CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Facultades y obligaciones del propietario - 2078

Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

 I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Se ajustan los derechos y obligaciones de los integrantes de los conjuntos inmobiliarios que están sensiblemente más acotados que en el régimen de la ley propiedad horizontal (conf. arts. 3°, 6°, 7° y 8° de la norma citada).

II. COMENTARIO

Los derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades funcionales en los conjuntos inmobiliarios

Los derechos y obligaciones de los integrantes de estos complejos están tasados en los reglamentos de propiedad y administración, en los reglamentos internos y los que indican la manera cómo puede accederse a las cosas comunes.

Respecto de las partes privativas, la principal restricción está fijada por el destino al cual se someten, el que no se puede variar de modo unilateral e inconsulto por su propietario (especialmente aquellas disposiciones que exigen de los adquirentes, la edificación de viviendas, locales o establecimientos industriales en sus predios, con los parámetros que se hayan predeterminado para la admisión de la instalación del complejo, como también la ejecución de tareas
de mantenimiento y conservación de esas edificaciones, el parquizado y cuidado de jardines, la tenencia de animales domésticos, etc.).

En cuanto a las áreas o zonas de uso común, estarán determinadas en los aludidos reglamentos que serán consentidos de modo expreso por los interesados en oportunidad de suscribir los negocios jurídicos por los cuales se adquieran en propiedad las unidades funcionales en que se subdivida el complejo.

En verdad, no se puede alegar el desconocimiento de esta normativa pues se la transcribe en los respectivos títulos de propiedad.

Todas estas directivas están encaminadas a lograr la armónica convivencia en el complejo, el acceso de todos sus miembros a las instalaciones y servicios comunes, el respeto a las normas edilicias, los valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

Ello no obsta a que si alguna de estas exigencias resulta inicua en el caso concreto, se la pueda impugnar en la asamblea de propietarios y eventualmente llegar a la instancia judicial para lograr su derogación o no aplicación.

La infracción a estas pautas conocidas por los interesados, provocará la apertura de sumarios administrativos internos, por los órganos de contralor y disciplina previstos por los reglamentos, con la eventual aplicación de las sanciones que en el caso se juzguen pertinentes, las que siempre pueden ser revisadas a posteriori en sede judicial.

Cabe destacar que respecto de las áreas de uso común, los integrantes del complejo, tienen derecho de acceso a ellas en la medida que aporten a los gastos para su construcción, conservación y mantenimiento, las que como tales no pueden ser modificadas ni suprimidas, salvo que medie acuerdo de los interesados.

Empero, no se trata de un derecho absoluto, ya que la administración del complejo puede resolver, con la anuncia de la mayoría de los componentes del predio, el reemplazo de unas actividades por otras o la ejecución de obras que optimicen o hagan más cómodo su uso y goce por aquéllos.

III. JURISPRUDENCIA

1. Corresponde hacer lugar a la demanda entablada contra un club de campo a fin de que se declare la inconstitucionalidad de la decisión que prohibió la circulación de cuatriciclos dentro del ámbito de dicho club, pues tal restricción carece de razonabilidad en tanto impide la circulación de determinados vehículos por las arterias de un barrio privado aunque no hace lo propio con otros medios de locomoción de mayor peligrosidad. (CNCiv., sala A, 9/8/2007, LA LEY, 2007-E, 662).

2. Es inadmisible la acción de amparo ambiental promovida por el habitante de un barrio cerrado contra la decisión del directorio de la sociedad anónima administradora del consorcio en cuanto resolvió construir canchas de tenis en el predio, pues las molestias que derivan al accionante de tales obras (mayor afluencia de personas y vehículos, reducción de la playa de estacionamiento, molestias por el cerrado de puertas, etc.) no conforman aisladamente ni en
conjunto, ninguno de los supuestos definidos en el art. 27 de la ley 25.675, ya que no se trata de alteración relevante que modifique negativamente el ambiente, sus recursos, el equilibrio de los ecosistemas, o los bienes o valores colectivos. (CApel. Civ. del Neuquén, sala I, 28/2/2008, La Ley Online).

3. Resulta inadmisible la acción de amparo impetrada contra un barrio privado a fin de que se abstenga de proyectar o ejecutar obras de edificación en el predio colindante al lote del actor (donde se pretendía construir la sede del club house) desde que, la eventual limitación al disfrute de una vista panorámica desde su residencia, no puede erigirse en un acto con aptitud para afectar derechos esenciales de la persona (TS Córdoba, 30/8/2007, LLC, 2007-1130).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.

Art. 2086. Sanciones.

Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario. Página 4778