Art. 2079. Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El precepto se refiere a dos cuestiones como son la localización y el derecho a encerrarse.
El primero está sujeto a la normativa de corte local dictada en ejercicio del poder de policía inmobiliario que indica los trámites a cumplir para la instalación definitiva del complejo en uno o más predios determinados.
De aquí que a este respecto no se pueda establecer relación alguna con el Código Civil, por tratarse de un tema ajeno a la normativa de fondo.
En cuanto al derecho a encerrarse está admitido por los arts. 2508 y 2516 del Código velezano y por ende, debe aplicarse por vía extensiva a las urbanizaciones privadas.
El régimen jurídico de las vías internas del complejo es equivalente al dispuesto por el artículo 2348 de ese cuerpo legal, respecto de los caminos y construcciones efectuados en predios privados a costo de sus titulares, a quienes corresponden en propiedad, aunque permitan su uso y goce a terceros.
II. COMENTARIO
1. La localización del complejo
Se trata de todas las directivas de corte administrativo que indican cómo debe llevarse a cabo la urbanización de la tierra, fijándose zonas, condiciones de infraestructura y servicios mínimos bajo las cuales deban efectuarse, cuando estén a cargo de inversores y promotores privados.
Entre estas reglas se destacan las que aluden a la localización de industrias, clubes de campo y demás complejos evaluando el impacto ambiental y las implicancias que sobre la salud y bienestar de la población tendrá su instalación en áreas contiguas a núcleos densamente poblados; las que fijan las condiciones bajo las cuales se pueda instalar un cementerio parque en determinado sector de un municipio o las que estudian las consecuencias que tendrá la apertura de un centro de compras sobre los comercios y la actividad económica de una localidad.
Se trata en todos los casos de restricciones y condicionamientos para la instalación de estos complejos en miras del interés público o común y se sustentan en el poder de policía inmobiliario, que han retenido las provincias (y municipios) y que, por ende, no han delegado al gobierno central (arg. art. 1970 Cód. Civ. y Com.).
Por ende, estas limitaciones fijadas en miras al bienestar de la comunidad toda, son propias del derecho público provincial o comunal (leyes, decretos, reglamentos, ordenanzas y resoluciones sobre división y uso racional del suelo, urbanizaciones y planeamiento urbano, radicación de industrias, etc.), existiendo
en cada demarcación soluciones expresas en la materia.
2. El derecho a encerrarse
Los derechos reales inmobiliarios sobre cosas propias conceden a sus titulares la posibilidad de cerrar sus heredades con muros, fosos o cercos de manera de impedir el acceso a ellos de terceros contra o sin su voluntad, en tanto se cumplan las directivas comunales o provinciales vigentes en la materia.
Por ende, otro tanto habrá de suceder cuando se trata de los conjuntos inmobiliarios, sin necesidad de realizar convenio alguno con la autoridad pública local (el municipio), y pudiendo así, controlar el acceso al área cerrada por personas ajenas al complejo.
En cuanto a la forma como habrá de materializarse el cerramiento del predio, ello sí quedará sujeto al control del poder administrador local, como sucede respecto de cualquier propiedad privada.
Empero, si el hecho de cerrar el perímetro del complejo provoca que queden comprendidas en la zona ahora recluida distintas calles de uso hasta entonces común, que por regla, pertenecían inicialmente al dominio público municipal, se impone un convenio entre la entidad jurídica que agrupe a los integrantes del conjunto inmobiliario y el municipio, a fin de satisfacer las necesidades de privacidad y seguridad inherentes al derecho en juego, y con el compromiso, por parte de quien asume la administración y manejo de aquél, de prestar los servicios que usualmente están a cargo de los autoridades comunales.
3. El régimen jurídico de las vías internas
De lo antes expuesto se sigue que las calles y espacios de circulación interna del complejo son de su exclusiva propiedad (en rigor, de los propietarios de las unidades funcionales que lo integran).
Sin embargo, si el cerramiento exigiera en el caso un acuerdo previo con el municipio, por referirse a calles inicialmente públicas, con su concreción se habrá provocado la desafectación de esas vías de circulación del uso público,por lo que pasarán del dominio público municipal al dominio privado del conjunto.
Y con ello, por vía de consecuencia, la posibilidad de ser utilizadas exclusivamente por los integrantes del complejo inmobiliario, generándose a su respecto, un derecho subjetivo en tal sentido, que no podrá ser desconocido unilateralmente por la comuna.
Esta es una solución provisoria, puesto que la definitiva se concretaría recién con la compra de dichas calles por parte del conjunto inmobiliario, debiendo convenir su precio con el municipio, pasando entonces estos bienes definitivamente, del dominio privado comunal, al dominio privado del complejo.
Empero, entiendo que aun cuando esa adquisición no se concrete en los últimos términos indicados, la autorización concedida por el municipio a la urbanización privada para encerrarse, determina que las otrora calles públicas existentes en su trama (ahora) interna, queden sustraídas del uso público, en tanto y en cuanto el complejo inmobiliario conserve el carácter que justifica tal cerramiento.
Ahora bien, de estos acuerdos (sea que impliquen la venta de las calles públicas, sea que supongan su sola desafectación a los fines comunes) no puede seguirse, en los hechos, la lesión de derechos subjetivos previamente adquiridos por terceros, que puedan tener interés en transitar por esas arterias, por ejemplo, para acceder más fácilmente a los predios de su propiedad.
4. El control del ingreso al conjunto inmobiliario
Dadas las facultades de cerramiento y control de la circulación por las vías internas del complejo por parte de quienes desarrollen y gestionen su instalación y funcionamiento, de ellas se sigue, igualmente, el control del acceso a sus instalaciones por parte de personas ajenas a él.
En rigor, uno de los servicios que se prestan en el conjunto inmobiliario es el de seguridad (privada), que implica que solamente puedan ingresar los propietarios de las unidades funcionales, sus parientes e invitados y las personas que
desarrollen diversas tareas en aquél.
Así, será menester contar en principio con la autorización de un miembro del complejo, o de quien lo administre y controle, para poder acceder.
Ello no obsta, sin embargo, a que pueda ingresar la autoridad pública (policial, sanitarias, etc.), cuando esté en ejercicio de funciones, aún cuando no medie orden judicial previa en tal sentido.
III. JURISPRUDENCIA
1. Se dispone que hasta tanto sea concluida y habilitada al tránsito la Avenida Costanera, que pasa por frente a su propiedad, deberá el "Club de Campo Los Pingüinos S.A." permitirle a la actora el acceso por la entrada principal del mismo, sin poner obstáculo alguno que impida ello, sin perjuicio de las medidas de seguridad que dicho Club imponga, la cual no deberá ser distinta de la que
tienen los socios y usuarios de dicha entidad (en el caso, se trataba de un particular que por recurso de amparo pidió se le permitiera transitar por las calles internas de un club de campo que aún no habían sido enajenadas por el municipio a dicha entidad, para de ese modo acceder más fácilmente al predio de su propiedad, lindero con el citado complejo. Ello así, pues la otra vía de acceso
posible era, por el momento, intransitable) (Juzg. 1ª Inst., Cont. Adm. San Martín, 4/8/2004, LA LEY, Sup. Derecho Administrativo, mayo 2005, p. 52).
2. Si bien el consentimiento de uno de los habitantes de un barrio privado puede resultar relevante para determinar el ingreso de personas ajenas, aquél por sí mismo, no se encuentra facultado para excluir el ingreso de quien desee de los espacios comunes y, menos aún de la autoridad policial, cuando aquellas personas han sido autorizadas por otros consorcistas o por el administrador del consorcio de propietarios (CNPenal Económico, sala B, 31/5/2006, LA LEY, 2006-E, 397).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales. Página 4781
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Art. 2.508. El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.
Art. 2.516. El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o goce, o disposición de la cosa, y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre convenientes. Puede prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa ajena; que se entre o pase por ella. Puede encerrar sus heredades con paredes, fosos, o cercos, sujetándose a los reglamentos policiales.
Art. 2.348. Los puentes y caminos, y cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de particulares en terrenos que les pertenezcan, son del dominio privado de los particulares, aunque los dueños permitan su uso o goce a todos.
domingo, 5 de febrero de 2017
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Facultades y obligaciones del propietario - 2078
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se ajustan los derechos y obligaciones de los integrantes de los conjuntos inmobiliarios que están sensiblemente más acotados que en el régimen de la ley propiedad horizontal (conf. arts. 3°, 6°, 7° y 8° de la norma citada).
II. COMENTARIO
Los derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades funcionales en los conjuntos inmobiliarios
Los derechos y obligaciones de los integrantes de estos complejos están tasados en los reglamentos de propiedad y administración, en los reglamentos internos y los que indican la manera cómo puede accederse a las cosas comunes.
Respecto de las partes privativas, la principal restricción está fijada por el destino al cual se someten, el que no se puede variar de modo unilateral e inconsulto por su propietario (especialmente aquellas disposiciones que exigen de los adquirentes, la edificación de viviendas, locales o establecimientos industriales en sus predios, con los parámetros que se hayan predeterminado para la admisión de la instalación del complejo, como también la ejecución de tareas
de mantenimiento y conservación de esas edificaciones, el parquizado y cuidado de jardines, la tenencia de animales domésticos, etc.).
En cuanto a las áreas o zonas de uso común, estarán determinadas en los aludidos reglamentos que serán consentidos de modo expreso por los interesados en oportunidad de suscribir los negocios jurídicos por los cuales se adquieran en propiedad las unidades funcionales en que se subdivida el complejo.
En verdad, no se puede alegar el desconocimiento de esta normativa pues se la transcribe en los respectivos títulos de propiedad.
Todas estas directivas están encaminadas a lograr la armónica convivencia en el complejo, el acceso de todos sus miembros a las instalaciones y servicios comunes, el respeto a las normas edilicias, los valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
Ello no obsta a que si alguna de estas exigencias resulta inicua en el caso concreto, se la pueda impugnar en la asamblea de propietarios y eventualmente llegar a la instancia judicial para lograr su derogación o no aplicación.
La infracción a estas pautas conocidas por los interesados, provocará la apertura de sumarios administrativos internos, por los órganos de contralor y disciplina previstos por los reglamentos, con la eventual aplicación de las sanciones que en el caso se juzguen pertinentes, las que siempre pueden ser revisadas a posteriori en sede judicial.
Cabe destacar que respecto de las áreas de uso común, los integrantes del complejo, tienen derecho de acceso a ellas en la medida que aporten a los gastos para su construcción, conservación y mantenimiento, las que como tales no pueden ser modificadas ni suprimidas, salvo que medie acuerdo de los interesados.
Empero, no se trata de un derecho absoluto, ya que la administración del complejo puede resolver, con la anuncia de la mayoría de los componentes del predio, el reemplazo de unas actividades por otras o la ejecución de obras que optimicen o hagan más cómodo su uso y goce por aquéllos.
III. JURISPRUDENCIA
1. Corresponde hacer lugar a la demanda entablada contra un club de campo a fin de que se declare la inconstitucionalidad de la decisión que prohibió la circulación de cuatriciclos dentro del ámbito de dicho club, pues tal restricción carece de razonabilidad en tanto impide la circulación de determinados vehículos por las arterias de un barrio privado aunque no hace lo propio con otros medios de locomoción de mayor peligrosidad. (CNCiv., sala A, 9/8/2007, LA LEY, 2007-E, 662).
2. Es inadmisible la acción de amparo ambiental promovida por el habitante de un barrio cerrado contra la decisión del directorio de la sociedad anónima administradora del consorcio en cuanto resolvió construir canchas de tenis en el predio, pues las molestias que derivan al accionante de tales obras (mayor afluencia de personas y vehículos, reducción de la playa de estacionamiento, molestias por el cerrado de puertas, etc.) no conforman aisladamente ni en
conjunto, ninguno de los supuestos definidos en el art. 27 de la ley 25.675, ya que no se trata de alteración relevante que modifique negativamente el ambiente, sus recursos, el equilibrio de los ecosistemas, o los bienes o valores colectivos. (CApel. Civ. del Neuquén, sala I, 28/2/2008, La Ley Online).
3. Resulta inadmisible la acción de amparo impetrada contra un barrio privado a fin de que se abstenga de proyectar o ejecutar obras de edificación en el predio colindante al lote del actor (donde se pretendía construir la sede del club house) desde que, la eventual limitación al disfrute de una vista panorámica desde su residencia, no puede erigirse en un acto con aptitud para afectar derechos esenciales de la persona (TS Córdoba, 30/8/2007, LLC, 2007-1130).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario. Página 4778
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se ajustan los derechos y obligaciones de los integrantes de los conjuntos inmobiliarios que están sensiblemente más acotados que en el régimen de la ley propiedad horizontal (conf. arts. 3°, 6°, 7° y 8° de la norma citada).
II. COMENTARIO
Los derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades funcionales en los conjuntos inmobiliarios
Los derechos y obligaciones de los integrantes de estos complejos están tasados en los reglamentos de propiedad y administración, en los reglamentos internos y los que indican la manera cómo puede accederse a las cosas comunes.
Respecto de las partes privativas, la principal restricción está fijada por el destino al cual se someten, el que no se puede variar de modo unilateral e inconsulto por su propietario (especialmente aquellas disposiciones que exigen de los adquirentes, la edificación de viviendas, locales o establecimientos industriales en sus predios, con los parámetros que se hayan predeterminado para la admisión de la instalación del complejo, como también la ejecución de tareas
de mantenimiento y conservación de esas edificaciones, el parquizado y cuidado de jardines, la tenencia de animales domésticos, etc.).
En cuanto a las áreas o zonas de uso común, estarán determinadas en los aludidos reglamentos que serán consentidos de modo expreso por los interesados en oportunidad de suscribir los negocios jurídicos por los cuales se adquieran en propiedad las unidades funcionales en que se subdivida el complejo.
En verdad, no se puede alegar el desconocimiento de esta normativa pues se la transcribe en los respectivos títulos de propiedad.
Todas estas directivas están encaminadas a lograr la armónica convivencia en el complejo, el acceso de todos sus miembros a las instalaciones y servicios comunes, el respeto a las normas edilicias, los valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
Ello no obsta a que si alguna de estas exigencias resulta inicua en el caso concreto, se la pueda impugnar en la asamblea de propietarios y eventualmente llegar a la instancia judicial para lograr su derogación o no aplicación.
La infracción a estas pautas conocidas por los interesados, provocará la apertura de sumarios administrativos internos, por los órganos de contralor y disciplina previstos por los reglamentos, con la eventual aplicación de las sanciones que en el caso se juzguen pertinentes, las que siempre pueden ser revisadas a posteriori en sede judicial.
Cabe destacar que respecto de las áreas de uso común, los integrantes del complejo, tienen derecho de acceso a ellas en la medida que aporten a los gastos para su construcción, conservación y mantenimiento, las que como tales no pueden ser modificadas ni suprimidas, salvo que medie acuerdo de los interesados.
Empero, no se trata de un derecho absoluto, ya que la administración del complejo puede resolver, con la anuncia de la mayoría de los componentes del predio, el reemplazo de unas actividades por otras o la ejecución de obras que optimicen o hagan más cómodo su uso y goce por aquéllos.
III. JURISPRUDENCIA
1. Corresponde hacer lugar a la demanda entablada contra un club de campo a fin de que se declare la inconstitucionalidad de la decisión que prohibió la circulación de cuatriciclos dentro del ámbito de dicho club, pues tal restricción carece de razonabilidad en tanto impide la circulación de determinados vehículos por las arterias de un barrio privado aunque no hace lo propio con otros medios de locomoción de mayor peligrosidad. (CNCiv., sala A, 9/8/2007, LA LEY, 2007-E, 662).
2. Es inadmisible la acción de amparo ambiental promovida por el habitante de un barrio cerrado contra la decisión del directorio de la sociedad anónima administradora del consorcio en cuanto resolvió construir canchas de tenis en el predio, pues las molestias que derivan al accionante de tales obras (mayor afluencia de personas y vehículos, reducción de la playa de estacionamiento, molestias por el cerrado de puertas, etc.) no conforman aisladamente ni en
conjunto, ninguno de los supuestos definidos en el art. 27 de la ley 25.675, ya que no se trata de alteración relevante que modifique negativamente el ambiente, sus recursos, el equilibrio de los ecosistemas, o los bienes o valores colectivos. (CApel. Civ. del Neuquén, sala I, 28/2/2008, La Ley Online).
3. Resulta inadmisible la acción de amparo impetrada contra un barrio privado a fin de que se abstenga de proyectar o ejecutar obras de edificación en el predio colindante al lote del actor (donde se pretendía construir la sede del club house) desde que, la eventual limitación al disfrute de una vista panorámica desde su residencia, no puede erigirse en un acto con aptitud para afectar derechos esenciales de la persona (TS Córdoba, 30/8/2007, LLC, 2007-1130).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario. Página 4778
viernes, 3 de febrero de 2017
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Cosas y partes privativas. - 2077
Art. 2077. Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se adapta la solución del art. 1º de la ley 13.512 a los conjuntos inmobiliarios.
Así, se designan a las partes privativas como unidades funcionales y no "departamentos", (expresión que denota su destino de vivienda) y se admiten que puedan estar construidas o no, a los efectos de someterlas al régimen previsto por el Código Civil y Comercial.
Así, el derecho real de propiedad horizontal especial que se confiere a los titulares de las unidades funcionales que integran un conjunto inmobiliario no supone la preexistencia de edificio ni construcción alguna.
Se mantienen en cambio, las notas de independencia funcional en atención a su destino (que puede ser múltiple) y la salida a la vía pública de modo directo o indirecto.
II. COMENTARIO
Las partes privativas o unidades funcionales de los conjuntos inmobiliarios
El objeto del derecho real lo constituye básicamente la unidad funcional y su estado constructivo resulta indiferente para la adquisición de la potestad de marras.
Así, una vez obtenida la factibilidad del proyecto inmobiliario por la autoridad administrativa competente (municipio o provincia, según disponga la reglamentación local vigente), el objeto de la contratación puede ser un terreno donde a futuro habrán de erigirse las viviendas de uso transitorio (o definitivo), los locales
comerciales o los establecimientos industriales que utilizarán de manera exclusiva los particulares que ingresen al complejo, o bien un inmueble ya construido y adaptado a los fines o destinos a los que se lo someterá, según disponga el reglamento de propiedad y administración.
Por ende, están incluidas en las diversas operatorias jurídicas y en el tráfico inmobiliario, las unidades funcionales construidas y concluidas como tales (con independencia de su destino: vivienda, oficina, local comercial, cochera, industria, etc.), las unidades funcionales "a construir" (es decir, las que están meramente proyectadas en un plano aprobado de subdivisión por el régimen de los conjuntos inmobiliarios, pero que no existen en los hechos, como bienes raíces, figura comúnmente conocida como venta de cubos de aire ) y las unidades funcionales "en construcción" (o sea, las que aún no cuentan con el "final de obra",
que las dé de alta, de manera definitiva, y las equipare con las primeras).
Esta solución ya estaba vigente en algunas demarcaciones locales para la comercialización no sólo de los conjuntos inmobiliarios sino también de las unidades funcionales sujetas al régimen de la propiedad horizontal común (como sucede en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, conforme al decreto 2489/1963 y sus modificatorios, que siguen vigentes por no contradecir la normativa
de fondo, común y obligatoria para toda la República Argentina).
Las unidades funcionales para ser tales, por ende, dependen de dos aspectos esenciales como son su independencia y salida obligada a la vía pública.
El primer aspecto se ajustará al destino que se haya fijado en el reglamento y que determinará, en la práctica, las dimensiones, instalaciones y comodidades mínimas con las cuales habrá de contar (aspectos que serán merituados a la hora de proyectar el complejo, diagramar su división interna y aprobar los planos
de subdivisión y obra de dichos objetos).
Así, una unidad funcional con destino a local comercial en un centro de compras puede carecer de cuarto de baño, lo mismo que una cochera, sin que ello afecte su autonomía.
Una unidad con destino de vivienda en un barrio privado, un club de campo, náutico o de chacras, en cambio, requerirá de instalaciones mínimas indispensables (sala de estar o comedor, cocina, dormitorios, baños, etc.).
La segunda exigencia determina que los propietarios puedan acceder a la vía pública, sea de modo directo, o a través de partes comunes (vías de circulación interna, puertas de acceso al complejo, etc.), sin que sea menester a estos fines establecer servidumbres de paso.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2077. Cosas y partes privativas. Página 4776
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se adapta la solución del art. 1º de la ley 13.512 a los conjuntos inmobiliarios.
Así, se designan a las partes privativas como unidades funcionales y no "departamentos", (expresión que denota su destino de vivienda) y se admiten que puedan estar construidas o no, a los efectos de someterlas al régimen previsto por el Código Civil y Comercial.
Así, el derecho real de propiedad horizontal especial que se confiere a los titulares de las unidades funcionales que integran un conjunto inmobiliario no supone la preexistencia de edificio ni construcción alguna.
Se mantienen en cambio, las notas de independencia funcional en atención a su destino (que puede ser múltiple) y la salida a la vía pública de modo directo o indirecto.
II. COMENTARIO
Las partes privativas o unidades funcionales de los conjuntos inmobiliarios
El objeto del derecho real lo constituye básicamente la unidad funcional y su estado constructivo resulta indiferente para la adquisición de la potestad de marras.
Así, una vez obtenida la factibilidad del proyecto inmobiliario por la autoridad administrativa competente (municipio o provincia, según disponga la reglamentación local vigente), el objeto de la contratación puede ser un terreno donde a futuro habrán de erigirse las viviendas de uso transitorio (o definitivo), los locales
comerciales o los establecimientos industriales que utilizarán de manera exclusiva los particulares que ingresen al complejo, o bien un inmueble ya construido y adaptado a los fines o destinos a los que se lo someterá, según disponga el reglamento de propiedad y administración.
Por ende, están incluidas en las diversas operatorias jurídicas y en el tráfico inmobiliario, las unidades funcionales construidas y concluidas como tales (con independencia de su destino: vivienda, oficina, local comercial, cochera, industria, etc.), las unidades funcionales "a construir" (es decir, las que están meramente proyectadas en un plano aprobado de subdivisión por el régimen de los conjuntos inmobiliarios, pero que no existen en los hechos, como bienes raíces, figura comúnmente conocida como venta de cubos de aire ) y las unidades funcionales "en construcción" (o sea, las que aún no cuentan con el "final de obra",
que las dé de alta, de manera definitiva, y las equipare con las primeras).
Esta solución ya estaba vigente en algunas demarcaciones locales para la comercialización no sólo de los conjuntos inmobiliarios sino también de las unidades funcionales sujetas al régimen de la propiedad horizontal común (como sucede en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, conforme al decreto 2489/1963 y sus modificatorios, que siguen vigentes por no contradecir la normativa
de fondo, común y obligatoria para toda la República Argentina).
Las unidades funcionales para ser tales, por ende, dependen de dos aspectos esenciales como son su independencia y salida obligada a la vía pública.
El primer aspecto se ajustará al destino que se haya fijado en el reglamento y que determinará, en la práctica, las dimensiones, instalaciones y comodidades mínimas con las cuales habrá de contar (aspectos que serán merituados a la hora de proyectar el complejo, diagramar su división interna y aprobar los planos
de subdivisión y obra de dichos objetos).
Así, una unidad funcional con destino a local comercial en un centro de compras puede carecer de cuarto de baño, lo mismo que una cochera, sin que ello afecte su autonomía.
Una unidad con destino de vivienda en un barrio privado, un club de campo, náutico o de chacras, en cambio, requerirá de instalaciones mínimas indispensables (sala de estar o comedor, cocina, dormitorios, baños, etc.).
La segunda exigencia determina que los propietarios puedan acceder a la vía pública, sea de modo directo, o a través de partes comunes (vías de circulación interna, puertas de acceso al complejo, etc.), sin que sea menester a estos fines establecer servidumbres de paso.
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TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2077. Cosas y partes privativas. Página 4776
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Cosas y partes necesariamente comunes. - 2076
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se ajusta la nómina de partes comunes que contiene el art. 2° de la ley 13.512, a la realidad edilicia y funcional de un conjunto inmobiliario, suprimiendo el principal obstáculo para la aplicación de las reglas del derecho real de propiedad horizontal a estos proyectos, como es la exigencia de que el terreno donde se asienta aquél sea cosa común.
I. COMENTARIO
Las cosas y partes necesariamente comunes de los conjuntos inmobiliarios
Se plantea, como primera directiva que no todo el terreno donde se desarrolla el conjunto inmobiliario será común sino solamente aquellos sectores o partes que sean de uso indefectible por todos sus partícipes, como son las vías de acceso y circulación interna.
En cambio, serán privadas aquellas partes del predio donde se asienten las construcciones de las viviendas, locales comerciales u oficinas para uso exclusivo de los integrantes del complejo.
La nómina de cosas comunes por razones de necesidad, seguridad o conveniencia, que contempla la norma en análisis se adapta así a las particularidades de estas urbanizaciones.
Por eso no se indican como tales a los cimientos, muros maestros, techos, ascensores, montacargas, escaleras o vestíbulos.
En cambio, sí lo son las instalaciones ubicadas en las áreas de esparcimiento dedicadas a actividades deportivas, sociales y culturales del complejo (club house, canchas de polo, pileta de natación, etc.), y aquellos sectores donde se sitúen servicios de uso común.
Todas las cosas o partes de uso común estarán así identificadas en el correspondiente reglamento de propiedad y administración que se sancione por el propietario inicial del predio para someterlo al régimen del conjunto inmobiliario.
A falta de previsión expresa en la materia (esto es, si la parte es de uso común o privativo), el último párrafo de la norma dispone que se la reputará común.
Más aún, en el régimen de la propiedad horizontal, las unidades funcionales se erigen en lo principal o esencial del sistema, siendo las cosas comunes, lo accesorio.
En los conjuntos inmobiliarios, suele suceder a la inversa (especialmente en aquellos complejos donde se puede acceder a las instalaciones de uso común sin detentar unidad alguna, o bien, teniéndola sin construir), influyendo el equipamiento y las comodidades en el valor de las unidades funcionales que lo integran.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes. Página 4775
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se ajusta la nómina de partes comunes que contiene el art. 2° de la ley 13.512, a la realidad edilicia y funcional de un conjunto inmobiliario, suprimiendo el principal obstáculo para la aplicación de las reglas del derecho real de propiedad horizontal a estos proyectos, como es la exigencia de que el terreno donde se asienta aquél sea cosa común.
I. COMENTARIO
Las cosas y partes necesariamente comunes de los conjuntos inmobiliarios
Se plantea, como primera directiva que no todo el terreno donde se desarrolla el conjunto inmobiliario será común sino solamente aquellos sectores o partes que sean de uso indefectible por todos sus partícipes, como son las vías de acceso y circulación interna.
En cambio, serán privadas aquellas partes del predio donde se asienten las construcciones de las viviendas, locales comerciales u oficinas para uso exclusivo de los integrantes del complejo.
La nómina de cosas comunes por razones de necesidad, seguridad o conveniencia, que contempla la norma en análisis se adapta así a las particularidades de estas urbanizaciones.
Por eso no se indican como tales a los cimientos, muros maestros, techos, ascensores, montacargas, escaleras o vestíbulos.
En cambio, sí lo son las instalaciones ubicadas en las áreas de esparcimiento dedicadas a actividades deportivas, sociales y culturales del complejo (club house, canchas de polo, pileta de natación, etc.), y aquellos sectores donde se sitúen servicios de uso común.
Todas las cosas o partes de uso común estarán así identificadas en el correspondiente reglamento de propiedad y administración que se sancione por el propietario inicial del predio para someterlo al régimen del conjunto inmobiliario.
A falta de previsión expresa en la materia (esto es, si la parte es de uso común o privativo), el último párrafo de la norma dispone que se la reputará común.
Más aún, en el régimen de la propiedad horizontal, las unidades funcionales se erigen en lo principal o esencial del sistema, siendo las cosas comunes, lo accesorio.
En los conjuntos inmobiliarios, suele suceder a la inversa (especialmente en aquellos complejos donde se puede acceder a las instalaciones de uso común sin detentar unidad alguna, o bien, teniéndola sin construir), influyendo el equipamiento y las comodidades en el valor de las unidades funcionales que lo integran.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes. Página 4775
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Marco Legal - 2075
Art. 2075. Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Ya se ha señalado que como se trata de un derecho real nuevo, no existen normas de referencia en el Código Civil.
No obstante ello, cabe destacar que para su configuración se ha tenido muy en cuenta al derecho real de propiedad horizontal (al que se rotula como especial), solución que se admite también en las legislaciones de corte local.
En efecto, los barrios privados se gestionan bajo la cobertura de ese derecho real, en el ámbito de la provincia de Buenos Aires (conf. decreto 27/1998) y es una de las alternativas que se consagran para organizar los clubes de campo en esa jurisdicción (conf. decretos 2489/1963 y 9404/1986).
Otro tanto sucede con los anteriores proyectos de reforma al Código Civil de 1987, 1993 y 1998, que brindan la opción al desarrollista de sujetarlos a la propiedad horizontal, o bien, al esquema flexible de los derechos personales.
La fuente parcial de inspiración es el art. 2029 del Proyecto de Código Civil de 1998 (con la prevención que en esta propuesta no se consagra un derecho real de propiedad horizontal especial para regir a los conjuntos inmobiliarios).
II. COMENTARIO
1. El derecho real sobre las partes privativas de los conjuntos inmobiliarios
Se consagra un nuevo derecho para los adquirentes de los sectores de uso exclusivo en los conjuntos inmobiliarios.
He aquí una primera precisión a realizar: el objeto del derecho real no es el conjunto inmobiliario, sino sus sectores o partes de uso privativo y común que se transfieran en propiedad al adquirente.
Así, se obtiene una potestad real no sólo sobre el sector exclusivo sino también sobre las partes de uso común a las que el primero está indisolublemente unido como ya se destacó en el comentario al artículo anterior.
Se trata así de un derecho real sobre cosa propia, registrable, principal y que se ejerce por la posesión.
Se sujeta también a lo dispuesto en el Título V del Código, con lo cual, en los hechos, se trata de un derecho real de propiedad horizontal, pero proyectado o aplicado sobre las partes privativas y comunes que componen o integran el conjunto inmobiliario (el precepto lo designa como "derecho real de propiedad horizontal especial").
Esa peculiaridad objetiva es lo que justifica, a criterio del legislador, la instauración en estas circunstancias de una nueva potestad real.
Por ende, a falta de regulación expresa en algún aspecto de la figura, habrá de acudirse por vía supletoria a lo dispuesto para el derecho real de propiedad horizontal común, en el cual se ha inspirado el legislador para consagrarla.
El precepto destaca también, la necesidad del conjunto inmobiliario de ajustarse a las normas locales (provinciales y municipales), que disponen sobre los distintos usos y división del suelo, la localización de estos complejos en las áreas respectivas (v.gr. suburbanas o rurales) y demás normas administrativas dictadas en ejercicio del poder de policía inmobiliario.
2. La imposibilidad de gestionar los conjuntos inmobiliarios bajo la cobertura de los derechos personales
El precepto no admite que puedan organizarse estos proyectos inmobiliarios también bajo el régimen de los derechos personales, e incluso sujetarlos a un esquema combinado de derechos personales y reales. Así, la subordinación del complejo al esquema del derecho real antes apuntado es obligatoria.
Respecto de la primera alternativa (los derechos personales), se ha utilizado en nuestro medio con algún éxito, y supone transferir la propiedad del complejo a una persona jurídica (asociación, sociedad), de manera que quienes se incorporen al régimen pasen a detentar una porción del capital de dicho sujeto, cuyas utilidades y beneficios se traducen en el uso exclusivo de determinadas áreas del conjunto, con fines residenciales, comerciales o industriales, y en el uso común de las restantes.
En la segunda variante, en cambio, la conjunción del derecho personal con el real supondría aplicar alguna de las otras potestades reales admitidas (v.gr. dominio o condominio) a los derechos creditorios.
Ambas posibilidades quedan definitivamente descartadas, atento a la imperatividad que dimana de la norma en análisis, que no puede ser derogada por acuerdo expreso en contrario entre el desarrollista y el consumidor final de estos emprendimientos, generando una potestad real distinta, lo que además es claramente violatorio del orden público que rige en esta materia.
Nada obsta, en cambio, a que el derecho real sobre la parte privativa del conjunto inmobiliario pueda secundarse con otras potestades equivalentes sobre predios vecinos (v.gr. servidumbres).
3. Los complejos inmobiliarios preexistentes al Código Civil y Comercial
Cabe reparar, finalmente, en la suerte de los conjuntos inmobiliarios que ya estén radicados en el país bajo un esquema jurídico diferente al dispuesto por la norma prevista (esto es, que no se hayan gestionado por el régimen de la propiedad horizontal).
A mi entender, el respeto al derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al status quo imperante determinan que ellos seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente, incluso aunque se trate de derechos reales diferentes al aquí estudiado, en la medida que estén reconocidos en el ordenamiento jurídico vigente a ese momento.
Así, si se siguió el esquema del decreto bonaerense 9404/1986 para organizar un club de campo que supone combinar los derechos de dominio (o condominio) sobre las partes de uso residencial y de recreación y esparcimiento en cabeza de distintos sujetos de derecho (en el último caso, forzosamente será una persona jurídica aunque del tipo que escoja el propietario del inmueble general)
que se entrelazan con servidumbres activas para justificar la cohesión interna e indisoluble de la totalidad de las parcelas que integran el complejo.
O también si se implementó bajo el derecho real de dominio sobre las partes de uso exclusivo complementado con un condominio de indivisión forzosa a favor de todos los participantes del complejo, sin la creación de interpósita persona jurídica.
Sin embargo, en todos los casos deberán ajustar y adecuar su normativa al régimen que dispone el Código Civil y Comercial en este título, para dar cumplimiento a lo dispuesto en la parte final del precepto en análisis .
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LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2075. Marco legal. Página 4771
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Ya se ha señalado que como se trata de un derecho real nuevo, no existen normas de referencia en el Código Civil.
No obstante ello, cabe destacar que para su configuración se ha tenido muy en cuenta al derecho real de propiedad horizontal (al que se rotula como especial), solución que se admite también en las legislaciones de corte local.
En efecto, los barrios privados se gestionan bajo la cobertura de ese derecho real, en el ámbito de la provincia de Buenos Aires (conf. decreto 27/1998) y es una de las alternativas que se consagran para organizar los clubes de campo en esa jurisdicción (conf. decretos 2489/1963 y 9404/1986).
Otro tanto sucede con los anteriores proyectos de reforma al Código Civil de 1987, 1993 y 1998, que brindan la opción al desarrollista de sujetarlos a la propiedad horizontal, o bien, al esquema flexible de los derechos personales.
La fuente parcial de inspiración es el art. 2029 del Proyecto de Código Civil de 1998 (con la prevención que en esta propuesta no se consagra un derecho real de propiedad horizontal especial para regir a los conjuntos inmobiliarios).
II. COMENTARIO
1. El derecho real sobre las partes privativas de los conjuntos inmobiliarios
Se consagra un nuevo derecho para los adquirentes de los sectores de uso exclusivo en los conjuntos inmobiliarios.
He aquí una primera precisión a realizar: el objeto del derecho real no es el conjunto inmobiliario, sino sus sectores o partes de uso privativo y común que se transfieran en propiedad al adquirente.
Así, se obtiene una potestad real no sólo sobre el sector exclusivo sino también sobre las partes de uso común a las que el primero está indisolublemente unido como ya se destacó en el comentario al artículo anterior.
Se trata así de un derecho real sobre cosa propia, registrable, principal y que se ejerce por la posesión.
Se sujeta también a lo dispuesto en el Título V del Código, con lo cual, en los hechos, se trata de un derecho real de propiedad horizontal, pero proyectado o aplicado sobre las partes privativas y comunes que componen o integran el conjunto inmobiliario (el precepto lo designa como "derecho real de propiedad horizontal especial").
Esa peculiaridad objetiva es lo que justifica, a criterio del legislador, la instauración en estas circunstancias de una nueva potestad real.
Por ende, a falta de regulación expresa en algún aspecto de la figura, habrá de acudirse por vía supletoria a lo dispuesto para el derecho real de propiedad horizontal común, en el cual se ha inspirado el legislador para consagrarla.
El precepto destaca también, la necesidad del conjunto inmobiliario de ajustarse a las normas locales (provinciales y municipales), que disponen sobre los distintos usos y división del suelo, la localización de estos complejos en las áreas respectivas (v.gr. suburbanas o rurales) y demás normas administrativas dictadas en ejercicio del poder de policía inmobiliario.
2. La imposibilidad de gestionar los conjuntos inmobiliarios bajo la cobertura de los derechos personales
El precepto no admite que puedan organizarse estos proyectos inmobiliarios también bajo el régimen de los derechos personales, e incluso sujetarlos a un esquema combinado de derechos personales y reales. Así, la subordinación del complejo al esquema del derecho real antes apuntado es obligatoria.
Respecto de la primera alternativa (los derechos personales), se ha utilizado en nuestro medio con algún éxito, y supone transferir la propiedad del complejo a una persona jurídica (asociación, sociedad), de manera que quienes se incorporen al régimen pasen a detentar una porción del capital de dicho sujeto, cuyas utilidades y beneficios se traducen en el uso exclusivo de determinadas áreas del conjunto, con fines residenciales, comerciales o industriales, y en el uso común de las restantes.
En la segunda variante, en cambio, la conjunción del derecho personal con el real supondría aplicar alguna de las otras potestades reales admitidas (v.gr. dominio o condominio) a los derechos creditorios.
Ambas posibilidades quedan definitivamente descartadas, atento a la imperatividad que dimana de la norma en análisis, que no puede ser derogada por acuerdo expreso en contrario entre el desarrollista y el consumidor final de estos emprendimientos, generando una potestad real distinta, lo que además es claramente violatorio del orden público que rige en esta materia.
Nada obsta, en cambio, a que el derecho real sobre la parte privativa del conjunto inmobiliario pueda secundarse con otras potestades equivalentes sobre predios vecinos (v.gr. servidumbres).
3. Los complejos inmobiliarios preexistentes al Código Civil y Comercial
Cabe reparar, finalmente, en la suerte de los conjuntos inmobiliarios que ya estén radicados en el país bajo un esquema jurídico diferente al dispuesto por la norma prevista (esto es, que no se hayan gestionado por el régimen de la propiedad horizontal).
A mi entender, el respeto al derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al status quo imperante determinan que ellos seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente, incluso aunque se trate de derechos reales diferentes al aquí estudiado, en la medida que estén reconocidos en el ordenamiento jurídico vigente a ese momento.
Así, si se siguió el esquema del decreto bonaerense 9404/1986 para organizar un club de campo que supone combinar los derechos de dominio (o condominio) sobre las partes de uso residencial y de recreación y esparcimiento en cabeza de distintos sujetos de derecho (en el último caso, forzosamente será una persona jurídica aunque del tipo que escoja el propietario del inmueble general)
que se entrelazan con servidumbres activas para justificar la cohesión interna e indisoluble de la totalidad de las parcelas que integran el complejo.
O también si se implementó bajo el derecho real de dominio sobre las partes de uso exclusivo complementado con un condominio de indivisión forzosa a favor de todos los participantes del complejo, sin la creación de interpósita persona jurídica.
Sin embargo, en todos los casos deberán ajustar y adecuar su normativa al régimen que dispone el Código Civil y Comercial en este título, para dar cumplimiento a lo dispuesto en la parte final del precepto en análisis .
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2075. Marco legal. Página 4771
jueves, 2 de febrero de 2017
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Características 2074
Art. 2074. Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
I. COMENTARIO
Los elementos de los conjuntos inmobiliarios
El precepto en estudio indica de manera no taxativa, cuáles son los elementos que integran los conjuntos inmobiliarios (el epígrafe se refiere a sus "características", las que en rigor, se han indicado en el comentario al art. 2073), a saber:
a) El cerramiento perimetral, que puede ser con muros o cercos vivos, y que cumple dos funciones primordiales, como son, por un lado, marcar los límites físicos de la urbanización o emprendimiento inmobiliario y por el otro, controlar el ingreso y egreso de las personas a éste;
b) La existencia de partes privativas (y por ende, de uso y goce exclusivo de sus titulares, en atención al destino que se haya fijado al instalarse el complejo: vivienda, comercio, oficina, industria, etc.) y comunes (a las que pueden acceder todo los miembros de la urbanización en pie de igualdad, en tanto contribuyan a su mantenimiento y conservación: club house, plazas, canchas para la
práctica de deportes, caballerizas, piscinas, amarraderos, garitas de vigilancia, las vías de circulación interna del complejo, etc.),
c) Las partes comunes se encuentran sometidas a un estado de indivisión forzoso y perpetuo, de manera que no es menester efectuar pacto alguno en la materia (sea para prolongar dicha indivisión o para derogarla);
d) La relación de inescindibilidad e interdependencia jurídico funcional a que se hallan sometidas las partes comunes, con respecto a las de uso privado, de forma tal que no se puedan transferir las unas sin las otras, ni quepa la posibilidad de excusarse de abonar los gastos que irrogue la conservación y el mantenimiento de las primeras, alegando que se hará abandono de éstas o que no se las va a usar en el caso concreto;
e) La creación de una entidad con personería jurídica que agrupe a todos los propietarios de las partes privativas, que se ocupará de gestionar el desarrollo y funcionamiento del complejo, y en su caso, de su administración efectiva y de aplicar las sanciones a quienes infrinjan las reglas de convivencia dentro de éste;
f) La sanción de un reglamento que establezca los derechos y obligaciones de quienes acceden al sistema como titulares de derechos reales o personales sobre las partes privativas y de uso particular, las restricciones de los derechos de éstos, la estructura orgánica de aquél (alusiva al régimen de la administración, a los órganos con potestad disciplinaria, a las comisiones asesoras o de
contralor del desempeño del administrador, etc.) que permitan su funcionamiento;
g) La obligatoriedad por parte de quienes se sumen al complejo de contribuir con los gastos y cargas comunes que se fijen en el reglamento y en su caso, por la administración del complejo.
Cada uno de estos aspectos tipificantes merecen un trato especial en los distintos preceptos que componen el capítulo de los conjuntos inmobiliarios (donde se remarcan sus diferencias con las directivas consagradas para el derecho real de propiedad horizontal) y que serán estudiados infra .
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TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2074. Características. Pagina 4769
I. COMENTARIO
Los elementos de los conjuntos inmobiliarios
El precepto en estudio indica de manera no taxativa, cuáles son los elementos que integran los conjuntos inmobiliarios (el epígrafe se refiere a sus "características", las que en rigor, se han indicado en el comentario al art. 2073), a saber:
a) El cerramiento perimetral, que puede ser con muros o cercos vivos, y que cumple dos funciones primordiales, como son, por un lado, marcar los límites físicos de la urbanización o emprendimiento inmobiliario y por el otro, controlar el ingreso y egreso de las personas a éste;
b) La existencia de partes privativas (y por ende, de uso y goce exclusivo de sus titulares, en atención al destino que se haya fijado al instalarse el complejo: vivienda, comercio, oficina, industria, etc.) y comunes (a las que pueden acceder todo los miembros de la urbanización en pie de igualdad, en tanto contribuyan a su mantenimiento y conservación: club house, plazas, canchas para la
práctica de deportes, caballerizas, piscinas, amarraderos, garitas de vigilancia, las vías de circulación interna del complejo, etc.),
c) Las partes comunes se encuentran sometidas a un estado de indivisión forzoso y perpetuo, de manera que no es menester efectuar pacto alguno en la materia (sea para prolongar dicha indivisión o para derogarla);
d) La relación de inescindibilidad e interdependencia jurídico funcional a que se hallan sometidas las partes comunes, con respecto a las de uso privado, de forma tal que no se puedan transferir las unas sin las otras, ni quepa la posibilidad de excusarse de abonar los gastos que irrogue la conservación y el mantenimiento de las primeras, alegando que se hará abandono de éstas o que no se las va a usar en el caso concreto;
e) La creación de una entidad con personería jurídica que agrupe a todos los propietarios de las partes privativas, que se ocupará de gestionar el desarrollo y funcionamiento del complejo, y en su caso, de su administración efectiva y de aplicar las sanciones a quienes infrinjan las reglas de convivencia dentro de éste;
f) La sanción de un reglamento que establezca los derechos y obligaciones de quienes acceden al sistema como titulares de derechos reales o personales sobre las partes privativas y de uso particular, las restricciones de los derechos de éstos, la estructura orgánica de aquél (alusiva al régimen de la administración, a los órganos con potestad disciplinaria, a las comisiones asesoras o de
contralor del desempeño del administrador, etc.) que permitan su funcionamiento;
g) La obligatoriedad por parte de quienes se sumen al complejo de contribuir con los gastos y cargas comunes que se fijen en el reglamento y en su caso, por la administración del complejo.
Cada uno de estos aspectos tipificantes merecen un trato especial en los distintos preceptos que componen el capítulo de los conjuntos inmobiliarios (donde se remarcan sus diferencias con las directivas consagradas para el derecho real de propiedad horizontal) y que serán estudiados infra .
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TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2074. Características. Pagina 4769
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Concepto 2073
Art. 1887. Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
A la enumeración de derechos reales ya vigente, la nueva legislación sumó: los conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado; la superficie.
El Proyecto de 1998 designaba al derecho real nuevo "propiedades
especiales", una de cuyas variantes la configuraban los conjuntos inmobiliarios, a los que se sujeta al régimen de la propiedad horizontal. Además, no se consagraba un esquema diferenciado para los cementerios privados, que quedaban sumidos en ese Proyecto en el régimen general de los conjuntos inmobiliarios.
Art. 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Art. 2073. Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
No existen disposiciones equivalentes en la legislación de fondo sobre el tema pues se trata de una problemática que se ha considerado hasta ahora a nivel local por las provincias y los municipios en ejercicio del poder de policía inmobiliario y la facultad de regular lo atinente a la división y uso racional del suelo, el planeamiento urbano y el emprendimiento y desarrollo de urbanizaciones abiertas y cerradas, a partir de la iniciativa no sólo del Estado, sino también de inversores privados.
El reconocimiento de los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial como un fenómeno preexistente implica un importante avance legislativo, pero en modo alguno la derogación del derecho público provincial o comunal vigente sobre la materia (al que reconoce y remite de modo expreso el precepto de marras),
que deberá ajustarse al marco regulatorio general que se deriva del derecho de fondo, común y obligatorio para la República Argentina.
La fuente de inspiración es, en parte, el art. 2029 del Proyecto de Código Civil de 1998.
Ello así, en la medida que esta propuesta designa al derecho real nuevo, como "las propiedades especiales", una de cuyas variantes la configuran precisamente los conjuntos inmobiliarios, a los que se sujeta al régimen de la propiedad horizontal.
Hasta aquí, las similitudes.
A continuación se remarcan las diferencias.
En rigor, dicha propuesta no plantea para los conjuntos inmobiliarios una regulación acabada y completa que derive en un derecho real de propiedad horizontal especial, adaptado a las exigencias de la figura.
Tampoco consagra un esquema diferenciado para los cementerios privados, que quedan sumidos en ese Proyecto en el régimen general de los conjuntos inmobiliarios.
Respecto del tiempo compartido, se lo sujeta al régimen del condominio con indivisión forzosa (art. 2030), criterio que tampoco es seguido por el Código Civil y Comercial.
De aquí que las soluciones que presenta el Código Civil y Comercial en la materia excedan el esquema propuesto por el Proyecto de 1998, que por este motivo no se citará en los comentarios a los preceptos que integran este título.
II. COMENTARIO
Los conjuntos inmobiliarios
Los conjuntos inmobiliarios son manifestaciones modernas del derecho de propiedad, relativas a uno o más inmuebles determinados, que tienden a satisfacer diversas finalidades, que sus múltiples titulares (personas físicas o jurídicas por igual) no pueden obtener de manera aislada e individual, por la imposibilidad material o jurídica que presentan a estos efectos, las cosas que constituyen su objeto, en todo o en parte, o por resultar en los hechos su aprovechamiento exclusivo, excesivamente oneroso para los interesados.
Las notas generales de esta figura son, por ende:
El precepto en análisis opta por definir al instituto de manera extensiva, indicando algunas de sus expresiones más comunes, pero denotando su carácter no taxativo, en atención a los más diversos fines e intereses que se persigan con la instalación de estas urbanizaciones, que se pueden combinar y sumar en algún caso concreto.
Así, están los proyectos orientados a brindar una respuesta exclusiva a problemas estrictamente habitacionales y de vivienda (barrios cerrados).
Otros armonizan la vivienda con el esparcimiento de sus ocupantes y la práctica de actividades deportivas en contacto con la naturaleza (clubes de campos o countries, clubes náuticos o marinas —ambos radicados habitualmente en zonas rurales o suburbanas, en el segundo caso con espejos de aguas o lindantes con ríos que permiten la navegación y los deportes acuáticos—; las torres jardín —que son los countries instalados en las ciudades, que cuentan con amplios sectores para el esparcimiento o amenities —; los clubes de chacras —que permiten recrear la vida de campo y resaltan los valores ecológicos—).
En otros casos, lo que prepondera son los intereses productivos (parques y agrupamientos industriales), que también pueden conjugarse con las cuestiones habitacionales (como sucede con los countries de viñas, orientados a la producción vitivinícola, pero que cuentan con sectores para el alojamiento permanente o temporario de sus propietarios).
Otra posibilidad está dirigida a los fines estrictamente comerciales (la expresión más común la constituyen los centros de compras o shopping centers).
Nada impide que todos y cada uno de estos objetivos pueden confluir al momento de la radicación del proyecto inmobiliario, incluso con el apoyo y financiación del Estado local, que pueden concluir así en la erección de un verdadero pueblo "privado", donde se advierten condiciones de infraestructura y servicios equivalente a los de las ciudades públicas o " abiertas".
Estos megaemprendimientos se componen así por subconjuntos inmobiliarios que se van desarrollando paulatinamente y se interconectan unos a otros, generando un entramado donde se aprecian por igual, viviendas, comercios, fábricas, industrias, centros médicos y asistenciales, establecimientos educativos
y áreas de uso común, donde se instalan los servicios esenciales para todos los habitantes del conglomerado (usinas eléctricas, plantas potabilizadoras de agua, generadoras y distribuidoras de gas) o se destinan al esparcimiento y la práctica de distintos deportes y actividades en contacto con el entorno natural.
Por ende, el criterio seguido por el legislador en la materia es correcto, al no ceñir la iniciativa e impulso privados (secundados, controlados y supervisados siempre por el poder público local) a uno o más emprendimientos determinados, que a la postre ponga en duda su naturaleza jurídica de conjunto inmobiliario, por no haber sido designado (ni encuadrarse) en la norma de base.
Respecto del tiempo compartido y los cementerios privados, pese a estar englobados bajo el rótulo de los conjuntos inmobiliarios con que se denomina el Título VI del Código, cuentan con una regulación específica que los distingue del género (con el cual presentan algunos aspectos comunes) y se los erige en sendos derechos reales autónomos (conf. incs. f) y g) del art. 1887).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2073. Concepto. Página 4766
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
A la enumeración de derechos reales ya vigente, la nueva legislación sumó: los conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado; la superficie.
El Proyecto de 1998 designaba al derecho real nuevo "propiedades
especiales", una de cuyas variantes la configuraban los conjuntos inmobiliarios, a los que se sujeta al régimen de la propiedad horizontal. Además, no se consagraba un esquema diferenciado para los cementerios privados, que quedaban sumidos en ese Proyecto en el régimen general de los conjuntos inmobiliarios.
Art. 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Art. 2073. Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
No existen disposiciones equivalentes en la legislación de fondo sobre el tema pues se trata de una problemática que se ha considerado hasta ahora a nivel local por las provincias y los municipios en ejercicio del poder de policía inmobiliario y la facultad de regular lo atinente a la división y uso racional del suelo, el planeamiento urbano y el emprendimiento y desarrollo de urbanizaciones abiertas y cerradas, a partir de la iniciativa no sólo del Estado, sino también de inversores privados.
El reconocimiento de los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial como un fenómeno preexistente implica un importante avance legislativo, pero en modo alguno la derogación del derecho público provincial o comunal vigente sobre la materia (al que reconoce y remite de modo expreso el precepto de marras),
que deberá ajustarse al marco regulatorio general que se deriva del derecho de fondo, común y obligatorio para la República Argentina.
La fuente de inspiración es, en parte, el art. 2029 del Proyecto de Código Civil de 1998.
Ello así, en la medida que esta propuesta designa al derecho real nuevo, como "las propiedades especiales", una de cuyas variantes la configuran precisamente los conjuntos inmobiliarios, a los que se sujeta al régimen de la propiedad horizontal.
Hasta aquí, las similitudes.
A continuación se remarcan las diferencias.
En rigor, dicha propuesta no plantea para los conjuntos inmobiliarios una regulación acabada y completa que derive en un derecho real de propiedad horizontal especial, adaptado a las exigencias de la figura.
Tampoco consagra un esquema diferenciado para los cementerios privados, que quedan sumidos en ese Proyecto en el régimen general de los conjuntos inmobiliarios.
Respecto del tiempo compartido, se lo sujeta al régimen del condominio con indivisión forzosa (art. 2030), criterio que tampoco es seguido por el Código Civil y Comercial.
De aquí que las soluciones que presenta el Código Civil y Comercial en la materia excedan el esquema propuesto por el Proyecto de 1998, que por este motivo no se citará en los comentarios a los preceptos que integran este título.
II. COMENTARIO
Los conjuntos inmobiliarios
Los conjuntos inmobiliarios son manifestaciones modernas del derecho de propiedad, relativas a uno o más inmuebles determinados, que tienden a satisfacer diversas finalidades, que sus múltiples titulares (personas físicas o jurídicas por igual) no pueden obtener de manera aislada e individual, por la imposibilidad material o jurídica que presentan a estos efectos, las cosas que constituyen su objeto, en todo o en parte, o por resultar en los hechos su aprovechamiento exclusivo, excesivamente oneroso para los interesados.
Las notas generales de esta figura son, por ende:
- la pluralidad de sujetos;
- la unidad del objeto inmobiliario (que se subdividirá en fracciones, parcelas o unidades funcionales que permitirán el uso exclusivo de los participantes del proyecto);
- la existencia de uno o más intereses comunes a los que se subordinan las apetencias particulares y la necesaria organización del complejo para alcanzar los objetivos fijados al momento de la instalación del emprendimiento.
El precepto en análisis opta por definir al instituto de manera extensiva, indicando algunas de sus expresiones más comunes, pero denotando su carácter no taxativo, en atención a los más diversos fines e intereses que se persigan con la instalación de estas urbanizaciones, que se pueden combinar y sumar en algún caso concreto.
Así, están los proyectos orientados a brindar una respuesta exclusiva a problemas estrictamente habitacionales y de vivienda (barrios cerrados).
Otros armonizan la vivienda con el esparcimiento de sus ocupantes y la práctica de actividades deportivas en contacto con la naturaleza (clubes de campos o countries, clubes náuticos o marinas —ambos radicados habitualmente en zonas rurales o suburbanas, en el segundo caso con espejos de aguas o lindantes con ríos que permiten la navegación y los deportes acuáticos—; las torres jardín —que son los countries instalados en las ciudades, que cuentan con amplios sectores para el esparcimiento o amenities —; los clubes de chacras —que permiten recrear la vida de campo y resaltan los valores ecológicos—).
En otros casos, lo que prepondera son los intereses productivos (parques y agrupamientos industriales), que también pueden conjugarse con las cuestiones habitacionales (como sucede con los countries de viñas, orientados a la producción vitivinícola, pero que cuentan con sectores para el alojamiento permanente o temporario de sus propietarios).
Otra posibilidad está dirigida a los fines estrictamente comerciales (la expresión más común la constituyen los centros de compras o shopping centers).
Nada impide que todos y cada uno de estos objetivos pueden confluir al momento de la radicación del proyecto inmobiliario, incluso con el apoyo y financiación del Estado local, que pueden concluir así en la erección de un verdadero pueblo "privado", donde se advierten condiciones de infraestructura y servicios equivalente a los de las ciudades públicas o " abiertas".
Estos megaemprendimientos se componen así por subconjuntos inmobiliarios que se van desarrollando paulatinamente y se interconectan unos a otros, generando un entramado donde se aprecian por igual, viviendas, comercios, fábricas, industrias, centros médicos y asistenciales, establecimientos educativos
y áreas de uso común, donde se instalan los servicios esenciales para todos los habitantes del conglomerado (usinas eléctricas, plantas potabilizadoras de agua, generadoras y distribuidoras de gas) o se destinan al esparcimiento y la práctica de distintos deportes y actividades en contacto con el entorno natural.
Por ende, el criterio seguido por el legislador en la materia es correcto, al no ceñir la iniciativa e impulso privados (secundados, controlados y supervisados siempre por el poder público local) a uno o más emprendimientos determinados, que a la postre ponga en duda su naturaleza jurídica de conjunto inmobiliario, por no haber sido designado (ni encuadrarse) en la norma de base.
Respecto del tiempo compartido y los cementerios privados, pese a estar englobados bajo el rótulo de los conjuntos inmobiliarios con que se denomina el Título VI del Código, cuentan con una regulación específica que los distingue del género (con el cual presentan algunos aspectos comunes) y se los erige en sendos derechos reales autónomos (conf. incs. f) y g) del art. 1887).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2073. Concepto. Página 4766
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