a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
1. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Una de las notas sobresalientes del derecho de propiedad horizontal respecto de los demás derechos reales enumerados en el Código, es que juntamente con su adquisición, el titular queda obligado al cumplimiento de ciertas obligaciones y, entre ellas, al pago de los gastos de conservación y reparación del inmueble común. Es decir: la adquisición del derecho real que implica facultad, señorío del sujeto respecto de la cosa u objeto de su derecho, hace surgir también para el titular una obligación personal.
Ello así porque la ley y el reglamento de propiedad horizontal dictado de conformidad con las pautas legales, hacen surgir un plexo de relaciones personales que se entrecruzan con el derecho real y lo conforman (conf. art. 2038).
La ley 13.512 contenía obligaciones a cargo de los propietarios en los arts. 5º y 8º. Tales obligaciones se completan con normas locales de carácter provincial o municipal y disposiciones procesales.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1987.
II. COMENTARIO
En este capítulo se ordenan y sintetizan adecuadamente las obligaciones y prohibiciones que recaen sobre los titulares de la propiedad horizontal, recopilando normas y conceptos diseminados en normativas variadas.
En primer lugar hay que hacer notar que sería imposible en una norma de fondo como es el Código puntualizar todas las obligaciones que devienen de la vida consorcial, de allí que el primer inciso enuncia una regla general: cumplir las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal y del reglamento interno.
Serán ellos los que, siguiendo los lineamientos legales, establezcan las obligaciones y prohibiciones que se adecuen al edificio y al tipo de servicios y elementos comunes con que esté equipado.
1. Conservación de la unidad funcional
En principio, la conservación del piso o departamento no constituye una obligación exigible, sino que su titular llevará a cabo dichos actos en la medida de sus gustos personales y sus posibilidades económicas. Sin embargo, si la falta de mantenimiento de alguna de las partes privativas ocasiona daños en otros departamentos o en partes comunes, aquél podrá ser intimado para proceder a su realización y demandado por los perjuicios que hubiera causado.
Por aplicación de las normas que rigen en materia de responsabilidad por daños, si un propietario instaló en un patio común de uso exclusivo canteros de plantas que provocaron filtraciones de humedad que dañaron la unidad vecina, está obligado a indemnizar (CNCiv., sala B, 13/3/1968, ED, 26-103).
2. Pago de expensas
Tanto en el caso de gastos ordinarios que realiza el administrador para el mantenimiento de las cosas comunes, como de aquellos otros que requieren de la aprobación de la asamblea para la realización de obras nuevas, innovaciones o mejoras efectuadas en dichos bienes, ambos integran el concepto de expensas comunes, debiendo en consecuencia ser soportadas por los propietarios en proporción de su parte indivisa o el que establezca el reglamento de propiedad al respecto.
Esa contribución al pago de los gastos comunes es primordial en la vida del consorcio ya que se trata de una obligación de cumplimiento ineludible por parte de los dueños a fin de mantener el funcionamiento del sistema en sus diversas fases.
El concepto de expensas como obligación inexcusable en el régimen de la propiedad horizontal se traduce en el reconocimiento de privilegio para su cobro, en la imposibilidad de liberarse de su pago haciendo uso del derecho de abandono, en la aceptación de tasas de interés más altas en caso de mora, en la estrictez con que se juzgan las excepciones en el procedimiento de ejecución.
3. Control del administrador
Los incs. e) y f) tienden a facilitar la tarea de control que debe llevar a cabo el administrador; en el primer caso inspeccionando las cosas y partes comunes, ya fuera porque necesitan reparación o, porque habiendo sido reparadas debe constatarse el trabajo realizado; en el segundo para cumplir con normas locales que imponen al administrador llevar un libro de propietarios con todos los datos actualizados, lo cual servirá eventualmente, para efectuar notificaciones fehacientes (asambleas, intimaciones).
4. Responsabilidad de los propietarios
El consorcio es una persona jurídica (art. 2044), por lo tanto debe responder con su patrimonio por las deudas generadas por la gestión del administrador en cumplimiento de sus facultades; sólo en caso que éste resulte insuficiente cabe analizar la responsabilidad que les cabe a los propietarios.
Se ha sostenido que los consorcistas son subsidiariamente responsables en caso de insolvencia del consorcio o insuficiencia de su activo. Para fundamentar tal posición se hace aplicación analógica de la normativa que rige en materia societaria (arts. 22 y 24 de la ley 19.550, sustituidos por el nuevo Código).
También se mantiene la tesis que ésta es subsidiaria y accesoria, al igual que la de los socios, pues responden a la manera de los fiadores, tienen derecho a ser oídos y, por lo tanto debe dárseles traslado de la sentencia por un plazo determinado para que opongan sus defensas (Reyes).
Partiendo de la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas, como lo hace gran parte de la doctrina (Highton, Kemelmajer, Areán, Gurfinkel de Wendy) no se podrá ejecutar el patrimonio de éstos en forma directa, sino que previamente se deberá proceder a la excusión de los bienes del consorcio, extremo que deberá quedar acreditado en el expediente y que debería ser cuidadosamente merituado por el juez de la causa en forma previa a decretar el embargo de bienes de los propietarios.
En cuanto al aspecto procesal, no es necesario demandar conjuntamente al consorcio y a los consorcistas, sino que la sentencia condenatoria que se dicte será oponible a estos últimos, quienes podrán articular las defensas que tenía la sociedad y las suyas personales (Highton).
A pesar que el nuevo texto no contiene una norma concreta al respecto, resultan de plena aplicación la doctrina y jurisprudencia a la que nos referimos.
III. JURISPRUDENCIA
1. La especial naturaleza del consorcio de propietarios, cuyo único patrimonio es el resultado de la recaudación de las expensas comunes y eventualmente del fondo de reserva y la circunstancia que con ese patrimonio deba hacer frente a una serie de erogaciones que de no realizarse provocarían el colapso del sistema, reviste de trascendental importancia el cobro de las expensas para la vida del consorcio, lo que ha permitido asimilar esas obligaciones a las de naturaleza alimentaria y declarar que no regía para ellas la suspensión de ejecuciones dispuesta en el art. 16 de la ley 25.563 (CNCiv., sala K, 13/8/2002, DJ, 2002-3-473).
2. Los consorcistas tienen responsabilidad subsidiaria por los daños causados a terceros por las cosas comunes. Si bien los consorcistas no responden mancomunadamente con el consorcio por los débitos que asumiera, puesto que la responsabilidad es subsidiaria, y en tal medida no cabe que se los demande conjuntamente; ejecutado que sea el consorcio y excutidos sus bienes, se abre paso a la agresión del patrimonio de los consortes, y acaso sea ajustado a derecho y razonable sostener que la sentencia contra el consorcio tiene fuerza de cosa juzgada contra los consorcistas.
3. La sentencia pronunciada contra el consorcio tiene fuerza de cosa juzgada —eficacia, expansión u oponibilidad— contra los consorcistas, sin que corresponda, o quepa, demandarlos separada o juntamente con el primero; comprobada la carencia o insuficiencia de bienes del Consorcio de Propietarios para responder por la deuda daños y perjuicios, se justifica y queda habilitada la pretensión de la parte actora contra los consorcistas por responsabilidad subsidiaria por el cobro de la parte proporcional de la deuda en mérito al valor de cada unidad, siendo el fundamento de tal responsabilidad que el Consorcio de Propietarios es una persona jurídica ideal diversa a los consorcistas, aun cuando esa responsabilidad subsidiaria resulte exigible en la medida en que se compruebe la incapacidad patrimonial del consorcio para afrontar la deuda común (CS Tucumán, sala Civ. y Penal, 12/3/2009, Lexis N° 1/70052225-1-2-3-4).
-------------------------------------
LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 2. FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2045. Facultades.
Art. 2046. Obligaciones.
Art. 2047. Prohibiciones.
Art. 2048. Gastos y contribuciones.
Art. 2049. Defensas.
Art. 2050. Obligados al pago de expensas
Art. 2046. Obligaciones. Página 2689
No hay comentarios:
Publicar un comentario