PROPIEDAD HORIZONTAL - CONCEPTO - 2037
ARTÍCULO 2037. Concepto
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
a) es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio;
b) el objeto de la propiedad horizontal como derecho real autónomo es una unidad (edifico, lote o conjunto edilicio);
c) su titular tiene facultades de
uso,
goce y
disposición material y jurídica
sobre las partes privativas y comunes del edificio;
d) dada la naturaleza del derecho real de propiedad horizontal, las facultades antes mencionadas se encuentran limitadas por las disposiciones del Título de éste Código y por las cláusulas pactadas en el reglamento de propiedad horizontal;
e) en la propiedad horizontal existen partes privativas y partes comunes; y
f) las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Capítulo 4. Reglamento de propiedad horizontal
ARTÍCULO 2056. Contenido
El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Naturaleza jurídica del reglamento
Se trata de un contrato de adhesión, puesto que tiene la particularidad de que son redactados, en principio, por la persona que afecta su propiedad al régimen jurídico de la propiedad horizontal —salvo en los casos que un derecho real de condominio por voluntad de los condóminos se transforme en propiedad horizontal, en cuyo caso el reglamento es redactado y aprobado por todos los consorcistas—, luego de lo cual cualquier tercero que adquiere una unidad funcional se adhiere a las cláusulas del reglamento, que por otra parte, como ya lo expresáramos, integra el título de adquisición de la unidad funcional.
d) dada la naturaleza del derecho real de propiedad horizontal, las facultades antes mencionadas se encuentran limitadas por las disposiciones del Título de éste Código y por las cláusulas pactadas en el reglamento de propiedad horizontal;
e) en la propiedad horizontal existen partes privativas y partes comunes; y
f) las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
PROPIEDAD HORIZONTAL: Reglamento - 2056
Capítulo 4. Reglamento de propiedad horizontal
ARTÍCULO 2056. Contenido
El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Naturaleza jurídica del reglamento
Se trata de un contrato de adhesión, puesto que tiene la particularidad de que son redactados, en principio, por la persona que afecta su propiedad al régimen jurídico de la propiedad horizontal —salvo en los casos que un derecho real de condominio por voluntad de los condóminos se transforme en propiedad horizontal, en cuyo caso el reglamento es redactado y aprobado por todos los consorcistas—, luego de lo cual cualquier tercero que adquiere una unidad funcional se adhiere a las cláusulas del reglamento, que por otra parte, como ya lo expresáramos, integra el título de adquisición de la unidad funcional.
El reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual y como tal queda regido por el principio de libertad de las convenciones, sin embargo, es imposible derogar determinadas disposiciones de la ley o apartarse de aquellas que constituyen la trama básica del sistema de propiedad horizontal.
El artículo 2056 enumera las cuestiones que deben ser contempladas obligatoriamente en el reglamento, puesto que el ordenamiento legal las considera indispensables para el funcionamiento del sistema.
Si comparamos la enumeración contenida en este artículo con su antecedente (art. 9°, ley 13.512) y con el art. 1998 del Proyecto utilizado como fuente, queda en evidencia el incremento en la cantidad de cláusulas obligatorias, producto de la experiencia acumulada en los años de vigencia del régimen de propiedad horizontal.
En ese sentido, se han incorporado los incisos
k) destino de las partes comunes;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Cláusulas facultativas
Cumplida la ley en este aspecto, dada la naturaleza contractual del reglamento, las partes pueden insertar otras cuestiones que tienden a regular aspectos que hacen al mejor aprovechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia.
El artículo 2056 enumera las cuestiones que deben ser contempladas obligatoriamente en el reglamento, puesto que el ordenamiento legal las considera indispensables para el funcionamiento del sistema.
Si comparamos la enumeración contenida en este artículo con su antecedente (art. 9°, ley 13.512) y con el art. 1998 del Proyecto utilizado como fuente, queda en evidencia el incremento en la cantidad de cláusulas obligatorias, producto de la experiencia acumulada en los años de vigencia del régimen de propiedad horizontal.
En ese sentido, se han incorporado los incisos
k) destino de las partes comunes;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Cláusulas facultativas
Cumplida la ley en este aspecto, dada la naturaleza contractual del reglamento, las partes pueden insertar otras cuestiones que tienden a regular aspectos que hacen al mejor aprovechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia.
La terminología utilizada no significa que las disposiciones facultativas carezcan de la misma fuerza obligatoria que las anteriores, dado que unas y otras, una ver incluidas en el reglamento, configuran la ley para las partes que se adhirieron.
Entre las cláusulas facultativas pueden citarse:
Entre las cláusulas facultativas pueden citarse:
- las que fijan el procedimiento extrajudicial para perseguir el cobro de expensas atrasadas;
- los intereses moratorios que se aplicarán en el supuesto de retardo en el cumplimiento;
- multas en caso de distintas violaciones al reglamento;
- facultad o prohibición de hacer publicidad y
- límites en el caso de locales comerciales, entre otras.
Formalidad del reglamento
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Estos requisitos se encontraban contenidos en el artículo 9 de la ley 13512
Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
Modificación del Reglamento
La modificación del reglamento implica la trastocar algunas de las cláusulas originarias, motivo por el cual se requiere, para dicho acto, la decisión de la asamblea con una mayoría que represente los 2/3 de la totalidad de los propietarios.
Interpretación
Modificación del reglamento
El reglamento de copropiedad y administración contiene cláusulas estatutarias y reglamentarias.
Para la modificación de las ESTATUTARIAS, es necesaria la voluntad unánime de los integrantes del consorcio.
Para la modificación de las cláusulas REGLAMENTARIAS basta con las mayorías reglamentarias o legales.
El reglamento de propiedad no es ni más ni menos que un contrato, por lo tanto, su modificación o reforma solamente es viable con el consentimiento de los propietarios reunidos en asamblea y con el concurso de las mayorías que imponga el propio reglamento o el presente Código.
El artículo en examen señala el reglamento solo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Cabe aclarar que la ley establece una mayoría de dos tercios, pero ello no implica que el reglamento pueda establecer una mayoría agravada, mayor a los dos tercios de la totalidad de los propietarios. Ello es así en razón de que el reglamento es ley para los consorcistas que integran el consorcio.
Lo que no podría el reglamento de propiedad es establecer una mayoría inferior a la establecida en la norma en examen, dado que las normas que regulan los derechos reales, y en particular la propiedad horizontal, son sustancialmente de orden público.
El reglamento de propiedad no es ni más ni menos que un contrato, por lo tanto, su modificación o reforma solamente es viable con el consentimiento de los propietarios reunidos en asamblea y con el concurso de las mayorías que imponga el propio reglamento o el presente Código.
El artículo en examen señala el reglamento solo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Cabe aclarar que la ley establece una mayoría de dos tercios, pero ello no implica que el reglamento pueda establecer una mayoría agravada, mayor a los dos tercios de la totalidad de los propietarios. Ello es así en razón de que el reglamento es ley para los consorcistas que integran el consorcio.
Lo que no podría el reglamento de propiedad es establecer una mayoría inferior a la establecida en la norma en examen, dado que las normas que regulan los derechos reales, y en particular la propiedad horizontal, son sustancialmente de orden público.
me podrian decir ejemplos de clausulas estatutarias y reglamentarias
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