LEY 24441. LETRAS HIPOTECARIAS.

LEY 24441. LETRAS HIPOTECARIAS. LETRAS HIPOTECARIAS ESCRITURALES. RÉGIMEN ESPECIAL DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL.

La denominada ley de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción Nº 24441, publicada en el Boletín Oficial el 16/01/1995, a través de su articulado muestra su finalidad: proporcionar al conjunto de la sociedad las normativas jurídico - institucionales aptas para implementar y procurar el objetivo propuesto por el Estado de facilitar el acceso a una vivienda digna (principio constitucional y supraconstitucional, que el Estado debe procurar su cumplimiento) al conjunto de la población de la Nación Argentina.

Entre los institutos tratados en esta ley, encuentro algunos vinculados al derecho real de garantía hipotecaria: Letras Hipotecarias, Letras Hipotecarias Escriturales y Régimen Especial de Ejecución Hipotecaria.

LETRAS HIPOTECARIAS.

En el Capítulo III de la mencionada ley 24441 se regulan las letras hipotecarias, las cuales vinculan al derecho privado civil con el derecho privado comercial.

El espíritu de este marco legal es típicamente macroeconómico ya que tiende a alimentar la financiación de la construcción de viviendas y asegurar al crédito destinado a tal fin, utilizando para ello garantías suficientemente eficaces y efectivas.

Las letras hipotecarias son herramientas útiles a tal efecto. Éstas son títulos valores que permiten una rápida circulación del crédito hipotecario incorporado, posibilitando así dar liquidez a las inversiones. Este mecanismo permite al acreedor que tiene garantizado su crédito con una hipoteca en primer grado a convertir en dinero líquido este activo, pudiendo así financiar o posibilitar en caso de bancos acreedores obtener dinero para su negocio de intermediación, y participar así en el proceso de desintermediación.

Las letras hipotecarias son títulos valores con garantía hipotecaria (artículo 35, ley 24441), que importan la extinción del crédito que originalmente dio lugar a la constitución de la garantía real, por lo que ésta accede al título valor abstracto (artículo 37, ley 24441).

La emisión de las letras hipotecarias supone necesariamente la existencia de la escritura pública en la que se instrumenta el negocio causal, el que se deja novado y extinguido por la emisión de las letras hipotecarias. Esta emisión importa una renuncia expresa del deudor a toda excepción que pudiera fundar en ese negocio causal que le dio origen y a las que pueda plantear a cualquier endosante en particular. Esta novación de la obligación causal es de origen legal, quedando a la vez el derecho real incorporado al título.

Las letras hipotecarias deben inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda según la ubicación del inmueble dado en garantía.

El sistema circulatorio del crédito en este caso requiere el endoso nominativo, no siendo necesaria la notificación al deudor ya que éste no podrá oponer excepciones (por haberse extinguido la obligación causal por efecto de la novación), salvo el cambio del lugar del pago; y siendo el endoso sin responsabilidad alguna para el endosante.

LETRAS HIPOTECARIAS ESCRITURALES.

La última parte del artículo 39 de la ley 24.441, en su última frase, establece que "las letras hipotecarias también podrán ser escriturales".

Dado que la ley sólo refiere al tema en siete palabras debe acudirse al decreto reglamentario 780/95, modificado por el decreto 1.389/98, para obtener precisiones sobre el funcionamiento de este título valor. Este título valor no ostenta una existencia corpórea autónoma, es decir, que es "no cartular".

La existencia de estas letras escriturales depende de una doble registración: por un lado, en el Registro de la Propiedad de Inmueble, en donde se inscribe la escritura pública donde consta la hipoteca garantizando la obligación principal, y se prevé la creación y emisión de la letra hipotecaria escritural allí mismo; provocando la extinción por efecto de la novación de la obligación principal.

Dicha escritura debe contener el nombre y domicilio de la entidad que se encargará de la registración especial de la letra escritural, donde deberá quedar depositada la escritura hipotecaria. Es el acreedor quien determina la entidad encargada de la registración.

Por lo tanto, una vez que la escritura esté inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda, es remitida por el acreedor al registro especial mencionado. Podrán ser registros las cajas de valores, bancos o sociedades constituidas exclusivamente por bancos con el único objeto de llevar el registro de títulos escriturales.

Pero además el decreto prevé un tercer organismo: el administrador de letras hipotecarias escriturales, quien es considerado un mandatario del acreedor y debe ser una entidad financiera regida por la ley Nº 21.526, quien actúa por cuenta y orden de los acreedores de las letras. Esta entidad es quien tiene a su cargo la administración de las letras escriturales, la gestión de cobro de todo importe instrumentado en las letras que sea debido por el deudor por cualquier concepto, y el otorgamiento de los comprobantes de pago, así como la totalidad de los actos tendientes a la preservación de los derechos de crédito y de los derechos hipotecarios instrumentados en las letras, con el mismo alcance que resulte del instrumento de emisión. Prevé el artículo 8 del decreto mencionado que la entidad encargada de registrar la letra escritural y el administrador son calidades que pueden coincidir en un mismo organismo.

Estas letras hipotecarias escriturales tienen la misma finalidad que las letras hipotecarias: permitir la circulación del crédito que originariamente estaba garantizado con la garantía hipotecaria. Hipoteca que con la creación y emisión de cualquiera de estos dos títulos valores queda incorporada allí; en el título valor.

De esta manera, frente a cambios económicos tendientes a la necesidad de crear herramientas legales que sirvan para movilizar los activos ilíquidos, se observa que la hipoteca es una alternativa válida.

RÉGIMEN ESPECIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

El Capítulo V. de la ley 24.441 regula este régimen de ejecución hipotecaria.

Si bien este régimen en nada altera al derecho real de garantía hipotecaria en su esencia; lo que viene a permitir es que frente al incumplimiento del deudor que había garantizado su obligación con esta garantía, el acreedor pueda ejecutar el inmueble gravado recurriendo a este régimen especial.

Este régimen de ejecución es convencional por excelencia, ya que los artículos 52 y 45 de la citada ley prevén que solamente podrán ejecutarse según las reglas del título V. aquellas hipotecas que expresamente hayan convenido el sometimiento al presente régimen.

Otra característica de este régimen es que el mismo es optativo para el acreedor, ya que éste podrá elegirlo o no, al momento de ejecutar la hipoteca ante el incumplimiento del deudor (siempre que se hubiera acordado que podía utilizarse este mecanismo).

Finalmente prevé la ley que este régimen es aplicable siempre y cuando el deudor haya incumplido el pago del servicio de amortización o intereses de deuda garantizada.

El procedimiento de ejecución especial puede aplicarse no sólo en las hipotecas donde se emiten títulos valores, sino también en las hipotecas clásicas.

Este régimen implica que participan del proceso no sólo el juez, sino además el acreedor, el notario propuesto, martillero y el deudor.

En síntesis, lo que permite este régimen es desjudicializar parte del proceso de ejecución para tornarlo más rápido. Apunta a la celeridad en los trámites, respetando la defensa en juicio permitiendo al deudor oponer excepciones; tiende a la inmediatez pero procurando el correcto ejercicio de los deberes procesales por parte de los jueces como pilares del debido proceso.

La referencia a estos institutos regulados por la ley 24.441 apunta a demostrar cómo una garantía real puesta en vigencia en nuestro país desde el año 1871, puede adaptarse a cambios sociales y nuevas necesidades económicas.