv., sala A, 4/9/2001, LA LEY, 2002-C-116; mismo tribunal, sala E, 21/9/2004, LA LEY, 2005-A, 143).
2. El ejercicio del poder disciplinario por parte de las asociaciones a cargo de un club de campo, para ser legítimo, tiene que ser regular y correcto, al punto de que corresponde una eventual revisión judicial de lo actuado por organismos corporativos, bien se trate de los aspectos meramente formales que condujeron a la decisión o bien sobre el fondo mismo de la decisión, cuando ésta resulta inmotivada, arbitraria e irrazonablemente dispuesta (CNCiv., sala A, 1/4/2005, LA LEY, 2005-D, 153).
3. Resulta improcedente que quien dice ser propietario de ciertos lotes de un country, solicite una medida de no innovar de suspensión preventiva de la decisión adoptada por la asamblea ordinaria y extraordinaria, por la cual fue sancionado por el tribunal de ética y disciplina con una suspensión indefinida como socio, hasta que cumpla con la orden de reducir la altura de cierta medianera, cuando —como en el caso—, no se advierte acreditada la verosimilitud en el derecho que invocó. En tal sentido cabe precisar que, toda vez que las decisiones emanadas de los órganos de gobierno de una entidad como la accionada —en uso de su poder disciplinario— gozan de una presunción de legalidad y
legitimidad y, que tales atribuciones le competen con arreglo a los estatutos para hacer efectivos los deberes de los miembros de la misma en tanto tales, las medidas precautorias que inciden sobre dichos actos sólo pueden adoptarse cuando se acredite prima facie que son arbitrarios, irregulares o antiestatutarios; máxime aun, encontrándose tipificada la sanción aplicada (CNCom., sala A, 23/2/2001, Lexis 11/33285).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2086. Sanciones. Página 4797
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se admite que el reglamento consagre la posibilidad de aplicar sanciones a los miembros que incumplan con los deberes y obligaciones allí pautados, solución que excede el esquema planteado por el art. 15 de la norma citada, donde se dispone la necesaria intervención de la autoridad judicial para la resolución de
estos conflictos.
II. COMENTARIO
El poder sancionador en cabeza del Consorcio de propietarios que gestione el conjunto inmobiliario
El Código Civil y Comercial admite que los reglamentos fijen un sistema de justicia autoimpuesta, con intervención del Consejo de Administración u otro organismo creado a tales efectos con atribuciones disciplinarias, a los cuales deben someterse todos los que se incorporen al complejo.
En cuanto a la calidad y graduación de las penas por las infracciones cometidas por los consorcistas, sea en sus unidades funcionales (obras nuevas no permitidas, actividades que redunden en perjuicios o molestias a los propietarios de los bienes linderos, etc.) o en las cosas de uso y aprovechamiento común del complejo, no caben dudas respecto de la procedencia y eventual aplicación de las de índole menor y media, en cuanto a sus consecuencias (v.gr. apercibimientos, amonestaciones, llamados de atención, multas y suspensiones temporarias en el uso de las instalaciones de esparcimiento y recreación).
En cambio, la cuestión se torna harto compleja cuando por la índole de la transgresión cometida, se plantee como única alternativa al órgano de disciplina, la suspensión definitiva en el uso de las cosas comunes o lisa y llanamente la prohibición al infractor de acceder al complejo, y con ello, impedir el ejercicio de las facultades inherentes a la calidad de titular del derecho real de propiedad horizontal especial sobre su unidad funcional.
En ambos casos, las sanciones impuestas por el órgano de justicia interna de la urbanización, por más que se funden en los reglamentos y disposiciones internas a las que el transgresor adhirió al incorporarse, están afectando y alterando la esencia misma del derecho real conferido sobre los sectores privativos, por lo que difícilmente puedan resultar operativas y de aplicación efectiva
en el caso concreto. O, lo que es lo mismo, es improbable que el sujeto pasivo de la pena impuesta, la acate voluntariamente, sin acudir a la instancia jurisdiccional.
En rigor, el precepto en estudio no indica cuáles son los alcances del poder sancionador del Consorcio, pero denota que esta potestad se activa frente a inconductas "graves" o "reiteradas", lo que tácitamente denota la eventual rigurosidad de las penas que confluyan en la solución drástica antes apuntada. De otro modo, el legislador hubiera acotado de modo expreso el poder punitivo del
consorcio a las sanciones de grado menor antes mencionadas.
Por ello (y aunque el precepto no lo indique de modo expreso), en todos los casos se impone respetar la garantía del debido proceso y el derecho de defensa del consorcista implicado en las infracciones que den origen a las actuaciones sumariales, asegurándose siempre su posterior revisión en sede judicial pues ello hace a las mentadas prerrogativas admitidas por el art. 18 de la Constitución Nacional.
Esto determina que el proceso disciplinario debe ajustarse de manera estricta a las reglas fijadas en el reglamento, de modo tal que quien aplique la sanción sea el órgano materialmente competente y no un grupo de personas que forme parte del complejo, pero que no ostente representación o personería algunas a estos fines.
Igualmente que la pena impuesta no sea notoriamente injusta y/o irracional en atención a la infracción cometida.
Cabe destacar por último, que en los reglamentos se suele disponer, para el caso de aplicarse la sanción extrema de la exclusión del consorcista por causas graves que lo justifiquen, un procedimiento especial para transferir la unidad funcional (suerte de venta forzada), con derecho de preferencia a favor de otro integrante del complejo, o de este último.
III. JURISPRUDENCIA
1. En materia de poder disciplinario, una vez agotado el procedimiento interno ante los órganos competentes del complejo inmobiliario y que haya quedado firme la sanción a aplicar, siempre está expedita la vía judicial (CNCiv., sala A, 4/9/2001, LA LEY, 2002-C-116; mismo tribunal, sala E, 21/9/2004, LA LEY, 2005-A, 143).
2. El ejercicio del poder disciplinario por parte de las asociaciones a cargo de un club de campo, para ser legítimo, tiene que ser regular y correcto, al punto de que corresponde una eventual revisión judicial de lo actuado por organismos corporativos, bien se trate de los aspectos meramente formales que condujeron a la decisión o bien sobre el fondo mismo de la decisión, cuando ésta resulta inmotivada, arbitraria e irrazonablemente dispuesta (CNCiv., sala A, 1/4/2005, LA LEY, 2005-D, 153).
3. Resulta improcedente que quien dice ser propietario de ciertos lotes de un country, solicite una medida de no innovar de suspensión preventiva de la decisión adoptada por la asamblea ordinaria y extraordinaria, por la cual fue sancionado por el tribunal de ética y disciplina con una suspensión indefinida como socio, hasta que cumpla con la orden de reducir la altura de cierta medianera, cuando —como en el caso—, no se advierte acreditada la verosimilitud en el derecho que invocó. En tal sentido cabe precisar que, toda vez que las decisiones emanadas de los órganos de gobierno de una entidad como la accionada —en uso de su poder disciplinario— gozan de una presunción de legalidad y
legitimidad y, que tales atribuciones le competen con arreglo a los estatutos para hacer efectivos los deberes de los miembros de la misma en tanto tales, las medidas precautorias que inciden sobre dichos actos sólo pueden adoptarse cuando se acredite prima facie que son arbitrarios, irregulares o antiestatutarios; máxime aun, encontrándose tipificada la sanción aplicada (CNCom., sala A, 23/2/2001, Lexis 11/33285).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2086. Sanciones. Página 4797
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Transmisión de unidades - 2085
Art. 2085. Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL Y LA LEY 19.550. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El precepto ha tomado el pacto de preferencia de la compraventa, previsto por los arts. 1392 a 1396 del Cód. Civil.
También se hace eco de la posibilidad de restringir la transmisión de las acciones que integran el capital de las sociedades anónimas (art. 214 de la ley 19.550).
En la ley 13.512, en cambio, no existe ninguna disposición que restrinja los actos de disposición de las unidades funcionales a favor de terceros, ni consagre preferencia alguna, en tal sentido, respecto de los restantes consorcistas.
II. COMENTARIO
El régimen de la transmisión de las unidades funcionales que integran el conjunto inmobiliario
El precepto en estudio consagra la posibilidad de restringir la transmisión de las unidades funcionales que componen el inmueble general a terceros, lo que permite en los hechos, la operatividad del derecho de admisión (ver comentario a los arts. 2082 y 2083) y en su caso, el de preferencia a favor de otros propietarios o del mismo consorcio.
En este último sentido se suele disponer en los reglamentos, el derecho de tanteo a favor del consorcio y sus integrantes, para el caso en que el titular de unaunidad funcional del complejo, pretenda enajenarla por actos inter vivos y a título oneroso. Ello así, como medio de efectuar indirectamente un control sobre
los terceros que eventualmente se incorporen en estas circunstancias al complejo.
Para ello se fija en ese acto el procedimiento a cumplir cada vez que se pretenda disponer en esas condiciones del bien, el que lucirá también en el correspondiente título de propiedad y que por ende, será de conocimiento ineludible del eventual adquirente.
Sin embargo, el hecho de no ajustarse a las exigencias previstas en el pacto de marras, no invalida el acto de disposición, debiendo el infractor resarcir al consorcio los daños provocados por dicha inobservancia.
Pretender instaurar otras restricciones orientadas al mismo fin (bajo pena de nulidad de lo actuado ante su incumplimiento), a la hora de enajenar las unidades funcionales, implican no sólo la alteración de la esencia misma del derecho real de propiedad horizontal especial consagrado (que lo es sobre cosa propia), sino también una clara lesión al derecho de propiedad.
No en vano, el precepto en estudio remarca que los aludidos pactos de preferencia no pueden significar, en los hechos, un obstáculo o cercenamiento a derecho de disponer libremente de los bienes.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2085. Transmisión de unidades. Página 4796
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL Y LA LEY 19.550. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El precepto ha tomado el pacto de preferencia de la compraventa, previsto por los arts. 1392 a 1396 del Cód. Civil.
También se hace eco de la posibilidad de restringir la transmisión de las acciones que integran el capital de las sociedades anónimas (art. 214 de la ley 19.550).
En la ley 13.512, en cambio, no existe ninguna disposición que restrinja los actos de disposición de las unidades funcionales a favor de terceros, ni consagre preferencia alguna, en tal sentido, respecto de los restantes consorcistas.
II. COMENTARIO
El régimen de la transmisión de las unidades funcionales que integran el conjunto inmobiliario
El precepto en estudio consagra la posibilidad de restringir la transmisión de las unidades funcionales que componen el inmueble general a terceros, lo que permite en los hechos, la operatividad del derecho de admisión (ver comentario a los arts. 2082 y 2083) y en su caso, el de preferencia a favor de otros propietarios o del mismo consorcio.
En este último sentido se suele disponer en los reglamentos, el derecho de tanteo a favor del consorcio y sus integrantes, para el caso en que el titular de unaunidad funcional del complejo, pretenda enajenarla por actos inter vivos y a título oneroso. Ello así, como medio de efectuar indirectamente un control sobre
los terceros que eventualmente se incorporen en estas circunstancias al complejo.
Para ello se fija en ese acto el procedimiento a cumplir cada vez que se pretenda disponer en esas condiciones del bien, el que lucirá también en el correspondiente título de propiedad y que por ende, será de conocimiento ineludible del eventual adquirente.
Sin embargo, el hecho de no ajustarse a las exigencias previstas en el pacto de marras, no invalida el acto de disposición, debiendo el infractor resarcir al consorcio los daños provocados por dicha inobservancia.
Pretender instaurar otras restricciones orientadas al mismo fin (bajo pena de nulidad de lo actuado ante su incumplimiento), a la hora de enajenar las unidades funcionales, implican no sólo la alteración de la esencia misma del derecho real de propiedad horizontal especial consagrado (que lo es sobre cosa propia), sino también una clara lesión al derecho de propiedad.
No en vano, el precepto en estudio remarca que los aludidos pactos de preferencia no pueden significar, en los hechos, un obstáculo o cercenamiento a derecho de disponer libremente de los bienes.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2085. Transmisión de unidades. Página 4796
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Servidumbres y otros derechos reales - 2084
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el
reglamento.
I. COMENTARIO
La constitución de servidumbres y demás derechos reales para optimizar el desarrollo del conjunto inmobiliario
El precepto contempla la posibilidad de gravar con derechos reales (usualmente servidumbres) determinados sectores de uso común de estos complejos, para su mejor aprovechamiento.
Esto puede verificarse a nivel interno, o bien respecto de otras urbanizaciones vecinas, que pueden generar así megaemprendimientos inmobiliarios que suministren a sus integrantes diversas opciones no sólo en lo atinente al esparcimiento y recreación, sino igualmente respecto de las actividades productivas y comerciales que se desarrollen en los sectores de uso privativo o exclusivo que las conformen.
Estas decisiones suponen la modificación del reglamento de propiedad y administración de cada uno de los conjuntos involucrados, lo que exige contar con las mayorías previstas para estos casos, que no puede ser inferior a los dos tercios (conforme art. 2057).
En todos los casos, deben respetarse las normas de corte local que en ejercicio del poder de policía inmobiliario dicten las autoridades comunales o provinciales, en orden a la localización, factibilidad de los proyectos y sus modificaciones.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales. Página 4795
reglamento.
I. COMENTARIO
La constitución de servidumbres y demás derechos reales para optimizar el desarrollo del conjunto inmobiliario
El precepto contempla la posibilidad de gravar con derechos reales (usualmente servidumbres) determinados sectores de uso común de estos complejos, para su mejor aprovechamiento.
Esto puede verificarse a nivel interno, o bien respecto de otras urbanizaciones vecinas, que pueden generar así megaemprendimientos inmobiliarios que suministren a sus integrantes diversas opciones no sólo en lo atinente al esparcimiento y recreación, sino igualmente respecto de las actividades productivas y comerciales que se desarrollen en los sectores de uso privativo o exclusivo que las conformen.
Estas decisiones suponen la modificación del reglamento de propiedad y administración de cada uno de los conjuntos involucrados, lo que exige contar con las mayorías previstas para estos casos, que no puede ser inferior a los dos tercios (conforme art. 2057).
En todos los casos, deben respetarse las normas de corte local que en ejercicio del poder de policía inmobiliario dicten las autoridades comunales o provinciales, en orden a la localización, factibilidad de los proyectos y sus modificaciones.
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TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales. Página 4795
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Cesión de la unidad - Invitados - 2082 - 2083
Art. 2082. Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa
interna del conjunto inmobiliario.
I. COMENTARIO
EL DERECHO DE ADMISIÓN EN LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Las cláusulas del reglamento pueden aludir al derecho de admisión que se reserva el Consorcio para el acceso a sus instalaciones y partes comunes no sólo de quienes pretendan incorporarse como propietarios de las unidades funcionales en que se subdivida el predio general (caso en el cual, se conjuga con el derecho de preferencia regido por el art. 2085), sino también respecto de
terceros inicialmente ajenos al complejo, a quienes se transfieran sendos derechos personales (locatarios, comodatarios) o reales (usufructuarios, usuarios,habitadores, acreedores anticresistas) sobre los sectores de uso exclusivo, o que circunstancialmente los ocupen (acompañantes, huéspedes o invitados de los propietarios), o que sin detentar la propiedad de ninguna parte de uso exclusivo,
tengan intención de utilizar los primeros (v.gr. canchas para la práctica de diversas actividades deportivas, piscinas, muelles y lugares de amarre de embarcaciones, caballerizas, etc.), es decir, usuarios no propietarios, categoría que suele contemplarse en varios complejos.
Estas disposiciones son legítimas en tanto y en cuanto no impliquen tratos discriminatorios hacia los particulares (fundados en razones de raza, religión, ideas políticas, orientación sexual, el padecimiento de enfermedades o discapacidades, la condición social, la posición económica o el ejercicio de determinadas
profesiones u ocupaciones), o que en los hechos estén reñidas con la moral y las buenas costumbres.
Si bien es cierto que la comunidad privada puede pretender legítimamente que los integrantes del complejo tengan afinidades e intereses comunes (la práctica de determinados deportes, la convivencia armónica con la naturaleza, el cuidado del medio ambiente, etc.), ello no puede derivar en prácticas discriminatorias
vedadas por la Constitución Nacional (que proclama la igualdad de todas las personas ante la ley) y las disposiciones dictadas en consecuencia, como la ley 23.592 o que menoscaben derechos humanos reconocidos en convenciones internacionales que están por encima de aquéllas (v.gr. el Pacto de San José de Costa Rica).
En rigor, el Comité de Admisión u organismo que en el caso deba resolver la solicitud de ingreso de un nuevo participante o invitado al complejo, debe expedirse en un término prudencial, y dar las razones y fundamentos de su resolución, de manera que el particular pueda verificar que no haya sido objeto, en el caso concreto, de discriminaciones o arbitrariedades penadas por las normas fundamentales antes citadas, y en caso contrario, incoar la revisión judicial de tal decisión.
En todos estos casos, amén de requerirse la previa autorización, el Consorcio puede fijar a dichas personas, el pago de contribuciones especiales para su acceso al complejo y el uso de sus instalaciones y servicios comunes y las condiciones en que se ejercitarán tales prerrogativas (parcial o total, permanente o temporaria).
Además, la conformidad prestada por la autoridad competente, es estrictamente personal y por ende, intransferible a sujetos distintos a los que se concedió, ni por actos inter vivos, ni por medio de testamentos, y no obsta a su posterior revocación, si por ejemplo, se suceden conductas que infrinjan las normas que hacen a la convivencia y desarrollo armónico del complejo.
Esto denota, por tanto, que el poder disciplinario del Consorcio de los conjuntos inmobiliarios se aplica no sólo respecto de los propietarios de las unidades funcionales, sino también sobre los usuarios no propietarios y cualquier otra persona que pueda acceder por distintas circunstancias a las instalaciones y áreas de uso común (sobre este tema, se remite al comentario al art. 2086).
II. JURISPRUDENCIA
1. La legislación matrimonial argentina habilita las nuevas nupcias de personas divorciadas... Es legítimo conforme con la ley civil, que existan lo que se llame descriptivamente "nuevos cónyuges"; quienes son en verdad simplemente cónyuges (presentes) de cada persona que haya contraído nuevo matrimonio.
Es pues aspiración previsible del residente o asociado a un "barrio cerrado" o country, el incorporar allí a su presente cónyuge. El impedimento reglamentario de esta previsible tendencia, derivada de la habilitación normativa de múltiples nupcias, constituye en sustancia un impedimento al usual acontecer de una sociedad civil sujeta a la actual legislación de familia de nuestra República. La
civilidad del trato está implícita en la normativa que requiere de la consideración respetuosa del prójimo como presupuesto de la convivencia en sociedad.
Es previsible el embarazo y hasta disgusto que pueda suscitar acaso, a otros residentes en ese "barrio" o country el cruzarse o tratarse con quien ha sido cónyuge de la misma persona que incorporó a esa comunidad a su "presente cónyuge"; o cruzarse o tratarse con el "nuevo cónyuge". Alguna solución habrá de darse a esa situación, en el supuesto de que derivaran en ella molestias, mortificaciones y quizás hasta asperezas sociales. Pero la previsión de esa posible dificultad por enfrentar no resulta susceptible de reglamentarse del modo restrictivo en que fue establecido por el directorio de la sociedad en que está organizado ese "barrio" o country. Porque la limitación desatendió, por ser apriorística y genérica, la existencia y legitimidad de las nupcias sucesivas; y porque esa reglamentación fue rígida cuando los hechos y contingencias de la vida social son variados y sutiles. Acaso conviniese no aceptar la incorporación, en una comunidad urbanística, del "presente cónyuge" de un socio cuando permaneciese allí quien hubiera sido antes cónyuge de ese mismo socio.
Pero ello no puede ser prescripto como un mandato absoluto, global; y que resulta infundado en tanto fue genérico, pues ello implica exigir a los integrantes de la urbanización, de manera indirecta, mantenerse en un determinado estado civil (CNCom., sala D, 30/6/1999, LA LEY, 2000-D, 94; JA, 2000-III-864; ED,
185-234).
2. No se encuentra lógico que si los integrantes de la pareja en convivencia no matrimonial, por el motivo que sea, deciden ponerle fin a dicha convivencia, meses después uno de ellos postule ser tratada como si fuera la cónyuge de quien fuera su compañero a efectos de evitar el pago de la cuota de ingreso al "Club de Campo Aranzazu" donde ha decidido comprar una propiedad. Y en el caso, no sólo que no ha sido su cónyuge, sino que tampoco existe —al momento de comprar la propiedad en el Club— la convivencia que se pretende equiparar al vínculo matrimonial. Aún aceptando que puede acudirse al principio de analogía y sostener la aplicación de los preceptos que regulan relaciones nacidas del matrimonio cuando se trata de una situación semejante, lo cierto es que de la misma manera que sería inaplicable la excepción al pago de la
cuota de ingreso en el caso de que el vínculo conyugal entre el socio y el nuevo adquirente ya no existiera (por ejemplo, si hubiera mediado divorcio), tampoco la excepción podría hacerse valer cuando la convivencia alegada se ha terminado.
En conclusión, la regla del art. 1197 Cód. Civil, en cuanto dispone que las convenciones a las que las partes se someten voluntariamente, son a su respecto obligatorias como la ley misma, es plenamente aplicable al caso, debiendo la demandada cumplimentar las disposiciones del estatuto social, dado que su situación personal —por las razones expuestas— no le permite utilizar la excepción de pago de la cuota de ingreso al club (CCiv., Com. y de Garantías en lo Penal, Zárate Campana, 8/8/2006, cit. por Mariani de Vidal M. y ot. "Clubes de campo...", ps. 165-166).
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LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. Página 4791
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa
interna del conjunto inmobiliario.
I. COMENTARIO
EL DERECHO DE ADMISIÓN EN LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Las cláusulas del reglamento pueden aludir al derecho de admisión que se reserva el Consorcio para el acceso a sus instalaciones y partes comunes no sólo de quienes pretendan incorporarse como propietarios de las unidades funcionales en que se subdivida el predio general (caso en el cual, se conjuga con el derecho de preferencia regido por el art. 2085), sino también respecto de
terceros inicialmente ajenos al complejo, a quienes se transfieran sendos derechos personales (locatarios, comodatarios) o reales (usufructuarios, usuarios,habitadores, acreedores anticresistas) sobre los sectores de uso exclusivo, o que circunstancialmente los ocupen (acompañantes, huéspedes o invitados de los propietarios), o que sin detentar la propiedad de ninguna parte de uso exclusivo,
tengan intención de utilizar los primeros (v.gr. canchas para la práctica de diversas actividades deportivas, piscinas, muelles y lugares de amarre de embarcaciones, caballerizas, etc.), es decir, usuarios no propietarios, categoría que suele contemplarse en varios complejos.
Estas disposiciones son legítimas en tanto y en cuanto no impliquen tratos discriminatorios hacia los particulares (fundados en razones de raza, religión, ideas políticas, orientación sexual, el padecimiento de enfermedades o discapacidades, la condición social, la posición económica o el ejercicio de determinadas
profesiones u ocupaciones), o que en los hechos estén reñidas con la moral y las buenas costumbres.
Si bien es cierto que la comunidad privada puede pretender legítimamente que los integrantes del complejo tengan afinidades e intereses comunes (la práctica de determinados deportes, la convivencia armónica con la naturaleza, el cuidado del medio ambiente, etc.), ello no puede derivar en prácticas discriminatorias
vedadas por la Constitución Nacional (que proclama la igualdad de todas las personas ante la ley) y las disposiciones dictadas en consecuencia, como la ley 23.592 o que menoscaben derechos humanos reconocidos en convenciones internacionales que están por encima de aquéllas (v.gr. el Pacto de San José de Costa Rica).
En rigor, el Comité de Admisión u organismo que en el caso deba resolver la solicitud de ingreso de un nuevo participante o invitado al complejo, debe expedirse en un término prudencial, y dar las razones y fundamentos de su resolución, de manera que el particular pueda verificar que no haya sido objeto, en el caso concreto, de discriminaciones o arbitrariedades penadas por las normas fundamentales antes citadas, y en caso contrario, incoar la revisión judicial de tal decisión.
En todos estos casos, amén de requerirse la previa autorización, el Consorcio puede fijar a dichas personas, el pago de contribuciones especiales para su acceso al complejo y el uso de sus instalaciones y servicios comunes y las condiciones en que se ejercitarán tales prerrogativas (parcial o total, permanente o temporaria).
Además, la conformidad prestada por la autoridad competente, es estrictamente personal y por ende, intransferible a sujetos distintos a los que se concedió, ni por actos inter vivos, ni por medio de testamentos, y no obsta a su posterior revocación, si por ejemplo, se suceden conductas que infrinjan las normas que hacen a la convivencia y desarrollo armónico del complejo.
Esto denota, por tanto, que el poder disciplinario del Consorcio de los conjuntos inmobiliarios se aplica no sólo respecto de los propietarios de las unidades funcionales, sino también sobre los usuarios no propietarios y cualquier otra persona que pueda acceder por distintas circunstancias a las instalaciones y áreas de uso común (sobre este tema, se remite al comentario al art. 2086).
II. JURISPRUDENCIA
1. La legislación matrimonial argentina habilita las nuevas nupcias de personas divorciadas... Es legítimo conforme con la ley civil, que existan lo que se llame descriptivamente "nuevos cónyuges"; quienes son en verdad simplemente cónyuges (presentes) de cada persona que haya contraído nuevo matrimonio.
Es pues aspiración previsible del residente o asociado a un "barrio cerrado" o country, el incorporar allí a su presente cónyuge. El impedimento reglamentario de esta previsible tendencia, derivada de la habilitación normativa de múltiples nupcias, constituye en sustancia un impedimento al usual acontecer de una sociedad civil sujeta a la actual legislación de familia de nuestra República. La
civilidad del trato está implícita en la normativa que requiere de la consideración respetuosa del prójimo como presupuesto de la convivencia en sociedad.
Es previsible el embarazo y hasta disgusto que pueda suscitar acaso, a otros residentes en ese "barrio" o country el cruzarse o tratarse con quien ha sido cónyuge de la misma persona que incorporó a esa comunidad a su "presente cónyuge"; o cruzarse o tratarse con el "nuevo cónyuge". Alguna solución habrá de darse a esa situación, en el supuesto de que derivaran en ella molestias, mortificaciones y quizás hasta asperezas sociales. Pero la previsión de esa posible dificultad por enfrentar no resulta susceptible de reglamentarse del modo restrictivo en que fue establecido por el directorio de la sociedad en que está organizado ese "barrio" o country. Porque la limitación desatendió, por ser apriorística y genérica, la existencia y legitimidad de las nupcias sucesivas; y porque esa reglamentación fue rígida cuando los hechos y contingencias de la vida social son variados y sutiles. Acaso conviniese no aceptar la incorporación, en una comunidad urbanística, del "presente cónyuge" de un socio cuando permaneciese allí quien hubiera sido antes cónyuge de ese mismo socio.
Pero ello no puede ser prescripto como un mandato absoluto, global; y que resulta infundado en tanto fue genérico, pues ello implica exigir a los integrantes de la urbanización, de manera indirecta, mantenerse en un determinado estado civil (CNCom., sala D, 30/6/1999, LA LEY, 2000-D, 94; JA, 2000-III-864; ED,
185-234).
2. No se encuentra lógico que si los integrantes de la pareja en convivencia no matrimonial, por el motivo que sea, deciden ponerle fin a dicha convivencia, meses después uno de ellos postule ser tratada como si fuera la cónyuge de quien fuera su compañero a efectos de evitar el pago de la cuota de ingreso al "Club de Campo Aranzazu" donde ha decidido comprar una propiedad. Y en el caso, no sólo que no ha sido su cónyuge, sino que tampoco existe —al momento de comprar la propiedad en el Club— la convivencia que se pretende equiparar al vínculo matrimonial. Aún aceptando que puede acudirse al principio de analogía y sostener la aplicación de los preceptos que regulan relaciones nacidas del matrimonio cuando se trata de una situación semejante, lo cierto es que de la misma manera que sería inaplicable la excepción al pago de la
cuota de ingreso en el caso de que el vínculo conyugal entre el socio y el nuevo adquirente ya no existiera (por ejemplo, si hubiera mediado divorcio), tampoco la excepción podría hacerse valer cuando la convivencia alegada se ha terminado.
En conclusión, la regla del art. 1197 Cód. Civil, en cuanto dispone que las convenciones a las que las partes se someten voluntariamente, son a su respecto obligatorias como la ley misma, es plenamente aplicable al caso, debiendo la demandada cumplimentar las disposiciones del estatuto social, dado que su situación personal —por las razones expuestas— no le permite utilizar la excepción de pago de la cuota de ingreso al club (CCiv., Com. y de Garantías en lo Penal, Zárate Campana, 8/8/2006, cit. por Mariani de Vidal M. y ot. "Clubes de campo...", ps. 165-166).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. Página 4791
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Gastos y contribuciones. - 2081
Art. 2081. Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se fija un régimen de expensas que sigue, en esencia el esquema previsto por los arts. 8°, 17 y 18 de la ley 13.512, con todas las garantías allí indicadas para asegurar su cobro.
Asimismo, se añade la posibilidad de imponer contribuciones especiales para el caso en que se sirvan de las instalaciones de uso común, familiares e invitados de los propietarios de las unidades funcionales.
II. COMENTARIO
El régimen de las expensas en los conjuntos inmobiliarios
El régimen de expensas (que involucra por igual, las erogaciones derivadas del mantenimiento, administración y conservación de las cosas de uso y goce en común; las que surjan de la ejecución de obras nuevas para beneficio de todos los participantes del sistema; los gastos derivados de la prestación de servicios comunes, como son la iluminación del predio, la seguridad y vigilancia, la recolección de residuos, la reparación y aseo de la red de circulación interna, etc.) permite fijar pautas comunes para recaudar las sumas de dinero que resulten necesarias para el sostenimiento y eficaz desarrollo del complejo y sus sectores de uso común.
Se trata de una obligación que pesa sobre todos y cada uno de los propietarios de las unidades funcionales, que deben afrontarlas en tiempo y forma, de acuerdo al porcentaje o proporción que se haya fijado en el reglamento de propiedad y administración (que puede coincidir con el porcentual que indica la manera cómo el titular de la parte privativa participa en las áreas y sectores de uso común, o bien por una pauta o cifra distinta).
El pago de las expensas es de vital importancia para la existencia y funcionamiento efectivos del conjunto, razón por la cual el Código Civil y Comercial ha rodeado a este crédito de una serie de garantías orientadas a lograr dicho fin (conf. arts. 2048 a 2050, que se aplican al derecho real de propiedad horizontal especial sobre los sectores de uso privativo de estos complejos).
Así, el procedimiento para reclamar su cobro es la vía ejecutiva (el certificado de deuda emitido por el administrador es título suficiente a estos fines).
Las unidades funcionales están afectadas al pago de la deuda por expensas, lo que significa que el deudor responde por ellas, con todos los activos que conformen su patrimonio, amén de aquéllas.
Y el hecho de disponer jurídicamente de las partes de uso privativo no lo libera de afrontarlas, pues en esta última hipótesis el acreedor no podrá cobrarse con la unidad (que ya no está en poder del deudor), pero sí con sus restantes bienes.
Y el tercer adquirente de la parte exclusiva con saldo deudor en la materia, responderá por ese débito con el inmueble así obtenido.
Asimismo, se consagra la imposibilidad de abandonar las unidades funcionales para no afrontar el pago de lo adeudado en tal concepto.
En verdad, el abandono de la propiedad horizontal especial no está prohibido y por ende, es un medio eficaz para la extinción del derecho real de marras. Sin embargo, este acto de disposición jurídica, realizado sobre una unidad funcionalque registre deuda por expensas no libera al interesado de afrontarlas, respondiendo
por ellas, como ya se dijo, no sólo con dicho bien, sino también con
los restantes activos de su patrimonio.
El crédito por expensas es privilegiado, de acuerdo a lo dispuesto por el inc. a) del art. 2582.
A todo esto se suma la consagración en los reglamentos de propiedad y administración, de pactos sobre intereses a tasas sensiblemente superiores a las comúnmente admitidas, como medio de estimular su pago en tiempo y forma, permitiendo con ello, el normal funcionamiento del sistema.
El precepto contempla la posibilidad de fijar otras contribuciones distintas de las expensas, como así también de imponer a los miembros del complejo y a otros sujetos (sus familiares, amigos o invitados), el pago por el uso de los bienes, servicios y cosas comunes de aquél.
III. JURISPRUDENCIA
1. Si en el reglamento se estableció que los gastos, cargas y expensas comunes de los propietarios serían soportados en proporción con el porcentual de sus unidades, pero a su vez se fijaron distintas pautas respecto de unidades construidas, en construcción y a construir —es decir un régimen transitorio y
otro definitivo que comenzaría a regir finalizada la construcción de las faltantes— y por tal motivo se sujetó la modificación de los porcentuales a la rectificación del plano de propiedad horizontal (incorporación de unidades y cambios en superficies cubiertas o descubiertas) y si ninguno de los copropietarios cuestionaron los coeficientes ni sus posteriores alteraciones para el cálculo de
expensas —metodología adoptada por años— hasta tiempo después en el que comenzaron los desacuerdos, es improcedente el reintegro de las sumas percibidasen ese concepto. Máxime que las sucesivas modificaciones respondieron a las exigencias de la vida consorcial y tendieron a mantener la proporcionalidad entre el valor de las unidades y la contribución a los gastos comunes (CNCiv., sala M, 2/6/2010, Lexis 10/10345).
2. Las deudas por expensas generadas por los gastos necesarios para el mantenimiento y conservación de las partes comunes de un club de campo, revisten el carácter de gastos hechos para afrontar las cargas de la cosa común, en los términos del art. 2686 Cód. Civil y gozan del privilegio del 3901 Cód. Civil, quedan comprendidas en el concepto genérico de conservador de la cosa establecido en el art. 241 de la ley de concursos y quiebras (Dictamen del Fiscal de CNCom., 30/6/1998, cit. por Mariani de Vidal y ot., "Clubes de campo...", p. 203).
3. La tasa de interés punitorio del 24 % anual no resulta exorbitante cuando se trata de una deuda por expensas comunes —en el caso, relativas a un club de campo— pues respecto de ellas no pueden utilizarse las mismas pautas que regulan los intereses en otro tipo de créditos, ya que de su pago puntual y exacto depende el sostenimiento del consorcio de propietarios (CNCom., sala A, 17/5/2004, LA LEY, 2004-D, 209).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2081. Gastos y contribuciones. Página 4787
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Art. 2.686. No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los intereses al copropietario que los hubiese hecho, y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.
Art. 3.901. Los gastos hechos para la conservación de la cosa son preferidos a todos los créditos, en el interés de los cuales han sido también hechos. Son preferidos a los gastos de la última enfermedad, a los sueldos o salarios de la gente de servicio, a los alimentos del deudor y su familia, y a las deudas al Fisco y Municipalidades; pero el privilegio del conservador es preferido por los gastos funerarios, y por los causados para la venta de la cosa conservada.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se fija un régimen de expensas que sigue, en esencia el esquema previsto por los arts. 8°, 17 y 18 de la ley 13.512, con todas las garantías allí indicadas para asegurar su cobro.
Asimismo, se añade la posibilidad de imponer contribuciones especiales para el caso en que se sirvan de las instalaciones de uso común, familiares e invitados de los propietarios de las unidades funcionales.
II. COMENTARIO
El régimen de las expensas en los conjuntos inmobiliarios
El régimen de expensas (que involucra por igual, las erogaciones derivadas del mantenimiento, administración y conservación de las cosas de uso y goce en común; las que surjan de la ejecución de obras nuevas para beneficio de todos los participantes del sistema; los gastos derivados de la prestación de servicios comunes, como son la iluminación del predio, la seguridad y vigilancia, la recolección de residuos, la reparación y aseo de la red de circulación interna, etc.) permite fijar pautas comunes para recaudar las sumas de dinero que resulten necesarias para el sostenimiento y eficaz desarrollo del complejo y sus sectores de uso común.
Se trata de una obligación que pesa sobre todos y cada uno de los propietarios de las unidades funcionales, que deben afrontarlas en tiempo y forma, de acuerdo al porcentaje o proporción que se haya fijado en el reglamento de propiedad y administración (que puede coincidir con el porcentual que indica la manera cómo el titular de la parte privativa participa en las áreas y sectores de uso común, o bien por una pauta o cifra distinta).
El pago de las expensas es de vital importancia para la existencia y funcionamiento efectivos del conjunto, razón por la cual el Código Civil y Comercial ha rodeado a este crédito de una serie de garantías orientadas a lograr dicho fin (conf. arts. 2048 a 2050, que se aplican al derecho real de propiedad horizontal especial sobre los sectores de uso privativo de estos complejos).
Así, el procedimiento para reclamar su cobro es la vía ejecutiva (el certificado de deuda emitido por el administrador es título suficiente a estos fines).
Las unidades funcionales están afectadas al pago de la deuda por expensas, lo que significa que el deudor responde por ellas, con todos los activos que conformen su patrimonio, amén de aquéllas.
Y el hecho de disponer jurídicamente de las partes de uso privativo no lo libera de afrontarlas, pues en esta última hipótesis el acreedor no podrá cobrarse con la unidad (que ya no está en poder del deudor), pero sí con sus restantes bienes.
Y el tercer adquirente de la parte exclusiva con saldo deudor en la materia, responderá por ese débito con el inmueble así obtenido.
Asimismo, se consagra la imposibilidad de abandonar las unidades funcionales para no afrontar el pago de lo adeudado en tal concepto.
En verdad, el abandono de la propiedad horizontal especial no está prohibido y por ende, es un medio eficaz para la extinción del derecho real de marras. Sin embargo, este acto de disposición jurídica, realizado sobre una unidad funcionalque registre deuda por expensas no libera al interesado de afrontarlas, respondiendo
por ellas, como ya se dijo, no sólo con dicho bien, sino también con
los restantes activos de su patrimonio.
El crédito por expensas es privilegiado, de acuerdo a lo dispuesto por el inc. a) del art. 2582.
A todo esto se suma la consagración en los reglamentos de propiedad y administración, de pactos sobre intereses a tasas sensiblemente superiores a las comúnmente admitidas, como medio de estimular su pago en tiempo y forma, permitiendo con ello, el normal funcionamiento del sistema.
El precepto contempla la posibilidad de fijar otras contribuciones distintas de las expensas, como así también de imponer a los miembros del complejo y a otros sujetos (sus familiares, amigos o invitados), el pago por el uso de los bienes, servicios y cosas comunes de aquél.
III. JURISPRUDENCIA
1. Si en el reglamento se estableció que los gastos, cargas y expensas comunes de los propietarios serían soportados en proporción con el porcentual de sus unidades, pero a su vez se fijaron distintas pautas respecto de unidades construidas, en construcción y a construir —es decir un régimen transitorio y
otro definitivo que comenzaría a regir finalizada la construcción de las faltantes— y por tal motivo se sujetó la modificación de los porcentuales a la rectificación del plano de propiedad horizontal (incorporación de unidades y cambios en superficies cubiertas o descubiertas) y si ninguno de los copropietarios cuestionaron los coeficientes ni sus posteriores alteraciones para el cálculo de
expensas —metodología adoptada por años— hasta tiempo después en el que comenzaron los desacuerdos, es improcedente el reintegro de las sumas percibidasen ese concepto. Máxime que las sucesivas modificaciones respondieron a las exigencias de la vida consorcial y tendieron a mantener la proporcionalidad entre el valor de las unidades y la contribución a los gastos comunes (CNCiv., sala M, 2/6/2010, Lexis 10/10345).
2. Las deudas por expensas generadas por los gastos necesarios para el mantenimiento y conservación de las partes comunes de un club de campo, revisten el carácter de gastos hechos para afrontar las cargas de la cosa común, en los términos del art. 2686 Cód. Civil y gozan del privilegio del 3901 Cód. Civil, quedan comprendidas en el concepto genérico de conservador de la cosa establecido en el art. 241 de la ley de concursos y quiebras (Dictamen del Fiscal de CNCom., 30/6/1998, cit. por Mariani de Vidal y ot., "Clubes de campo...", p. 203).
3. La tasa de interés punitorio del 24 % anual no resulta exorbitante cuando se trata de una deuda por expensas comunes —en el caso, relativas a un club de campo— pues respecto de ellas no pueden utilizarse las mismas pautas que regulan los intereses en otro tipo de créditos, ya que de su pago puntual y exacto depende el sostenimiento del consorcio de propietarios (CNCom., sala A, 17/5/2004, LA LEY, 2004-D, 209).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2081. Gastos y contribuciones. Página 4787
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Art. 2.686. No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los intereses al copropietario que los hubiese hecho, y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.
Art. 3.901. Los gastos hechos para la conservación de la cosa son preferidos a todos los créditos, en el interés de los cuales han sido también hechos. Son preferidos a los gastos de la última enfermedad, a los sueldos o salarios de la gente de servicio, a los alimentos del deudor y su familia, y a las deudas al Fisco y Municipalidades; pero el privilegio del conservador es preferido por los gastos funerarios, y por los causados para la venta de la cosa conservada.
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Limitaciones y restricciones reglamentarias - 2080
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se dispone la necesidad de transcribir en los títulos de propiedad de las unidades funcionales, todas aquellas cláusulas del reglamento que impongan restricciones y limitaciones al ejercicio de los derechos reales sobre esos bienes, aspecto que no se exige en ninguno de los preceptos de la ley 13.512 de propiedad
horizontal.
Ello así, aunque en modo alguno se condicione la vigencia de dichas limitaciones a su constancia expresa en los documentos aludidos.
II. COMENTARIO
La vigencia de las limitaciones y restricciones reglamentarias
El precepto en estudio pone el acento en las restricciones y limitaciones que se le imponen al adquirente de una unidad funcional de un conjunto inmobiliario, para el ejercicio efectivo de su derecho, las que se justifican, como ya se ha dicho en el comentario al art. 2078, en el hecho de hacer posible la convivencia
armónica de sus integrantes y permitir el funcionamiento y desarrollo del complejo, atendiendo a los fines para los cuales fue instaurado.
Dichas restricciones constan en el reglamento de propiedad y administración por el cual se sometió el inmueble general al régimen de los conjuntos inmobiliarios.
De aquí que hagan a la naturaleza misma del derecho real en estudio e integren indefectiblemente su título de propiedad.
Por tanto, se prescribe que el notario autorizante del acto por el cual se transfiera el derecho real sobre la parte privativa del conjunto inmobiliario (derecho de propiedad horizontal especial, como lo designa la norma), deba transcribirlas en la correspondiente escritura pública, para cabal conocimiento y observancia del interesado.
En rigor, si el reglamento de marras (que contiene las aludidas limitaciones) forma parte del título de propiedad de cada una de las unidades funcionales del complejo, la exigencia apuntada es redundante, toda vez que la adquisición de aquéllas, implícitamente supone la aceptación del primero. En la práctica, por ende, bastaría con que en el texto de la escritura el comprador manifestara "que conoce y acepta el reglamento de propiedad y administración que rige al conjunto en su totalidad".
Más aún, aunque nada se diga en el documento notarial sobre este aspecto, eso no obsta a la plena vigencia y eficacia de las restricciones y limitaciones apuntadas, que se presumen iuris et de iure , conocidas y admitidas por toda persona que ingrese al emprendimiento, sin admitir prueba en contrario.
De esto se sigue que el adquirente en estas lides no puede escudarse en su desconocimiento alegando la falta de transcripción en la escritura pública que documentó la transmisión en propiedad de la unidad funcional a su favor.
La conducta deficiente del notario del caso no empece a la operatividad de esas restricciones, que rigen desde el momento en que se sancionó el reglamento de propiedad y administración y se tomó razón en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Esto así, sin perjuicio de un eventual juicio de reproche al escribano por no asesorar debidamente al interesado en esta instancia, falta que no conmueve la vigencia de las aludidas cláusulas, que deben observarse desde el instante mismo en que se consume la adquisición del derecho real, con título y modo
suficientes.
En cuanto al deber de transcripción, no recae sobre todas y cada una de las cláusulas del reglamento, sino solamente respecto de aquellas que dispongan restricciones concretas, de cumplimiento indefectible para la vigencia del conjunto (v.gr. obligación de edificar la vivienda o local en el predio, pautas y tiempo
máximo para hacerlo, obligación de forestar y parquizar las áreas que la circunden, etc.).
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TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias. Página 4785
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se dispone la necesidad de transcribir en los títulos de propiedad de las unidades funcionales, todas aquellas cláusulas del reglamento que impongan restricciones y limitaciones al ejercicio de los derechos reales sobre esos bienes, aspecto que no se exige en ninguno de los preceptos de la ley 13.512 de propiedad
horizontal.
Ello así, aunque en modo alguno se condicione la vigencia de dichas limitaciones a su constancia expresa en los documentos aludidos.
II. COMENTARIO
La vigencia de las limitaciones y restricciones reglamentarias
El precepto en estudio pone el acento en las restricciones y limitaciones que se le imponen al adquirente de una unidad funcional de un conjunto inmobiliario, para el ejercicio efectivo de su derecho, las que se justifican, como ya se ha dicho en el comentario al art. 2078, en el hecho de hacer posible la convivencia
armónica de sus integrantes y permitir el funcionamiento y desarrollo del complejo, atendiendo a los fines para los cuales fue instaurado.
Dichas restricciones constan en el reglamento de propiedad y administración por el cual se sometió el inmueble general al régimen de los conjuntos inmobiliarios.
De aquí que hagan a la naturaleza misma del derecho real en estudio e integren indefectiblemente su título de propiedad.
Por tanto, se prescribe que el notario autorizante del acto por el cual se transfiera el derecho real sobre la parte privativa del conjunto inmobiliario (derecho de propiedad horizontal especial, como lo designa la norma), deba transcribirlas en la correspondiente escritura pública, para cabal conocimiento y observancia del interesado.
En rigor, si el reglamento de marras (que contiene las aludidas limitaciones) forma parte del título de propiedad de cada una de las unidades funcionales del complejo, la exigencia apuntada es redundante, toda vez que la adquisición de aquéllas, implícitamente supone la aceptación del primero. En la práctica, por ende, bastaría con que en el texto de la escritura el comprador manifestara "que conoce y acepta el reglamento de propiedad y administración que rige al conjunto en su totalidad".
Más aún, aunque nada se diga en el documento notarial sobre este aspecto, eso no obsta a la plena vigencia y eficacia de las restricciones y limitaciones apuntadas, que se presumen iuris et de iure , conocidas y admitidas por toda persona que ingrese al emprendimiento, sin admitir prueba en contrario.
De esto se sigue que el adquirente en estas lides no puede escudarse en su desconocimiento alegando la falta de transcripción en la escritura pública que documentó la transmisión en propiedad de la unidad funcional a su favor.
La conducta deficiente del notario del caso no empece a la operatividad de esas restricciones, que rigen desde el momento en que se sancionó el reglamento de propiedad y administración y se tomó razón en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Esto así, sin perjuicio de un eventual juicio de reproche al escribano por no asesorar debidamente al interesado en esta instancia, falta que no conmueve la vigencia de las aludidas cláusulas, que deben observarse desde el instante mismo en que se consume la adquisición del derecho real, con título y modo
suficientes.
En cuanto al deber de transcripción, no recae sobre todas y cada una de las cláusulas del reglamento, sino solamente respecto de aquellas que dispongan restricciones concretas, de cumplimiento indefectible para la vigencia del conjunto (v.gr. obligación de edificar la vivienda o local en el predio, pautas y tiempo
máximo para hacerlo, obligación de forestar y parquizar las áreas que la circunden, etc.).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
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Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias. Página 4785
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