CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Marco Legal - 2075

Art. 2075. Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Ya se ha señalado que como se trata de un derecho real nuevo, no existen normas de referencia en el Código Civil.

No obstante ello, cabe destacar que para su configuración se ha tenido muy en cuenta al derecho real de propiedad horizontal (al que se rotula como especial), solución que se admite también en las legislaciones de corte local.
En efecto, los barrios privados se gestionan bajo la cobertura de ese derecho real, en el ámbito de la provincia de Buenos Aires (conf. decreto 27/1998) y es una de las alternativas que se consagran para organizar los clubes de campo en esa jurisdicción (conf. decretos 2489/1963 y 9404/1986).

Otro tanto sucede con los anteriores proyectos de reforma al Código Civil de 1987, 1993 y 1998, que brindan la opción al desarrollista de sujetarlos a la propiedad horizontal, o bien, al esquema flexible de los derechos personales.


La fuente parcial de inspiración es el art. 2029 del Proyecto de Código Civil de 1998 (con la prevención que en esta propuesta no se consagra un derecho real de propiedad horizontal especial para regir a los conjuntos inmobiliarios).

II. COMENTARIO

1. El derecho real sobre las partes privativas de los conjuntos inmobiliarios

Se consagra un nuevo derecho para los adquirentes de los sectores de uso exclusivo en los conjuntos inmobiliarios.
He aquí una primera precisión a realizar: el objeto del derecho real no es el conjunto inmobiliario, sino sus sectores o partes de uso privativo y común que se transfieran en propiedad al adquirente.

Así, se obtiene una potestad real no sólo sobre el sector exclusivo sino también sobre las partes de uso común a las que el primero está indisolublemente unido como ya se destacó en el comentario al artículo anterior.

Se trata así de un derecho real sobre cosa propia, registrable, principal y que se ejerce por la posesión.

Se sujeta también a lo dispuesto en el Título V del Código, con lo cual, en los hechos, se trata de un derecho real de propiedad horizontal, pero proyectado o aplicado sobre las partes privativas y comunes que componen o integran el conjunto inmobiliario (el precepto lo designa como "derecho real de propiedad horizontal especial").
Esa peculiaridad objetiva es lo que justifica, a criterio del legislador, la instauración en estas circunstancias de una nueva potestad real.
Por ende, a falta de regulación expresa en algún aspecto de la figura, habrá de acudirse por vía supletoria a lo dispuesto para el derecho real de propiedad horizontal común, en el cual se ha inspirado el legislador para consagrarla.
El precepto destaca también, la necesidad del conjunto inmobiliario de ajustarse a las normas locales (provinciales y municipales), que disponen sobre los distintos usos y división del suelo, la localización de estos complejos en las áreas respectivas (v.gr. suburbanas o rurales) y demás normas administrativas dictadas en ejercicio del poder de policía inmobiliario.

2. La imposibilidad de gestionar los conjuntos inmobiliarios bajo la cobertura de los derechos personales

El precepto no admite que puedan organizarse estos proyectos inmobiliarios también bajo el régimen de los derechos personales, e incluso sujetarlos a un esquema combinado de derechos personales y reales. Así, la subordinación del complejo al esquema del derecho real antes apuntado es obligatoria.
Respecto de la primera alternativa (los derechos personales), se ha utilizado en nuestro medio con algún éxito, y supone transferir la propiedad del complejo a una persona jurídica (asociación, sociedad), de manera que quienes se incorporen al régimen pasen a detentar una porción del capital de dicho sujeto, cuyas utilidades y beneficios se traducen en el uso exclusivo de determinadas áreas del conjunto, con fines residenciales, comerciales o industriales, y en el uso común de las restantes.

En la segunda variante, en cambio, la conjunción del derecho personal con el real supondría aplicar alguna de las otras potestades reales admitidas (v.gr. dominio o condominio) a los derechos creditorios.

Ambas posibilidades quedan definitivamente descartadas, atento a la imperatividad que dimana de la norma en análisis, que no puede ser derogada por acuerdo expreso en contrario entre el desarrollista y el consumidor final de estos emprendimientos, generando una potestad real distinta, lo que además es claramente violatorio del orden público que rige en esta materia.
Nada obsta, en cambio, a que el derecho real sobre la parte privativa del conjunto inmobiliario pueda secundarse con otras potestades equivalentes sobre predios vecinos (v.gr. servidumbres).


3. Los complejos inmobiliarios preexistentes al Código Civil y Comercial

Cabe reparar, finalmente, en la suerte de los conjuntos inmobiliarios que ya estén radicados en el país bajo un esquema jurídico diferente al dispuesto por la norma prevista (esto es, que no se hayan gestionado por el régimen de la propiedad horizontal).
A mi entender, el respeto al derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al status quo imperante determinan que ellos seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente, incluso aunque se trate de derechos reales diferentes al aquí estudiado, en la medida que estén reconocidos en el ordenamiento jurídico vigente a ese momento.
Así, si se siguió el esquema del decreto bonaerense 9404/1986 para organizar un club de campo que supone combinar los derechos de dominio (o condominio) sobre las partes de uso residencial y de recreación y esparcimiento en cabeza de distintos sujetos de derecho (en el último caso, forzosamente será una persona jurídica aunque del tipo que escoja el propietario del inmueble general)
que se entrelazan con servidumbres activas para justificar la cohesión interna e indisoluble de la totalidad de las parcelas que integran el complejo.


O también si se implementó bajo el derecho real de dominio sobre las partes de uso exclusivo complementado con un condominio de indivisión forzosa a favor de todos los participantes del complejo, sin la creación de interpósita persona jurídica.

Sin embargo, en todos los casos deberán ajustar y adecuar su normativa al régimen que dispone el Código Civil y Comercial en este título, para dar cumplimiento a lo dispuesto en la parte final del precepto en análisis .

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.

Art. 2086. Sanciones.

Art. 2075. Marco legal. Página 4771