1) Derechos reales de disfrute sobre cosa ajena: ¿Cómo se constituye el requisito real de habitación del cónyuge supérstite y cuáles son sus requisitos?
2) Prehorizontalidad: Análisis del fallo "Cotton c Tutundjian". Fundamentos. Posturas de la mayoría y la minoría. Diferencias salientes con Fallo "Alvear c Taub". presupuestos fácticos y jurídicos.
Afectación. Oportunidad y efectos de la misma.
3) Publicidad: El Tracto abreviado o comprimido en la normativa registral. Concepto. Supuestos contenidos en el artículo 16.
Documentos con vocación registral según la ley 17.801. Casos. Requisitos.
4) Prenda: Concepto. Prenda de créditos. Objeto. Constitución. Efectos.
5) Hipoteca: El "tercer poseedor". Concepto. Alcances de la acción hipotecaria contra el tercer poseedor. Requisitos. Efectos. Régimen del Código Civil.
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lunes, 5 de diciembre de 2016
PUBLICIDAD: Principio de prioridad. Pregunta segundo parcial 2015
5) Publicidad: Principio de prioridad. Concepto. Supuestos. La reserva de prioridad y el llamado "bloqueo registral"
DESARROLLO:
PUBLICIDAD REGISTRAL: PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El principio de prioridad es uno de los principios rectores en materia de publicidad registral inmobiliaria y establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el registro tiene preferencia a cualquier otro que ingrese con posterioridad, aunque el título fuese de fecha anterior.
Este principio determina la preferencia de los derechos según la máxima romana “prior in tempore, potior in iure” (primero en el tiempo, primero o preferido en el derecho).
En el derecho argentino este principio está receptado en el Código Civil y en los artículos 19, 25 y 5 de la ley 17.801.
El artículo 19 en su primera parte establece la regla general respecto de la prioridad registral y dispone:
Art. 19.- “La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.”
La regla general consiste en que el documento que primero ingresa en el registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con posterioridad, con prescindencia de las fechas en que cada uno de ellos fue otorgado.
La prioridad es proporcionada por la fecha de ingreso del documento en el Registro y no por la fecha del documento.
Además, da nacimiento al denominado bloqueo registral cuyo principal efecto es garantizar la inmutabilidad de la situación jurídica registral que la ley establece tanto para plazo de vigencia del certificado como para plazo previsto para la inscripción del documento.
Ahora bien, el bloqueo no paraliza el registro, durante ese tiempo pueden expedirse otros certificados o hacerse anotaciones preventivas (embargos, inhibiciones); aunque se anotan en el folio registral del inmueble, provisionalmente, ya que si se concreta e inscribe en el plazo legal el negocio jurídico en gestión, éste tendrá prioridad sobre esas certificaciones y anotaciones.
Es necesario resaltar que para que opere el bloqueo registral el acto debe ser autorizado dentro del plazo de vigencia del certificado.
Ley 17.801 Art. 24.- “El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio."
DESARROLLO:
PUBLICIDAD REGISTRAL: PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El principio de prioridad es uno de los principios rectores en materia de publicidad registral inmobiliaria y establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el registro tiene preferencia a cualquier otro que ingrese con posterioridad, aunque el título fuese de fecha anterior.
Este principio determina la preferencia de los derechos según la máxima romana “prior in tempore, potior in iure” (primero en el tiempo, primero o preferido en el derecho).
En el derecho argentino este principio está receptado en el Código Civil y en los artículos 19, 25 y 5 de la ley 17.801.
El artículo 19 en su primera parte establece la regla general respecto de la prioridad registral y dispone:
Art. 19.- “La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.”
La regla general consiste en que el documento que primero ingresa en el registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con posterioridad, con prescindencia de las fechas en que cada uno de ellos fue otorgado.
La prioridad es proporcionada por la fecha de ingreso del documento en el Registro y no por la fecha del documento.
Las excepciones son las siguientes:
La reserva de prioridad y el llamado "bloqueo registral"
- La reserva de prioridad de conformidad con el art. 25 y concordantes de la ley 17.801.
Art. 25.- “Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.”
- El efecto retroactivo de la inscripción que señala el art. 5 de la misma ley.
Art. 5.- “(Según ley 20.089, art. 2).- Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.”
- Las convenciones que pueden hacerse en materia de rango (conforme última parte del ya citado art. 19 de la ley 17.801).
Aquí la ley admite, no solo la reserva de rango, sino también, que las partes establezcan el orden de preferencia de sus derechos reales con independencia de la fecha de constitución, siempre que se respete el principio de especialidad y se brinde la debida publicidad a este acuerdo de partes.
Así las cosas, el funcionamiento de este principio en nuestro país sería el siguiente:
En primer lugar se pide el denominado “certificado de ley” al Registro de la Propiedad Inmueble. Dicho certificado debe ser solicitado por el funcionario facultado para hacerlo. Debe ser usado por quien lo ha solicitado y no por otro; y además debe ser usado para el acto para el cual se lo ha solicitado o uno de jerarquía inferior.
En virtud del artículo 24 de la ley 17.801, este tiene un plazo de vigencia variable: es decir, puede ser de quince, veinticinco o treinta días corridos desde su expedición por el Registro, según se trate, respectivamente, de escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la misma ciudad asiento del Registro, dentro de la misma provincia pero no en el mismo lugar sede del Registro o fuera del ámbito de la provincia. Se trata de plazos máximos.
El certificado es el medio a través del cual se exterioriza a los terceros el contenido de los asientos registrables.
Art. 25.- “Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.”
- El efecto retroactivo de la inscripción que señala el art. 5 de la misma ley.
Art. 5.- “(Según ley 20.089, art. 2).- Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.”
- Las convenciones que pueden hacerse en materia de rango (conforme última parte del ya citado art. 19 de la ley 17.801).
Aquí la ley admite, no solo la reserva de rango, sino también, que las partes establezcan el orden de preferencia de sus derechos reales con independencia de la fecha de constitución, siempre que se respete el principio de especialidad y se brinde la debida publicidad a este acuerdo de partes.
Así las cosas, el funcionamiento de este principio en nuestro país sería el siguiente:
En primer lugar se pide el denominado “certificado de ley” al Registro de la Propiedad Inmueble. Dicho certificado debe ser solicitado por el funcionario facultado para hacerlo. Debe ser usado por quien lo ha solicitado y no por otro; y además debe ser usado para el acto para el cual se lo ha solicitado o uno de jerarquía inferior.
En virtud del artículo 24 de la ley 17.801, este tiene un plazo de vigencia variable: es decir, puede ser de quince, veinticinco o treinta días corridos desde su expedición por el Registro, según se trate, respectivamente, de escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la misma ciudad asiento del Registro, dentro de la misma provincia pero no en el mismo lugar sede del Registro o fuera del ámbito de la provincia. Se trata de plazos máximos.
El certificado es el medio a través del cual se exterioriza a los terceros el contenido de los asientos registrables.
Este reserva la prioridad y produce el importante efecto de anotación preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripción del documento para el cual se lo ha solicitado.
LA RESERVA DE PRIORIDAD ORIGINA EL BLOQUEO REGISTRAL
LA RESERVA DE PRIORIDAD ORIGINA EL BLOQUEO REGISTRAL
Además, da nacimiento al denominado bloqueo registral cuyo principal efecto es garantizar la inmutabilidad de la situación jurídica registral que la ley establece tanto para plazo de vigencia del certificado como para plazo previsto para la inscripción del documento.
Ahora bien, el bloqueo no paraliza el registro, durante ese tiempo pueden expedirse otros certificados o hacerse anotaciones preventivas (embargos, inhibiciones); aunque se anotan en el folio registral del inmueble, provisionalmente, ya que si se concreta e inscribe en el plazo legal el negocio jurídico en gestión, éste tendrá prioridad sobre esas certificaciones y anotaciones.
Es necesario resaltar que para que opere el bloqueo registral el acto debe ser autorizado dentro del plazo de vigencia del certificado.
Ley 17.801 Art. 24.- “El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio."
PUBLICIDAD REGISTRAL: Concepto
La necesidad de publicitar el derecho real tiene mucho que ver con su esencia. El Derecho Registral es la manifestación moderna de publicidad.
No sólo los derechos reales se “inscriben”. También algunos derechos personales requieren de inscripción. Incluso los derechos intelectuales ameritan su inscripción.
—El derecho real -tanto en su constitución, cuanto en su ejercicio o exteriorización-, la publicidad en general, y el Derecho Registral en especial, están clara e íntimamente conectados.
—“Para determinar la inclusión de un bien en la categoría de registrable, no se atenderá a la movilidad o inmovilidad de la cosa, sino a su importancia económica y a la posibilidad de individualizar el bien que va a ser objeto de registración”.
Con la creación de los Registros se ayudó a contribuir en forma considerable a afianzar el valor seguridad jurídica.
Y sobre la seguridad normalmente se hace esta distinción. Por un lado tenemos la seguridad que se va a dispensar a la persona que accede al Registro, cuando realice la inscripción y “perfeccione o complemente” su operación (a ese título y modo suficientes), puesto que va a sentirse protegida, y el Derecho la protegerá en su nueva situación, lograda con la mentada inscripción registral.
—Esto se denomina seguridad estática. Estática pues no se mueve, no sale del Registro y se relaciona pura y exclusivamente con el titular o derecho-habiente que accede al mismo con la finalidad de perfeccionar su operación y protegerse en su situación jurídica. Algunos autores llaman a esta especie como seguridad “individual”, la cual protege la existencia de derechos singulares, individuales.
—Es claro que en nuestro Derecho la inscripción registral no llega a sustituir al modo traditio, sino simplemente lo complementa o perfecciona.
—Es que la traditio es requisito ineludible para lograr la constitución o el nacimiento del derecho real mismo.
Lo que se logra con la inscripción es la plena oponibilidad del acto en cuestión (erga omnes), siempre hablando de materia inmobiliaria.
—También con la creación de los Registros se logra afianzar la seguridad “dinámica”. Así como la seguridad estática hace referencia a la protección que se dispensa al titular que inscribe su derecho, en la dinámica se tiene presente su transmisión, el cambio de titularidad de una determinada propiedad, su tráfico jurídico. Su norte está enfocado en la protección de “terceros”.
—Esta seguridad dinámica tiene varias proyecciones. Es sumamente útil para que “terceros” en general puedan conocer en todo momento el estado registral de una finca, si posee gravámenes, quién es su titular, etc. También sirve para tener presente el estado real (al menos el “registral”) del patrimonio de una persona, y de esta manera poder ejercer cierto control, o tomar determinadas precauciones frente a eventuales o actuales deudores.
No sólo los derechos reales se “inscriben”. También algunos derechos personales requieren de inscripción. Incluso los derechos intelectuales ameritan su inscripción.
—El derecho real -tanto en su constitución, cuanto en su ejercicio o exteriorización-, la publicidad en general, y el Derecho Registral en especial, están clara e íntimamente conectados.
—“Para determinar la inclusión de un bien en la categoría de registrable, no se atenderá a la movilidad o inmovilidad de la cosa, sino a su importancia económica y a la posibilidad de individualizar el bien que va a ser objeto de registración”.
Con la creación de los Registros se ayudó a contribuir en forma considerable a afianzar el valor seguridad jurídica.
Y sobre la seguridad normalmente se hace esta distinción. Por un lado tenemos la seguridad que se va a dispensar a la persona que accede al Registro, cuando realice la inscripción y “perfeccione o complemente” su operación (a ese título y modo suficientes), puesto que va a sentirse protegida, y el Derecho la protegerá en su nueva situación, lograda con la mentada inscripción registral.
—Esto se denomina seguridad estática. Estática pues no se mueve, no sale del Registro y se relaciona pura y exclusivamente con el titular o derecho-habiente que accede al mismo con la finalidad de perfeccionar su operación y protegerse en su situación jurídica. Algunos autores llaman a esta especie como seguridad “individual”, la cual protege la existencia de derechos singulares, individuales.
—Es claro que en nuestro Derecho la inscripción registral no llega a sustituir al modo traditio, sino simplemente lo complementa o perfecciona.
—Es que la traditio es requisito ineludible para lograr la constitución o el nacimiento del derecho real mismo.
Lo que se logra con la inscripción es la plena oponibilidad del acto en cuestión (erga omnes), siempre hablando de materia inmobiliaria.
—También con la creación de los Registros se logra afianzar la seguridad “dinámica”. Así como la seguridad estática hace referencia a la protección que se dispensa al titular que inscribe su derecho, en la dinámica se tiene presente su transmisión, el cambio de titularidad de una determinada propiedad, su tráfico jurídico. Su norte está enfocado en la protección de “terceros”.
—Esta seguridad dinámica tiene varias proyecciones. Es sumamente útil para que “terceros” en general puedan conocer en todo momento el estado registral de una finca, si posee gravámenes, quién es su titular, etc. También sirve para tener presente el estado real (al menos el “registral”) del patrimonio de una persona, y de esta manera poder ejercer cierto control, o tomar determinadas precauciones frente a eventuales o actuales deudores.
ACCIÓN REIVINDICATORIA. Pregunta del segundo parcial 2015
4) Acción reivindicatoria: Concepto. Alcance de la misma respecto de terceros adquirentes en materia de cosas inmuebles. Las llamadas "adquisiciones a non dómino".
DESARROLLO:
Acción reivindicatoria: Concepto.
LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO PRIMERO. PARTE GENERAL
TITULO IV. HECHOS Y ACTOS JURÍDICOS
CAPITULO 9. INEFICACIA DE LOS ACTOS JURÍDICOS
Comentario de Anahí MALICKI
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014.
Sección 1ª. Disposiciones generales
Art. 382. Categorías de ineficacia.
Art. 383. Articulación
Art. 384. Conversión.
Art. 385. Acto indirecto.
Sección 2ª. Nulidad absoluta y relativa
Art. 386. Criterio de distinción.
Art. 387. Nulidad absoluta
Art. 388. Nulidad relativa
Sección 3ª. Nulidad total o parcial
Art. 389. Principio. Integración
Sección 4ª Efectos de la nulidad
Art. 390. Restitución.
Art. 391. Hechos simples.
Art. 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables
Sección 5ª Confirmación
Art. 393. Requisitos.
Art. 394. Forma.
Art. 395. Efecto retroactivo.
Sección 6ª. Inoponibilidad
Art. 396. Efectos del acto inoponible frente a terceros.
Art. 397. Oportunidad para invocarla.
DESARROLLO:
Acción reivindicatoria: Concepto.
Las facultades materiales del dueño son las siguientes: Derecho de poseer: el dominio es un derecho real que se ejerce por la posesión. Si es privado de ella, está legitimado para promover todas las defensas posesorias y también la acción reivindicatoria.
Ámbito de la acción reivindicatoria (defensa de la existencia del derecho real).
Art. 2248. Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. (Primera parte)
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La legitimación activa de las acciones reales
a) La acción real de reivindicación corresponde a los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesión, para hacer frente a los actos que provoquen el desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble.
Así, están legitimados para esgrimirla los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerios privados, superficie, usufructo, uso, habitación, anticresis y prenda.
Las tres acciones reales típicas se reconocen también al acreedor hipotecario, quien puede ejercitarlas a título personal y por derecho propio (no por vía de subrogación) en resguardo del valor de su garantía frente a la inacción de su titular primigenio.
Alcance de la misma respecto de terceros adquirentes en materia de cosas inmuebles.
Ámbito de la acción reivindicatoria (defensa de la existencia del derecho real).
Art. 2248. Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. (Primera parte)
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La legitimación activa de las acciones reales
a) La acción real de reivindicación corresponde a los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesión, para hacer frente a los actos que provoquen el desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble.
Así, están legitimados para esgrimirla los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerios privados, superficie, usufructo, uso, habitación, anticresis y prenda.
Las tres acciones reales típicas se reconocen también al acreedor hipotecario, quien puede ejercitarlas a título personal y por derecho propio (no por vía de subrogación) en resguardo del valor de su garantía frente a la inacción de su titular primigenio.
Alcance de la misma respecto de terceros adquirentes en materia de cosas inmuebles.
El efecto principal de la acción real (v.gr. proteger la existencia, plenitud o libertad del derecho homónimo) puede resultar legalmente neutralizado en algún caso concreto.
Papeles que puede desempeñar la indemnización
Art. 2250. Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.
En rigor, la elección de la indemnización sustitutiva del daño procederá si el actor no puede dirigir sus reclamos petitorios contra el poseedor actual de la cosa que cuenta con argumentos o defensas suficientes como para lograr el rechazo de la vía real, o bien porque el objeto se transmitió a título oneroso y por un valor conveniente al actor, que el subadquirente y poseedor actual aún no ha abonado en forma total o parcial (caso en el cual, el pretensor puede reclamar que se le pague a él); o porque, en fin, le resulte más cómodo, económico y sencillo litigar contra el transmitente y no contra quien detenta en la actualidad la posesión del objeto en juego.
Art. 2260. Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
En cuanto al alcance de la acción real de reivindicación cuando han mediado sucesivas transferencias, se consagra de manera definitiva la protección de los derechos de los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso, que hayan ignorado los vicios o defectos que existían en los antecedentes que sirvieron de sustento para dicha adquisición.
La acción real de reivindicación se perfila en principio como inexpugnable, y es lógico que ello sea así, pues en la medida que está encaminada a proteger la existencia misma de los derechos reales, siempre que existan defectos en las transmisiones (especialmente las inmobiliarias), el particular damnificado (el propietario originario) debe tener habilitada una vía procesal para recuperar sus bienes.
Esta solución es ni más ni menos que el corolario o consecuencia del principal postulado de la seguridad jurídica "estática", que apunta a defender a ultranza los derechos de las personas sobre cosas y bienes mal transmitidos.
Por ende, a menos que el actual poseedor de la cosa pueda invocar otra causa para mantenerla en su poder (v.gr. prescripción adquisitiva), debería restituirla siempre al accionante.
Sin embargo, frente a este criterio se presenta otro tan loable y atendible como aquél, el de la seguridad jurídica "dinámica", que propone la protección de las adquisiciones mobiliarias e inmobiliarias consumadas por terceros (es decir, personas ajenas a los actos causales viciados o defectuosos) de buena fe (ignorantes de esos inconvenientes) y a título oneroso, aunque no haya transcurrido aún el plazo de prescripción vicenal.
Los límites de la acción real de reivindicación en materia de cosas registrables (muebles e inmuebles)
El primer párrafo del art. 2260 dispone que la acción real no puede enderezarse contra el subadquirente de buena fe y a título oneroso.
Esto supone tres condiciones para la protección del actual poseedor, como son:
a) Que se trate de un subadquirente, es decir, que no haya sido parte del acto o negocio traslativo de la propiedad defectuoso, sino que eventualmente haya adquirido su derecho de quien participó en aquél (o, lo que es lo mismo, que se trate de un tercero", como sucesor en los aludidos derechos).
b) Que haya consumado su adquisición de buena fe, la que no consiste solamente en la mera creencia de obtener el derecho de su titular, sino cumplir también con los recaudos legales y los usos y costumbres que rigen en las transmisiones de esas cosas (v.gr. en materia inmobiliaria, adquirir de quien figura inscripto como propietario en el Registro Inmobiliario, realizar el estudio de los títulos que sirvan de sustento a la adquisición y de los que no se desprendan defectos o vicios evidentes y manifiestos —conf. art. 1138 in fine —, rogar a su vez, la toma de razón del instrumento público que contiene dicha adquisición, etc.)
c) Que la obtención de su derecho se haya cumplido a título oneroso (v.gr. compraventa, permuta, dación en pago, aporte para la constitución de una persona jurídica, etc.).
Las llamadas "adquisiciones a non dómino".
Papeles que puede desempeñar la indemnización
Art. 2250. Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.
En rigor, la elección de la indemnización sustitutiva del daño procederá si el actor no puede dirigir sus reclamos petitorios contra el poseedor actual de la cosa que cuenta con argumentos o defensas suficientes como para lograr el rechazo de la vía real, o bien porque el objeto se transmitió a título oneroso y por un valor conveniente al actor, que el subadquirente y poseedor actual aún no ha abonado en forma total o parcial (caso en el cual, el pretensor puede reclamar que se le pague a él); o porque, en fin, le resulte más cómodo, económico y sencillo litigar contra el transmitente y no contra quien detenta en la actualidad la posesión del objeto en juego.
Art. 2260. Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
En cuanto al alcance de la acción real de reivindicación cuando han mediado sucesivas transferencias, se consagra de manera definitiva la protección de los derechos de los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso, que hayan ignorado los vicios o defectos que existían en los antecedentes que sirvieron de sustento para dicha adquisición.
La acción real de reivindicación se perfila en principio como inexpugnable, y es lógico que ello sea así, pues en la medida que está encaminada a proteger la existencia misma de los derechos reales, siempre que existan defectos en las transmisiones (especialmente las inmobiliarias), el particular damnificado (el propietario originario) debe tener habilitada una vía procesal para recuperar sus bienes.
Esta solución es ni más ni menos que el corolario o consecuencia del principal postulado de la seguridad jurídica "estática", que apunta a defender a ultranza los derechos de las personas sobre cosas y bienes mal transmitidos.
Por ende, a menos que el actual poseedor de la cosa pueda invocar otra causa para mantenerla en su poder (v.gr. prescripción adquisitiva), debería restituirla siempre al accionante.
Sin embargo, frente a este criterio se presenta otro tan loable y atendible como aquél, el de la seguridad jurídica "dinámica", que propone la protección de las adquisiciones mobiliarias e inmobiliarias consumadas por terceros (es decir, personas ajenas a los actos causales viciados o defectuosos) de buena fe (ignorantes de esos inconvenientes) y a título oneroso, aunque no haya transcurrido aún el plazo de prescripción vicenal.
Los límites de la acción real de reivindicación en materia de cosas registrables (muebles e inmuebles)
El primer párrafo del art. 2260 dispone que la acción real no puede enderezarse contra el subadquirente de buena fe y a título oneroso.
Esto supone tres condiciones para la protección del actual poseedor, como son:
a) Que se trate de un subadquirente, es decir, que no haya sido parte del acto o negocio traslativo de la propiedad defectuoso, sino que eventualmente haya adquirido su derecho de quien participó en aquél (o, lo que es lo mismo, que se trate de un tercero", como sucesor en los aludidos derechos).
b) Que haya consumado su adquisición de buena fe, la que no consiste solamente en la mera creencia de obtener el derecho de su titular, sino cumplir también con los recaudos legales y los usos y costumbres que rigen en las transmisiones de esas cosas (v.gr. en materia inmobiliaria, adquirir de quien figura inscripto como propietario en el Registro Inmobiliario, realizar el estudio de los títulos que sirvan de sustento a la adquisición y de los que no se desprendan defectos o vicios evidentes y manifiestos —conf. art. 1138 in fine —, rogar a su vez, la toma de razón del instrumento público que contiene dicha adquisición, etc.)
c) Que la obtención de su derecho se haya cumplido a título oneroso (v.gr. compraventa, permuta, dación en pago, aporte para la constitución de una persona jurídica, etc.).
Las llamadas "adquisiciones a non dómino".
A todas estas exigencias, el precepto le añade que no se trate de una transmisión a non domino, es decir, celebrada sin la participación del verdadero titular del derecho real sobre la cosa registrable objeto de la contratación (conf. también art. 392, en materia de nulidades).
Y esto rige tanto para el acto transmisivo que sirve de sustento al derecho que invoca el poseedor actual (hipótesis en la cual, en sentido estricto, no es "subadquirente", sino propiamente, parte del negocio viciado), como al que haya servido de antecedente para consumar su adquisición.
Sección 4ª Efectos de la nulidad
Y esto rige tanto para el acto transmisivo que sirve de sustento al derecho que invoca el poseedor actual (hipótesis en la cual, en sentido estricto, no es "subadquirente", sino propiamente, parte del negocio viciado), como al que haya servido de antecedente para consumar su adquisición.
Sección 4ª Efectos de la nulidad
Art. 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.
Efectos de la sentencia de nulidad en relación a los terceros.
Principio general
El primer párrafo del art. 392 consagra el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de nulidad respecto de los terceros en cosas registrables. El tercero a quien el adquirente por acto nulo ha transferido la propiedad de una cosa registrable u otro derecho sobre la misma, es alcanzado por la sentencia de nulidad y privado, en consecuencia, de esos derechos. Ello como principio.
Excepciones al principio general: protección al subadquirente de buena fe y a título oneroso
La norma limita los efectos de la sentencia de nulidad y la consecuente obligación de restitución, respecto de los terceros subadquirentes de derechos reales o personales sobre cosas registrables, de buena fe y a título oneroso.
De tal modo, estos terceros no se encuentran alcanzados por el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad y en consecuencia tampoco están obligados a la restitución.
Requisitos para que opere la protección al subadquirente
Para que opere tal protección deben reunirse los siguientes recaudos:
Debe ser invocada por un tercero subadquirente
El subadquirente es quien recibe, por un acto válido y a título oneroso, un derecho real o personal sobre cosa registrable de un sujeto que a su vez lo adquirió en razón de un acto nulo. De tal modo, supone una anterior adquisición por acto nulo y una posterior adquisición onerosa y de buena fe; esta última es la
tutelada, impidiéndose sobre ella la reivindicación. Es decir, no corresponde invocar la defensa de la apariencia jurídica al primer adquirente por acto nulo sino al subadquirente posterior, tercero respecto de ese acto.
Debe referirse a derechos reales o personales sobre inmuebles o muebles registrables
Quedan excluidos de la protección de la norma los derechos adquiridos por terceros sobre cosas muebles no registrables, que tienen un régimen propio regulado por los arts. 1895 y concordantes.
Tratándose de derechos reales sobre inmuebles, el acto en cuya razón se los ha constituido a favor del subadquirente debe estar extendido en escritura pública (art. 1017). Respecto a la necesidad de inscripción registral (art. 1893) la jurisprudencia no es pacífica (véase infra punto III).
Se ha entendido que, tratándose de derechos personales, pueden ser los emanados de un boleto de compraventa o de un contrato de locación; requiriéndose fecha cierta a fin de que el tercero subadquirente quede protegido (Lloveras de Resk).
Título oneroso
El acto en razón del cual se constituyen los derechos reales o personales a favor del subadquirente, debe ser un negocio jurídico oneroso.
La onerosidad que exige el art. 392 se refiere sólo al acto jurídico que fuera causa de la adquisición del derecho por el subadquirente y no a los actos jurídicos anteriores, incluido el que motivó la sentencia de nulidad cuya calidad de oneroso o gratuito
es indiferente a los fines de la protección que brinda la norma.
Buena fe. Estudio de títulos
La norma se refiere al subadquirente de buena fe y alude a la buena fe creencia, es decir aquella que se predica de quien se persuade de la legitimidad de su título.
Tratándose de la adquisición de derechos reales sobre inmuebles, se discute acerca de cuáles deben ser las diligencias que emplee el subadquirente para satisfacer el recaudo de buena fe.
Un sector minoritario de la doctrina considera que basta la buena fe registral.
Un sector minoritario de la doctrina considera que basta la buena fe registral.
Ella existe cuando el tercero adquiere de quien figura en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria como titular del dominio de acuerdo al certificado que expide ese organismo (Spota, Lloveras de Resk).
En contra de esta opinión, se alza la mayoría de la doctrina nacional que exige, como recaudo de buena fe, que el subadquirente haya hecho el estudio de títulos, no bastando para acreditar la buena fe la mera comprobación de quien es el titular registral. Destacando al respecto, que el art. 4° de la ley 17.801 (Ley Nacional Registral) establece que: "La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciera según las leyes" (Pérez Lasala, Highton, Rivera, Trigo Represas, Guastavino).
En el estudio de títulos se trata de analizar los negocios jurídicos que causaron sucesivas transmisiones o constituciones de derechos reales por el término de la prescripción adquisitiva, para determinar si esas transmisiones han sido regulares o son susceptibles de ser cuestionadas en su validez.
Respecto a la prueba de la buena fe, debe ser provista por el subadquirente. La buena fe del transmitente no es un recaudo exigido por la norma (Lloveras de Resk, Rivera).
Retorno al principio general
La falta de alguno de los recaudos antes mencionados significa volver al principio general establecido en la primera parte del art. 392.
En consecuencia, el subadquirente estará obligado a restituir la cosa registrable al primer enajenante que obtuvo a su favor sentencia de nulidad, libre de los derechos reales o personales que se hubieran constituido a su favor.
En tal caso, la pretensión restitutoria del primer enajenante se endereza a través de la acción reivindicatoria; salvo que el subadquirente hubiere sido parte en el proceso que juzgó la nulidad de la primera enajenación, en cuyo caso podría ejercerse en ejecución de sentencia, por ser la restitución un efecto natural
de la sentencia de nulidad (Lloveras de Resk, Malicki).
Transmisiones a non domino
La transmisión a non domino es aquella causada en un acto que ha sido otorgado por quien no es el titular del derecho de propiedad transmitido, ni se encuentra legitimado para representarlo.
Es decir, aquellas en las cuales no participa el verdadero propietario en el acto de transmisión al adquirente; ocupando alguien su lugar (v.gr. con documento falso y/o con la complicidad del notario).
El art. 392 expresamente excluye de la protección al subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable cuando la primitiva enajenación ha sido actuada a non domino ; disponiendo que los subadquirentes no pueden amparase en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin la intervención del titular del derecho. Idéntica solución consagra el segundo párrafo del art. 2260. (Alcance de la acción reivindicatoria)
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LIBRO PRIMERO. PARTE GENERAL
TITULO IV. HECHOS Y ACTOS JURÍDICOS
CAPITULO 9. INEFICACIA DE LOS ACTOS JURÍDICOS
Comentario de Anahí MALICKI
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014.
Sección 1ª. Disposiciones generales
Art. 382. Categorías de ineficacia.
Art. 383. Articulación
Art. 384. Conversión.
Art. 385. Acto indirecto.
Sección 2ª. Nulidad absoluta y relativa
Art. 386. Criterio de distinción.
Art. 387. Nulidad absoluta
Art. 388. Nulidad relativa
Sección 3ª. Nulidad total o parcial
Art. 389. Principio. Integración
Sección 4ª Efectos de la nulidad
Art. 390. Restitución.
Art. 391. Hechos simples.
Art. 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables
Sección 5ª Confirmación
Art. 393. Requisitos.
Art. 394. Forma.
Art. 395. Efecto retroactivo.
Sección 6ª. Inoponibilidad
Art. 396. Efectos del acto inoponible frente a terceros.
Art. 397. Oportunidad para invocarla.
Art. 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Página 986
ACCIONES POSESORIAS- Obra nueva - Pregunta segundo parcial 2015
3) Acciones posesorias: clases. Obra nueva. Concepto. Supuestos. Finalidad. Efectos de la sentencia.
Acciones posesorias: clases
DEFENSA EXTRAJUDICIAL
Acción de mantener la tenencia o la posesión
Código Procesal Civil y Comercial de Nación
INTERDICTO DE OBRA NUEVA
PROCEDENCIA
Art. 619. - Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva. Será inadmisible si aquélla estuviere concluida o próxima a su terminación. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o encargado de ella. Tramitará por el juicio sumarísimo. El juez podrá ordenar preventivamente la suspensión de la obra.
SENTENCIA
Art. 620. - La sentencia que admitiere la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.
Art. 614. Sentencia
La sentencia que admitiere la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.
Como se viera, el juez luego del trámite probatorio (que aquí recaerá sobre la tenencia o posesión del fundo afectado y en las consecuencias negativas de la obra nueva) hará o no lugar a la demanda.
En el primer caso, dispondrá que la obra se detenga en forma definitiva, o bien que se destruya lo hecho volviéndose las cosas a su estado original. Todo ello a costa del vencido.
Si además procediera un juicio de daños y perjuicios, éste tramitará por la vía del "sumario".
CONCORDANCIA CON EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
No existen diferencias entre ambos textos normativos.
Tipo de proceso
Acciones posesorias: clases
- EXTRAJUDICIAL Art. 2240
- ACCIÓN PARA ADQUIRIR LA POSESIÓN O LA TENENCIA . Art. 2239
- ACCIÓN DE DESPOJO. Art. 2241
- ACCIÓN DE MANTENER LA TENENCIA O LA POSESIÓN Art. 2242
Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión. Art 2240
Acción para adquirir la posesión o la tenencia
Acción para adquirir la posesión o la tenencia
ARTÍCULO 2239.-. Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales
Acción de Despojo
ARTÍCULO 2241.- Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
ARTÍCULO 2242 Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
Obra nueva. Concepto. Supuestos. Finalidad. Efectos de la sentencia.
La denominada “acción de despojo” se define con los términos siguientes: Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia (art. 2241, CCyCN).
Debe tenerse en cuenta el efecto de cosa juzgada material en lo referido a la posesión o a la tenencia, que se reitera en el artículo 2242 para la acción de mantener la tenencia y la posesión, frente al artículo 2273 que permite interponer la acción real si previamente se intentó la acción posesoria.
Sólo se contempla el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia y con intención de hacerse poseedor.
Según el artículo 2238, última parte del CCyCN los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de daños.
Es decir que si se hubiera realizado una obra que afecte a un inmueble, su poseedor o tenedor tendría una acción de daños y perjuicios. Según señala Mariani de Vidal “la realización de una obra que se comienza a hacer en terrenos que no fueran del actor pero que turban su relación de poder con la cosa en los términos del artículo 2238 (del CCyCN) quedarían comprendidos en la acción de mantener del artículo 2242- (Mariani de Vidal, Marina “La defensa de la posesión y la tenencia en el Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación. Primeras reflexiones”, E.D. 251-606).
En ese caso el afectado también puede promover el interdicto de obra nueva, previsto en los artículos 619 y 620 del CPN.
INTERDICTO DE OBRA NUEVA
PROCEDENCIA
Art. 619. - Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva. Será inadmisible si aquélla estuviere concluida o próxima a su terminación. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o encargado de ella. Tramitará por el juicio sumarísimo. El juez podrá ordenar preventivamente la suspensión de la obra.
SENTENCIA
Art. 620. - La sentencia que admitiere la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.
INTERDICTO DE OBRA NUEVA: SUPUESTOS DE PROCEDENCIA
Para este caso debe existir el inicio de construcción de una obra que afecte a un inmueble vecino. Allí, el tenedor o poseedor de este último podrá reclamar ante la justicia que se suspendan las obras o bien que se destruyan las realizadas si fueron perjudiciales para la heredad que ocupa.
Las afectaciones de esta obra nueva respecto del inmueble del tenedor o poseedor actor pueden darse de diversas formas.
Algunos ejemplos encontramos en los arts. 2241 a
2242 , CCyC. Queda libre el juez para determinar si la hipótesis planteada por el actor encuadra o no en estas previsiones.
Cuando la turbación en la posesión o tenencia consiste en una obra nueva que menoscabara tales derechos, el interdicto de obra nueva tiene por objeto que se disponga la suspensión de la obra y la restitución de las cosas al estado anterior. Mas allí no se agota el cometido de la jurisdicción cuando se promueve una pretensión de tal tipo pues siempre el juzgador como director del proceso (art. 34, inc. 5º) cuenta con la potestad de salvaguardar los derechos que están en juego como el de conservación teniendo por operada la conversión de la obligación originaria en la de satisfacer daños y perjuicios.
El actor de este juicio será el tenedor o poseedor del bien afectado por las obras iniciadas y el demandado puede ser tanto el dueño de la obra como -si de éste no se encuentran datos- quien esté técnicamente a cargo de la misma -director o encargado-.
La vía procesal será -una vez más- la del juicio sumarísimo.
Será inadmisible este interdicto si la obra estuviera terminada o próxima a ello. Además, que el juez podrá ordenar preventivamente la suspensión de la misma.
La sentencia que admitiere la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.
RESOLUCIÓN
Como se viera, el juez luego del trámite probatorio (que aquí recaerá sobre la tenencia o posesión del fundo afectado y en las consecuencias negativas de la obra nueva) hará o no lugar a la demanda.
En el primer caso, dispondrá que la obra se detenga en forma definitiva, o bien que se destruya lo hecho volviéndose las cosas a su estado original. Todo ello a costa del vencido.
Si además procediera un juicio de daños y perjuicios, éste tramitará por la vía del "sumario".
CONCORDANCIA CON EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
Las cuestiones a que alude este artículo del régimen procesal de la provincia de Buenos Aires se encuentran reguladas en el art. 620, Código nacional.
No existen diferencias entre ambos textos normativos.
Tipo de proceso
ARTÍCULO 2246.- Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.
Es un avance en pos de lograr una tutela judicial efectiva, en sintonía con los interdictos, que tramitan por sumarísimo (arts. 611 y 615 del CPCCN).
Es un avance en pos de lograr una tutela judicial efectiva, en sintonía con los interdictos, que tramitan por sumarísimo (arts. 611 y 615 del CPCCN).
DERECHOS REALES DE GARANTÍA Pregunta del segundo parcial 2015
2) Derechos reales de garantía: Caracteres. Enumeración y concepto de cada uno. La especialidad en cuanto al crédito y las llamadas "garantías de máximo".
DESARROLLO:
Los derechos reales de garantía son aquellos derechos subjetivos que se confieren de manera voluntaria a la persona del acreedor, sobre el valor de una o más cosas o bienes especialmente determinados o que pueden determinarse en un momento dado, de propiedad del deudor o de un tercero, que quedan así afectados al cumplimiento de ese crédito, como medio de asegurarlo, de conformidad con lo dispuesto por el ordenamiento jurídico vigente.
Caracteres de los derechos reales de garantía. Enumeración. Concepto de cada uno.
Los derechos reales de garantía se tipifican por:
CONVENCIONALIDAD (2185)
ACCESORIEDAD (2186)
ESPECIALIDAD
- objeto (2188)
- crédito (2187 y 2189)
INDIVISIBILIDAD (2191)
PUBLICIDAD (1893)
Características de los Derechos Reales de Garantía
Los derechos reales de Garantía presentan las siguientes características:
a) Convencionalidad: los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato (acuerdo de partes), celebrado por los legitimados (el titular del objeto gravado —sea o no el deudor principal- y el acreedor de la obligación a garantizar) y con las formas que la ley indica para cada tipo (contratos de hipoteca, de prenda o anticresis). Mediante un contrato (ej: de hipoteca) creamos un gravamen para asegurar que se cumpla una obligación que puede surgir de otro contrato (Ej.: Compraventa de depto).
b) Accesoriedad: los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. Vemos que no existen en forma independiente sino que estén unidos a la obligación de la que dependen. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
- Consecuencias de la accesoriedad: debe existir una obligación válida; si se transmite el crédito principal también lo hace la garantía; si se extingue la deuda se extingue el derecho real de garantía.
¿Qué pasa si se extingue la garantía? La extinción del accesorio no afecta a la obligación principal (el carácter accesorio del derecho real de garantía hace que siga la suerte del principal y la extinción de la obligación genera la del derecho real de garantía).
c) Indivisibilidad: los derechos reales de garantía son indivisibles, es decir que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o solo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
Toda la deuda gravita sobre todo el objeto afectado; si se divide la deuda o se extingue parcialmente, no ocurre lo mismo con la garantía. Hasta que no se pague el derecho real es indivisible (y hasta que no se salde la deuda el objeto no estará libre de gravamen).
Vale aclarar que, además de las disposiciones y características comunes a todos los derechos reales de garantía, cada uno de ellos (hipoteca, prenda y anticresis) va a regirse por normas especiales.
ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO Y AL CRÉDITO
Especialidad en cuanto al objeto.-
El objeto de los derechos reales de garantía puede ser cosas y derechos (ej: prenda de créditos) . Debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo (el objeto no puede ser indeterminado o futuro).
Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa afectada al cumplimiento de la obligación, para saber cuáles son los bienes que van a garantizar la deuda (de los cuales una vez hecha su venta o ejecución, el acreedor se cobrará eventualmente ante el incumplimiento del deudor) y el importe por el que se responde con dicha cosa.
Ejemplos:
Inmueble: indicar su ubicación (provincia, ciudad, calles, n°), superficie, valuación fiscal, nomenclatura catastral, etc.
Auto: marca, modelo, n° motor y chasis, uso y destino, n° de dominio, etc.
Buques: n° de matrícula, nombre, tonelaje, eslora, puerto de matrícula, etc.
Aeronaves: marca, modelo, n° de serie y matrícula, etc.
Especialidad en cuanto al crédito.-
El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen.
De esta forma sabemos hasta qué cifra va a tener que soportar el dueño de la garantía real constituida, de parte del acreedor. La cifra por la que está afectado el objeto tiene un límite máximo que puede coincidir o no con el importe del crédito garantizado.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; pero en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
Defectos en la especialidad.-
La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.
Los defectos en especialidad sobre objeto o crédito pueden sanearse.
Los datos faltantes al constituir la garantía pueden integrarse con los otros contenidos del acto constitutivo.
ARTÍCULO 2189 (1º parte)
Postura Highton
ART.2189 (2º parte)
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
Consecuencias
-Favorece la especulación en el contexto inflacionario
-Todas las garantías son de máximo. No hay distinción entre garantías de créditos determinados o indeterminados, sea la obligación de dar sumas de dinero o no.
-El monto de la garantía puede ser mayor que el monto del crédito.
En principio, desaparece la distinción: monto del crédito (accesoriedad) – monto adeudado (extensión) – monto del gravamen (responsabilidad). El capital y los intereses, los daños y costas que provoca el incumplimiento quedan cubierto en la medida que no superen el máximo.
-La garantía de créditos indeterminados cumple con la accesoriedad sobreviniente.
Honorarios y gastos
Artículo 2585. Reserva de gastos. : “Antes de pagar el crédito que goza de privilegio especial, del precio del bien sobre el que recae, se debe reservar los importes correspondientes a su conservación, custodia, administración y realización. En todos los casos, también debe calcularse una cantidad para atender los gastos y los honorarios generados por las diligencias y tramitaciones llevadas a cabo sobre el bien y en interés del acreedor.
El nuevo Código legitima las las hipotecas abiertas, de seguridad, de máximo o atípicas, toda vez que limita el principio de especialidad en cuanto al crédito, en los requisitos establecidos en el artículo 2189.
El artículo 2188, si bien exige que el objeto debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo –cuestión casi superada con las exigencias registrales que para dar publicidad establecen los datos esenciales del inmueble– permite, a través del artículo 2190, superar los defectos de especialidad,declarando válida la constitución de la garantía aunque falte alguna de las especificaciones del objeto.
En cuanto al crédito, también protegido por el 2190, tiene una expresa referencia en el artículo 2189 que comentamos al único requisito necesario, que es el del monto de la garantía o gravamen y su estimación en dinero.
Queda superada la exigencia de la relación causal en las hipotecas abiertas o de máximo, con la expresión del segundo párrafo, cuando expresa que “la especialidad queda cumplida por la expresión del monto máximo del gravamen”.
También quedan superados los inconvenientes de créditos inexistentes al momento de la constitución, sea porque son futuros o eventuales, o porque siendo condicionales, si lo son bajo condición suspensiva, no nacen hasta el cumplimiento de la condición; y si lo son bajo condición resolutoria, a pesar de haber nacido, pueden resolverse posteriormente por el efecto de la misma.
En estas hipotecas atípicas o abiertas, dice el párrafo siguiente del artículo: “El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente, mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto”.
En la hipoteca abierta, el capital puede resultar de tal modo gravoso, que exceda en mucho al monto de máximo, como podría ser en el incumplimiento de una obligación de hacer, o la que garantiza los daños y perjuicios por un accidente, o cualquier otra de valor indeterminado.
Solamente a las hipotecas abiertas puede aplicarse el criterio de que si excede el monto máximo, el capital que lo exceda, será quirografario.
Indudablemente, el artículo 2189 se está refiriendo única y exclusivamente a las hipotecas atípicas, de máximo, abiertas o de seguridad; y en tal caso, la limitación al monto de garantía establecida deja fuera de ella todo excedente, que pasa a ser quirografario.
DESARROLLO:
Los derechos reales de garantía son aquellos derechos subjetivos que se confieren de manera voluntaria a la persona del acreedor, sobre el valor de una o más cosas o bienes especialmente determinados o que pueden determinarse en un momento dado, de propiedad del deudor o de un tercero, que quedan así afectados al cumplimiento de ese crédito, como medio de asegurarlo, de conformidad con lo dispuesto por el ordenamiento jurídico vigente.
Caracteres de los derechos reales de garantía. Enumeración. Concepto de cada uno.
Los derechos reales de garantía se tipifican por:
su origen convencional,
su accesoriedad y
la especialidad que rige respecto del objeto afectado al pago de la deuda y el monto por el cual se responde con el mismo.
su accesoriedad y
la especialidad que rige respecto del objeto afectado al pago de la deuda y el monto por el cual se responde con el mismo.
Estos caracteres son esenciales. Si los caracteres esenciales faltan, la hipoteca carece de valor, es nula.
CONVENCIONALIDAD
Se trata de derechos de carácter absoluto, de contenido patrimonial, que establecen relaciones o vínculos jurídicos entre personas (sujetos activos) y cosas (objetos), notas comunes a todas las categorías de los derechos reales;
La causa eficiente de estas prerrogativas se deriva, invariablemente, de un contrato entre las partes involucradas (el titular del objeto gravado, sea o no el deudor principal, y el acreedor de la obligación a garantizar).
Su objeto lo constituyen las cosas (o excepcionalmente los bienes o derechos) que se ofrecen para asegurar las obligaciones principales.
Desde la perspectiva de su titular, se trata de un derecho real sobre cosa ajena, en función de garantía.
La prerrogativa real se ejerce respecto del valor del objeto que se afecta al cumplimiento de la obligación principal, pues en última instancia, su titular podrá cobrarse con el producido de su venta forzada, con o sin prioridad respecto de otros acreedores, según lo disponga el ordenamiento jurídico.
ESPECIALIDAD
Se trata de garantías especiales, en dos sentidos, a saber:
respecto del objeto y
del crédito por igual.
En el caso del objeto, se trata de determinar cuál es la cosa o bien que se afectan al cumplimiento de la obligación principal.
En el caso del crédito, en cambio, se pretende fijar el importe o cifra por los cuales se responderá con ellos.
ACCESORIEDAD
Otra nota esencial de estas figuras es su condición de accesorias a los créditos a los que buscan asegurar en su cumplimiento.
De esto se sigue que estos derechos reales existen por y a partir de las obligaciones contraídas por el deudor y su vigencia. Por ende, su suerte quedará ligada a la de los créditos de los que dependen.
Se trata de derechos de carácter absoluto, de contenido patrimonial, que establecen relaciones o vínculos jurídicos entre personas (sujetos activos) y cosas (objetos), notas comunes a todas las categorías de los derechos reales;
La causa eficiente de estas prerrogativas se deriva, invariablemente, de un contrato entre las partes involucradas (el titular del objeto gravado, sea o no el deudor principal, y el acreedor de la obligación a garantizar).
Su objeto lo constituyen las cosas (o excepcionalmente los bienes o derechos) que se ofrecen para asegurar las obligaciones principales.
Desde la perspectiva de su titular, se trata de un derecho real sobre cosa ajena, en función de garantía.
La prerrogativa real se ejerce respecto del valor del objeto que se afecta al cumplimiento de la obligación principal, pues en última instancia, su titular podrá cobrarse con el producido de su venta forzada, con o sin prioridad respecto de otros acreedores, según lo disponga el ordenamiento jurídico.
ESPECIALIDAD
Se trata de garantías especiales, en dos sentidos, a saber:
respecto del objeto y
del crédito por igual.
En el caso del objeto, se trata de determinar cuál es la cosa o bien que se afectan al cumplimiento de la obligación principal.
En el caso del crédito, en cambio, se pretende fijar el importe o cifra por los cuales se responderá con ellos.
ACCESORIEDAD
Otra nota esencial de estas figuras es su condición de accesorias a los créditos a los que buscan asegurar en su cumplimiento.
De esto se sigue que estos derechos reales existen por y a partir de las obligaciones contraídas por el deudor y su vigencia. Por ende, su suerte quedará ligada a la de los créditos de los que dependen.
Un carácter no esencial, sino natural para el caso de las hipotecas, es la INDIVISIBILIDAD.
CONVENCIONALIDAD (2185)
ACCESORIEDAD (2186)
ESPECIALIDAD
- objeto (2188)
- crédito (2187 y 2189)
INDIVISIBILIDAD (2191)
PUBLICIDAD (1893)
Características de los Derechos Reales de Garantía
Los derechos reales de Garantía presentan las siguientes características:
a) Convencionalidad: los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato (acuerdo de partes), celebrado por los legitimados (el titular del objeto gravado —sea o no el deudor principal- y el acreedor de la obligación a garantizar) y con las formas que la ley indica para cada tipo (contratos de hipoteca, de prenda o anticresis). Mediante un contrato (ej: de hipoteca) creamos un gravamen para asegurar que se cumpla una obligación que puede surgir de otro contrato (Ej.: Compraventa de depto).
b) Accesoriedad: los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. Vemos que no existen en forma independiente sino que estén unidos a la obligación de la que dependen. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
- Consecuencias de la accesoriedad: debe existir una obligación válida; si se transmite el crédito principal también lo hace la garantía; si se extingue la deuda se extingue el derecho real de garantía.
¿Qué pasa si se extingue la garantía? La extinción del accesorio no afecta a la obligación principal (el carácter accesorio del derecho real de garantía hace que siga la suerte del principal y la extinción de la obligación genera la del derecho real de garantía).
c) Indivisibilidad: los derechos reales de garantía son indivisibles, es decir que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o solo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
Toda la deuda gravita sobre todo el objeto afectado; si se divide la deuda o se extingue parcialmente, no ocurre lo mismo con la garantía. Hasta que no se pague el derecho real es indivisible (y hasta que no se salde la deuda el objeto no estará libre de gravamen).
Vale aclarar que, además de las disposiciones y características comunes a todos los derechos reales de garantía, cada uno de ellos (hipoteca, prenda y anticresis) va a regirse por normas especiales.
ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO Y AL CRÉDITO
Especialidad en cuanto al objeto.-
El objeto de los derechos reales de garantía puede ser cosas y derechos (ej: prenda de créditos) . Debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo (el objeto no puede ser indeterminado o futuro).
Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa afectada al cumplimiento de la obligación, para saber cuáles son los bienes que van a garantizar la deuda (de los cuales una vez hecha su venta o ejecución, el acreedor se cobrará eventualmente ante el incumplimiento del deudor) y el importe por el que se responde con dicha cosa.
Ejemplos:
Inmueble: indicar su ubicación (provincia, ciudad, calles, n°), superficie, valuación fiscal, nomenclatura catastral, etc.
Auto: marca, modelo, n° motor y chasis, uso y destino, n° de dominio, etc.
Buques: n° de matrícula, nombre, tonelaje, eslora, puerto de matrícula, etc.
Aeronaves: marca, modelo, n° de serie y matrícula, etc.
Especialidad en cuanto al crédito.-
El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen.
De esta forma sabemos hasta qué cifra va a tener que soportar el dueño de la garantía real constituida, de parte del acreedor. La cifra por la que está afectado el objeto tiene un límite máximo que puede coincidir o no con el importe del crédito garantizado.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; pero en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
Defectos en la especialidad.-
La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.
Los defectos en especialidad sobre objeto o crédito pueden sanearse.
Los datos faltantes al constituir la garantía pueden integrarse con los otros contenidos del acto constitutivo.
Las llamadas "garantías de máximo"
Postura Highton
Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
Consecuencias
-Favorece la especulación en el contexto inflacionario
-Todas las garantías son de máximo. No hay distinción entre garantías de créditos determinados o indeterminados, sea la obligación de dar sumas de dinero o no.
-El monto de la garantía puede ser mayor que el monto del crédito.
En principio, desaparece la distinción: monto del crédito (accesoriedad) – monto adeudado (extensión) – monto del gravamen (responsabilidad). El capital y los intereses, los daños y costas que provoca el incumplimiento quedan cubierto en la medida que no superen el máximo.
-La garantía de créditos indeterminados cumple con la accesoriedad sobreviniente.
Honorarios y gastos
Artículo 2585. Reserva de gastos. : “Antes de pagar el crédito que goza de privilegio especial, del precio del bien sobre el que recae, se debe reservar los importes correspondientes a su conservación, custodia, administración y realización. En todos los casos, también debe calcularse una cantidad para atender los gastos y los honorarios generados por las diligencias y tramitaciones llevadas a cabo sobre el bien y en interés del acreedor.
El artículo 2188, si bien exige que el objeto debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo –cuestión casi superada con las exigencias registrales que para dar publicidad establecen los datos esenciales del inmueble– permite, a través del artículo 2190, superar los defectos de especialidad,declarando válida la constitución de la garantía aunque falte alguna de las especificaciones del objeto.
En cuanto al crédito, también protegido por el 2190, tiene una expresa referencia en el artículo 2189 que comentamos al único requisito necesario, que es el del monto de la garantía o gravamen y su estimación en dinero.
Queda superada la exigencia de la relación causal en las hipotecas abiertas o de máximo, con la expresión del segundo párrafo, cuando expresa que “la especialidad queda cumplida por la expresión del monto máximo del gravamen”.
También quedan superados los inconvenientes de créditos inexistentes al momento de la constitución, sea porque son futuros o eventuales, o porque siendo condicionales, si lo son bajo condición suspensiva, no nacen hasta el cumplimiento de la condición; y si lo son bajo condición resolutoria, a pesar de haber nacido, pueden resolverse posteriormente por el efecto de la misma.
En estas hipotecas atípicas o abiertas, dice el párrafo siguiente del artículo: “El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente, mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto”.
En la hipoteca abierta, el capital puede resultar de tal modo gravoso, que exceda en mucho al monto de máximo, como podría ser en el incumplimiento de una obligación de hacer, o la que garantiza los daños y perjuicios por un accidente, o cualquier otra de valor indeterminado.
Solamente a las hipotecas abiertas puede aplicarse el criterio de que si excede el monto máximo, el capital que lo exceda, será quirografario.
Indudablemente, el artículo 2189 se está refiriendo única y exclusivamente a las hipotecas atípicas, de máximo, abiertas o de seguridad; y en tal caso, la limitación al monto de garantía establecida deja fuera de ella todo excedente, que pasa a ser quirografario.
PROPIEDAD HORIZONTAL - Pregunta del segundo parcial en 2015
1) Propiedad horizontal. Concepto. Reglamento: Naturaleza Jurídica, formalidad, contenido. Modificación: requisitos
PROPIEDAD HORIZONTAL - CONCEPTO - 2037
ARTÍCULO 2037. Concepto
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
a) es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio;
b) el objeto de la propiedad horizontal como derecho real autónomo es una unidad (edifico, lote o conjunto edilicio);
c) su titular tiene facultades de
uso,
goce y
disposición material y jurídica
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
La modificación del reglamento implica la trastocar algunas de las cláusulas originarias, motivo por el cual se requiere, para dicho acto, la decisión de la asamblea con una mayoría que represente los 2/3 de la totalidad de los propietarios.
Interpretación
Modificación del reglamento
El reglamento de copropiedad y administración contiene cláusulas estatutarias y reglamentarias.
Para la modificación de las ESTATUTARIAS, es necesaria la voluntad unánime de los integrantes del consorcio.
PROPIEDAD HORIZONTAL - CONCEPTO - 2037
ARTÍCULO 2037. Concepto
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
a) es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio;
b) el objeto de la propiedad horizontal como derecho real autónomo es una unidad (edifico, lote o conjunto edilicio);
c) su titular tiene facultades de
uso,
goce y
disposición material y jurídica
sobre las partes privativas y comunes del edificio;
d) dada la naturaleza del derecho real de propiedad horizontal, las facultades antes mencionadas se encuentran limitadas por las disposiciones del Título de éste Código y por las cláusulas pactadas en el reglamento de propiedad horizontal;
e) en la propiedad horizontal existen partes privativas y partes comunes; y
f) las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Capítulo 4. Reglamento de propiedad horizontal
ARTÍCULO 2056. Contenido
El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Naturaleza jurídica del reglamento
Se trata de un contrato de adhesión, puesto que tiene la particularidad de que son redactados, en principio, por la persona que afecta su propiedad al régimen jurídico de la propiedad horizontal —salvo en los casos que un derecho real de condominio por voluntad de los condóminos se transforme en propiedad horizontal, en cuyo caso el reglamento es redactado y aprobado por todos los consorcistas—, luego de lo cual cualquier tercero que adquiere una unidad funcional se adhiere a las cláusulas del reglamento, que por otra parte, como ya lo expresáramos, integra el título de adquisición de la unidad funcional.
d) dada la naturaleza del derecho real de propiedad horizontal, las facultades antes mencionadas se encuentran limitadas por las disposiciones del Título de éste Código y por las cláusulas pactadas en el reglamento de propiedad horizontal;
e) en la propiedad horizontal existen partes privativas y partes comunes; y
f) las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
PROPIEDAD HORIZONTAL: Reglamento - 2056
Capítulo 4. Reglamento de propiedad horizontal
ARTÍCULO 2056. Contenido
El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Naturaleza jurídica del reglamento
Se trata de un contrato de adhesión, puesto que tiene la particularidad de que son redactados, en principio, por la persona que afecta su propiedad al régimen jurídico de la propiedad horizontal —salvo en los casos que un derecho real de condominio por voluntad de los condóminos se transforme en propiedad horizontal, en cuyo caso el reglamento es redactado y aprobado por todos los consorcistas—, luego de lo cual cualquier tercero que adquiere una unidad funcional se adhiere a las cláusulas del reglamento, que por otra parte, como ya lo expresáramos, integra el título de adquisición de la unidad funcional.
El reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual y como tal queda regido por el principio de libertad de las convenciones, sin embargo, es imposible derogar determinadas disposiciones de la ley o apartarse de aquellas que constituyen la trama básica del sistema de propiedad horizontal.
El artículo 2056 enumera las cuestiones que deben ser contempladas obligatoriamente en el reglamento, puesto que el ordenamiento legal las considera indispensables para el funcionamiento del sistema.
Si comparamos la enumeración contenida en este artículo con su antecedente (art. 9°, ley 13.512) y con el art. 1998 del Proyecto utilizado como fuente, queda en evidencia el incremento en la cantidad de cláusulas obligatorias, producto de la experiencia acumulada en los años de vigencia del régimen de propiedad horizontal.
En ese sentido, se han incorporado los incisos
k) destino de las partes comunes;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Cláusulas facultativas
Cumplida la ley en este aspecto, dada la naturaleza contractual del reglamento, las partes pueden insertar otras cuestiones que tienden a regular aspectos que hacen al mejor aprovechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia.
El artículo 2056 enumera las cuestiones que deben ser contempladas obligatoriamente en el reglamento, puesto que el ordenamiento legal las considera indispensables para el funcionamiento del sistema.
Si comparamos la enumeración contenida en este artículo con su antecedente (art. 9°, ley 13.512) y con el art. 1998 del Proyecto utilizado como fuente, queda en evidencia el incremento en la cantidad de cláusulas obligatorias, producto de la experiencia acumulada en los años de vigencia del régimen de propiedad horizontal.
En ese sentido, se han incorporado los incisos
k) destino de las partes comunes;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Cláusulas facultativas
Cumplida la ley en este aspecto, dada la naturaleza contractual del reglamento, las partes pueden insertar otras cuestiones que tienden a regular aspectos que hacen al mejor aprovechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia.
La terminología utilizada no significa que las disposiciones facultativas carezcan de la misma fuerza obligatoria que las anteriores, dado que unas y otras, una ver incluidas en el reglamento, configuran la ley para las partes que se adhirieron.
Entre las cláusulas facultativas pueden citarse:
Entre las cláusulas facultativas pueden citarse:
- las que fijan el procedimiento extrajudicial para perseguir el cobro de expensas atrasadas;
- los intereses moratorios que se aplicarán en el supuesto de retardo en el cumplimiento;
- multas en caso de distintas violaciones al reglamento;
- facultad o prohibición de hacer publicidad y
- límites en el caso de locales comerciales, entre otras.
Formalidad del reglamento
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Estos requisitos se encontraban contenidos en el artículo 9 de la ley 13512
Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
Modificación del Reglamento
La modificación del reglamento implica la trastocar algunas de las cláusulas originarias, motivo por el cual se requiere, para dicho acto, la decisión de la asamblea con una mayoría que represente los 2/3 de la totalidad de los propietarios.
Interpretación
Modificación del reglamento
El reglamento de copropiedad y administración contiene cláusulas estatutarias y reglamentarias.
Para la modificación de las ESTATUTARIAS, es necesaria la voluntad unánime de los integrantes del consorcio.
Para la modificación de las cláusulas REGLAMENTARIAS basta con las mayorías reglamentarias o legales.
El reglamento de propiedad no es ni más ni menos que un contrato, por lo tanto, su modificación o reforma solamente es viable con el consentimiento de los propietarios reunidos en asamblea y con el concurso de las mayorías que imponga el propio reglamento o el presente Código.
El artículo en examen señala el reglamento solo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Cabe aclarar que la ley establece una mayoría de dos tercios, pero ello no implica que el reglamento pueda establecer una mayoría agravada, mayor a los dos tercios de la totalidad de los propietarios. Ello es así en razón de que el reglamento es ley para los consorcistas que integran el consorcio.
Lo que no podría el reglamento de propiedad es establecer una mayoría inferior a la establecida en la norma en examen, dado que las normas que regulan los derechos reales, y en particular la propiedad horizontal, son sustancialmente de orden público.
El reglamento de propiedad no es ni más ni menos que un contrato, por lo tanto, su modificación o reforma solamente es viable con el consentimiento de los propietarios reunidos en asamblea y con el concurso de las mayorías que imponga el propio reglamento o el presente Código.
El artículo en examen señala el reglamento solo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Cabe aclarar que la ley establece una mayoría de dos tercios, pero ello no implica que el reglamento pueda establecer una mayoría agravada, mayor a los dos tercios de la totalidad de los propietarios. Ello es así en razón de que el reglamento es ley para los consorcistas que integran el consorcio.
Lo que no podría el reglamento de propiedad es establecer una mayoría inferior a la establecida en la norma en examen, dado que las normas que regulan los derechos reales, y en particular la propiedad horizontal, son sustancialmente de orden público.
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