Art. 2090. Legitimación. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada.
Art. 2091. Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.
El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093.
Art. 2092. Inscripción. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.
Art. 2093. Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
I. RELACIÓN CON LA LEY 26.356. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se sigue, en esencia, el esquema previsto por los arts. 8° a 13 de la ley citada,para la afectación de uno o más inmuebles al régimen del STTC, solución que el Código expande a cualquier otro objeto (cosa o bien), que puede ser sometido a este régimen especial de uso y goce.
Además, se ajusta la normativa de la ley 26.356, de manera tal de corregir sus imprecisiones.
En efecto, en ese régimen, la sujeción de los inmuebles debe otorgarla el emprendedor (o desarrollista), con la conformidad del propietario, si no existe identidad de personas.
El Código dispone, en cambio, que el sometimiento de los objeto al esquema del tiempo compartido, debe realizarlo siempre el propietario, con la eventual conformidad del emprendedor, cuando no coincida con aquél.
En la ley 26.356, se exige además, para la celebración de ese acto jurídico, la inexistencia de anotaciones personales por el propietario y el emprendedor.
El Código Civil y Comercial extiende ese recaudo respecto del administrador y el comercializador.
II. COMENTARIO
1. El procedimiento a seguir para afectar uno o más bienes al sistema de tiempo compartido
En los cinco preceptos agrupados se consagran todos lo recaudos a observar para someter distintos bienes, sean o no cosas, al régimen del tiempo compartido (es decir, su uso y goce por períodos de tiempo preestablecidos y de manera alternada), con expresa mención de los efectos que dicho resultado produce.
1.1. El acto de afectación al esquema del tiempo compartido
El punto de partida del régimen lo constituye el sometimiento de uno o más bienes al sistema, a través del otorgamiento del acto de afectación.
Se trata de un acto de disposición jurídica, y solamente está legitimado para celebrarlo el propietario de los objetos en juego.
Si son cosas, están por ende facultados los titulares de derechos reales sobre cosa propia (dominio, condominio, propiedad horizontal y superficie, respecto de la propiedad superficiaria).
Ello así, aunque el art. 2090 solamente mencione en estas lides al titular de dominio.
Empero, también se exige la participación y conformidad expresa del emprendedor, cuando no se identifique con el propietario de las cosas afectadas.
Adviértase que el emprendedor presta su consentimiento para la afectación que, como acto jurídico, emana privativamente del propietario.
En cuanto a la forma de este negocio dependerá de la naturaleza del objeto.
Si se trata de inmuebles, corresponderá su formalización por escritura pública (se trata de un acto formal solemne pero relativo, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 285).
Si son muebles registrables, bastará con la celebración del acto bajo la forma de instrumento privado con firmas autenticadas.
Tratándose de bienes raíces, el notario interviniente deberá cumplir con los actos previos usuales cuando se celebran negocios jurídicos reales inmobiliarios.
Lo mismo sucede respecto de las cosas muebles registrables (buques, aeronaves o automotores).
Por tanto, corresponderá la solicitud de los certificados registrales de rigor, de dominio (con reserva de prioridad) y de anotaciones personales.
En el primer caso, del despacho registral debe surgir que esos objetos están libres de toda clase de gravámenes y restricciones, pues en caso de existir, ello obstará a la celebración del acto.
En cuanto al certificado de anotaciones personales, la exigencia debe cumplirse no sólo respecto de los comparecientes al acto de afectación (el propietario y el emprendedor, en el supuesto que se trate de sujetos distintos), sino igualmente sobre las personas del comercializador y administrador, en su caso.
La existencia de despachos desfavorables en este último sentido, también impedirá la concreción del acto.
El funcionario autorizante también deberá recabar los certificados de catastro y municipales para verificar el valor fiscal del inmueble a afectar, y la inexistencia de deudas por impuestos y tasas comunales.
Lo mismo sucederá respecto de las cosas muebles registrables (certificado de bienes registrables, libre deuda por patentes y tasas varias).
El Código no indica el contenido del acto de afectación, remitiendo a esos efectos, a lo dispuesto en la legislación específica.
A modo de ejemplo, se cita a continuación el posible contenido del acto por el cual se someten uno o más inmuebles al régimen del STTC.
Así, el documento notarial a extenderse deberá versar por igual sobre el objeto (el o los inmuebles donde funcionará el establecimiento vacacional); los derechos que sobre éste obtendrán los usuarios y el régimen de administración a que se someterá.
Respecto del inmueble con destino turístico deberán consignarse: su descripción física e identificación catastral, la enumeración y detalle de las unidades vacacionales que lo integren, con mención de su ubicación, capacidad, destino y comodidades; igualmente la indicación de los sectores o áreas comunes o con destinos específicos (v.gr. solarium, playroom , gimnasio, salones de usos múltiples, escaleras, ascensores, etc.); los porcentuales de las unidades y demás aspectos que sirvan para su correcta determinación (v.gr. si el complejo está en construcción), las reglas que se seguirán para adicionar unidades vacacionales o sectores de uso y goce común y la manera como ello influirá en la descripción física y definitiva del bien y los porcentuales y las soluciones para los casos de destrucción total o parcial del complejo o vetustez.
En cuanto a los derechos de los usuarios es de capital importancia la indicación de la naturaleza de ellos, su plazo de duración, los períodos de uso que se concederán y sus distintas modalidades (períodos de tiempo fijos, flotantes o por puntos, posibilidad o no de canjearlos y forma de hacerlo, etc.); los modos de transmitirlos por actos inter vivos o mortis causa ; las reglas de utilización de las unidades vacacionales y los servicios y áreas de uso común y el reglamento de uso y administración del complejo inmobiliario.
Asimismo, y respecto de los derechos de los usuarios, deberá indicarse de manera expresa si están condicionados a que el emprendedor comercialice un número determinado de períodos de uso y disfrute sobre las unidades del complejo en un plazo de tiempo también prefijado. En este caso, se dispone que el mínimo de períodos de tiempo a negociar no podrá ser superior al cincuenta por ciento del total de ellos y el lapso exceder de un año.
En cuanto al régimen de la administración, el acto jurídico de marras deberá referirse a la designación y remoción del administrador, sus deberes, facultades y remuneración; los gastos del establecimiento, su distribución entre todos los usuarios, indicándose los parámetros objetivos para su determinación; el tiempo y forma en que deberán abonarse por parte de los usuarios; la previsión de la formación de fondos de reserva u operativos; la posibilidad de fijarse aportes extraordinarios y la manera cómo se contribuirá a su pago; la indicación de aquellos servicios que requerirán de pagos adicionales al momento de su utilización; el régimen de la mora en el pago de los gastos que genere el complejo y las sanciones para quienes no contribuyan en tiempo y forma a ellos; el procedimiento para la modificación de la afectación al STTC y la constancia de encontrarse asegurados contra riesgo de incendio u otros siniestros el inmueble general y cada uno de sus sectores o bienes sometidos al régimen.
1.2. Los efectos de la toma de razón del acto de afectación en los registros pertinentes
Una vez otorgado el acto de afectación por el legitimado activo y bajo la forma que legalmente corresponda, el paso siguiente será la rogación de su toma de razón en el Registro que corresponda por la naturaleza del objeto así gravado, como así también en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido que disponga la legislación especial (para los STTC, de acuerdo a la ley 26.356 y su reglamentación por decreto 760/2014 es el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, dependiente del Ministerio de Turismo de la Nación).
Así, tratándose de bienes raíces dicho acto deberá se inscripto en el Registro Inmobiliario, en los plazos y con las formalidades que contemplen las disposiciones pertinentes (v.gr. la ley. 17.801 y las reglamentaciones locales).
Si son muebles registrables, corresponderá hacer lo propio en el Registro Nacional de Buques, de Aeronaves o de la Propiedad del Automotor, cumpliendo siempre con los plazos especiales que cada normativa disponga a esos efectos.
Respecto de muebles registrables, no registrables y bienes, deberá crearse el mentado ente registral, a fin de poder cumplir con la exigencia apuntada, o bien, ampliarse la competencia material del organismo administrativo antes mencionado (el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido) para que pueda intervenir y entender en estos casos distintos.
La anotación en este Registro administrativo es común a todos los actos de afectación con independencia de la naturaleza del objeto sobre el cual recaiga.
Ahora bien, la inscripción del acto en cuestión en la matrícula, ficha, legajo o folio de los objetos involucrados tiene un claro efecto constitutivo, como es el de generar respecto de aquellos el "estado jurídico de tiempo compartido" que será el punto de partida para la posterior comercialización de los períodos de uso y disfrute sobre los distintos sectores en que se subdivida.
A esta consecuencia primordial se suman:
a) La "inhibición" del emprendedor y del propietario para apartarse de la destinación comprometida (salvo, por supuesto, que su verifique la desafectación de los bienes del sistema de tiempo compartido).
No obstante, se admite que el emprendedor pueda comercializar los períodos de disfrute no enajenados, por otros sistemas o modalidades contractuales que no sean los del capítulo en análisis.
b) La oponibilidad erga omnes de los derechos adquiridos por los usuarios sobre esos bienes.
Aunque los preceptos en análisis no lo indiquen, va de suyo que para gozar de dicha protección se impone la toma de razón de los actos de adquisición del derecho de tiempo compartido en los registros mobiliarios e inmobiliarios actualmente en funcionamiento, pues éste es el medio por el cual, los eventuales terceros interesados podrán saber de su existencia y obrar en consecuencia.
c) La intangibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, que no podrán ser alterados o disminuidos por los sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
Como se advierte, la cobertura de los derechos de los usuarios es completa, de forma que no podrán ser modificados a posteriori de su adquisición por sucesivas enajenaciones o cambios en la situación patrimonial del propietario o emprendedor del complejo afectado al sistema.
1.3. La posibilidad de propietario de constituir derechos reales de garantía
Se contempla la facultad del propietario de gravar los bienes afectados con derechos reales de garantía, luego de ese evento.
En rigor de verdad, corresponde destacar que podrían constituirse derechos reales de hipoteca o prenda con registro, puesto que la anticresis y la prenda con desplazamiento, por suponer la entrega de la cosa al acreedor impedirían en los hechos, el ejercicio de los derechos de los usuarios sobre los bienes oportunamente adquiridos. A lo sumo, podrían aplicarse dichos gravámenes sobre las unidades aún sin comercializar, y que están en poder efectivo del propietario.
Pero amén de eso, el art. 2093 consagra la oponibilidad a dichos acreedores de los derechos oportunamente adquiridos por los usuarios (y añado, debidamente asentados en los registros pertinentes), lo que a todas luces desalentará la constitución de dichos gravámenes, pues en el mejor de los casos, la posibilidad de ejecutarlos ante el incumplimiento del deudor, solamente se aplicará respecto de aquellas unidades que no hayan sido aún comercializadas.
1.4. La sanción del reglamento de uso y administración de los bienes afectados al tiempo compartido
Aunque el conjunto de normas en estudio no lo mencione, junto con el acto de afectación se impone la sanción de un reglamento de uso y administración de los bienes afectados al uso periódico y temporario, que podrá revestir la forma de instrumento público o privado (en este último caso, con las firmas autenticadas) y que indicará los derechos y deberes a los que sujetarán los usuarios y toda otra persona que se incorpore al sistema, como también los que asume el emprendedor, el régimen de su administración y las atribuciones y facultades de quien la ejerza, los destinos de los sectores de uso privativo y los afectados a instalaciones de servicios y áreas comunes (si se trata de inmuebles), y todo otro aspecto de interés que haga el normal desarrollo del emprendimiento.
Su sanción queda a cargo del emprendedor.
Cada vez que se transfiera una unidad de tiempo del sistema, junto con el contrato de adquisición se entregará al usuario una copia de dicho reglamento, a cuyo acatamiento se obligará de manera expresa en ese acto.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 2. TIEMPO COMPARTIDO
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2087. Concepto.
Art. 2088. Bienes que lo integran.
Art. 2089. Afectación.
Art. 2090. Legitimación.
Art. 2091. Requisitos.
Art. 2092. Inscripción.
Art. 2093. Efectos del instrumento de afectación.
Art. 2094. Deberes del emprendedor.
Art. 2095. Deberes de los usuarios del tiempo compartido.
Art. 2096. De la administración.
Art. 2097. Deberes del administrador. El administrador tiene los siguientes
deberes, sin perjuicio de los establecidos en
Art. 2098. Cobro ejecutivo.
Art. 2099. Extinción.
Art. 2100. Relación de consumo.
Art. 2101. Derecho real del adquirente de tiempo compartido.
Art. 2102. Normas de policía.
