CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Características 2074

Art. 2074. Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

I. COMENTARIO

Los elementos de los conjuntos inmobiliarios

El precepto en estudio indica de manera no taxativa, cuáles son los elementos que integran los conjuntos inmobiliarios (el epígrafe se refiere a sus "características", las que en rigor, se han indicado en el comentario al art. 2073), a saber:

a) El cerramiento perimetral, que puede ser con muros o cercos vivos, y que cumple dos funciones primordiales, como son, por un lado, marcar los límites físicos de la urbanización o emprendimiento inmobiliario y por el otro, controlar el ingreso y egreso de las personas a éste;

b) La existencia de partes privativas (y por ende, de uso y goce exclusivo de sus titulares, en atención al destino que se haya fijado al instalarse el complejo: vivienda, comercio, oficina, industria, etc.) y comunes (a las que pueden acceder todo los miembros de la urbanización en pie de igualdad, en tanto contribuyan a su mantenimiento y conservación: club house, plazas, canchas para la
práctica de deportes, caballerizas, piscinas, amarraderos, garitas de vigilancia, las vías de circulación interna del complejo, etc.),

c) Las partes comunes se encuentran sometidas a un estado de indivisión forzoso y perpetuo, de manera que no es menester efectuar pacto alguno en la materia (sea para prolongar dicha indivisión o para derogarla);

d) La relación de inescindibilidad e interdependencia jurídico funcional a que se hallan sometidas las partes comunes, con respecto a las de uso privado, de forma tal que no se puedan transferir las unas sin las otras, ni quepa la posibilidad de excusarse de abonar los gastos que irrogue la conservación y el mantenimiento de las primeras, alegando que se hará abandono de éstas o que no se las va a usar en el caso concreto;

e) La creación de una entidad con personería jurídica que agrupe a todos los propietarios de las partes privativas, que se ocupará de gestionar el desarrollo y funcionamiento del complejo, y en su caso, de su administración efectiva y de aplicar las sanciones a quienes infrinjan las reglas de convivencia dentro de éste;

f) La sanción de un reglamento que establezca los derechos y obligaciones de quienes acceden al sistema como titulares de derechos reales o personales sobre las partes privativas y de uso particular, las restricciones de los derechos de éstos, la estructura orgánica de aquél (alusiva al régimen de la administración, a los órganos con potestad disciplinaria, a las comisiones asesoras o de

contralor del desempeño del administrador, etc.) que permitan su funcionamiento; 

g) La obligatoriedad por parte de quienes se sumen al complejo de contribuir con los gastos y cargas comunes que se fijen en el reglamento y en su caso, por la administración del complejo.

Cada uno de estos aspectos tipificantes merecen un trato especial en los distintos preceptos que componen el capítulo de los conjuntos inmobiliarios (donde se remarcan sus diferencias con las directivas consagradas para el derecho real de propiedad horizontal) y que serán estudiados infra .

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.

Art. 2086. Sanciones.

Art. 2074. Características. Pagina 4769