PUBLICIDAD: Tracto abreviado 15-16- 17.801 - Doc con vocación registral

3) Publicidad: El Tracto abreviado o comprimido en la normativa registral. Concepto. Supuestos contenidos en el artículo 16.

Documentos con vocación registral según la ley 17.801. Casos. Requisitos.

DESARROLLO:

El tracto sucesivo contenido en el art. 15 de la ley 17.801 de Registro de la propiedad inmueble constituye un principio registral de carácter formal, dirigido a la correcta ordenación y correlatividad de los asientos, integrado por los principio de identidad y continuidad registral. 

El tracto abreviado contenido en el art. 16 permite concentrar dos o más actos dispositivos, en un solo asiento, cuyo documento relaciona los antecedentes de los derechos y de la legitimación del disponente. 

Tracto: Proviene del latín “tractus”, que se emplea para representar el “espacio que media entre dos lugares” como así también “un lapsus de tiempo”. 

Sucesivo: Del latín “successivus”. Aplíquese a lo que sucede o se sigue a otra cosa. 

Tracto Sucesivo: espacio que media entre dos lugares y/o entre dos momentos.

TRACTO ABREVIADO 

Los dos aspectos básicos que hacen al tracto sucesivo son: 

- un aspecto sustancial que se corresponde con la legitimación registral del disponente a través del titulo previamente inscripto, y 

- un aspecto formal que hace al ordenamiento de los asientos registrales que deben aparecer derivándose unos de los otros. 

Este principio admite situaciones especiales, son las contempladas en el art. 16, este artículo indica las excepciones conocidas como tracto abreviado donde el asiento que se pretende inscribir no se deriva estrictamente del anterior. 

El art. 16 enumera cuatro supuestos, de los cuales tres están referidos a situaciones hereditarias y una ultima producida por actos entre vivos.

Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

Supuestos contenidos en el artículo 16

a) contrato u obligaciones contraídas en visa por el causante o su cónyuge que pueden ser otorgados por los jueces, herederos declarados o sus representantes, siendo obvio que estas obligaciones fueron contraídas por el causante o su cónyuge, es necesario haber iniciado un juicio sucesorio y dictado su correspondiente declaratoria de herederos u auto aprobatorio del testamento; los jueces pueden intervenir cuando en el sucesorio no haya herederos declarados o en los casos ejecución forzada; en cuanto a los representantes, pueden ser los convencionales y los legales (padres, tutores, curadores). 

b) transmisiones o cesiones de bienes hereditarios efectuados por los herederos declarados o sus sucesores; tomando el enunciado textualmente se trata de los herederos declarados o sucesores cuando otorguen instrumentos en los que se transmita el dominio (inmuebles) o cedan derechos de hipoteca y anticresis, requisito indispensable es que los bienes estuvieren registrados a nombre del causante. Este autor sostiene, que el término sucesor esta referido a los sucesores universales del heredero declarado, exclusivamente al heredero del heredero. 

c) cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. Los “actos”, estos pueden ser de dos clases: Actos preparatorios de la partición (ej. afectación y desafectación de la Ley 14.394) y efectos de la partición (ej. adjudicación bienes siempre y cuando se trate de bienes hereditarios, en sentido restringido no entrarían en este concepto la partición por disolución de la sociedad conyugal). 

d) cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. Este es el único supuesto de actos “inter vivos” y es condición sine qua non que se refieran a un mismo inmueble aún cuando intervengan distintos funcionarios, siempre que las instrumentaciones sean notariales. El tracto abreviado, es sólo la posibilidad de otorgamiento y disposición de titulares no registrales, de ningún modo el tracto no es inscripción figurada de lo que no llega al registro, sino que es registración de un acto, cuyo antecedente no se registró ni se registrará, porque respecto de él no es necesaria la previa inscripción, el tracto registra el último acto. A modo de ejemplo, el heredero que transmite por tracto abreviado una mitad indivisa, la declaratoria deberá ser registrada por el resto de los bienes, salvo que éstos se transmitan también por tracto abreviado.

Documentos con vocación registral según la ley 17.801. Casos. Requisitos.

Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos registrales

Artículo 1º - Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia y en la CAPITAL FEDERAL.

(Artículo sustituido por punto 1.1 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O. 19/12/2014)

Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

(Artículo sustituido por punto 1.2 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O. 19/12/2014)

Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo;

c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.

(Nota Infoleg: Véase arts. 80 y 81 de la Ley N° 24.441 B.O. 16/1/1995 que introducen modificaciones al Régimen Registral)

ARTÍCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.

ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o trasmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.