PROPIEDAD HORIZONTAL: Reglamento - 2056

Capítulo 4. Reglamento de propiedad horizontal

ARTÍCULO 2056. Contenido

El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;

c) enumeración de los bienes propios;

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;

p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

1. Introducción

La norma en examen establece cuales son los contenidos mínimos necesarios que deben figurar en todo reglamento de propiedad horizontal.

2. Interpretación

2.1. Contenido del reglamento de propiedad horizontal

2.1.1. Cláusulas obligatorias

El reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual y como tal queda regido por el principio de libertad de las convenciones, sin embargo, es imposible derogar determinadas disposiciones de la ley o apartarse de aquellas que constituyen la trama básica del sistema de propiedad horizontal.

El artículo que comentamos enumera las cuestiones que deben ser contempladas obligatoriamente en el reglamento, puesto que el ordenamiento legal las considera indispensables para el funcionamiento del sistema.

Si comparamos la enumeración contenida en este artículo con su antecedente (art. 9°, ley 13.512) y con el art. 1998 del Proyecto utilizado como fuente, queda en evidencia el incremento en la cantidad de cláusulas obligatorias, producto de la experiencia acumulada en los años de vigencia del régimen de propiedad horizontal.

En ese sentido, se han incorporado los incisos 

k) destino de las partes comunes;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; 

s) plazo de ejercicio de la función de administrador; 

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

Claro está que la obligatoriedad de incorporar en el reglamento de propiedad horizontal las cláusulas enumeradas en el art. 2056 CC yC, será recién a partir del 1° de agosto de 2015, fecha de entrada en vigencia del Código Civil y Comercial. Entretanto, es deseable que los nuevos reglamentos se redacten de conformidad con las directivas de esa norma.

2.1.2. Cláusulas facultativas

Cumplida la ley en este aspecto, dada la naturaleza contractual del reglamento, las partes pueden insertar otras cuestiones que tienden a regular aspectos que hacen al mejor aprovechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia. La terminología utilizada no significa que las disposiciones facultativas carezcan de la misma fuerza obligatoria que las anteriores, dado que unas y otras, una ver incluidas en el reglamento, configuran la ley para las partes que se adhirieron.

Entre las cláusulas facultativas pueden citarse: las que fijan el procedimiento extrajudicial para perseguir el cobro de expensas atrasadas; los intereses moratorios que se aplicarán en el supuesto de retardo en el cumplimiento; multas en caso de distintas violaciones al reglamento; facultad o prohibición de hacer publicidad y límites en el caso de locales comerciales, entre otras.

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Título V. Propiedad horizontal(*)

Capítulo 4. Reglamento de propiedad horizontal

ARTÍCULO 2056. Reglamento página 169

(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado

Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal