CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Cosas y partes necesariamente comunes. - 2076

Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.

I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Se ajusta la nómina de partes comunes que contiene el art. 2° de la ley 13.512, a la realidad edilicia y funcional de un conjunto inmobiliario, suprimiendo el principal obstáculo para la aplicación de las reglas del derecho real de propiedad horizontal a estos proyectos, como es la exigencia de que el terreno donde se asienta aquél sea cosa común.

I. COMENTARIO

Las cosas y partes necesariamente comunes de los conjuntos inmobiliarios
Se plantea, como primera directiva que no todo el terreno donde se desarrolla el conjunto inmobiliario será común sino solamente aquellos sectores o partes que sean de uso indefectible por todos sus partícipes, como son las vías de acceso y circulación interna.

En cambio, serán privadas aquellas partes del predio donde se asienten las construcciones de las viviendas, locales comerciales u oficinas para uso exclusivo de los integrantes del complejo.
La nómina de cosas comunes por razones de necesidad, seguridad o conveniencia, que contempla la norma en análisis se adapta así a las particularidades de estas urbanizaciones.

Por eso no se indican como tales a los cimientos, muros maestros, techos, ascensores, montacargas, escaleras o vestíbulos.
En cambio, sí lo son las instalaciones ubicadas en las áreas de esparcimiento dedicadas a actividades deportivas, sociales y culturales del complejo (club house, canchas de polo, pileta de natación, etc.), y aquellos sectores donde se sitúen servicios de uso común.
Todas las cosas o partes de uso común estarán así identificadas en el correspondiente reglamento de propiedad y administración que se sancione por el propietario inicial del predio para someterlo al régimen del conjunto inmobiliario.

A falta de previsión expresa en la materia (esto es, si la parte es de uso común o privativo), el último párrafo de la norma dispone que se la reputará común.

Más aún, en el régimen de la propiedad horizontal, las unidades funcionales se erigen en lo principal o esencial del sistema, siendo las cosas comunes, lo accesorio.

En los conjuntos inmobiliarios, suele suceder a la inversa (especialmente en aquellos complejos donde se puede acceder a las instalaciones de uso común sin detentar unidad alguna, o bien, teniéndola sin construir), influyendo el equipamiento y las comodidades en el valor de las unidades funcionales que lo integran.

---------------------------------
LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.

Art. 2086. Sanciones.

Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes. Página 4775