DESARROLLO:
Acción reivindicatoria: Concepto.
Las facultades materiales del dueño son las siguientes: Derecho de poseer: el dominio es un derecho real que se ejerce por la posesión. Si es privado de ella, está legitimado para promover todas las defensas posesorias y también la acción reivindicatoria.
Ámbito de la acción reivindicatoria (defensa de la existencia del derecho real).
Art. 2248. Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. (Primera parte)
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La legitimación activa de las acciones reales
a) La acción real de reivindicación corresponde a los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesión, para hacer frente a los actos que provoquen el desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble.
Así, están legitimados para esgrimirla los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerios privados, superficie, usufructo, uso, habitación, anticresis y prenda.
Las tres acciones reales típicas se reconocen también al acreedor hipotecario, quien puede ejercitarlas a título personal y por derecho propio (no por vía de subrogación) en resguardo del valor de su garantía frente a la inacción de su titular primigenio.
Alcance de la misma respecto de terceros adquirentes en materia de cosas inmuebles.
Ámbito de la acción reivindicatoria (defensa de la existencia del derecho real).
Art. 2248. Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. (Primera parte)
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La legitimación activa de las acciones reales
a) La acción real de reivindicación corresponde a los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesión, para hacer frente a los actos que provoquen el desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble.
Así, están legitimados para esgrimirla los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerios privados, superficie, usufructo, uso, habitación, anticresis y prenda.
Las tres acciones reales típicas se reconocen también al acreedor hipotecario, quien puede ejercitarlas a título personal y por derecho propio (no por vía de subrogación) en resguardo del valor de su garantía frente a la inacción de su titular primigenio.
Alcance de la misma respecto de terceros adquirentes en materia de cosas inmuebles.
El efecto principal de la acción real (v.gr. proteger la existencia, plenitud o libertad del derecho homónimo) puede resultar legalmente neutralizado en algún caso concreto.
Papeles que puede desempeñar la indemnización
Art. 2250. Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.
En rigor, la elección de la indemnización sustitutiva del daño procederá si el actor no puede dirigir sus reclamos petitorios contra el poseedor actual de la cosa que cuenta con argumentos o defensas suficientes como para lograr el rechazo de la vía real, o bien porque el objeto se transmitió a título oneroso y por un valor conveniente al actor, que el subadquirente y poseedor actual aún no ha abonado en forma total o parcial (caso en el cual, el pretensor puede reclamar que se le pague a él); o porque, en fin, le resulte más cómodo, económico y sencillo litigar contra el transmitente y no contra quien detenta en la actualidad la posesión del objeto en juego.
Art. 2260. Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
En cuanto al alcance de la acción real de reivindicación cuando han mediado sucesivas transferencias, se consagra de manera definitiva la protección de los derechos de los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso, que hayan ignorado los vicios o defectos que existían en los antecedentes que sirvieron de sustento para dicha adquisición.
La acción real de reivindicación se perfila en principio como inexpugnable, y es lógico que ello sea así, pues en la medida que está encaminada a proteger la existencia misma de los derechos reales, siempre que existan defectos en las transmisiones (especialmente las inmobiliarias), el particular damnificado (el propietario originario) debe tener habilitada una vía procesal para recuperar sus bienes.
Esta solución es ni más ni menos que el corolario o consecuencia del principal postulado de la seguridad jurídica "estática", que apunta a defender a ultranza los derechos de las personas sobre cosas y bienes mal transmitidos.
Por ende, a menos que el actual poseedor de la cosa pueda invocar otra causa para mantenerla en su poder (v.gr. prescripción adquisitiva), debería restituirla siempre al accionante.
Sin embargo, frente a este criterio se presenta otro tan loable y atendible como aquél, el de la seguridad jurídica "dinámica", que propone la protección de las adquisiciones mobiliarias e inmobiliarias consumadas por terceros (es decir, personas ajenas a los actos causales viciados o defectuosos) de buena fe (ignorantes de esos inconvenientes) y a título oneroso, aunque no haya transcurrido aún el plazo de prescripción vicenal.
Los límites de la acción real de reivindicación en materia de cosas registrables (muebles e inmuebles)
El primer párrafo del art. 2260 dispone que la acción real no puede enderezarse contra el subadquirente de buena fe y a título oneroso.
Esto supone tres condiciones para la protección del actual poseedor, como son:
a) Que se trate de un subadquirente, es decir, que no haya sido parte del acto o negocio traslativo de la propiedad defectuoso, sino que eventualmente haya adquirido su derecho de quien participó en aquél (o, lo que es lo mismo, que se trate de un tercero", como sucesor en los aludidos derechos).
b) Que haya consumado su adquisición de buena fe, la que no consiste solamente en la mera creencia de obtener el derecho de su titular, sino cumplir también con los recaudos legales y los usos y costumbres que rigen en las transmisiones de esas cosas (v.gr. en materia inmobiliaria, adquirir de quien figura inscripto como propietario en el Registro Inmobiliario, realizar el estudio de los títulos que sirvan de sustento a la adquisición y de los que no se desprendan defectos o vicios evidentes y manifiestos —conf. art. 1138 in fine —, rogar a su vez, la toma de razón del instrumento público que contiene dicha adquisición, etc.)
c) Que la obtención de su derecho se haya cumplido a título oneroso (v.gr. compraventa, permuta, dación en pago, aporte para la constitución de una persona jurídica, etc.).
Las llamadas "adquisiciones a non dómino".
Papeles que puede desempeñar la indemnización
Art. 2250. Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.
En rigor, la elección de la indemnización sustitutiva del daño procederá si el actor no puede dirigir sus reclamos petitorios contra el poseedor actual de la cosa que cuenta con argumentos o defensas suficientes como para lograr el rechazo de la vía real, o bien porque el objeto se transmitió a título oneroso y por un valor conveniente al actor, que el subadquirente y poseedor actual aún no ha abonado en forma total o parcial (caso en el cual, el pretensor puede reclamar que se le pague a él); o porque, en fin, le resulte más cómodo, económico y sencillo litigar contra el transmitente y no contra quien detenta en la actualidad la posesión del objeto en juego.
Art. 2260. Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
En cuanto al alcance de la acción real de reivindicación cuando han mediado sucesivas transferencias, se consagra de manera definitiva la protección de los derechos de los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso, que hayan ignorado los vicios o defectos que existían en los antecedentes que sirvieron de sustento para dicha adquisición.
La acción real de reivindicación se perfila en principio como inexpugnable, y es lógico que ello sea así, pues en la medida que está encaminada a proteger la existencia misma de los derechos reales, siempre que existan defectos en las transmisiones (especialmente las inmobiliarias), el particular damnificado (el propietario originario) debe tener habilitada una vía procesal para recuperar sus bienes.
Esta solución es ni más ni menos que el corolario o consecuencia del principal postulado de la seguridad jurídica "estática", que apunta a defender a ultranza los derechos de las personas sobre cosas y bienes mal transmitidos.
Por ende, a menos que el actual poseedor de la cosa pueda invocar otra causa para mantenerla en su poder (v.gr. prescripción adquisitiva), debería restituirla siempre al accionante.
Sin embargo, frente a este criterio se presenta otro tan loable y atendible como aquél, el de la seguridad jurídica "dinámica", que propone la protección de las adquisiciones mobiliarias e inmobiliarias consumadas por terceros (es decir, personas ajenas a los actos causales viciados o defectuosos) de buena fe (ignorantes de esos inconvenientes) y a título oneroso, aunque no haya transcurrido aún el plazo de prescripción vicenal.
Los límites de la acción real de reivindicación en materia de cosas registrables (muebles e inmuebles)
El primer párrafo del art. 2260 dispone que la acción real no puede enderezarse contra el subadquirente de buena fe y a título oneroso.
Esto supone tres condiciones para la protección del actual poseedor, como son:
a) Que se trate de un subadquirente, es decir, que no haya sido parte del acto o negocio traslativo de la propiedad defectuoso, sino que eventualmente haya adquirido su derecho de quien participó en aquél (o, lo que es lo mismo, que se trate de un tercero", como sucesor en los aludidos derechos).
b) Que haya consumado su adquisición de buena fe, la que no consiste solamente en la mera creencia de obtener el derecho de su titular, sino cumplir también con los recaudos legales y los usos y costumbres que rigen en las transmisiones de esas cosas (v.gr. en materia inmobiliaria, adquirir de quien figura inscripto como propietario en el Registro Inmobiliario, realizar el estudio de los títulos que sirvan de sustento a la adquisición y de los que no se desprendan defectos o vicios evidentes y manifiestos —conf. art. 1138 in fine —, rogar a su vez, la toma de razón del instrumento público que contiene dicha adquisición, etc.)
c) Que la obtención de su derecho se haya cumplido a título oneroso (v.gr. compraventa, permuta, dación en pago, aporte para la constitución de una persona jurídica, etc.).
Las llamadas "adquisiciones a non dómino".
A todas estas exigencias, el precepto le añade que no se trate de una transmisión a non domino, es decir, celebrada sin la participación del verdadero titular del derecho real sobre la cosa registrable objeto de la contratación (conf. también art. 392, en materia de nulidades).
Y esto rige tanto para el acto transmisivo que sirve de sustento al derecho que invoca el poseedor actual (hipótesis en la cual, en sentido estricto, no es "subadquirente", sino propiamente, parte del negocio viciado), como al que haya servido de antecedente para consumar su adquisición.
Sección 4ª Efectos de la nulidad
Y esto rige tanto para el acto transmisivo que sirve de sustento al derecho que invoca el poseedor actual (hipótesis en la cual, en sentido estricto, no es "subadquirente", sino propiamente, parte del negocio viciado), como al que haya servido de antecedente para consumar su adquisición.
Sección 4ª Efectos de la nulidad
Art. 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.
Efectos de la sentencia de nulidad en relación a los terceros.
Principio general
El primer párrafo del art. 392 consagra el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de nulidad respecto de los terceros en cosas registrables. El tercero a quien el adquirente por acto nulo ha transferido la propiedad de una cosa registrable u otro derecho sobre la misma, es alcanzado por la sentencia de nulidad y privado, en consecuencia, de esos derechos. Ello como principio.
Excepciones al principio general: protección al subadquirente de buena fe y a título oneroso
La norma limita los efectos de la sentencia de nulidad y la consecuente obligación de restitución, respecto de los terceros subadquirentes de derechos reales o personales sobre cosas registrables, de buena fe y a título oneroso.
De tal modo, estos terceros no se encuentran alcanzados por el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad y en consecuencia tampoco están obligados a la restitución.
Requisitos para que opere la protección al subadquirente
Para que opere tal protección deben reunirse los siguientes recaudos:
Debe ser invocada por un tercero subadquirente
El subadquirente es quien recibe, por un acto válido y a título oneroso, un derecho real o personal sobre cosa registrable de un sujeto que a su vez lo adquirió en razón de un acto nulo. De tal modo, supone una anterior adquisición por acto nulo y una posterior adquisición onerosa y de buena fe; esta última es la
tutelada, impidiéndose sobre ella la reivindicación. Es decir, no corresponde invocar la defensa de la apariencia jurídica al primer adquirente por acto nulo sino al subadquirente posterior, tercero respecto de ese acto.
Debe referirse a derechos reales o personales sobre inmuebles o muebles registrables
Quedan excluidos de la protección de la norma los derechos adquiridos por terceros sobre cosas muebles no registrables, que tienen un régimen propio regulado por los arts. 1895 y concordantes.
Tratándose de derechos reales sobre inmuebles, el acto en cuya razón se los ha constituido a favor del subadquirente debe estar extendido en escritura pública (art. 1017). Respecto a la necesidad de inscripción registral (art. 1893) la jurisprudencia no es pacífica (véase infra punto III).
Se ha entendido que, tratándose de derechos personales, pueden ser los emanados de un boleto de compraventa o de un contrato de locación; requiriéndose fecha cierta a fin de que el tercero subadquirente quede protegido (Lloveras de Resk).
Título oneroso
El acto en razón del cual se constituyen los derechos reales o personales a favor del subadquirente, debe ser un negocio jurídico oneroso.
La onerosidad que exige el art. 392 se refiere sólo al acto jurídico que fuera causa de la adquisición del derecho por el subadquirente y no a los actos jurídicos anteriores, incluido el que motivó la sentencia de nulidad cuya calidad de oneroso o gratuito
es indiferente a los fines de la protección que brinda la norma.
Buena fe. Estudio de títulos
La norma se refiere al subadquirente de buena fe y alude a la buena fe creencia, es decir aquella que se predica de quien se persuade de la legitimidad de su título.
Tratándose de la adquisición de derechos reales sobre inmuebles, se discute acerca de cuáles deben ser las diligencias que emplee el subadquirente para satisfacer el recaudo de buena fe.
Un sector minoritario de la doctrina considera que basta la buena fe registral.
Un sector minoritario de la doctrina considera que basta la buena fe registral.
Ella existe cuando el tercero adquiere de quien figura en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria como titular del dominio de acuerdo al certificado que expide ese organismo (Spota, Lloveras de Resk).
En contra de esta opinión, se alza la mayoría de la doctrina nacional que exige, como recaudo de buena fe, que el subadquirente haya hecho el estudio de títulos, no bastando para acreditar la buena fe la mera comprobación de quien es el titular registral. Destacando al respecto, que el art. 4° de la ley 17.801 (Ley Nacional Registral) establece que: "La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciera según las leyes" (Pérez Lasala, Highton, Rivera, Trigo Represas, Guastavino).
En el estudio de títulos se trata de analizar los negocios jurídicos que causaron sucesivas transmisiones o constituciones de derechos reales por el término de la prescripción adquisitiva, para determinar si esas transmisiones han sido regulares o son susceptibles de ser cuestionadas en su validez.
Respecto a la prueba de la buena fe, debe ser provista por el subadquirente. La buena fe del transmitente no es un recaudo exigido por la norma (Lloveras de Resk, Rivera).
Retorno al principio general
La falta de alguno de los recaudos antes mencionados significa volver al principio general establecido en la primera parte del art. 392.
En consecuencia, el subadquirente estará obligado a restituir la cosa registrable al primer enajenante que obtuvo a su favor sentencia de nulidad, libre de los derechos reales o personales que se hubieran constituido a su favor.
En tal caso, la pretensión restitutoria del primer enajenante se endereza a través de la acción reivindicatoria; salvo que el subadquirente hubiere sido parte en el proceso que juzgó la nulidad de la primera enajenación, en cuyo caso podría ejercerse en ejecución de sentencia, por ser la restitución un efecto natural
de la sentencia de nulidad (Lloveras de Resk, Malicki).
Transmisiones a non domino
La transmisión a non domino es aquella causada en un acto que ha sido otorgado por quien no es el titular del derecho de propiedad transmitido, ni se encuentra legitimado para representarlo.
Es decir, aquellas en las cuales no participa el verdadero propietario en el acto de transmisión al adquirente; ocupando alguien su lugar (v.gr. con documento falso y/o con la complicidad del notario).
El art. 392 expresamente excluye de la protección al subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable cuando la primitiva enajenación ha sido actuada a non domino ; disponiendo que los subadquirentes no pueden amparase en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin la intervención del titular del derecho. Idéntica solución consagra el segundo párrafo del art. 2260. (Alcance de la acción reivindicatoria)
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LIBRO PRIMERO. PARTE GENERAL
TITULO IV. HECHOS Y ACTOS JURÍDICOS
CAPITULO 9. INEFICACIA DE LOS ACTOS JURÍDICOS
Comentario de Anahí MALICKI
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014.
Sección 1ª. Disposiciones generales
Art. 382. Categorías de ineficacia.
Art. 383. Articulación
Art. 384. Conversión.
Art. 385. Acto indirecto.
Sección 2ª. Nulidad absoluta y relativa
Art. 386. Criterio de distinción.
Art. 387. Nulidad absoluta
Art. 388. Nulidad relativa
Sección 3ª. Nulidad total o parcial
Art. 389. Principio. Integración
Sección 4ª Efectos de la nulidad
Art. 390. Restitución.
Art. 391. Hechos simples.
Art. 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables
Sección 5ª Confirmación
Art. 393. Requisitos.
Art. 394. Forma.
Art. 395. Efecto retroactivo.
Sección 6ª. Inoponibilidad
Art. 396. Efectos del acto inoponible frente a terceros.
Art. 397. Oportunidad para invocarla.
Art. 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Página 986
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