a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
A la enumeración de derechos reales ya vigente, la nueva legislación sumó: los conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado; la superficie.
El Proyecto de 1998 designaba al derecho real nuevo "propiedades
especiales", una de cuyas variantes la configuraban los conjuntos inmobiliarios, a los que se sujeta al régimen de la propiedad horizontal. Además, no se consagraba un esquema diferenciado para los cementerios privados, que quedaban sumidos en ese Proyecto en el régimen general de los conjuntos inmobiliarios.
Art. 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Art. 2073. Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
No existen disposiciones equivalentes en la legislación de fondo sobre el tema pues se trata de una problemática que se ha considerado hasta ahora a nivel local por las provincias y los municipios en ejercicio del poder de policía inmobiliario y la facultad de regular lo atinente a la división y uso racional del suelo, el planeamiento urbano y el emprendimiento y desarrollo de urbanizaciones abiertas y cerradas, a partir de la iniciativa no sólo del Estado, sino también de inversores privados.
El reconocimiento de los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial como un fenómeno preexistente implica un importante avance legislativo, pero en modo alguno la derogación del derecho público provincial o comunal vigente sobre la materia (al que reconoce y remite de modo expreso el precepto de marras),
que deberá ajustarse al marco regulatorio general que se deriva del derecho de fondo, común y obligatorio para la República Argentina.
La fuente de inspiración es, en parte, el art. 2029 del Proyecto de Código Civil de 1998.
Ello así, en la medida que esta propuesta designa al derecho real nuevo, como "las propiedades especiales", una de cuyas variantes la configuran precisamente los conjuntos inmobiliarios, a los que se sujeta al régimen de la propiedad horizontal.
Hasta aquí, las similitudes.
A continuación se remarcan las diferencias.
En rigor, dicha propuesta no plantea para los conjuntos inmobiliarios una regulación acabada y completa que derive en un derecho real de propiedad horizontal especial, adaptado a las exigencias de la figura.
Tampoco consagra un esquema diferenciado para los cementerios privados, que quedan sumidos en ese Proyecto en el régimen general de los conjuntos inmobiliarios.
Respecto del tiempo compartido, se lo sujeta al régimen del condominio con indivisión forzosa (art. 2030), criterio que tampoco es seguido por el Código Civil y Comercial.
De aquí que las soluciones que presenta el Código Civil y Comercial en la materia excedan el esquema propuesto por el Proyecto de 1998, que por este motivo no se citará en los comentarios a los preceptos que integran este título.
II. COMENTARIO
Los conjuntos inmobiliarios
Los conjuntos inmobiliarios son manifestaciones modernas del derecho de propiedad, relativas a uno o más inmuebles determinados, que tienden a satisfacer diversas finalidades, que sus múltiples titulares (personas físicas o jurídicas por igual) no pueden obtener de manera aislada e individual, por la imposibilidad material o jurídica que presentan a estos efectos, las cosas que constituyen su objeto, en todo o en parte, o por resultar en los hechos su aprovechamiento exclusivo, excesivamente oneroso para los interesados.
Las notas generales de esta figura son, por ende:
- la pluralidad de sujetos;
- la unidad del objeto inmobiliario (que se subdividirá en fracciones, parcelas o unidades funcionales que permitirán el uso exclusivo de los participantes del proyecto);
- la existencia de uno o más intereses comunes a los que se subordinan las apetencias particulares y la necesaria organización del complejo para alcanzar los objetivos fijados al momento de la instalación del emprendimiento.
El precepto en análisis opta por definir al instituto de manera extensiva, indicando algunas de sus expresiones más comunes, pero denotando su carácter no taxativo, en atención a los más diversos fines e intereses que se persigan con la instalación de estas urbanizaciones, que se pueden combinar y sumar en algún caso concreto.
Así, están los proyectos orientados a brindar una respuesta exclusiva a problemas estrictamente habitacionales y de vivienda (barrios cerrados).
Otros armonizan la vivienda con el esparcimiento de sus ocupantes y la práctica de actividades deportivas en contacto con la naturaleza (clubes de campos o countries, clubes náuticos o marinas —ambos radicados habitualmente en zonas rurales o suburbanas, en el segundo caso con espejos de aguas o lindantes con ríos que permiten la navegación y los deportes acuáticos—; las torres jardín —que son los countries instalados en las ciudades, que cuentan con amplios sectores para el esparcimiento o amenities —; los clubes de chacras —que permiten recrear la vida de campo y resaltan los valores ecológicos—).
En otros casos, lo que prepondera son los intereses productivos (parques y agrupamientos industriales), que también pueden conjugarse con las cuestiones habitacionales (como sucede con los countries de viñas, orientados a la producción vitivinícola, pero que cuentan con sectores para el alojamiento permanente o temporario de sus propietarios).
Otra posibilidad está dirigida a los fines estrictamente comerciales (la expresión más común la constituyen los centros de compras o shopping centers).
Nada impide que todos y cada uno de estos objetivos pueden confluir al momento de la radicación del proyecto inmobiliario, incluso con el apoyo y financiación del Estado local, que pueden concluir así en la erección de un verdadero pueblo "privado", donde se advierten condiciones de infraestructura y servicios equivalente a los de las ciudades públicas o " abiertas".
Estos megaemprendimientos se componen así por subconjuntos inmobiliarios que se van desarrollando paulatinamente y se interconectan unos a otros, generando un entramado donde se aprecian por igual, viviendas, comercios, fábricas, industrias, centros médicos y asistenciales, establecimientos educativos
y áreas de uso común, donde se instalan los servicios esenciales para todos los habitantes del conglomerado (usinas eléctricas, plantas potabilizadoras de agua, generadoras y distribuidoras de gas) o se destinan al esparcimiento y la práctica de distintos deportes y actividades en contacto con el entorno natural.
Por ende, el criterio seguido por el legislador en la materia es correcto, al no ceñir la iniciativa e impulso privados (secundados, controlados y supervisados siempre por el poder público local) a uno o más emprendimientos determinados, que a la postre ponga en duda su naturaleza jurídica de conjunto inmobiliario, por no haber sido designado (ni encuadrarse) en la norma de base.
Respecto del tiempo compartido y los cementerios privados, pese a estar englobados bajo el rótulo de los conjuntos inmobiliarios con que se denomina el Título VI del Código, cuentan con una regulación específica que los distingue del género (con el cual presentan algunos aspectos comunes) y se los erige en sendos derechos reales autónomos (conf. incs. f) y g) del art. 1887).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2073. Concepto. Página 4766
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