La Ley Registral Inmobiliaria Nacional Nº 17.801 se sancionó el 28 de junio de 1968, complementaria del Código Civil. En virtud de lo establecido por los artículos 2, 20 y 22, esta ley es terminante. Luego de su entrada en vigencia, el sistema registral argentino gira entorno a una inscripción de carácter declarativo.
A pesar de que la mayor parte de los autores nacionales (Borda, López de Zavalía, Moisset de Espanés, García Coni, Andorno, Cornejo, entre otros) predican el carácter declarativo de la inscripción; existe otra parte de la doctrina (Molinario, Villaro y otros) que aun actualmente sostiene que en nuestro sistema la inscripción en materia inmobiliaria es constitutiva. Ellos parten de una premisa incuestionable como es la de considerar de la esencia de los derechos reales el ser absoluto y, por tanto, oponible “erga omnes”.
El ámbito de aplicación de esta ley se extiende a todo el territorio nacional en virtud de su artículo 1, ya que es complementaria al Código Civil
Art. 1.- “Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur.”
Surge del texto de esta norma la existencia, con anterioridad, de los registros locales y las legislaciones que los reglamentaban propias de cada jurisdicción, y obviamente, la necesidad de adaptar dichos registros y dichas legislaciones provinciales en materia registral a la letra de la ley nacional 17.801.
Cabe comentar que actualmente, Argentina está dividida en 24 jurisdicciones (23 provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que es la sede del gobierno nacional), ya que en el año 1990 nace la provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur (El Congreso de la Nación sanciona la Ley 23.775 de Provincialización) y en 1994 con la reforma constitucional se crea la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con un régimen particular, por lo tanto en una próxima reforma el texto correcto debería decir simplemente: Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Es necesario aclarar también, que esta ley en virtud del artículo 38, respecto de la concurrencia de la legislación registral provincial y nacional sostiene:
Art. 38.- “La organización, funcionamiento y número de los registros de la propiedad, el procedimiento de registración y el trámite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades, serán establecidos por las leyes y reglamentaciones locales.”
Art. 38.- “La organización, funcionamiento y número de los registros de la propiedad, el procedimiento de registración y el trámite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades, serán establecidos por las leyes y reglamentaciones locales.”
En definitiva, en palabras de Borda: “El criterio que ha seguido el legislador para distinguir las facultades propias de la Nación, y de las provincias en esta materia, es el siguiente: todo lo que hace a la organización y funcionamiento de los registros, el procedimiento de registración y el tramite correspondientes a las impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades , son materia propia de las leyes locales;
pero todo lo referente a los documentos que deben inscribirse, la forma de la matriculación e inscripción, sus efectos, la publicidad de los asientos, es materia de la legislación de fondo y, por consiguiente esta regido por la ley nacional.”
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