En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTE DEL NUEVO TEXTO
En los supuestos de destrucción que planteaba el art. 12, ley 13.512, hay una desaparición material del edificio que puede haber sucedido por un terremoto, incendio, atentado con explosivos, derrumbe debido al estado de deterioro del inmueble o por haber cedido sus cimientos por movimientos del suelo, etc.
Cuando esa destrucción total o parcial representa más de dos terceras partes del valor cualquiera de los propietarios podía pedir la venta del terreno y materiales.
La segunda parte del art. 12 antes referenciado contempla el supuesto de destrucción menor a esas dos terceras partes. Si el estado del inmueble permite incluirlo en esta última hipótesis legal es posible la reconstrucción del edificio, decisión que debía ser tomada en asamblea y por la mayoría que señalada en el reglamento para el caso.
El nuevo texto legal (art. 2055) mantiene los dos supuestos:
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTE DEL NUEVO TEXTO
En los supuestos de destrucción que planteaba el art. 12, ley 13.512, hay una desaparición material del edificio que puede haber sucedido por un terremoto, incendio, atentado con explosivos, derrumbe debido al estado de deterioro del inmueble o por haber cedido sus cimientos por movimientos del suelo, etc.
Cuando esa destrucción total o parcial representa más de dos terceras partes del valor cualquiera de los propietarios podía pedir la venta del terreno y materiales.
La segunda parte del art. 12 antes referenciado contempla el supuesto de destrucción menor a esas dos terceras partes. Si el estado del inmueble permite incluirlo en esta última hipótesis legal es posible la reconstrucción del edificio, decisión que debía ser tomada en asamblea y por la mayoría que señalada en el reglamento para el caso.
El nuevo texto legal (art. 2055) mantiene los dos supuestos:
a) grave deterioro,
b) destrucción del edificio, pero unifica el tratamiento.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1997.
II. COMENTARIO
En el caso de destrucción total, el inmueble ha desaparecido como objeto del derecho de propiedad horizontal, en tanto que si la destrucción es parcial no sólo subsiste el sistema de propiedad horizontal, sino que también es posible que el edificio pueda llegar a ser funcionalmente apto, una vez efectuadas las obras que la situación requiere.
La vigencia de la propiedad horizontal y la obligatoriedad del reglamento de propiedad horizontal marcan la necesidad de la deliberación previa a la toma de decisiones, pero en este supuesto, a diferencia de lo que acontece en la vida consorcial, la resolución que tome la mayoría no siempre obliga a la minoría.
En este sentido, la norma que comentamos ha seguido los lineamientos de la ley 13.512, apartándose del Proyecto de 1998 que establecía que la minoría está obligada a contribuir (art. 1977).
1. Mayoría necesaria
En la asamblea llamada a decidir las acciones a llevar a cabo, dada la destrucción o deterioro del edificio común, se podrá decidir:
b) destrucción del edificio, pero unifica el tratamiento.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1997.
II. COMENTARIO
En el caso de destrucción total, el inmueble ha desaparecido como objeto del derecho de propiedad horizontal, en tanto que si la destrucción es parcial no sólo subsiste el sistema de propiedad horizontal, sino que también es posible que el edificio pueda llegar a ser funcionalmente apto, una vez efectuadas las obras que la situación requiere.
La vigencia de la propiedad horizontal y la obligatoriedad del reglamento de propiedad horizontal marcan la necesidad de la deliberación previa a la toma de decisiones, pero en este supuesto, a diferencia de lo que acontece en la vida consorcial, la resolución que tome la mayoría no siempre obliga a la minoría.
En este sentido, la norma que comentamos ha seguido los lineamientos de la ley 13.512, apartándose del Proyecto de 1998 que establecía que la minoría está obligada a contribuir (art. 1977).
1. Mayoría necesaria
En la asamblea llamada a decidir las acciones a llevar a cabo, dada la destrucción o deterioro del edificio común, se podrá decidir:
a) su demolición y posterior venta del terreno y materiales de demolición;
b) su reconstrucción.
Cabe tener en cuenta que en el supuesto de destrucción total del edificio, en los hechos desaparece la propiedad horizontal y subyace un derecho real de condominio que autoriza a cualquiera de los propietarios a pedir la división por venta del terreno y los materiales. Por el contrario, en el caso de vetustez, el edificio está en pié por lo cual el régimen de propiedad horizontal subsiste y su extinción se producirá en la medida que lo decida la mayoría.
Ambas decisiones deben ser tomadas en asamblea por una mayoría que represente más de la mitad del valor, es decir que no será suficiente la mayoría de votos sino que aún en el caso que el reglamento dijera lo contrario, éstos deben computarse por porcentual.
2. Gastos de reconstrucción
Decidida la reconstrucción, no mediando oposición de la minoría, todos los propietarios quedarán obligados al ingreso de las sumas resultantes según sus respectivos porcentuales, y los gastos que se realicen quedarán incluidos en el concepto de expensas comunes y como tales su pago es obligatorio para todos los propietarios pudiendo procederse a la ejecución en caso de retardo en el cumplimiento (Highton). Los gastos de reconstrucción de las partes privativas están a cargo de sus respectivos dueños (art. 2048), salvo casos especiales en los cuales los trabajos y las erogaciones consiguientes son realizados por el consorcio para luego liquidarlo con las expensas comunes.
3. Derecho de la minoría
Cuando la mayoría resuelve la reconstrucción del edificio, la minoría no puede ser obligada a contribuir en los costos de reparación, quedando obligada a ceder sus derechos de propiedad horizontal a terceros o a los otros propietarios.
En cuanto al precio por el cual se efectúa la cesión del derecho de propiedad horizontal de la minoría, no es necesario efectuar siempre una valuación judicial, sino que se acudirá a esta solución en caso de desacuerdo entre los interesados en cuanto a los valores a pagar (Gabas).
Cabe tener en cuenta que en el supuesto de destrucción total del edificio, en los hechos desaparece la propiedad horizontal y subyace un derecho real de condominio que autoriza a cualquiera de los propietarios a pedir la división por venta del terreno y los materiales. Por el contrario, en el caso de vetustez, el edificio está en pié por lo cual el régimen de propiedad horizontal subsiste y su extinción se producirá en la medida que lo decida la mayoría.
Ambas decisiones deben ser tomadas en asamblea por una mayoría que represente más de la mitad del valor, es decir que no será suficiente la mayoría de votos sino que aún en el caso que el reglamento dijera lo contrario, éstos deben computarse por porcentual.
2. Gastos de reconstrucción
Decidida la reconstrucción, no mediando oposición de la minoría, todos los propietarios quedarán obligados al ingreso de las sumas resultantes según sus respectivos porcentuales, y los gastos que se realicen quedarán incluidos en el concepto de expensas comunes y como tales su pago es obligatorio para todos los propietarios pudiendo procederse a la ejecución en caso de retardo en el cumplimiento (Highton). Los gastos de reconstrucción de las partes privativas están a cargo de sus respectivos dueños (art. 2048), salvo casos especiales en los cuales los trabajos y las erogaciones consiguientes son realizados por el consorcio para luego liquidarlo con las expensas comunes.
3. Derecho de la minoría
Cuando la mayoría resuelve la reconstrucción del edificio, la minoría no puede ser obligada a contribuir en los costos de reparación, quedando obligada a ceder sus derechos de propiedad horizontal a terceros o a los otros propietarios.
En cuanto al precio por el cual se efectúa la cesión del derecho de propiedad horizontal de la minoría, no es necesario efectuar siempre una valuación judicial, sino que se acudirá a esta solución en caso de desacuerdo entre los interesados en cuanto a los valores a pagar (Gabas).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 3. MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría.
Art. 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.
Art. 2053. Mejora u obra nueva en interés particular.
Art. 2054. Reparaciones urgentes.
Art. 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio.
Art. 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio. Página 4714
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