PROPIEDAD HORIZONTAL: Grave deterioro o destrucción del edificio - 2055

Art. 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio. 

En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTE DEL NUEVO TEXTO

En los supuestos de destrucción que planteaba el art. 12, ley 13.512, hay una desaparición material del edificio que puede haber sucedido por un terremoto, incendio, atentado con explosivos, derrumbe debido al estado de deterioro del inmueble o por haber cedido sus cimientos por movimientos del suelo, etc.

Cuando esa destrucción total o parcial representa más de dos terceras partes del valor cualquiera de los propietarios podía pedir la venta del terreno y materiales.

La segunda parte del art. 12 antes referenciado contempla el supuesto de destrucción menor a esas dos terceras partes. Si el estado del inmueble permite incluirlo en esta última hipótesis legal es posible la reconstrucción del edificio, decisión que debía ser tomada en asamblea y por la mayoría que señalada en el reglamento para el caso.

El nuevo texto legal (art. 2055) mantiene los dos supuestos: 

a) grave deterioro,

b) destrucción del edificio, pero unifica el tratamiento.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1997.

II. COMENTARIO

En el caso de destrucción total, el inmueble ha desaparecido como objeto del derecho de propiedad horizontal, en tanto que si la destrucción es parcial no sólo subsiste el sistema de propiedad horizontal, sino que también es posible que el edificio pueda llegar a ser funcionalmente apto, una vez efectuadas las obras que la situación requiere.

La vigencia de la propiedad horizontal y la obligatoriedad del reglamento de propiedad horizontal marcan la necesidad de la deliberación previa a la toma de decisiones, pero en este supuesto, a diferencia de lo que acontece en la vida consorcial, la resolución que tome la mayoría no siempre obliga a la minoría.

En este sentido, la norma que comentamos ha seguido los lineamientos de la ley 13.512, apartándose del Proyecto de 1998 que establecía que la minoría está obligada a contribuir (art. 1977).

1. Mayoría necesaria

En la asamblea llamada a decidir las acciones a llevar a cabo, dada la destrucción o deterioro del edificio común, se podrá decidir: 

a) su demolición y posterior venta del terreno y materiales de demolición; 

b) su reconstrucción.

Cabe tener en cuenta que en el supuesto de destrucción total del edificio, en los hechos desaparece la propiedad horizontal y subyace un derecho real de condominio que autoriza a cualquiera de los propietarios a pedir la división por venta del terreno y los materiales. Por el contrario, en el caso de vetustez, el edificio está en pié por lo cual el régimen de propiedad horizontal subsiste y su extinción se producirá en la medida que lo decida la mayoría.

Ambas decisiones deben ser tomadas en asamblea por una mayoría que represente más de la mitad del valor, es decir que no será suficiente la mayoría de votos sino que aún en el caso que el reglamento dijera lo contrario, éstos deben computarse por porcentual.

2. Gastos de reconstrucción

Decidida la reconstrucción, no mediando oposición de la minoría, todos los propietarios quedarán obligados al ingreso de las sumas resultantes según sus respectivos porcentuales, y los gastos que se realicen quedarán incluidos en el concepto de expensas comunes y como tales su pago es obligatorio para todos los propietarios pudiendo procederse a la ejecución en caso de retardo en el cumplimiento (Highton). Los gastos de reconstrucción de las partes privativas están a cargo de sus respectivos dueños (art. 2048), salvo casos especiales en los cuales los trabajos y las erogaciones consiguientes son realizados por el consorcio para luego liquidarlo con las expensas comunes.

3. Derecho de la minoría

Cuando la mayoría resuelve la reconstrucción del edificio, la minoría no puede ser obligada a contribuir en los costos de reparación, quedando obligada a ceder sus derechos de propiedad horizontal a terceros o a los otros propietarios.

En cuanto al precio por el cual se efectúa la cesión del derecho de propiedad horizontal de la minoría, no es necesario efectuar siempre una valuación judicial, sino que se acudirá a esta solución en caso de desacuerdo entre los interesados en cuanto a los valores a pagar (Gabas).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES

TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL

CAPITULO 3. MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES

Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

Editorial La Ley 2014

Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría.

Art. 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.

Art. 2053. Mejora u obra nueva en interés particular.

Art. 2054. Reparaciones urgentes.

Art. 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio.

Art. 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio. Página 4714

PROPIEDAD HORIZONTAL: Reparaciones urgentes - 2054

Art. 2054. Reparaciones urgentes. 

Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El tercer párrafo del art. 8º, ley 13.512 contenía el supuesto de gastos realizados, no por el administrador, sino por uno o algunos propietarios, originados en trabajos de reparación o conservación de bienes comunes o en reparaciones urgentes.

En la primera de las situaciones: gastos de conservación o reparación, cualquiera de los propietarios quedaba habilitado para realizar esas erogaciones siempre que se den los requisitos que la ley establecía: ausencia del administrador (renuncia, enfermedad, vacaciones, etc.), aviso o consulta con el resto de los propietarios y falta de oposición de alguno de ellos.

El segundo supuesto que planteaba dicha norma se refiere a desembolsos de dinero originados en reparaciones indispensables y urgentes realizados por un propietario en cuyo caso, sin cumplir ninguno de los requisitos antes mencionados (ausencia del administrador, notificación al resto de los propietarios y falta de oposición de alguno de ellos) podrá reclamar el reembolso en la medida que dichos gastos resultaren útiles. Se aplican al caso las normas sobre gestión de negocios.

El nuevo texto legal, que ahora comentamos, unifica ambos supuestos.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1996.

II. COMENTARIO

El artículo contempla aquellas situaciones de acefalía del órgano de administración y de su eventual sustituto, el consejo de propietarios por una parte, y por la otra la necesidad de efectuar reparaciones urgentes en las partes comunes.

Nótese que, a diferencia de lo normado en la ley 13.512, no se contempla aquí la realización de erogaciones correspondientes a gastos ordinarios de conservación (servicios de electricidad, gas, sueldos del personal, pago de las primas de seguro, pago de cuotas convenidas por trabajos ya realizados), sino de gastos de reparación (obstrucción de una cañería, desperfectos de la bomba de agua).

La ley ha previsto aquellas situaciones de hecho en las cuales dada la naturaleza de los deterioros, hubiera sido imposible efectuar una consulta con los demás propietarios y menos aún convocar a una asamblea con la tardanza previsible y el potencial peligro de agravamiento de los daños y aumento de los costos, siendo necesaria una actitud rápida y efectiva.

En estos casos el propietario que hizo el gasto tiene derecho a ser reembolsado por el consorcio, contra quien deberá dirigir la acción judicial en caso de negativa al pago, probando que se han cumplido los recaudos legales, que el gasto ha sido justificado y que el precio que pagó era justo y razonable.

III. JURISPRUDENCIA

El consorcio de copropietarios no tiene legitimación para efectuar el reclamo por reintegro de lo que habría abonado uno de los copropietarios del edificio, ya que la eventual acción debe ser ejercida por su titular, esto es, quien habría realizado las erogaciones, por la vía correspondiente (CCiv. y Com. Mar del Plata, sala 2ª, 30/8/1988, BA, B1400424).

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CAPITULO 3. MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES

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Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

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Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría.

Art. 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.

Art. 2053. Mejora u obra nueva en interés particular.

Art. 2054. Reparaciones urgentes.

Art. 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio.

Art. 2054. Reparaciones urgentes. Página 4712

PROPIEDAD HORIZONTAL: Mejora u obra nueva que requiere unanimidad - interés particular - 2052 - 2053

Art. 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. 

Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.

También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

Art. 2053. Mejora u obra nueva en interés particular. 

Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El art. 7º, ley 13.512, planteaba los supuestos de sobre-elevación y de excavación respectivamente, y disponía que el propietario del último piso y el de la planta baja, no pueden realizar construcciones o excavaciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos que puedan perjudicar la solidez del edificio.

Estos dos ejemplos que menciona la norma citada han sido considerados simplemente enunciativos de las obras realizadas sobre partes comunes cuya aprobación debe hacerse por unanimidad puesto que aparejan consecuencias importantes para todos, ya sea por el peligro que significan para el edificio o porque pueden modificar los porcentuales implicando una reforma al reglamento de copropiedad (Gabas).

Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, arts. 1994 y 1995.

II. COMENTARIO

Los arts. 2051 y 2052 se refieren a las obras materiales que se realicen sobre las partes comunes del edificio. Sin embargo, para su realización, este último exige la conformidad de todos los propietarios o sea la unanimidad, mientras que el art. 2051 supone que la resolución ha sido tomada por los propietarios por simple mayoría, de allí la importancia de establecer que situaciones de hecho quedan encuadradas en cada uno de los artículos mencionados.

¿Cuál es la diferencia entre ambas clases de obras o mejoras?

En primer lugar, si bien ambas son realizadas sobre partes comunes, las previstas en el art. 2051 tienden a mejorar, embellecer, otorgar mayor confort, modernizar el edificio, en tanto que aquellas contempladas en el art. 2052 implican modificaciones estructurales que alteran el "inmueble de una manera sustancial", ya fuera en su planimetría, distribución o porcentuales.

1. Mejora en interés particular

Un segundo supuesto contemplado en el 2º párrafo del artículo que comentamos es aquel en que la obra nueva se realiza sobre partes comunes pero beneficia sólo a un propietario, por ejemplo: construcción en una terraza de uso exclusivo. Aún cuando el Reglamento consigne que la azotea conforma una parte privativa, el cubo o espacio aéreo integra los bienes comunes de un edificio dividido en propiedad horizontal, por lo tanto cualquier acto de disposición material que el propietario de la unidad funcional realice sobre la terraza es susceptible de afectar la solidez, seguridad o salubridad del edificio, ocasionar molestias a los otros ocupantes, desvalorizar las unidades contiguas a las obras efectuadas y alterar la proporcionalidad de los porcentuales y distribución de expensas.

La obra realizada en interés particular, aprobada por unanimidad en la asamblea convocada al efecto, al producir modificaciones materiales y jurídicas en el edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, demandará también la reforma del reglamente de propiedad horizontal. Los costos que involucre dicho trámite serán soportados por el propietario beneficiado con la mejora.

2. Constitución de un derecho de superficie

Un supuesto que no está contemplado especialmente en el artículo que comentamos es el de la constitución de un derecho real de superficie. Entendemos que el caso queda subsumido en esta norma.

El art. 2114 crea el derecho real de superficie que puede ser emplazado sobre construcciones ya existentes "aún dentro del régimen de propiedad horizontal" (art. 2116), quedando legitimados para constituirlo los titulares de la propiedad horizontal (art. 2118). Si ese fuera el caso, a los efectos de la toma de decisiones al respecto deberá evaluarse en qué grado la obra proyectada puede afectar la solidez, seguridad, salubridad, etc. del edificio y la resolución que se tome debe ser unánime.

III. JURISPRUDENCIA

1. La prohibición de elevar pisos o efectuar construcciones por el propietario sin el consentimiento unánime de los demás consortes se refiere no sólo a trabajos en partes comunes sino también a los realizados en partes exclusivas (CNCiv., sala L, 17/7/1992, JA 1994-IV-Síntesis), o sea que los presupuestos que condicionan la posibilidad de concretar construcciones como las aquí analizadas son aplicables en cualesquiera de los espacios libres o superficies descubiertas del inmueble, ya fueran jardines o terrazas (CNCiv., sala E, 13/3/1995, LA LEY, 1996-B, 114).

2. El cerramiento de balcones, por el tipo de elementos utilizados, produce una sobrecarga no prevista en el cálculo de la estructura original que afecta no sólo la estética del edificio sino también la seguridad del mismo, lo cual hace legítima la pretensión del consorcio que persigue su demolición; máxime si se hizo sin su autorización (CNCiv., sala F, 2/9/1999, JA, 2001-IV-síntesis, Lexis N° 1/53213).

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Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

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Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría.

Art. 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.

Art. 2053. Mejora u obra nueva en interés particular.

Art. 2054. Reparaciones urgentes.

Art. 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio.

Página 4709

PROPIEDAD HORIZONTAL: Mejora u obra nueva que requiere mayoría - 2051

Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría. 

Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.

Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Los arts. 7º y 8º de la ley 13.512 se refieren a las obras materiales que se realicen sobre las partes comunes del edificio. Sin embargo, para su realización el art. 7º exige la conformidad de todos los propietarios o sea la unanimidad, mientras que el art. 8º supone que la resolución ha sido tomada por los propietarios por simple mayoría.

Por su parte, el art. 16, ley 13.512 legisla para el caso de vetustez del edificio en forma similar al hoy designado grave deterioro o destrucción.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1993.

II. COMENTARIO

Resulta de aplicación el principio según el cual nadie puede disponer unilateralmente de la cosa común, independientemente del perjuicio o mejora que la obra pudiera causar, por cuanto cada uno de los propietarios tiene sólo una parte ideal (y no material) de las cosas comunes; en consecuencia no puede realizar actos mediante los cuales se adjudique el derecho de propiedad de los restantes comuneros.

En cambio, este tipo de innovaciones puede llevarse a cabo si media el consentimiento de los propietarios expresado en asamblea y por las mayorías que fije el reglamento de propiedad y administración (art. 2056, inc. ñ).

A pesar que la norma bajo análisis no lo dice expresamente, la mejora a realizar debe resultar en beneficio común, por ejemplo constituye una obra nueva: colocación de un cierre electrónico en el portón de la cochera; automatización de los ascensores; colocación de un equipo electrógeno; por su parte, implica una mejora la remodelación del hall de entrada del edificio; el cambio de revestimiento del frente; el cambio de los receptores del servicio de portero eléctrico, etc.

1. Informe técnico

La decisión de la mayoría puede ser apelada judicialmente en los supuestos previstos en el 2º párrafo del artículo que comentamos: a) cuando se deniega la autorización para realizar la obra y b) cuando la minoría resulte afectada en su interés particular. Las situaciones de hecho a evaluar por el juez para decidir al respecto quedan enumeradas en el párrafo tercero.

Entendemos que el sentido de requerir informe técnico de un profesional autorizado (ingeniero o arquitecto) que debe presentarse en la asamblea y evaluarse antes de tomar decisiones acerca de la realización de las obras, tiene por objeto apreciar si los proyectos o mejoras propuestos no afectan la seguridad, solidez, destino y aspecto arquitectónico del inmueble.

2. Mejora u obra de costo excesivo

Una de las causales que puede dar lugar a la acción judicial para que no se lleve a cabo la obra o mejora votada por la asamblea, es que los trabajos resulten de costo excesivo. El criterio de onerosidad no se puede medir desde la subjetividad de cada uno de los propietarios sino que habrá que evaluarlo objetivamente, es decir: la importancia y la calidad arquitectónica del edificio por una parte y su relación con las innovaciones propuestas y los materiales a utilizar en ellas.

3. Mejora u obra contraria al reglamento

Como principio general, la realización de cualquier obra, innovación o mejora que implique la violación del reglamento, no debe ser mantenida.

La obra nueva que se realice sea en partes privativas o en lugares comunes modifica en los hechos la descripción del inmueble que efectúa obligatoriamente el reglamento de propiedad horizontal, ya sea transformando una parte descubierta en cubierta o una parte común en exclusiva. Estas alteraciones pueden a su vez provocar modificaciones en los porcentuales y con ello no sólo aumento o disminución en el pago de las expensas, sino también la modificación de la parte ideal sobre los bienes comunes que integra el derecho real de propiedad horizontal.

Estos serán algunos de los extremos a invocar en sede judicial por el propietario disidente con las innovaciones votadas por la mayoría. Bastará la demostración de la violación del reglamento, a diferencia de los otros supuestos contemplados en el párrafo tercero del artículo al que nos venimos refiriendo, en los que habrá que probar en cada caso los eventuales perjuicios.

En todos los casos, en forma similar a la dispuesta en el régimen anterior (art. 8º, ley 13.512), la obra no se suspende sin orden judicial expresa.

III. JURISPRUDENCIA

1. Las restricciones legales o convencionales establecidas en el sistema creado por la ley 13.512 desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas, toda vez que el acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del régimen comunitario estatuido por dicha ley, evitando que individualmente introduzcan innovaciones que puedan afectar los derechos del resto de los copropietarios (CNCiv., sala G, 5/5/2011, Lexis N° 1/811)

2. La transformación de un espacio abierto en un espacio cubierto destruye el equilibrio de la totalidad del edificio, cuya división en unidades se estructuró y organizó en función de una armonía de conjunto y de una proporcionalidad de situaciones que no debe modificarse arbitraria y unilateralmente. De lo contrario, el régimen de propiedad horizontal corre el riesgo de desnaturalizarse y de convertirse en un semillero de conflictos y de pleitos (conf. CNCiv., sala F, 11/6/1999. En el mismo sentido: CNCiv., sala C, 16/11/2006, Lexis N° 35010135).

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CAPITULO 3. MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES

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Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

Editorial La Ley 2014

Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría.

Art. 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.

Art. 2053. Mejora u obra nueva en interés particular.

Art. 2054. Reparaciones urgentes.

Art. 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio.

Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Página 4706

PROPIEDAD HORIZONTAL: Defensas - 2049 ((*))

Art. 2049. Defensas. 

Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El último párrafo del art. 8°, ley 13.512, dedicado a reglar la obligación del pago de las expensas comunes, establece que "Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes, ni por abandono del piso o departamento que le pertenece", disposición que armoniza con el art. 18 en cuanto deroga, a los efectos de esta ley, el art. 2685 in fine del Cód. Civil antes vigente. Se introduce una regla singular opuesta al principio según el cual el crédito y la deuda propter rem se extinguen mediante el abandono de la cosa.

Las disposiciones citadas se mantienen en el 1er párrafo de la norma que comentamos.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1991.

II. COMENTARIO

Este artículo contiene, en sus tres párrafos, diversas cuestiones: las expensas devengadas antes de la adquisición del derecho real por el actual propietario, la posibilidad de renuncia al uso y goce de los bienes y servicios comunes, la facultad de abandono de la unidad funcional, las defensas oponibles al consorcio para rehusar el pago de expensas y la posibilidad que ciertas unidades funcionales resulten exentas parcialmente de su pago.

1. Expensas generadas antes de la adquisición

El titular del derecho real de propiedad horizontal asume las obligaciones inherentes al sistema en el momento que adhiere al reglamento de propiedad horizontal y esto sucede juntamente con la suscripción de la escritura pública que contiene el título de adquisición del derecho real; es decir que la obligación de pagar expensas surge, en principio, a partir de ese momento en el cual una persona asume la calidad de dueño de la cosa y de deudor de los gastos comunes y como tal responde con todo su patrimonio.

Cuando ese derecho real es transmitido, el nuevo adquirente también adhiere al reglamento de copropiedad y, en lo personal, se obliga a pagar las expensas que se devenguen en el futuro. En caso de existir deudas por tal concepto correspondientes a períodos anteriores a esa adquisición, no puede liberarse de su pago, según lo dispone expresamente el art. 2048.

2. Enajenación forzosa

En la medida que el producido de la subasta resulte suficiente para cubrir los créditos reclamados, la situación jurídica del adquirente no ofrece dificultades: el comprador recibe la cosa libre de cargas y/ o deudas. El problema se plantea cuando las sumas obtenidas, descontados los gastos de justicia, no son suficientes para cancelar las deudas por expensas comunes impagas.

Las respuestas emanadas de la jurisprudencia nacional perfilaron dos líneas opuestas, lo cual motivó la convocatoria a plenario y el dictado del fallo recaído en la causa "Servicios Eficientes S. A. c. Yabra, Roberto". El voto de la mayoría recepta aquella corriente doctrinaria y jurisprudencial según la cual la deuda por expensas sigue al inmueble aún en el caso de subasta, de ello se sigue que el adquirente en remate debe responder por dicha deuda si el precio de venta de la cosa resulta insuficiente.

Esa es precisamente la postura que recepta el art. 2049 cuando pone en cabeza del propietario la obligación de pagar expensas comunes devengadas antes de su adquisición, originada en una enajenación forzosa (subasta judicial).

3. Imposibilidad de abandono

El propietario obligado al pago de las expensas comunes no se libera mediante el abandono, ello implica que aunque técnicamente abandonara su piso o departamento y en consecuencia dejara de ejercer sobre él sus facultades como titular del derecho de propiedad horizontal, continúa obligado no sólo con la cosa misma sino con todo su patrimonio al pago de los gastos comunes.

4. Exención parcial

Hay principios que sostienen la adopción de la proporcionalidad como factor de distribución de los gastos de mantenimiento de los bienes comunes: 

a) el principio de la igualdad entre los propietarios, esto es: cada uno queda obligado en proporción a su derecho sobre las partes comunes, con exclusión de las voluntades individuales en cuanto al uso y goce efectivo que hagan de esos sectores;

b) el carácter imprescindible de las expensas comunes. c) La imposibilidad de liberarse de la obligación de pagar las expensas haciendo uso del derecho de abandono, como recién analizamos.

Por lo tanto, si el reglamento de propiedad horizontal nada estipula respecto de la distribución de las cargas comunes, se aplicará el principio de proporcionalidad fijado en el art. 2046, inc. c). Sin embargo, el art. 2049 (3º párr.) establece la posibilidad que el reglamento exima parcialmente a ciertas unidades funcionales del pago de expensas.

La norma resulta acertada en un doble sentido: por una parte no autoriza una exención total y por la otra, la dispensa parcial debe estar justificada.

Uno de los parámetros a tener en cuenta es la calidad de las partes comunes respecto de las cuales se generan los gastos: todos los propietarios deben participar en los gastos de mantenimiento y conservación de las partes comunes indispensables para la existencia y seguridad del edificio en tanto que, respecto de aquellos que confieren mayor comodidad, es posible discriminar entre las unidades funcionales que puedan utilizar esos servicios porque tienen en sus departamentos las instalaciones adecuadas para ello, de aquellas otras que no tienen acceso a esos beneficios, en cuyo caso quedarán eximidos de la contribución a los gastos normales de atención y mantenimiento de los servicios centrales, reposición de maquinarias y calderas, etc.

III. JURISPRUDENCIA

1. No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registre el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13.512 (CNCiv., en pleno, 18/2/1999, DJ, 1999-1-881).

2. La obligación de certificar deuda por expensas, no implica la exigencia de que la deuda esté saldada para poder concretar la enajenación, porque de la norma sólo surge que se trata de un certificado de deuda y no de libre deuda, y ella ni siquiera impone al escribano que autoriza el instrumento de transmisión, el deber de solicitar tal certificado, sin perjuicio de la responsabilidad que eventualmente pudiera caberle por los daños y perjuicios que ocasionare (CNCiv., sala D, 15/6/2004, DJ 2004-3-805).

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TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL

CAPITULO 2. FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

Editorial La Ley 2014

Art. 2045. Facultades.

Art. 2046. Obligaciones.

Art. 2047. Prohibiciones.

Art. 2048. Gastos y contribuciones.

Art. 2049. Defensas.

Art. 2050. Obligados al pago de expensas

Art. 2049. Defensas. Página 4700

PROPIEDAD HORIZONTAL: Gastos y contribuciones - 2048

Art. 2048. Gastos y contribuciones. 

Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

La ley 13.512 consignaba en artículos separados la obligación de mantener y conservar las partes propias (art. 5º) y la de contribuir a la administración y reparación de las partes comunes (arts. 8º y 11).

El tercer párrafo, art. 8º, ley 13.512 preveía el supuesto de gastos realizados por uno o algunos propietarios, originados en trabajos de reparación o conservación de bienes comunes o en reparaciones urgentes; dicho supuesto ha sido receptado en el Código actual bajo el rubro de reparaciones urgentes (art. 2054).

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, arts. 1987 y 1992.

II. COMENTARIO

El art. 2048 contiene en una sola norma la obligación de mantener y conservar tanto la propia unidad funcional como las partes comunes del edificio y agrega: "bienes del consorcio".

Con respecto a la conservación de la unidad funcional, remitimos al comentario al art. 2046.

1. Expensas comunes

Los gastos que se realicen con la finalidad de administrar, conservar, reparar o mejorar las partes comunes del edificio quedan incluidos en el rubro expensas comunes, independientemente de quien efectúe las erogaciones, el trámite que requieran para su aprobación y la posibilidad de impugnación que merezcan.

En este sentido, el art. 2046, ya analizado, fija la obligación a cargo de todos los propietarios de participar, en proporción de su parte indivisa, de las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, fueran éstas ordinarias o extraordinarias.

Cabe adelantar que el reglamento de propiedad horizontal deberá fijar, por imponerlo expresamente el art. 2056, inc. g), la proporción en el pago de las expensas comunes.

2. Expensas ordinarias

El segundo párrafo del artículo bajo análisis incluye gastos necesarios para la conservación del edificio que, en consecuencia, no requieren aprobación previa por la asamblea; son efectuados y liquidados por el administrador de conformidad con las pautas reglamentarias.

La norma no especifica que conceptos se incluyen entre las denominadas expensas ordinarias de administración y reparación de las partes y bienes comunes, haciendo sólo referencia puntual a las obligaciones impuestas al administrador en cumplimiento de sus funciones (seguros de incendio, de responsabilidad civil, de accidentes de trabajo, seguros médicos, etc.) y a aquellas necesarias para instalar vías de evacuación y de acceso para personas con discapacidad.

También se incluyen aquellos gastos efectuados por el administrador en cumplimiento de resoluciones emanadas de la asamblea de propietarios.

3. Expensas extraordinarias

El tercer párrafo se refiere a la realización de gastos provenientes de trabajos que no son indispensables para el mantenimiento del conjunto, pero que tienden a su mejoramiento y serán o no llevados a cabo según la decisión que al respecto hubiera tomado la asamblea llevada a cabo en legal forma.

Por tratarse de gastos extraordinarios, que no devienen del normal desenvolvimiento de la vida consorcial, dichas erogaciones sólo pueden efectuarse por la voluntad de los propietarios expresada en asamblea. Cabe aclarar que dentro del término expensas también están comprendidas las erogaciones debidas a innovaciones, así como los montos que deba abonar el consorcio por los daños derivados de la responsabilidad civil por daños causados por las cosas comunes cuya conservación le incumbe, indemnizaciones por despido, entre otros.

Algunos reglamentos suelen incluir una enumeración de gastos que se consideran comunes.

4. Certificado de deuda

El art. 2048 no prevé un plazo para el pago de las expensas comunes, como lo hacía el Proyecto de 1998 (art. 1990). El reglamento de propiedad horizontal, al fijar el tiempo y forma del pago de las expensas comunes, generalmente establece la constitución en mora de pleno derecho a los fines de que comiencen a devengarse los intereses moratorios o punitorios a favor del consorcio.

La deuda líquida en concepto de expensas comunes surge del certificado expedido por el administrador (o quien haga sus veces) y su exigibilidad deviene de las pautas establecidas en el reglamento de propiedad en cuanto a plazo para el pago y mora automática o previa intimación, no resultando indispensable la discriminación por rubros toda vez que por tratarse de una crédito emergente del funcionamiento del régimen de propiedad horizontal, el demandado tuvo a su alcance —como consorcista— los medios para suplir el desconocimiento que alega respecto de la composición de la deuda (CCiv. y Com. Azul, sala II, 17/8/1999, LLBA, 2000-26).

La disposición hoy contenida en el 4º párr. del art. 2048 es similar a la del art. 524, CPCCN, que habilita la vía ejecutiva con el título (constancia de deuda) expedido por el administrador.

Sin embargo hay que hacer notar una innovación que introduce el último párrafo del art. 2048 en cuanto dispone que el certificado de deuda es expedido por el administrador "y aprobado por el Consejo de Propietarios, si éste existe".

Este último requisito tiende a un mayor control en este aspecto y está comprendido entre las funciones del Consejo de Propietarios (art. 2064, inc. b). Cabe acotar que en el régimen de la propiedad horizontal establecido en el nuevo Código, el Consejo de Propietarios es uno de los órganos necesarios del consorcio (art. 2044) por lo cual siempre debe existir.

III. JURISPRUDENCIA

1. En caso de duda sobre la condición de título ejecutivo de la que se pretende está investida la documentación acompañada a la ejecución, debe entenderse que el título es hábil, toda vez que el legislador a través de distintas normas legales busca asegurar el adecuado funcionamiento del consorcio, el cual requiere ineludiblemente del pago oportuno de las expensas por parte de sus integrantes (CApel. Civ. y Com. San Isidro, sala I, 3/10/1989, DJ, 1990-1-700).

2. No existe ley que autorice a los consorcistas a sustraerse al pago de los gastos comunes como actitud de resistencia ante lo que pudiera ser, aún un atropello de la administración de querer cobrar gastos extraordinarios ni siquiera cuando no fueran aprobados en forma reglamentaria, pues ello llevaría a la anarquía y a la disolución del funcionamiento armónico del edificio (CNCiv. sala D, 30/03/2010, Lexis N° 1/89102).

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LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES

TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL

CAPITULO 2. FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

Editorial La Ley 2014

Art. 2045. Facultades.

Art. 2046. Obligaciones.

Art. 2047. Prohibiciones.

Art. 2048. Gastos y contribuciones.

Art. 2049. Defensas.

Art. 2050. Obligados al pago de expensas

Art. 2048. Gastos y contribuciones. Página 4696

PROPIEDAD HORIZONTAL: Prohibiciones a los propietarios - 2047

Art. 2047. Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

En consonancia con el art. 2618 del Código anterior, el art. 6°, inc. b), ley 13.512 prohibía a los propietarios perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, comprendiéndose: humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares, teniendo en cuenta que la enumeración es sólo enunciativa.

Por su parte, el inc. a), art. 6°, ley 13.512 impedía a los propietarios y ocupantes de los departamentos o pisos destinarlos a fines distintos de los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. Dado que el reglamento es ley para los consorcistas que a él han adherido al momento de adquirir el derecho real de propiedad horizontal, y en dicho estatuto queda fijado el destino de las unidades funcionales, modificarlo unilateralmente implica la violación del reglamento que, como tal, debe ser sancionada.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1988.

II. COMENTARIOS

El nuevo texto mantiene las prohibiciones ya existentes en el régimen de la propiedad horizontal, pero mejor sistematizadas.

Por otra parte, esas prohibiciones no sólo alcanzan a los propietarios, sino también a los ocupantes de las unidades funcionales.

1. Destino

El uso de las unidades funcionales y complementarias, si las hubiera, no sólo está limitado por razones de vecindad y por el destino que les fija el reglamento de copropiedad, sino que el mismo art. 2047, inc. a) establece un marco restrictivo más amplio y general: la moral.

Entendemos que este límite al derecho de usar, no sólo de las partes privativas sino de todo el edificio, no es sólo aplicable a los propietarios sino en primer término al reglamento mismo. En efecto, a pesar de la amplia libertad que le confiere su naturaleza contractual, el reglamento de copropiedad debe fijar un destino lícito para las distintas partes del inmueble que a su vez no resulte violatorio de la ley.

¿Podría el reglamento no fijar el destino de las partes privativas? Entendemos que no puesto que el art. 2056 establece que el reglamento de propiedad horizontal "debe contener...j) destino de las unidades funcionales"; por ello todo reglamento debe contener una cláusula que específicamente establezca el uso que se dará a las partes privativas: vivienda, oficinas, consultorios, garaje, local para negocio, etc., resultando posible que en un mismo edificio coexistan unidades con distintos destinos.

2. Normal tolerancia

En el supuesto del inc. b) de la norma bajo análisis es preciso recurrir a la noción de la normal tolerancia (elaborada por la doctrina y la jurisprudencia) y precisar cuándo las molestias la exceden, aprehendiéndola con un criterio objetivo de razonabilidad que compute las circunstancias de mayor severidad que rodean la propiedad horizontal (Flah).

3. Actividades peligrosas

Los incs. c) y d) del artículo que venimos analizando, en el mismo sentido que el art. 6º, ley 13.512, establecen limitaciones al uso de las partes privativas, fijando la prohibición de ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o el depósito de mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Los criterios de peligrosidad, así como los de moral, son variables según las épocas y los lugares y responden más que a criterios de razonabilidad que a conceptos jurídicos.

III. JURISPRUDENCIA

1. Nada obsta a que en un edificio cuyas unidades funcionales fueron previstas con destino de vivienda se resuelva admitir reglamentariamente que en ellas se desarrollen determinadas actividades profesionales, resultando innecesario cualquier tipo de mención que expresamente prohíba un destino diferente (CNCiv. sala H, 27/6/2 008, Lexis N° 1/70046982-1).

2. Las reglas de vecindad han sido extremadamente afinadas en el régimen de la propiedad horizontal, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y más respetuoso del derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo.

Las restricciones y límites al dominio establecidos por la ley 13.512 y los reglamentos respectivos desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser estrictamente observados, toda vez que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema (CNCiv., sala F, 7/10/1996, LA LEY, 1997-E, 495; CNCiv., sala M, 25/11/1997, LA LEY, 1998-B, 450; entre otros).

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Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

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Art. 2045. Facultades.

Art. 2046. Obligaciones.

Art. 2047. Prohibiciones.

Art. 2048. Gastos y contribuciones.

Art. 2049. Defensas.

Art. 2050. Obligados al pago de expensas

Art. 2047. Prohibiciones. Página 4693

PROPIEDAD HORIZONTAL: Obligaciones de los propietarios - 2046

Art. 2046. Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

1. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Una de las notas sobresalientes del derecho de propiedad horizontal respecto de los demás derechos reales enumerados en el Código, es que juntamente con su adquisición, el titular queda obligado al cumplimiento de ciertas obligaciones y, entre ellas, al pago de los gastos de conservación y reparación del inmueble común. Es decir: la adquisición del derecho real que implica facultad, señorío del sujeto respecto de la cosa u objeto de su derecho, hace surgir también para el titular una obligación personal.

Ello así porque la ley y el reglamento de propiedad horizontal dictado de conformidad con las pautas legales, hacen surgir un plexo de relaciones personales que se entrecruzan con el derecho real y lo conforman (conf. art. 2038).

La ley 13.512 contenía obligaciones a cargo de los propietarios en los arts. 5º y 8º. Tales obligaciones se completan con normas locales de carácter provincial o municipal y disposiciones procesales.

Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1987.

II. COMENTARIO

En este capítulo se ordenan y sintetizan adecuadamente las obligaciones y prohibiciones que recaen sobre los titulares de la propiedad horizontal, recopilando normas y conceptos diseminados en normativas variadas.

En primer lugar hay que hacer notar que sería imposible en una norma de fondo como es el Código puntualizar todas las obligaciones que devienen de la vida consorcial, de allí que el primer inciso enuncia una regla general: cumplir las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal y del reglamento interno.

Serán ellos los que, siguiendo los lineamientos legales, establezcan las obligaciones y prohibiciones que se adecuen al edificio y al tipo de servicios y elementos comunes con que esté equipado.

1. Conservación de la unidad funcional

En principio, la conservación del piso o departamento no constituye una obligación exigible, sino que su titular llevará a cabo dichos actos en la medida de sus gustos personales y sus posibilidades económicas. Sin embargo, si la falta de mantenimiento de alguna de las partes privativas ocasiona daños en otros departamentos o en partes comunes, aquél podrá ser intimado para proceder a su realización y demandado por los perjuicios que hubiera causado.

Por aplicación de las normas que rigen en materia de responsabilidad por daños, si un propietario instaló en un patio común de uso exclusivo canteros de plantas que provocaron filtraciones de humedad que dañaron la unidad vecina, está obligado a indemnizar (CNCiv., sala B, 13/3/1968, ED, 26-103).

2. Pago de expensas

Tanto en el caso de gastos ordinarios que realiza el administrador para el mantenimiento de las cosas comunes, como de aquellos otros que requieren de la aprobación de la asamblea para la realización de obras nuevas, innovaciones o mejoras efectuadas en dichos bienes, ambos integran el concepto de expensas comunes, debiendo en consecuencia ser soportadas por los propietarios en proporción de su parte indivisa o el que establezca el reglamento de propiedad al respecto.

Esa contribución al pago de los gastos comunes es primordial en la vida del consorcio ya que se trata de una obligación de cumplimiento ineludible por parte de los dueños a fin de mantener el funcionamiento del sistema en sus diversas fases.

El concepto de expensas como obligación inexcusable en el régimen de la propiedad horizontal se traduce en el reconocimiento de privilegio para su cobro, en la imposibilidad de liberarse de su pago haciendo uso del derecho de abandono, en la aceptación de tasas de interés más altas en caso de mora, en la estrictez con que se juzgan las excepciones en el procedimiento de ejecución.

3. Control del administrador

Los incs. e) y f) tienden a facilitar la tarea de control que debe llevar a cabo el administrador; en el primer caso inspeccionando las cosas y partes comunes, ya fuera porque necesitan reparación o, porque habiendo sido reparadas debe constatarse el trabajo realizado; en el segundo para cumplir con normas locales que imponen al administrador llevar un libro de propietarios con todos los datos actualizados, lo cual servirá eventualmente, para efectuar notificaciones fehacientes (asambleas, intimaciones).

4. Responsabilidad de los propietarios

El consorcio es una persona jurídica (art. 2044), por lo tanto debe responder con su patrimonio por las deudas generadas por la gestión del administrador en cumplimiento de sus facultades; sólo en caso que éste resulte insuficiente cabe analizar la responsabilidad que les cabe a los propietarios.

Se ha sostenido que los consorcistas son subsidiariamente responsables en caso de insolvencia del consorcio o insuficiencia de su activo. Para fundamentar tal posición se hace aplicación analógica de la normativa que rige en materia societaria (arts. 22 y 24 de la ley 19.550, sustituidos por el nuevo Código).

También se mantiene la tesis que ésta es subsidiaria y accesoria, al igual que la de los socios, pues responden a la manera de los fiadores, tienen derecho a ser oídos y, por lo tanto debe dárseles traslado de la sentencia por un plazo determinado para que opongan sus defensas (Reyes).

Partiendo de la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas, como lo hace gran parte de la doctrina (Highton, Kemelmajer, Areán, Gurfinkel de Wendy) no se podrá ejecutar el patrimonio de éstos en forma directa, sino que previamente se deberá proceder a la excusión de los bienes del consorcio, extremo que deberá quedar acreditado en el expediente y que debería ser cuidadosamente merituado por el juez de la causa en forma previa a decretar el embargo de bienes de los propietarios.

En cuanto al aspecto procesal, no es necesario demandar conjuntamente al consorcio y a los consorcistas, sino que la sentencia condenatoria que se dicte será oponible a estos últimos, quienes podrán articular las defensas que tenía la sociedad y las suyas personales (Highton).

A pesar que el nuevo texto no contiene una norma concreta al respecto, resultan de plena aplicación la doctrina y jurisprudencia a la que nos referimos.

III. JURISPRUDENCIA

1. La especial naturaleza del consorcio de propietarios, cuyo único patrimonio es el resultado de la recaudación de las expensas comunes y eventualmente del fondo de reserva y la circunstancia que con ese patrimonio deba hacer frente a una serie de erogaciones que de no realizarse provocarían el colapso del sistema, reviste de trascendental importancia el cobro de las expensas para la vida del consorcio, lo que ha permitido asimilar esas obligaciones a las de naturaleza alimentaria y declarar que no regía para ellas la suspensión de ejecuciones dispuesta en el art. 16 de la ley 25.563 (CNCiv., sala K, 13/8/2002, DJ, 2002-3-473).

2. Los consorcistas tienen responsabilidad subsidiaria por los daños causados a terceros por las cosas comunes. Si bien los consorcistas no responden mancomunadamente con el consorcio por los débitos que asumiera, puesto que la responsabilidad es subsidiaria, y en tal medida no cabe que se los demande conjuntamente; ejecutado que sea el consorcio y excutidos sus bienes, se abre paso a la agresión del patrimonio de los consortes, y acaso sea ajustado a derecho y razonable sostener que la sentencia contra el consorcio tiene fuerza de cosa juzgada contra los consorcistas.

3. La sentencia pronunciada contra el consorcio tiene fuerza de cosa juzgada —eficacia, expansión u oponibilidad— contra los consorcistas, sin que corresponda, o quepa, demandarlos separada o juntamente con el primero; comprobada la carencia o insuficiencia de bienes del Consorcio de Propietarios para responder por la deuda daños y perjuicios, se justifica y queda habilitada la pretensión de la parte actora contra los consorcistas por responsabilidad subsidiaria por el cobro de la parte proporcional de la deuda en mérito al valor de cada unidad, siendo el fundamento de tal responsabilidad que el Consorcio de Propietarios es una persona jurídica ideal diversa a los consorcistas, aun cuando esa responsabilidad subsidiaria resulte exigible en la medida en que se compruebe la incapacidad patrimonial del consorcio para afrontar la deuda común (CS Tucumán, sala Civ. y Penal, 12/3/2009, Lexis N° 1/70052225-1-2-3-4).

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CAPITULO 2. FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

Editorial La Ley 2014

Art. 2045. Facultades.

Art. 2046. Obligaciones.

Art. 2047. Prohibiciones.

Art. 2048. Gastos y contribuciones.

Art. 2049. Defensas.

Art. 2050. Obligados al pago de expensas

Art. 2046. Obligaciones. Página 2689

PROPIEDAD HORIZONTAL - Facultades de los propietarios - 2045

Art. 2045. Facultades. 

Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

1. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El carácter de dueño exclusivo del piso o departamento que le asigna a cada titular del derecho de propiedad horizontal el art. 2° ley 13.512, pareciera equipararlo al dominio en cuanto al contenido y extensión de sus facultades.

La facultad de disposición jurídica de la unidad funcional —a diferencia de la posibilidad de disposición material— en muy amplia y tan extensa como en el derecho real de dominio. De esa forma el titular del derecho de propiedad horizontal puede vender, donar, dar en pago, permutar, constituir derechos reales desmembrados (usufructo, habitación) o derechos reales de garantía (hipoteca, anticresis).

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1982.

II. COMENTARIO

En este aspecto, el artículo bajo comentario no contiene innovación alguna respecto del régimen anteriormente vigente al conceder al titular del derecho de propiedad horizontal amplias facultades de disposición jurídica respecto de su unidad funcional, con la aclaración (tal como lo hacía el art. 3°, ley 13.512) que en el acto de disposición que se realice quedan comprendidas las unidades complementarias, si existieran, y las cosas y partes comunes.

Cabe recordar que el derecho real de propiedad horizontal contiene en su objeto no sólo el piso o departamento sino también una parte ideal sobre los bienes comunes, por ello, cuando se dispone jurídicamente de la unidad funcional, conjuntamente se transfiere el derecho sobre las partes comunes, que forman un todo inescindible.

El sucesor singular, al adquirir el derecho real, adhiere al reglamento de copropiedad y administración incorporándose al sistema consorcial y quedando obligado, por tanto, al cumplimiento de todas las normas legales y reglamentarias que lo rigen.

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CAPITULO 2. FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

Editorial La Ley 2014

Art. 2045. Facultades.

Art. 2046. Obligaciones.

Art. 2047. Prohibiciones.

Art. 2048. Gastos y contribuciones.

Art. 2049. Defensas.

Art. 2050. Obligados al pago de expensas

Art. 2045. Facultades. Página 4688

PROPIEDAD HORIZONTAL: Asambleas 2058 - 2059 - 2060 - 2061

Capítulo 5. Asambleas

ARTÍCULO 2058. Facultades de la asamblea

La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;

b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;

c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;

d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

ARTÍCULO 2059. Convocatoria y quórum

Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

ARTÍCULO 2060. Mayoría absoluta

Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

ARTÍCULO 2061. Conformidad expresa del titular

Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

1. Introducción

Los artículos que preceden se refieren al quórum y a las mayorías necesarias para que las decisiones que se adopten por la asamblea tengan eficacia legal y por ende en el ámbito consorcial.

2. Interpretación

2.1. Quórum y mayorías

El CC yC establece que para que una asamblea llevada a cabo en el régimen de propiedad horizontal tenga eficacia jurídica (validez), deben configurarse una serie de requisitos, entre los que podemos mencionar el quórum, la mayoría necesaria para adoptar la decisión
y el orden del día, que debe redactarse en forma precisa y completa: es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratarlo.

En cuanto a la forma de contar los votos, destacamos que se computan sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales —estén o no presentes en la asamblea— y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto.
Una vez reunido el quórum, que debe coincidir con la mayoría necesaria para decisión que se pretenda toma, debe procederse a la votación del tema propuesta en el orden del día.
Así, por ejemplo, para las obras nuevas o mejoras, se requiere por regla la mayoría absoluta, pero excepcionalmente se precisaría la unanimidad cuando la obra beneficie a uno solo de los propietarios, cuando importe elevar nuevos pisos o construcciones, o bien si “gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial” (art. 2052 CC yC).

Para otras decisiones también se establece que la regla general es la mayoría absoluta (art. 2060 CC yC), la que cederá cuando se exija una mayoría especial. La novedad es que dicha mayoría absoluta será “computada sobre la totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto” (art. 2060 CC yC). Esta doble exigencia no estaba impuesta como regla por la ley 13.512, que solo la preveía para el caso de vetustez del edificio (art. 16 de la ley 13.512).

Esta solución parece más justa y equilibrada, ya que no parece razonable que quien tiene una unidad pequeña tenga en la asamblea la misma fuerza al votar que quien tiene una unidad más grande y afronta mayores gastos. Pero tampoco sería justo que el segundo
impusiera su voluntad; de ahí que la solución proyectada, al combinar ambos métodos, se muestra más equilibrada con los intereses en juego. 

2.2. Forma de la convocatoria y orden del día

El art. 2059 CC yC dispone que “los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa”. 

En concordancia con lo dispuesto por dicha norma, el art. 2056, inc. m, CC yC enumera como una de las cláusulas obligatorias del reglamento de propiedad horizontal aquella que determine la forma de convocar a la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación.

No cabe duda de que debe mediar una notificación fehaciente por un medio fidedigno, ello a fin de evitar el fracaso de la asamblea.
No podemos dejar de señalar que una notificación deficiente que no cumpla con su cometido, como la citación fuera del término previsto reglamentariamente puede provocar la nulidad de la asamblea, la notificación fehaciente evita la posibilidad del planteo de ineficacia.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
La asamblea debe ser convocada por el administrador (art. 2067, inc. a, CC yC), o por el consejo de propietarios (arts. 2063 y 2064, inc. a, CC yC). Se puede tratar un tema no previsto en el orden del día si están todos y hay acuerdo unánime. Esta novedad es interesante, pues apunta a la mayor agilidad y eficiencia en el funcionamiento del edificio.

Si están “todos”, ¿para qué dilatar la cuestión fijando una nueva asamblea? El aspecto negativo es que no habría estudio previo del tema y alguno podría ser sorprendido en su buena fe.

El art. 2059, párr. 2, CC yC prevé la autoconvocatoria, sin citación previa. 

La autoconvocatoria y el temario a tratar, para ser válidos, requieren de la unanimidad, mientras que parece que bastaría la mayoría absoluta (o la que requieran la ley o el reglamento) para el fondo.

El tercer párrafo, si hay unanimidad, otorga validez a las decisiones tomadas fuera de la asamblea (v.g.: por escrito). 

Esto le quita el carácter deliberativo; es opinable, aunque también hay que reconocer que torna más ágil un sistema actualmente pesado, dada la inercia y desinterés de los partícipes.

2.3. Ausencia de los consorcistas

El CC yC mediante lo dispuesto en el art. 2060, párr. 2, CC yC —“La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”—, tiene por finalidad solucionar un problema que se presenta habitualmente en el ámbito consorcial: la inasistencia
 de los consorcistas a la asamblea. Este problema genera la falta del quórum suficiente, por lo que no se pueden someter a votación las cuestiones propuestas en el orden del día. Si bien, en la práctica, en muchas ocasiones igualmente se vota con los propietarios
presentes, lo cierto es que lo decidido puede ser atacado de nulidad por alguno de los consorcistas ausentes o bien por alguno de los presentes que se negó a votar por no reunirse el quórum necesario para poder deliberar.

Como se señalara precedentemente, la ley prevé que, ante la falta de quórum, la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, es decir, votar la cuestión propuesta en el orden del día y, si es aprobada, a los fines de su validez, deberá ser notificada mediante
un medio fehaciente (carta documento, telegrama colacionado, acta notarial) a los propietarios ausentes, quienes dentro del plazo de los 15 días de notificados podrán oponerse por el mismo medio y con mayorías suficientes a la decisión adoptada. En caso de silencio o si carecieren de las mayorías suficientes, se tiene por aprobada la
decisión adoptada.

2.4. Impugnación de la asamblea

El art. 2060 CC yC, en su parte final, dispone que el plazo de caducidad para impugnar judicialmente la asamblea es de treinta días.
Si bien el plazo parece reducido, lo cierto es que muchas de la decisiones que se adoptan por vía asamblearia en el régimen de propiedad horizontal son de operatividad casi inmediata. Supongamos la aprobación de la pintura del hall de entrada del edificio, la colocación de una reja de seguridad o la colocación de un sistema de seguridad: ampliar el plazo de caducidad implicaría, en la práctica, la imposibilidad de llevar adelante las decisiones adoptadas.

2.5. Facultades de la asamblea

Dice el CC yC en el art. 2058: “La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere”.

La solución del art. 2058 CC yC reproduce la posibilidad que brinda el art. 158, inc. b, CC yC, para todas las personas jurídicas privadas, en ausencia de previsión específica.
El art. 2058, inc. b, CC yC permite tratar cuestiones por “quien representa el 5%”. ¿Qué pasa si nadie tiene ese porcentaje pero se juntan más de uno? Cabe entender que el vocablo “quien” admite también que sean más de uno los que obtengan ese porcentaje. No
pide el doble cómputo, como sí lo hace el art. 2060 CC yC.
Tal como está redactado el art. 2058 CC yC, pareciera que si la cuestión es de competencia del administrador, o del consejo, no puede ser tratada por la asamblea si estos no someten la cuestión, o no es planteado por quienes superen el 5% del valor. Sin embargo,
no hay que olvidar que la asamblea es soberana y es el órgano máximo del consorcio, ya que expresa la voluntad de los titulares del derecho real. Además, es la asamblea la que designa a los otros órganos. Por ende, cabe sugerir una interpretación elástica de la
asamblea, que no limite su competencia. Claro que si un asunto no interesa a una mayoría que pueda superar el 5% es porque no tiene interés para los demás y, probablemente, no merezca ser tratado.
Pueden presentarse situaciones injustas que habrá que examinar con cuidado. Así, por ejemplo, podría ocurrir que, en un edificio de dos unidades, uno tenga el 96% y el otro el 4%: este último no tiene chance de ser oído a pesar de representar la mitad de las unidades,
pero la situación podría ser abusiva.

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Título V. Propiedad horizontal(*)

Capítulo 5. Asambleas

ARTÍCULO 2058. Facultades de la asamblea página 172

ARTÍCULO 2059. Convocatoria y quórum página 172

ARTÍCULO 2060. Mayoría absoluta página 173

ARTÍCULO 2061. Conformidad expresa del titular página 173

(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado

Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal

PROPIEDAD HORIZONTAL: Modificación del reglamento - 2057

ARTÍCULO 2057. Modificación del reglamento

El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

1. Introducción

La modificación del reglamento implica la trastocar algunas de las cláusulas originarias, motivo por el cual se requiere, para dicho acto, la decisión de la asamblea con una mayoría que represente los 2/3 de la totalidad de los propietarios.

2. Interpretación

2.1. Modificación del reglamento
El reglamento de copropiedad y administración contiene cláusulas estatutarias y reglamentarias.

Para la modificación de las primeras, es necesaria la voluntad unánime de los integrantes del consorcio. Para la modificación de las cláusulas reglamentarias basta con las mayorías reglamentarias o legales.

El reglamento de propiedad no es ni más ni menos que un contrato, por lo tanto, su modificación o reforma solamente es viable con el consentimiento de los propietarios reunidos en asamblea y con el concurso de las mayorías que imponga el propio reglamento o el presente Código.

El artículo en examen señala el reglamento solo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Cabe aclarar que la ley establece una mayoría de dos tercios, pero ello no implica que el reglamento pueda establecer una mayoría agravada, mayor a los dos tercios de la totalidad de los propietarios. Ello es así en razón de que el reglamento es ley para los consorcistas que integran el consorcio.

Lo que no podría el reglamento de propiedad es establecer una mayoría inferior a la establecida en la norma en examen, dado que las normas que regulan los derechos reales, y en particular la propiedad horizontal, son sustancialmente de orden público.

Por otra parte, cuando lo que se quiere modificar son cláusulas estatutarias y en particular aquellas que hacen al contenido patrimonial, se requiere como mayoría la unanimidad de la totalidad de los propietarios.

Por último, no podemos dejar de señalar que la jurisprudencia tiene resuelto que la naturaleza contractual del reglamento no obsta a que la justicia pueda invalidar una o varias cláusulas por razones de legitimidad, sin que ello implique sustituir la voluntad de los propietarios.

No puede entonces soslayarse que la decisión de utilizar el local común como salón de usos múltiples, y de instalar allí una parrilla, requiere su aprobación por asamblea con unanimidad de votos, en el entendimiento de que afecta el inmueble común con los alcances contemplados en el art. 7° de la ley 13.512.

Nótese que se han realizado actos materiales que han alterado sustancialmente la concepción originaria del edificio, y en este sentido se ha interpretado que, con fundamento en los principios que rigen el condominio en el Código Civil, rige la regla de unanimidad del mencionado art. 7° de la ley 13.512 para la realización de cualquier acto de disposición material sobre las partes comunes, sea cual fuese su denominación. 

Esta postura se comparte sin desconocer que existen interpretaciones diferentes en el punto. En la misma línea se ha decidido que “… cuando se afectan partes comunes —ya sea por medio de construcciones, transformaciones, edificaciones, modificaciones, o alteraciones materiales, etc.—, se está frente a una obra nueva, para lo cual será necesaria la unanimidad …”. 

 Se ha afirmado así que, por principio, toda obra nueva construida en espacios comunes sin el debido consentimiento de los consorcistas es ilícita y no puede ser mantenida frente al justo reclamo de los copropietarios perjudicados. ---------------------------

Título V. Propiedad horizontal(*)
Capítulo 4. Reglamento de propiedad horizontal
ARTÍCULO 2057. Modificación del reglamento página 171
(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.
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Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal

PROPIEDAD HORIZONTAL: Reglamento - 2056

Capítulo 4. Reglamento de propiedad horizontal

ARTÍCULO 2056. Contenido

El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;

c) enumeración de los bienes propios;

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;

p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

1. Introducción

La norma en examen establece cuales son los contenidos mínimos necesarios que deben figurar en todo reglamento de propiedad horizontal.

2. Interpretación

2.1. Contenido del reglamento de propiedad horizontal

2.1.1. Cláusulas obligatorias

El reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual y como tal queda regido por el principio de libertad de las convenciones, sin embargo, es imposible derogar determinadas disposiciones de la ley o apartarse de aquellas que constituyen la trama básica del sistema de propiedad horizontal.

El artículo que comentamos enumera las cuestiones que deben ser contempladas obligatoriamente en el reglamento, puesto que el ordenamiento legal las considera indispensables para el funcionamiento del sistema.

Si comparamos la enumeración contenida en este artículo con su antecedente (art. 9°, ley 13.512) y con el art. 1998 del Proyecto utilizado como fuente, queda en evidencia el incremento en la cantidad de cláusulas obligatorias, producto de la experiencia acumulada en los años de vigencia del régimen de propiedad horizontal.

En ese sentido, se han incorporado los incisos 

k) destino de las partes comunes;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; 

s) plazo de ejercicio de la función de administrador; 

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

Claro está que la obligatoriedad de incorporar en el reglamento de propiedad horizontal las cláusulas enumeradas en el art. 2056 CC yC, será recién a partir del 1° de agosto de 2015, fecha de entrada en vigencia del Código Civil y Comercial. Entretanto, es deseable que los nuevos reglamentos se redacten de conformidad con las directivas de esa norma.

2.1.2. Cláusulas facultativas

Cumplida la ley en este aspecto, dada la naturaleza contractual del reglamento, las partes pueden insertar otras cuestiones que tienden a regular aspectos que hacen al mejor aprovechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia. La terminología utilizada no significa que las disposiciones facultativas carezcan de la misma fuerza obligatoria que las anteriores, dado que unas y otras, una ver incluidas en el reglamento, configuran la ley para las partes que se adhirieron.

Entre las cláusulas facultativas pueden citarse: las que fijan el procedimiento extrajudicial para perseguir el cobro de expensas atrasadas; los intereses moratorios que se aplicarán en el supuesto de retardo en el cumplimiento; multas en caso de distintas violaciones al reglamento; facultad o prohibición de hacer publicidad y límites en el caso de locales comerciales, entre otras.

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Título V. Propiedad horizontal(*)

Capítulo 4. Reglamento de propiedad horizontal

ARTÍCULO 2056. Reglamento página 169

(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.

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Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal

PROPIEDAD HORIZONTAL: Consorcio - 2044

ARTÍCULO 2044. Consorcio

El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

1. Introducción

La ley 13.512, que reguló el régimen de la propiedad horizontal, no estableció que el consorcio de propietario revestía la calidad de persona jurídica, lo cual motivó distintas interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales al respecto, si bien la postura mayoritaria se expidió en el sentido de que el “consorcio de propietarios” era una persona jurídica distinta de los consorcistas que lo integraban.

2. Interpretación

2.1. Personería jurídica del consorcio de propietarios

El artículo en examen, en forma clara y precisa, señala que el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio y menciona alguno de sus atributos: domicilio y los órganos que lo componen. Otro de los atributos que surge del examen de las normas que regulan la propiedad horizontal es el patrimonio.

El consorcio tiene su domicilio en el inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal; y, como sujeto de derecho, tiene un patrimonio propio que está conformado por el fondo de reserva (si lo hubiere), el monto recaudado por expensas (comunes o extraordinarias) y los intereses generados por cuentas bancarias.

“Las cosas y partes comunes no forman parte del patrimonio del consorcio ya que conforman un todo inescindible, de modo tal que el derecho real que corresponde a cada propietario sobre las partes comunes no puede ser enajenado o gravado en forma independiente; los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio sino solo la administración de las cosas comunes que implica la obligación, para este último, de mantenerlas en buen estado de conservación.

Cabe recordar en este punto que las cosas comunes no son embargables por cuanto no son propiedad del consorcio, son inseparables de lo principal, como lo señalamos renglones antes, y además son indispensables para el funcionamiento del sistema”. (22)

Los órganos a los que hace referencia la norma (asamblea, el consejo de propietarios y el administrador), son aquellos para que el ente consorcial funcione como tal. Al tratarse de una persona jurídica, necesita sin duda de un representante legal (administrador) que será la persona física y/o jurídica designada a fin de representar al consorcio ante las entidades administrativas, bancarias y judiciales.

Por su parte, la asamblea es el órgano deliberativo conformado por los consorcistas que, por las mayorías legales y/o las establecidas en el reglamento de propiedad, toma las decisiones que deberán ser ejecutadas por el administrador.

El CC yC introduce la figura del consejo de propietarios que no tiene, en principio, la facultad de representar al consorcio, salvo en el supuesto de acefalía por muerte, ausencia o renuncia del administrador, en cuyo caso ejercerá la administración del consorcio en forma temporaria, tal como lo dispone el art. 2064, inc. d, CC yC.

2.2. ¿Desde cuándo nace el consorcio como persona jurídica?

La norma señala que la persona jurídica consorcio está conformada por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. En definitiva para dar nacimiento a la propiedad horizontal es necesario que existan por los menos dos consorcistas, razón por la cual la afectación de un inmueble al régimen de la propiedad horizontal y el nacimiento del consorcio como persona jurídica depende de quién efectúe la afectación jurídica.

Si la afectación al régimen jurídico de la propiedad horizontal la realiza quien es titular del inmueble redactando el reglamento de propiedad horizontal e inscribiéndolo en el registro de la propiedad inmueble, la persona jurídica consorcio nace con la primera enajenación que se haga de una de las unidades funcionales, puesto que no se puede concebir un consorcio sin consorcistas, ya que es la propia norma la que establece que el ente consorcial está compuesto por un conjunto de propietarios.

En el supuesto que la afectación al régimen de la propiedad horizontal de un inmueble fuera efectuada por los condóminos del inmueble, la persona jurídica consorcio nace desde el mismo momento en que se inscribe en el registro de la propiedad inmueble el reglamento de propiedad horizontal produciéndose una mutación jurídica ya que el condominio se transforma por voluntad de los condóminos en propiedad horizontal y los mismos pasan a revestir la calidad de propietarios de las unidades funcionales.

2.3. Desafectación

El art. 2044, párr. 2, CC yC prevé la extinción de la personalidad del consorcio por la desafectación del inmueble al régimen de la propiedad horizontal. La norma prevé dos supuestos de desafectación: por voluntad de la totalidad de los propietarios o por resolución judicial.

En el primer supuesto, la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales deberán manifestar, en una asamblea extraordinaria celebrada a tal fin, su voluntad de desafectar el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, en cuyo caso, claro está, se requiere como quórum la unanimidad de los consorcistas y la desafectación requiere como mayoría la unanimidad. Una vez manifestada la voluntad en el acto asambleario, deberá concretarse jurídicamente la desafectación mediante la instrumentación por escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Al producirse la desafectación, los titulares del derecho real de propiedad horizontal se transforman en condóminos del inmueble desafectado, ello en la proporción pactada de común acuerdo.

El segundo supuesto previsto en la norma —resolución judicial—, será el juez quien, bajo resolución fundada, decida poner fin a la personalidad del consorcio.

2.4. Quiebra del consorcio

Existe un antiguo precedente jurisprudencial —durante la vigencia de la ley 13.512— que hizo lugar al concurso civil de un consorcio insolvente con fundamento en que el consorcio de propietarios es un verdadero sujeto de derecho que goza de capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, tiene domicilio, posee un patrimonio propio, actúa por intermedio de su órgano de representación y decide en asamblea. (23)

El CC yC señala que el consorcio de propietarios es una persona jurídica privada tal como surge del art. 148, inc. h, CC yC, y al establecer las causales de liquidación o disolución de dichas personas jurídicas, hace referencia a la quiebra (art. 163, inc. e, CC yC), motivo por el cual podría considerarse que no existe ningún impedimento legal para que se pueda, por vía judicial, decretarse la quiebra del consorcio, puesto que no existe ninguna norma del CC yC que lo prohíba.

La jurisprudencia mayoritaria, durante la vigencia de la ley 13.512, consideraba que no resultaba posible decretar la quiebra de un consorcio de propietarios. (24)

En tal sentido, señalaba que “Más allá de la personalidad jurídica del consorcio y de la inexistencia de previsión legal que lo excluya del régimen de la quiebra, existe una imposibilidad jurídica, láctica y funcional de aplicar dicho régimen al consorcio de propietarios; ello es así, porque decretada la quiebra de una persona de esta especie, tal quiebra no tendría ni podría tener los efectos que le son propios y típicos (…) Dada esa imposibilidad de aplicarle el régimen falencial, es irrelevante que el consorcio se halle en cesación de pagos, toda vez que la cuestión no pasa por la insolvencia sino por las características de esta peculiar persona jurídica, a la que puede considerarse una persona jurídica necesaria, dado que (...) el consorcio de la propiedad horizontal es un resorte indispensable de ese régimen y está llamado a perdurar en tanto subsista la misma propiedad horizontal...”. (25)

En efecto, se reitera el consorcio de propietarios, en tanto resulta persona necesaria, inevitablemente, debe tener continuidad, no pudiendo disolverse con la consiguiente desaparición del consorcio de la vida jurídica, ya que la indivisión forzosa del inmueble hace ineluctable la permanencia de la comunidad organizada, y el régimen de este derecho real está basado en la existencia del consorcio, ente cuya creación no es optativa sino automática. (26)

Martorell considera que, a los fines de solicitar el concurso o quiebra del consorcio, habrá que interpelar previamente a los propietarios y constituirlos en mora para dejar expedita la vía de ejecución colectiva también en contra de estos últimos. (27)

Aplicando las normas comerciales al tema en cuestión se afirma que desde el punto de vista estrictamente normativo, la situación del consorcio de propietarios no está contemplada
las excepciones de la ley 24.522, por lo cual, siendo una persona jurídica con caracteres especiales en cuanto a su objeto, queda encuadrada en los arts. 2° y 5° de la ley de la materia y, aunque no persigue fines de lucro, al realizar contrataciones mediante las cuales cubre las necesidades y obtiene beneficios, contrae obligaciones que al quedar incumplidas lo vuelven pasible del concurso o quiebra. (28)

2.5. Desafectación por destrucción o demolición del edificio

Por último, se destaca que la personalidad del consorcio concluye por la destrucción total o la demolición del edificio, transformándose en un condominio sobre el terreno y los escombros.

(22) Gurfinkel de Wendy, Lilian, en J. C. Medina y G. Medina (dirs.), Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, tomo V, Bs. As., La Ley, 2014, p. 534.

(23) CApel. Civ. y Com., Sala 1, Mar del Plata, 22/04/1969, JA 5-1970-649.

(24) CNac. Apel. Com., Sala D, “Consorcio de Propietarios de la calle Perú 1724”, 26/12/2005, en

ED 171-600.

(25) Llambías, J., Código Civil Anotado, t. I, Bs. As., Abeledo Perrot, 1978, p. 81; CNac. Apel. Com., Sala C, “Consorcio de Propietarios Edif. J.B. Abrosetti 190 le pide la quiebra Palacios José Zacarías”, 10/10/2003, CNac. Apel. Com., Sala D, “Consorcio…”, fallo cit.

(26) CNac. Apel. Com., Sala A, “Consorcio de Propietarios Edificio Güemes 4215 s. pedido de quiebra por Fischetti Nunzio A.”, 30/12/2010.

(27) Martorell Ernesto, Tratado de concursos y quiebras, t. I, Bs. As., Depalma, 1998.

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Título V. Propiedad horizontal(*)

Capítulo 1. Disposiciones generales

ARTÍCULO 2044. Consorcio página 148

(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado

Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal