Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.
Art. 2071. Seguro obligatorio.
Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El Código de Vélez no preveía un régimen de esta naturaleza, pero tengamos presente que tampoco aceptaba la propiedad horizontal,
La ley 19.724, llamada de prehorizontalidad, vino a llenar este vacío con la finalidad de proteger al adquirente de futuras unidades a comercializarse durante la etapa constructiva, para luego afectar el edificio al régimen de la ley 13.512. En este sistema la afectación a prehorizontalidad y la posterior inscripción de los boletos tienden a impedir que el propietario frustre los derechos en expectativa enajenando o gravando el inmueble, impidiendo los abusos a que dio lugar este tipo de negocios inmobiliarios en detrimento de los compradores de futuras unidades funcionales.
La ley 20.276 complementó el régimen de prehorizontalidad estableciendo excepciones similares a las hoy contenidas en el art. 2072.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, arts. 2015, 2016.
II. COMENTARIO
1. Seguro obligatorio
En el régimen de la ley 19.724, su finalidad tuitiva se cumplía mediante la publicidad, a los efectos de su oponibilidad, de los derechos creditorios de los adquirentes de las futuras unidades destinadas a ser sometidas al régimen de la propiedad horizontal, con la reglamentación del contenido de los boletos, su cesión, rescisión o resolución, la publicidad comercial, la constitución de hipotecas sobre el inmueble general y su ejecución.
En los hechos, la afectación importaba una reserva del inmueble a fin de que, trabado el propietario en su libre disponibilidad, se garantice el derecho de quienes contrataron la adquisición de unidades funcionales. ¿Cómo se garantiza el derecho de los compradores de futuras unidades? Fundamentalmente mediante la publicidad previa a la contratación, y la registración tanto de la afectación al régimen de prehorizontalidad como de los boletos de compraventa.
En el actual régimen de prehorizontalidad el fin tuitivo es el mismo: proteger a los compradores de edificios aún no construidos, en construcción o terminados pero indivisos, que luego habrán de ser sometidos a propiedad horizontal (ver comentario art. 2038).
El sistema cambia en la forma de instrumentar esa protección; en tanto la ley 19.724 lo hacía mediante la publicidad registral y la consiguiente oponibilidad a terceros, el Código actual pone en cabeza del titular dominical la obligación de contratar un seguro a favor del adquirente para el supuesto de no obtener el resultado convenido: adquirir el derecho de propiedad horizontal sobre la unidad funcional prometida en venta.
En el supuesto que dicha prestación resulte de imposible cumplimiento (obra inacabada, hipotecas u otros gravámenes, embargos, etc.), por tratarse de una obligación personal, el contrato deberá resolverse mediante la devolución de las sumas pagadas a cuenta y sus intereses. En este sentido el art. 2071 prevé que el seguro obligatorio que instituye también deberá cubrir el pago de lo adeudado por esos conceptos.
2. Incumplimiento
El incumplimiento de contratar el seguro obligatorio a que hace referencia el 1er. párrafo de la norma que comentamos, conlleva la sanción establecida en la segunda parte del mismo artículo, que sigue los lineamientos del art. 12, ley 19.724.
Hay que tener en cuenta que la falta de cumplimiento en la contratación del seguro expone a los compradores a riesgos que no se evitan con el mero sometimiento a la ley 13.512; los derechos del adquirente quedarán a salvo cuando el enajenante esté en condiciones de transferir la titularidad del derecho real de propiedad horizontal, esto es: escriturar la unidad y hacer tradición de ella. En una etapa previa pueden existir intereses contrapuestos de acreedores del vendedor, con o sin garantía real, o de otros compradores que menoscaben los derechos del adquirente, situaciones que no se oponen a la circunstancia fáctica de que el inmueble esté terminado y en condiciones de habitabilidad.
Es más, puede suceder que se haga tradición de las unidades funcionales, los compradores vivan en ellas y aún así no accedan al derecho real de propiedad horizontal por cuanto la escrituración se ve dificultada por la existencia de ejecuciones o embargos provenientes del estado falencial del vendedor.
Ello no obsta que el comprador deba asumir su cuota de responsabilidad en la operatoria requiriendo información respecto del cumplimiento de la obligación que venimos analizando; cuando tome conocimiento que ésta no ha sido cumplida, corresponde que intime su cumplimiento a fin de constituirlo en mora (Highton).
III. JURISPRUDENCIA
1. El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad no puede efectuar reclamo a los adquirentes;
Los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables (CNCiv., en pleno, 28/2/1979, ED, 82-171).
2. La posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la ley 13.512 no hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prevé la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato (CNCiv., en pleno, 26/3/1985, ED, 113-264).
3. El propietario que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen y, en su caso, con la inscripción registral del contrato, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato (CNCiv., sala A, 8/5/1997, LA LEY, 1997-F, 173).
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El Código de Vélez no preveía un régimen de esta naturaleza, pero tengamos presente que tampoco aceptaba la propiedad horizontal,
La ley 19.724, llamada de prehorizontalidad, vino a llenar este vacío con la finalidad de proteger al adquirente de futuras unidades a comercializarse durante la etapa constructiva, para luego afectar el edificio al régimen de la ley 13.512. En este sistema la afectación a prehorizontalidad y la posterior inscripción de los boletos tienden a impedir que el propietario frustre los derechos en expectativa enajenando o gravando el inmueble, impidiendo los abusos a que dio lugar este tipo de negocios inmobiliarios en detrimento de los compradores de futuras unidades funcionales.
La ley 20.276 complementó el régimen de prehorizontalidad estableciendo excepciones similares a las hoy contenidas en el art. 2072.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, arts. 2015, 2016.
II. COMENTARIO
1. Seguro obligatorio
En el régimen de la ley 19.724, su finalidad tuitiva se cumplía mediante la publicidad, a los efectos de su oponibilidad, de los derechos creditorios de los adquirentes de las futuras unidades destinadas a ser sometidas al régimen de la propiedad horizontal, con la reglamentación del contenido de los boletos, su cesión, rescisión o resolución, la publicidad comercial, la constitución de hipotecas sobre el inmueble general y su ejecución.
En los hechos, la afectación importaba una reserva del inmueble a fin de que, trabado el propietario en su libre disponibilidad, se garantice el derecho de quienes contrataron la adquisición de unidades funcionales. ¿Cómo se garantiza el derecho de los compradores de futuras unidades? Fundamentalmente mediante la publicidad previa a la contratación, y la registración tanto de la afectación al régimen de prehorizontalidad como de los boletos de compraventa.
En el actual régimen de prehorizontalidad el fin tuitivo es el mismo: proteger a los compradores de edificios aún no construidos, en construcción o terminados pero indivisos, que luego habrán de ser sometidos a propiedad horizontal (ver comentario art. 2038).
El sistema cambia en la forma de instrumentar esa protección; en tanto la ley 19.724 lo hacía mediante la publicidad registral y la consiguiente oponibilidad a terceros, el Código actual pone en cabeza del titular dominical la obligación de contratar un seguro a favor del adquirente para el supuesto de no obtener el resultado convenido: adquirir el derecho de propiedad horizontal sobre la unidad funcional prometida en venta.
En el supuesto que dicha prestación resulte de imposible cumplimiento (obra inacabada, hipotecas u otros gravámenes, embargos, etc.), por tratarse de una obligación personal, el contrato deberá resolverse mediante la devolución de las sumas pagadas a cuenta y sus intereses. En este sentido el art. 2071 prevé que el seguro obligatorio que instituye también deberá cubrir el pago de lo adeudado por esos conceptos.
2. Incumplimiento
El incumplimiento de contratar el seguro obligatorio a que hace referencia el 1er. párrafo de la norma que comentamos, conlleva la sanción establecida en la segunda parte del mismo artículo, que sigue los lineamientos del art. 12, ley 19.724.
Hay que tener en cuenta que la falta de cumplimiento en la contratación del seguro expone a los compradores a riesgos que no se evitan con el mero sometimiento a la ley 13.512; los derechos del adquirente quedarán a salvo cuando el enajenante esté en condiciones de transferir la titularidad del derecho real de propiedad horizontal, esto es: escriturar la unidad y hacer tradición de ella. En una etapa previa pueden existir intereses contrapuestos de acreedores del vendedor, con o sin garantía real, o de otros compradores que menoscaben los derechos del adquirente, situaciones que no se oponen a la circunstancia fáctica de que el inmueble esté terminado y en condiciones de habitabilidad.
Es más, puede suceder que se haga tradición de las unidades funcionales, los compradores vivan en ellas y aún así no accedan al derecho real de propiedad horizontal por cuanto la escrituración se ve dificultada por la existencia de ejecuciones o embargos provenientes del estado falencial del vendedor.
Ello no obsta que el comprador deba asumir su cuota de responsabilidad en la operatoria requiriendo información respecto del cumplimiento de la obligación que venimos analizando; cuando tome conocimiento que ésta no ha sido cumplida, corresponde que intime su cumplimiento a fin de constituirlo en mora (Highton).
III. JURISPRUDENCIA
1. El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad no puede efectuar reclamo a los adquirentes;
Los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables (CNCiv., en pleno, 28/2/1979, ED, 82-171).
2. La posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la ley 13.512 no hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prevé la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato (CNCiv., en pleno, 26/3/1985, ED, 113-264).
3. El propietario que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen y, en su caso, con la inscripción registral del contrato, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato (CNCiv., sala A, 8/5/1997, LA LEY, 1997-F, 173).
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LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 10. PREHORIZONTALIDAD
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2070. Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal.
Art. 2071. Seguro obligatorio.
Art. 2072. Exclusiones
página 4758
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