CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Cosas y partes privativas. - 2077

Art. 2077. Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.

I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Se adapta la solución del art. 1º de la ley 13.512 a los conjuntos inmobiliarios.

Así, se designan a las partes privativas como unidades funcionales y no "departamentos", (expresión que denota su destino de vivienda) y se admiten que puedan estar construidas o no, a los efectos de someterlas al régimen previsto por el Código Civil y Comercial.
Así, el derecho real de propiedad horizontal especial que se confiere a los titulares de las unidades funcionales que integran un conjunto inmobiliario no supone la preexistencia de edificio ni construcción alguna.
Se mantienen en cambio, las notas de independencia funcional en atención a su destino (que puede ser múltiple) y la salida a la vía pública de modo directo o indirecto.

II. COMENTARIO

Las partes privativas o unidades funcionales de los conjuntos inmobiliarios

El objeto del derecho real lo constituye básicamente la unidad funcional y su estado constructivo resulta indiferente para la  adquisición de la potestad de marras.
Así, una vez obtenida la factibilidad del proyecto inmobiliario por la autoridad administrativa competente (municipio o provincia, según disponga la reglamentación local vigente), el objeto de la contratación puede ser un terreno donde a futuro habrán de erigirse las viviendas de uso transitorio (o definitivo), los locales
comerciales o los establecimientos industriales que utilizarán de manera exclusiva los particulares que ingresen al complejo, o bien un inmueble ya construido y adaptado a los fines o destinos a los que se lo someterá, según disponga el reglamento de propiedad y administración.

Por ende, están incluidas en las diversas operatorias jurídicas y en el tráfico inmobiliario, las unidades funcionales construidas y concluidas como tales (con independencia de su destino: vivienda, oficina, local comercial, cochera, industria, etc.), las unidades funcionales "a construir" (es decir, las que están meramente proyectadas en un plano aprobado de subdivisión por el régimen de los conjuntos inmobiliarios, pero que no existen en los hechos, como bienes raíces, figura comúnmente conocida como venta de cubos de aire ) y las unidades funcionales "en construcción" (o sea, las que aún no cuentan con el "final de obra",
que las dé de alta, de manera definitiva, y las equipare con las primeras).
Esta solución ya estaba vigente en algunas demarcaciones locales para la comercialización no sólo de los conjuntos inmobiliarios sino también de las unidades funcionales sujetas al régimen de la propiedad horizontal común (como sucede en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, conforme al decreto 2489/1963 y sus modificatorios, que siguen vigentes por no contradecir la normativa
de fondo, común y obligatoria para toda la República Argentina).

Las unidades funcionales para ser tales, por ende, dependen de dos aspectos esenciales como son su independencia y salida obligada a la vía pública.

El primer aspecto se ajustará al destino que se haya fijado en el reglamento y que determinará, en la práctica, las dimensiones, instalaciones y comodidades mínimas con las cuales habrá de contar (aspectos que serán merituados a la hora de proyectar el complejo, diagramar su división interna y aprobar los planos
de subdivisión y obra de dichos objetos).

Así, una unidad funcional con destino a local comercial en un centro de compras puede carecer de cuarto de baño, lo mismo que una cochera, sin que ello afecte su autonomía.
Una unidad con destino de vivienda en un barrio privado, un club de campo, náutico o de chacras, en cambio, requerirá de instalaciones mínimas indispensables (sala de estar o comedor, cocina, dormitorios, baños, etc.).

La segunda exigencia determina que los propietarios puedan acceder a la vía pública, sea de modo directo, o a través de partes comunes (vías de circulación interna, puertas de acceso al complejo, etc.), sin que sea menester a estos fines establecer servidumbres de paso.

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.

Art. 2086. Sanciones.

Art. 2077. Cosas y partes privativas. Página 4776