CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Localización y límites perimetrales - 2079

Art. 2079. Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El precepto se refiere a dos cuestiones como son la localización y el derecho a encerrarse.

El primero está sujeto a la normativa de corte local dictada en ejercicio del poder de policía inmobiliario que indica los trámites a cumplir para la instalación definitiva del complejo en uno o más predios determinados.

De aquí que a este respecto no se pueda establecer relación alguna con el Código Civil, por tratarse de un tema ajeno a la normativa de fondo.

En cuanto al derecho a encerrarse está admitido por los arts. 2508 y 2516 del Código velezano y por ende, debe aplicarse por vía extensiva a las urbanizaciones privadas.

El régimen jurídico de las vías internas del complejo es equivalente al dispuesto por el artículo 2348 de ese cuerpo legal, respecto de los caminos y construcciones efectuados en predios privados a costo de sus titulares, a quienes corresponden en propiedad, aunque permitan su uso y goce a terceros.

II. COMENTARIO

1. La localización del complejo

Se trata de todas las directivas de corte administrativo que indican cómo debe llevarse a cabo la urbanización de la tierra, fijándose zonas, condiciones de infraestructura y servicios mínimos bajo las cuales deban efectuarse, cuando estén a cargo de inversores y promotores privados.
Entre estas reglas se destacan las que aluden a la localización de industrias, clubes de campo y demás complejos evaluando el impacto ambiental y las implicancias que sobre la salud y bienestar de la población tendrá su instalación en áreas contiguas a núcleos densamente poblados; las que fijan las condiciones bajo las cuales se pueda instalar un cementerio parque en determinado sector de un municipio o las que estudian las consecuencias que tendrá la apertura de un centro de compras sobre los comercios y la actividad económica de una localidad.
Se trata en todos los casos de restricciones y condicionamientos para la instalación de estos complejos en miras del interés público o común y se sustentan en el poder de policía inmobiliario, que han retenido las provincias (y municipios) y que, por ende, no han delegado al gobierno central (arg. art. 1970 Cód. Civ. y Com.).

Por ende, estas limitaciones fijadas en miras al bienestar de la comunidad toda, son propias del derecho público provincial o comunal (leyes, decretos, reglamentos, ordenanzas y resoluciones sobre división y uso racional del suelo, urbanizaciones y planeamiento urbano, radicación de industrias, etc.), existiendo
en cada demarcación soluciones expresas en la materia.

2. El derecho a encerrarse

Los derechos reales inmobiliarios sobre cosas propias conceden a sus titulares la posibilidad de cerrar sus heredades con muros, fosos o cercos de manera de impedir el acceso a ellos de terceros contra o sin su voluntad, en tanto se cumplan las directivas comunales o provinciales vigentes en la materia.

Por ende, otro tanto habrá de suceder cuando se trata de los conjuntos inmobiliarios, sin necesidad de realizar convenio alguno con la autoridad pública local (el municipio), y pudiendo así, controlar el acceso al área cerrada por personas ajenas al complejo.

En cuanto a la forma como habrá de materializarse el cerramiento del predio, ello sí quedará sujeto al control del poder administrador local, como sucede respecto de cualquier propiedad privada.

Empero, si el hecho de cerrar el perímetro del complejo provoca que queden comprendidas en la zona ahora recluida distintas calles de uso hasta entonces común, que por regla, pertenecían inicialmente al dominio público municipal, se impone un convenio entre la entidad jurídica que agrupe a los integrantes del conjunto inmobiliario y el municipio, a fin de satisfacer las necesidades de privacidad y seguridad inherentes al derecho en juego, y con el compromiso, por parte de quien asume la administración y manejo de aquél, de prestar los servicios que usualmente están a cargo de los autoridades comunales.

3. El régimen jurídico de las vías internas

De lo antes expuesto se sigue que las calles y espacios de circulación interna del complejo son de su exclusiva propiedad (en rigor, de los propietarios de las unidades funcionales que lo integran).
Sin embargo, si el cerramiento exigiera en el caso un acuerdo previo con el municipio, por referirse a calles inicialmente públicas, con su concreción se habrá provocado la desafectación de esas vías de circulación del uso público,por lo que pasarán del dominio público municipal al dominio privado del conjunto.

Y con ello, por vía de consecuencia, la posibilidad de ser utilizadas exclusivamente por los integrantes del complejo inmobiliario, generándose a su respecto, un derecho subjetivo en tal sentido, que no podrá ser desconocido unilateralmente por la comuna.

Esta es una solución provisoria, puesto que la definitiva se concretaría recién con la compra de dichas calles por parte del conjunto inmobiliario, debiendo convenir su precio con el municipio, pasando entonces estos bienes definitivamente, del dominio privado comunal, al dominio privado del complejo.

Empero, entiendo que aun cuando esa adquisición no se concrete en los últimos términos indicados, la autorización concedida por el municipio a la urbanización privada para encerrarse, determina que las otrora calles públicas existentes en su trama (ahora) interna, queden sustraídas del uso público, en tanto y en cuanto el complejo inmobiliario conserve el carácter que justifica tal cerramiento.

Ahora bien, de estos acuerdos (sea que impliquen la venta de las calles públicas, sea que supongan su sola desafectación a los fines comunes) no puede seguirse, en los hechos, la lesión de derechos subjetivos previamente adquiridos por terceros, que puedan tener interés en transitar por esas arterias, por ejemplo, para acceder más fácilmente a los predios de su propiedad.

4. El control del ingreso al conjunto inmobiliario

Dadas las facultades de cerramiento y control de la circulación por las vías internas del complejo por parte de quienes desarrollen y gestionen su instalación y funcionamiento, de ellas se sigue, igualmente, el control del acceso a sus instalaciones por parte de personas ajenas a él.

En rigor, uno de los servicios que se prestan en el conjunto inmobiliario es el de seguridad (privada), que implica que solamente puedan ingresar los propietarios de las unidades funcionales, sus parientes e invitados y las personas que
desarrollen diversas tareas en aquél.

Así, será menester contar en principio con la autorización de un miembro del complejo, o de quien lo administre y controle, para poder acceder.

Ello no obsta, sin embargo, a que pueda ingresar la autoridad pública (policial, sanitarias, etc.), cuando esté en ejercicio de funciones, aún cuando no medie orden judicial previa en tal sentido.

III. JURISPRUDENCIA

1. Se dispone que hasta tanto sea concluida y habilitada al tránsito la Avenida Costanera, que pasa por frente a su propiedad, deberá el "Club de Campo Los Pingüinos S.A." permitirle a la actora el acceso por la entrada principal del mismo, sin poner obstáculo alguno que impida ello, sin perjuicio de las medidas de seguridad que dicho Club imponga, la cual no deberá ser distinta de la que
tienen los socios y usuarios de dicha entidad (en el caso, se trataba de un particular que por recurso de amparo pidió se le permitiera transitar por las calles internas de un club de campo que aún no habían sido enajenadas por el municipio a dicha entidad, para de ese modo acceder más fácilmente al predio de su propiedad, lindero con el citado complejo. Ello así, pues la otra vía de acceso
posible era, por el momento, intransitable) (Juzg. 1ª Inst., Cont. Adm. San Martín, 4/8/2004, LA LEY, Sup. Derecho Administrativo, mayo 2005, p. 52).

2. Si bien el consentimiento de uno de los habitantes de un barrio privado puede resultar relevante para determinar el ingreso de personas ajenas, aquél por sí mismo, no se encuentra facultado para excluir el ingreso de quien desee de los espacios comunes y, menos aún de la autoridad policial, cuando aquellas personas han sido autorizadas por otros consorcistas o por el administrador del consorcio de propietarios (CNPenal Económico, sala B, 31/5/2006, LA LEY, 2006-E, 397).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.

Art. 2086. Sanciones.

Art. 2079. Localización y límites perimetrales. Página 4781

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Art. 2.508. El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.

Art. 2.516. El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o goce, o disposición de la cosa, y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre convenientes. Puede prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa ajena; que se entre o pase por ella. Puede encerrar sus heredades con paredes, fosos, o cercos, sujetándose a los reglamentos policiales.

Art. 2.348. Los puentes y caminos, y cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de particulares en terrenos que les pertenezcan, son del dominio privado de los particulares, aunque los dueños permitan su uso o goce a todos.