ARTÍCULO 2058. Facultades de la asamblea
La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
ARTÍCULO 2059. Convocatoria y quórum
Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
ARTÍCULO 2060. Mayoría absoluta
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.
ARTÍCULO 2061. Conformidad expresa del titular
Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
1. Introducción
Los artículos que preceden se refieren al quórum y a las mayorías necesarias para que las decisiones que se adopten por la asamblea tengan eficacia legal y por ende en el ámbito consorcial.
2. Interpretación
2.1. Quórum y mayorías
El CC yC establece que para que una asamblea llevada a cabo en el régimen de propiedad horizontal tenga eficacia jurídica (validez), deben configurarse una serie de requisitos, entre los que podemos mencionar el quórum, la mayoría necesaria para adoptar la decisión
y el orden del día, que debe redactarse en forma precisa y completa: es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratarlo.
En cuanto a la forma de contar los votos, destacamos que se computan sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales —estén o no presentes en la asamblea— y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto.
Una vez reunido el quórum, que debe coincidir con la mayoría necesaria para decisión que se pretenda toma, debe procederse a la votación del tema propuesta en el orden del día.
Así, por ejemplo, para las obras nuevas o mejoras, se requiere por regla la mayoría absoluta, pero excepcionalmente se precisaría la unanimidad cuando la obra beneficie a uno solo de los propietarios, cuando importe elevar nuevos pisos o construcciones, o bien si “gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial” (art. 2052 CC yC).
Para otras decisiones también se establece que la regla general es la mayoría absoluta (art. 2060 CC yC), la que cederá cuando se exija una mayoría especial. La novedad es que dicha mayoría absoluta será “computada sobre la totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto” (art. 2060 CC yC). Esta doble exigencia no estaba impuesta como regla por la ley 13.512, que solo la preveía para el caso de vetustez del edificio (art. 16 de la ley 13.512).
unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto” (art. 2060 CC yC). Esta doble exigencia no estaba impuesta como regla por la ley 13.512, que solo la preveía para el caso de vetustez del edificio (art. 16 de la ley 13.512).
Esta solución parece más justa y equilibrada, ya que no parece razonable que quien tiene una unidad pequeña tenga en la asamblea la misma fuerza al votar que quien tiene una unidad más grande y afronta mayores gastos. Pero tampoco sería justo que el segundo
impusiera su voluntad; de ahí que la solución proyectada, al combinar ambos métodos, se muestra más equilibrada con los intereses en juego.
impusiera su voluntad; de ahí que la solución proyectada, al combinar ambos métodos, se muestra más equilibrada con los intereses en juego.
2.2. Forma de la convocatoria y orden del día
El art. 2059 CC yC dispone que “los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa”.
En concordancia con lo dispuesto por dicha norma, el art. 2056, inc. m, CC yC enumera como una de las cláusulas obligatorias del reglamento de propiedad horizontal aquella que determine la forma de convocar a la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación.
No cabe duda de que debe mediar una notificación fehaciente por un medio fidedigno, ello a fin de evitar el fracaso de la asamblea.
No podemos dejar de señalar que una notificación deficiente que no cumpla con su cometido, como la citación fuera del término previsto reglamentariamente puede provocar la nulidad de la asamblea, la notificación fehaciente evita la posibilidad del planteo de ineficacia.
No podemos dejar de señalar que una notificación deficiente que no cumpla con su cometido, como la citación fuera del término previsto reglamentariamente puede provocar la nulidad de la asamblea, la notificación fehaciente evita la posibilidad del planteo de ineficacia.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
La asamblea debe ser convocada por el administrador (art. 2067, inc. a, CC yC), o por el consejo de propietarios (arts. 2063 y 2064, inc. a, CC yC). Se puede tratar un tema no previsto en el orden del día si están todos y hay acuerdo unánime. Esta novedad es interesante, pues apunta a la mayor agilidad y eficiencia en el funcionamiento del edificio.
La asamblea debe ser convocada por el administrador (art. 2067, inc. a, CC yC), o por el consejo de propietarios (arts. 2063 y 2064, inc. a, CC yC). Se puede tratar un tema no previsto en el orden del día si están todos y hay acuerdo unánime. Esta novedad es interesante, pues apunta a la mayor agilidad y eficiencia en el funcionamiento del edificio.
Si están “todos”, ¿para qué dilatar la cuestión fijando una nueva asamblea? El aspecto negativo es que no habría estudio previo del tema y alguno podría ser sorprendido en su buena fe.
El art. 2059, párr. 2, CC yC prevé la autoconvocatoria, sin citación previa.
La autoconvocatoria y el temario a tratar, para ser válidos, requieren de la unanimidad, mientras que parece que bastaría la mayoría absoluta (o la que requieran la ley o el reglamento) para el fondo.
El tercer párrafo, si hay unanimidad, otorga validez a las decisiones tomadas fuera de la asamblea (v.g.: por escrito).
Esto le quita el carácter deliberativo; es opinable, aunque también hay que reconocer que torna más ágil un sistema actualmente pesado, dada la inercia y desinterés de los partícipes.
2.3. Ausencia de los consorcistas
El CC yC mediante lo dispuesto en el art. 2060, párr. 2, CC yC —“La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”—, tiene por finalidad solucionar un problema que se presenta habitualmente en el ámbito consorcial: la inasistencia
de los consorcistas a la asamblea. Este problema genera la falta del quórum suficiente, por lo que no se pueden someter a votación las cuestiones propuestas en el orden del día. Si bien, en la práctica, en muchas ocasiones igualmente se vota con los propietarios
presentes, lo cierto es que lo decidido puede ser atacado de nulidad por alguno de los consorcistas ausentes o bien por alguno de los presentes que se negó a votar por no reunirse el quórum necesario para poder deliberar.
Como se señalara precedentemente, la ley prevé que, ante la falta de quórum, la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, es decir, votar la cuestión propuesta en el orden del día y, si es aprobada, a los fines de su validez, deberá ser notificada mediante
un medio fehaciente (carta documento, telegrama colacionado, acta notarial) a los propietarios ausentes, quienes dentro del plazo de los 15 días de notificados podrán oponerse por el mismo medio y con mayorías suficientes a la decisión adoptada. En caso de silencio o si carecieren de las mayorías suficientes, se tiene por aprobada la
decisión adoptada.
un medio fehaciente (carta documento, telegrama colacionado, acta notarial) a los propietarios ausentes, quienes dentro del plazo de los 15 días de notificados podrán oponerse por el mismo medio y con mayorías suficientes a la decisión adoptada. En caso de silencio o si carecieren de las mayorías suficientes, se tiene por aprobada la
decisión adoptada.
2.4. Impugnación de la asamblea
El art. 2060 CC yC, en su parte final, dispone que el plazo de caducidad para impugnar judicialmente la asamblea es de treinta días.
Si bien el plazo parece reducido, lo cierto es que muchas de la decisiones que se adoptan por vía asamblearia en el régimen de propiedad horizontal son de operatividad casi inmediata. Supongamos la aprobación de la pintura del hall de entrada del edificio, la colocación de una reja de seguridad o la colocación de un sistema de seguridad: ampliar el plazo de caducidad implicaría, en la práctica, la imposibilidad de llevar adelante las decisiones adoptadas.
Si bien el plazo parece reducido, lo cierto es que muchas de la decisiones que se adoptan por vía asamblearia en el régimen de propiedad horizontal son de operatividad casi inmediata. Supongamos la aprobación de la pintura del hall de entrada del edificio, la colocación de una reja de seguridad o la colocación de un sistema de seguridad: ampliar el plazo de caducidad implicaría, en la práctica, la imposibilidad de llevar adelante las decisiones adoptadas.
2.5. Facultades de la asamblea
Dice el CC yC en el art. 2058: “La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere”.
La solución del art. 2058 CC yC reproduce la posibilidad que brinda el art. 158, inc. b, CC yC, para todas las personas jurídicas privadas, en ausencia de previsión específica.
El art. 2058, inc. b, CC yC permite tratar cuestiones por “quien representa el 5%”. ¿Qué pasa si nadie tiene ese porcentaje pero se juntan más de uno? Cabe entender que el vocablo “quien” admite también que sean más de uno los que obtengan ese porcentaje. No
pide el doble cómputo, como sí lo hace el art. 2060 CC yC.
Tal como está redactado el art. 2058 CC yC, pareciera que si la cuestión es de competencia del administrador, o del consejo, no puede ser tratada por la asamblea si estos no someten la cuestión, o no es planteado por quienes superen el 5% del valor. Sin embargo,
no hay que olvidar que la asamblea es soberana y es el órgano máximo del consorcio, ya que expresa la voluntad de los titulares del derecho real. Además, es la asamblea la que designa a los otros órganos. Por ende, cabe sugerir una interpretación elástica de la
asamblea, que no limite su competencia. Claro que si un asunto no interesa a una mayoría que pueda superar el 5% es porque no tiene interés para los demás y, probablemente, no merezca ser tratado.
Pueden presentarse situaciones injustas que habrá que examinar con cuidado. Así, por ejemplo, podría ocurrir que, en un edificio de dos unidades, uno tenga el 96% y el otro el 4%: este último no tiene chance de ser oído a pesar de representar la mitad de las unidades,
pero la situación podría ser abusiva.
El art. 2058, inc. b, CC yC permite tratar cuestiones por “quien representa el 5%”. ¿Qué pasa si nadie tiene ese porcentaje pero se juntan más de uno? Cabe entender que el vocablo “quien” admite también que sean más de uno los que obtengan ese porcentaje. No
pide el doble cómputo, como sí lo hace el art. 2060 CC yC.
Tal como está redactado el art. 2058 CC yC, pareciera que si la cuestión es de competencia del administrador, o del consejo, no puede ser tratada por la asamblea si estos no someten la cuestión, o no es planteado por quienes superen el 5% del valor. Sin embargo,
no hay que olvidar que la asamblea es soberana y es el órgano máximo del consorcio, ya que expresa la voluntad de los titulares del derecho real. Además, es la asamblea la que designa a los otros órganos. Por ende, cabe sugerir una interpretación elástica de la
asamblea, que no limite su competencia. Claro que si un asunto no interesa a una mayoría que pueda superar el 5% es porque no tiene interés para los demás y, probablemente, no merezca ser tratado.
Pueden presentarse situaciones injustas que habrá que examinar con cuidado. Así, por ejemplo, podría ocurrir que, en un edificio de dos unidades, uno tenga el 96% y el otro el 4%: este último no tiene chance de ser oído a pesar de representar la mitad de las unidades,
pero la situación podría ser abusiva.
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Título V. Propiedad horizontal(*)
Capítulo 5. Asambleas
ARTÍCULO 2058. Facultades de la asamblea página 172
ARTÍCULO 2059. Convocatoria y quórum página 172
ARTÍCULO 2060. Mayoría absoluta página 173
ARTÍCULO 2061. Conformidad expresa del titular página 173
(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.
Código Civil y Comercial de la Nación Comentado
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal
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