Art. 2087. Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
Art. 2088. Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.
I. RELACIÓN CON LA LEY 26.356. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Si bien todo el capítulo está influenciado por el esquema previsto por la ley 26.356, el régimen del Código excede dicho marco regulatorio que se circunscribe, en sentido estricto, a considerar una de las posibles aplicaciones del tiempo compartido, como es la que se proyecta sobre inmuebles destinados a usos vacacionales o turísticos, que es la hipótesis más difundida en el medio, pero no la única.
De aquí el acierto de legislar la figura de manera general, sin acotar sus posibles ámbitos de aplicación ni por la naturaleza de los objetos sobre los que recae, ni por los fines o destinos a los cuales éstos quedan sujetos.
Esto es, entonces, lo que hace el Código Civil y Comercial cuya normativa se analiza en esta parte.
II. COMENTARIO
1. La noción de tiempo compartido y sus caracteres
Esta figura se puede concebir como el derecho que atribuye a una persona la facultad de usar y gozar con exclusividad de determinados bienes aplicándolos a fines o destinos preestablecidos, de manera sucesiva y alternadamente, por períodos o plazos también fijados, de duración perpetua o temporal y transmisible por actos entre vivos o por causa de muerte.
He aquí sus aspectos relevantes:
a) Se trata de un derecho que el Código tipifica como real en los arts. 1887 inc. e) y 2101. Pero a renglón seguido el art. 2088, siembra dudas en torno a esa caracterización al aludir a la "independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten".
En tren de armonizar dichos preceptos, considero que el Código deja abierta la vía para la regulación del tiempo compartido, sea como derecho real o personal, según lo decida, el desarrollista que acometa el emprendimiento.
Cabe advertir que si el tiempo compartido se aplica sobre cosas registrables (inmuebles, muebles), su sujeción a las normas de los derechos reales, será más simple que si afecta derechos u otros bienes, donde su gestión bajo la órbita de los derechos personales o creditorios parecerá más atractiva.
Empero, cualquiera sea la índole del derecho concedido sobre esos bienes, lo que sí queda claro es que éste se sujeta al esquema jurídico previsto por este capítulo , al que habrá de sumarse la normativa propia de los contratos de consumo que contiene el mismo cuerpo legal, y las demás disposiciones vigentes en la materia (v.gr. leyes 24.240 y 26.356).
Respecto del sistema turístico de tiempo compartido (en adelante STTC) consagrado por la última de las leyes citadas, de acuerdo a lo expresado queda claro que se lo puede encausar ahora bajo la cobertura de los derechos reales inmobiliarios, supliéndose así el silencio que sobre este aspecto guarda la ley 26.356.
b) Tal prerrogativa, concedida a una o más personas en particular, tiene una finalidad específica, cual es la de transmitirle la posibilidad de usar y gozar de determinados bienes, conforme a su destino (v.gr. alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria).
La cobertura y el sustento jurídicos de esa facultad puede ser tanto real (si recae sobre cosas) como personal, según lo indicado en el inciso anterior.
c) Respecto de la identidad del objeto de esta prerrogativa, corresponde hacer algunas precisiones.
En primer término, de la noción expuesta se desprende que el tiempo compartido puede aplicarse sobre cosas o bienes por igual.
Por ende, además de los inmuebles, puede proyectarse a yates y embarcaciones deportivas, aeronaves, automotores, equipos y sistemas informáticos, diseños industriales, marcas y patentes, aparatos e instrumentales para tratamientos médicos, infraestructuras e instalaciones de diversa índole.
En el caso especial del STTC, el instituto recae en inmuebles equipados con fines vacacionales y de esparcimiento.
Es decir, se trata de complejos localizados en puntos turísticos de relevancia, por sus atractivos naturales o por obras ejecutadas en esos parajes por el hombre (v.gr. playas, costas de ríos, sierras, montañas, parques de diversiones, estancias, castillos, etc.), que están acondicionados de manera óptima en los aspectos edilicios (chalets, departamentos, bungalows, cabañas), de instalaciones (v.gr. piscinas, canchas para la práctica de distintos deportes, gimnasios, restaurantes, discotecas, playrooms ) y servicios (limpieza, vigilancia, proveeduría, lavandería, instructores en distintos deportes y actividades, niñeras) de modo de hacer más placentera la estadía de los huéspedes.
d) Respecto de las calidades de los derechos de uso y goce concedidos se ejercerán de manera exclusiva sobre el bien afectado al sistema. Ello supone que su titular, no está obligado a compartirlo con otros.
Sin embargo, a renglón seguido, se previene que esa exclusividad está acotada, a un período de tiempo determinado, que se ajusta al número de semanas que comprende cada año calendario (nada obsta a que se fije como unidad de medida temporal, a los días, aunque no es lo usual).
Esto es: el uso y goce exclusivo de los bienes se circunscribe a una o más semanas, que se erigen en el parámetro o unidad para medir el derecho en juego.
De ello se sigue, por tanto, que las mentadas prerrogativas, en su ejercicio efectivo sobre el objeto son sucesivas y alternadas, toda vez que el titular no puede servirse de aquel todo el tiempo que desee, sino solamente por los períodos que haya adquirido, debiendo respetar iguales prerrogativas en otras personas, con las que deberá así, compartirlo.
En suma, se trata de un derecho que fija turnos para su ejercicio efectivo (y exclusivo) por parte de sus posibles titulares.
Ajustando este aspecto con el estudiado en el inciso anterior, las semanas (o días) adquiridas pueden ser "fijas" o "flotantes".
Las semanas son fijas, si están expresamente determinadas en el contrato de adquisición (por ejemplo: la primera semana del mes de enero de cada año), o flotantes, cuando no existe esa precisión inicial, en el sentido que se las identifica por el plazo de tiempo (una o más semanas o días), pero si en ciertas estaciones del año, sin otras precisiones (por ejemplo, dos semanas durante la época estival) o bien, sin ninguna especificación.
e) Respecto de la duración del derecho concedido, puede ser perpetua o temporaria, pero en ambos casos, respetando las unidades de medida (las semanas o días del año) que fijan la forma cómo se ejercerá en la práctica.
En este sentido, corresponde distinguir según la índole del derecho que se le confiera al inversor.
Si se trata de un derecho real, puede ser perpetuo o temporario.
Si es un derecho personal, comúnmente derivado de la participación del adquirente como accionista, en la sociedad anónima propietaria del bien sometido al régimen, la duración será equivalente a la del último sujeto de derecho mentado (generalmente, noventa y nueve años computados desde la fecha de su inscripción en el registro correspondiente).
f) Finalmente, como es un derecho que se incorpora al patrimonio de su titular, puede ser transmitido por actos inter vivos o mortis causa , respetándose por igual, la calidad de la potestad conferida (real o personal) y las reglamentaciones que se hayan dictado al respecto.
2. Los sujetos involucrados en la gestión del tiempo compartido
La gestión y funcionamiento del tiempo compartido, provoca la existencia de distintas relaciones jurídicas entre los sujetos involucrados.
El art. 3° de la ley 26.356 consagra a esos fines, sendas caracterizaciones de todos y cada uno de los sujetos implicados, ajustadas a la especificidad de su objeto (los STTC).
El Código Civil y Comercial se sirve de algunas de estas categorías subjetivas a las que cita en varios artículos del presente capítulo (2090, 2091, 2094, 2095, 2096 y 2097), como son las de usuario, propietario, emprendedor, comercializador y administrador, aunque aplicándolas a todos los casos donde se consagre el tiempo compartido, con independencia de la naturaleza de su objeto y el destino o fin al que se sujete.
He aquí, por ende, tipificados, los distintos sujetos que pueden interactuar en dicho régimen:
a) El usuario, que es quien adquiere el derecho de uso periódico en el sistema, sea por sí mismo o por terceros, o quien accede momentáneamente al sistema ostentando un derecho personal.
b) El propietario, que es el titular de los objetos afectados al sistema de tiempo compartido.
c) El emprendedor, que es el desarrollista o inversor, que acomete la instalación del sistema de tiempo compartido sobre uno o más objetos determinados, lo financia y eventualmente también lo comercializa.
Si no coincide con el propietario, lo asesorará en las distintas etapas que insume el desarrollo y gestión del proyecto.
d) El comercializador, que existirá cuando el emprendedor delegue la promoción, publicidad y colocación en el mercado de los períodos de tiempo compartido en otras personas.
Se colige que en la práctica es posible que propietario, emprendedor y comercializador confluyan en un mismo y único sujeto de derecho.
e) El administrador es la persona que tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes que integran el tiempo compartido.
Éste podrá coincidir también con el emprendedor y el propietario.
Más aún, en la práctica puede resultar que la administración esté preestablecida de manera que los usuarios no puedan participar en ella ni solicitar la remoción de quien la ejerce, como sucede en circunstancias normales con cualquier persona que desempeñe tal función.
Ello dependerá también del régimen jurídico bajo el cual se estructure el sistema y la naturaleza del derecho que se les acuerden a los usuarios.
Todos estos sujetos pueden revestir por igual, la condición de personas físicas o jurídicas.
III. JURISPRUDENCIA
1. Debe confirmarse la sanción de apercibimiento que la Dirección Nacional de Comercio Interior impuso a la propietaria de un complejo de tiempo compartido, por haber infringido los arts. 7° y 19 de la ley 24.240 por incumplimiento en los términos de la oferta emitida tal cual quedara plasmada en el contrato por no respetar el derecho de uso adquirido correspondiente a la semana de la reclamante y por haber alquilado sin la expresa autorización de su titular la unidad (CNCiv., Trib. de Superint., 24/9/1998, Lexis 10/401).
2. La modalidad más conocida y difundida del contrato de tiempo compartido, es la utilizada en el alojamiento vacacional, cuyo objeto es el uso en forma exclusiva, por un período determinado, de una unidad habitacional de un inmueble ubicado en una zona turística, más los bienes muebles que integran la unidad habitacional, los espacios comunes del inmueble y los servicios que en él se proporcionan al usuario; es un contrato comercial, carácter otorgado por la realización de la actividad con carácter empresario por el sujeto desarrollista, quien asume los riesgos jurídicos y económicos de su actividad y, es indudablemente un contrato de consumo, siéndole, por ende, aplicable la legislación del sistema de defensa del consumidor. Siendo ello así, a la interpretación de este tipo de contratos le resulta de aplicación el principio in dubio pro consumidor
(ley 24.240art. 3°) (CNCom., sala C, 21/11/2006, Lexis 11/42781).
No hay comentarios:
Publicar un comentario