PUBLICIDAD REGISTRAL: Concepto

La necesidad de publicitar el derecho real tiene mucho que ver con su esencia. El Derecho Registral es la manifestación moderna de publicidad. 

No sólo los derechos reales se “inscriben”. También algunos derechos personales requieren de inscripción. Incluso los derechos intelectuales ameritan su inscripción.

—El derecho real -tanto en su constitución, cuanto en su ejercicio o exteriorización-, la publicidad en general, y el Derecho Registral en especial, están clara e íntimamente conectados.

—“Para determinar la inclusión de un bien en la categoría de registrable, no se atenderá a la movilidad o inmovilidad de la cosa, sino a su importancia económica y a la posibilidad de individualizar el bien que va a ser objeto de registración”.

Con la creación de los Registros se ayudó a contribuir en forma considerable a afianzar el valor seguridad jurídica. 

Y sobre la seguridad normalmente se hace esta distinción. Por un lado tenemos la seguridad que se va a dispensar a la persona que accede al Registro, cuando realice la inscripción y “perfeccione o complemente” su operación (a ese título y modo suficientes), puesto que va a sentirse protegida, y el Derecho la protegerá en su nueva situación, lograda con la mentada inscripción registral.

—Esto se denomina seguridad estática. Estática pues no se mueve, no sale del Registro y se relaciona pura y exclusivamente con el titular o derecho-habiente que accede al mismo con la finalidad de perfeccionar su operación y protegerse en su situación jurídica. Algunos autores llaman a esta especie como seguridad “individual”, la cual protege la existencia de derechos singulares, individuales. 
—Es claro que en nuestro Derecho la inscripción registral no llega a sustituir al modo traditio, sino simplemente lo complementa o perfecciona. 
—Es que la traditio es requisito ineludible para lograr la constitución o el nacimiento del derecho real mismo. 

Lo que se logra con la inscripción es la plena oponibilidad del acto en cuestión (erga omnes), siempre hablando de materia inmobiliaria.

—También con la creación de los Registros se logra afianzar la seguridad “dinámica”. Así como la seguridad estática hace referencia a la protección que se dispensa al titular que inscribe su derecho, en la dinámica se tiene presente su transmisión, el cambio de titularidad de una determinada propiedad, su tráfico jurídico. Su norte está enfocado en la protección de “terceros”. 

—Esta seguridad dinámica tiene varias proyecciones. Es sumamente útil para que “terceros” en general puedan conocer en todo momento el estado registral de una finca, si posee gravámenes, quién es su titular, etc. También sirve para tener presente el estado real (al menos el “registral”) del patrimonio de una persona, y de esta manera poder ejercer cierto control, o tomar determinadas precauciones frente a eventuales o actuales deudores.