El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
1. Introducción
La ley 13.512, que reguló el régimen de la propiedad horizontal, no estableció que el consorcio de propietario revestía la calidad de persona jurídica, lo cual motivó distintas interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales al respecto, si bien la postura mayoritaria se expidió en el sentido de que el “consorcio de propietarios” era una persona jurídica distinta de los consorcistas que lo integraban.
2. Interpretación
2.1. Personería jurídica del consorcio de propietarios
El artículo en examen, en forma clara y precisa, señala que el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio y menciona alguno de sus atributos: domicilio y los órganos que lo componen. Otro de los atributos que surge del examen de las normas que regulan la propiedad horizontal es el patrimonio.
El consorcio tiene su domicilio en el inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal; y, como sujeto de derecho, tiene un patrimonio propio que está conformado por el fondo de reserva (si lo hubiere), el monto recaudado por expensas (comunes o extraordinarias) y los intereses generados por cuentas bancarias.
“Las cosas y partes comunes no forman parte del patrimonio del consorcio ya que conforman un todo inescindible, de modo tal que el derecho real que corresponde a cada propietario sobre las partes comunes no puede ser enajenado o gravado en forma independiente; los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio sino solo la administración de las cosas comunes que implica la obligación, para este último, de mantenerlas en buen estado de conservación.
Cabe recordar en este punto que las cosas comunes no son embargables por cuanto no son propiedad del consorcio, son inseparables de lo principal, como lo señalamos renglones antes, y además son indispensables para el funcionamiento del sistema”. (22)
Los órganos a los que hace referencia la norma (asamblea, el consejo de propietarios y el administrador), son aquellos para que el ente consorcial funcione como tal. Al tratarse de una persona jurídica, necesita sin duda de un representante legal (administrador) que será la persona física y/o jurídica designada a fin de representar al consorcio ante las entidades administrativas, bancarias y judiciales.
Por su parte, la asamblea es el órgano deliberativo conformado por los consorcistas que, por las mayorías legales y/o las establecidas en el reglamento de propiedad, toma las decisiones que deberán ser ejecutadas por el administrador.
El CC yC introduce la figura del consejo de propietarios que no tiene, en principio, la facultad de representar al consorcio, salvo en el supuesto de acefalía por muerte, ausencia o renuncia del administrador, en cuyo caso ejercerá la administración del consorcio en forma temporaria, tal como lo dispone el art. 2064, inc. d, CC yC.
2.2. ¿Desde cuándo nace el consorcio como persona jurídica?
La norma señala que la persona jurídica consorcio está conformada por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. En definitiva para dar nacimiento a la propiedad horizontal es necesario que existan por los menos dos consorcistas, razón por la cual la afectación de un inmueble al régimen de la propiedad horizontal y el nacimiento del consorcio como persona jurídica depende de quién efectúe la afectación jurídica.
Si la afectación al régimen jurídico de la propiedad horizontal la realiza quien es titular del inmueble redactando el reglamento de propiedad horizontal e inscribiéndolo en el registro de la propiedad inmueble, la persona jurídica consorcio nace con la primera enajenación que se haga de una de las unidades funcionales, puesto que no se puede concebir un consorcio sin consorcistas, ya que es la propia norma la que establece que el ente consorcial está compuesto por un conjunto de propietarios.
En el supuesto que la afectación al régimen de la propiedad horizontal de un inmueble fuera efectuada por los condóminos del inmueble, la persona jurídica consorcio nace desde el mismo momento en que se inscribe en el registro de la propiedad inmueble el reglamento de propiedad horizontal produciéndose una mutación jurídica ya que el condominio se transforma por voluntad de los condóminos en propiedad horizontal y los mismos pasan a revestir la calidad de propietarios de las unidades funcionales.
2.3. Desafectación
El art. 2044, párr. 2, CC yC prevé la extinción de la personalidad del consorcio por la desafectación del inmueble al régimen de la propiedad horizontal. La norma prevé dos supuestos de desafectación: por voluntad de la totalidad de los propietarios o por resolución judicial.
En el primer supuesto, la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales deberán manifestar, en una asamblea extraordinaria celebrada a tal fin, su voluntad de desafectar el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, en cuyo caso, claro está, se requiere como quórum la unanimidad de los consorcistas y la desafectación requiere como mayoría la unanimidad. Una vez manifestada la voluntad en el acto asambleario, deberá concretarse jurídicamente la desafectación mediante la instrumentación por escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Al producirse la desafectación, los titulares del derecho real de propiedad horizontal se transforman en condóminos del inmueble desafectado, ello en la proporción pactada de común acuerdo.
El segundo supuesto previsto en la norma —resolución judicial—, será el juez quien, bajo resolución fundada, decida poner fin a la personalidad del consorcio.
2.4. Quiebra del consorcio
Existe un antiguo precedente jurisprudencial —durante la vigencia de la ley 13.512— que hizo lugar al concurso civil de un consorcio insolvente con fundamento en que el consorcio de propietarios es un verdadero sujeto de derecho que goza de capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, tiene domicilio, posee un patrimonio propio, actúa por intermedio de su órgano de representación y decide en asamblea. (23)
El CC yC señala que el consorcio de propietarios es una persona jurídica privada tal como surge del art. 148, inc. h, CC yC, y al establecer las causales de liquidación o disolución de dichas personas jurídicas, hace referencia a la quiebra (art. 163, inc. e, CC yC), motivo por el cual podría considerarse que no existe ningún impedimento legal para que se pueda, por vía judicial, decretarse la quiebra del consorcio, puesto que no existe ninguna norma del CC yC que lo prohíba.
La jurisprudencia mayoritaria, durante la vigencia de la ley 13.512, consideraba que no resultaba posible decretar la quiebra de un consorcio de propietarios. (24)
En tal sentido, señalaba que “Más allá de la personalidad jurídica del consorcio y de la inexistencia de previsión legal que lo excluya del régimen de la quiebra, existe una imposibilidad jurídica, láctica y funcional de aplicar dicho régimen al consorcio de propietarios; ello es así, porque decretada la quiebra de una persona de esta especie, tal quiebra no tendría ni podría tener los efectos que le son propios y típicos (…) Dada esa imposibilidad de aplicarle el régimen falencial, es irrelevante que el consorcio se halle en cesación de pagos, toda vez que la cuestión no pasa por la insolvencia sino por las características de esta peculiar persona jurídica, a la que puede considerarse una persona jurídica necesaria, dado que (...) el consorcio de la propiedad horizontal es un resorte indispensable de ese régimen y está llamado a perdurar en tanto subsista la misma propiedad horizontal...”. (25)
En efecto, se reitera el consorcio de propietarios, en tanto resulta persona necesaria, inevitablemente, debe tener continuidad, no pudiendo disolverse con la consiguiente desaparición del consorcio de la vida jurídica, ya que la indivisión forzosa del inmueble hace ineluctable la permanencia de la comunidad organizada, y el régimen de este derecho real está basado en la existencia del consorcio, ente cuya creación no es optativa sino automática. (26)
Martorell considera que, a los fines de solicitar el concurso o quiebra del consorcio, habrá que interpelar previamente a los propietarios y constituirlos en mora para dejar expedita la vía de ejecución colectiva también en contra de estos últimos. (27)
Aplicando las normas comerciales al tema en cuestión se afirma que desde el punto de vista estrictamente normativo, la situación del consorcio de propietarios no está contemplada
las excepciones de la ley 24.522, por lo cual, siendo una persona jurídica con caracteres especiales en cuanto a su objeto, queda encuadrada en los arts. 2° y 5° de la ley de la materia y, aunque no persigue fines de lucro, al realizar contrataciones mediante las cuales cubre las necesidades y obtiene beneficios, contrae obligaciones que al quedar incumplidas lo vuelven pasible del concurso o quiebra. (28)
2.5. Desafectación por destrucción o demolición del edificio
Por último, se destaca que la personalidad del consorcio concluye por la destrucción total o la demolición del edificio, transformándose en un condominio sobre el terreno y los escombros.
Existe un antiguo precedente jurisprudencial —durante la vigencia de la ley 13.512— que hizo lugar al concurso civil de un consorcio insolvente con fundamento en que el consorcio de propietarios es un verdadero sujeto de derecho que goza de capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, tiene domicilio, posee un patrimonio propio, actúa por intermedio de su órgano de representación y decide en asamblea. (23)
El CC yC señala que el consorcio de propietarios es una persona jurídica privada tal como surge del art. 148, inc. h, CC yC, y al establecer las causales de liquidación o disolución de dichas personas jurídicas, hace referencia a la quiebra (art. 163, inc. e, CC yC), motivo por el cual podría considerarse que no existe ningún impedimento legal para que se pueda, por vía judicial, decretarse la quiebra del consorcio, puesto que no existe ninguna norma del CC yC que lo prohíba.
La jurisprudencia mayoritaria, durante la vigencia de la ley 13.512, consideraba que no resultaba posible decretar la quiebra de un consorcio de propietarios. (24)
En tal sentido, señalaba que “Más allá de la personalidad jurídica del consorcio y de la inexistencia de previsión legal que lo excluya del régimen de la quiebra, existe una imposibilidad jurídica, láctica y funcional de aplicar dicho régimen al consorcio de propietarios; ello es así, porque decretada la quiebra de una persona de esta especie, tal quiebra no tendría ni podría tener los efectos que le son propios y típicos (…) Dada esa imposibilidad de aplicarle el régimen falencial, es irrelevante que el consorcio se halle en cesación de pagos, toda vez que la cuestión no pasa por la insolvencia sino por las características de esta peculiar persona jurídica, a la que puede considerarse una persona jurídica necesaria, dado que (...) el consorcio de la propiedad horizontal es un resorte indispensable de ese régimen y está llamado a perdurar en tanto subsista la misma propiedad horizontal...”. (25)
En efecto, se reitera el consorcio de propietarios, en tanto resulta persona necesaria, inevitablemente, debe tener continuidad, no pudiendo disolverse con la consiguiente desaparición del consorcio de la vida jurídica, ya que la indivisión forzosa del inmueble hace ineluctable la permanencia de la comunidad organizada, y el régimen de este derecho real está basado en la existencia del consorcio, ente cuya creación no es optativa sino automática. (26)
Martorell considera que, a los fines de solicitar el concurso o quiebra del consorcio, habrá que interpelar previamente a los propietarios y constituirlos en mora para dejar expedita la vía de ejecución colectiva también en contra de estos últimos. (27)
Aplicando las normas comerciales al tema en cuestión se afirma que desde el punto de vista estrictamente normativo, la situación del consorcio de propietarios no está contemplada
las excepciones de la ley 24.522, por lo cual, siendo una persona jurídica con caracteres especiales en cuanto a su objeto, queda encuadrada en los arts. 2° y 5° de la ley de la materia y, aunque no persigue fines de lucro, al realizar contrataciones mediante las cuales cubre las necesidades y obtiene beneficios, contrae obligaciones que al quedar incumplidas lo vuelven pasible del concurso o quiebra. (28)
2.5. Desafectación por destrucción o demolición del edificio
Por último, se destaca que la personalidad del consorcio concluye por la destrucción total o la demolición del edificio, transformándose en un condominio sobre el terreno y los escombros.
(22) Gurfinkel de Wendy, Lilian, en J. C. Medina y G. Medina (dirs.), Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, tomo V, Bs. As., La Ley, 2014, p. 534.
(23) CApel. Civ. y Com., Sala 1, Mar del Plata, 22/04/1969, JA 5-1970-649.
(24) CNac. Apel. Com., Sala D, “Consorcio de Propietarios de la calle Perú 1724”, 26/12/2005, en
ED 171-600.
(25) Llambías, J., Código Civil Anotado, t. I, Bs. As., Abeledo Perrot, 1978, p. 81; CNac. Apel. Com., Sala C, “Consorcio de Propietarios Edif. J.B. Abrosetti 190 le pide la quiebra Palacios José Zacarías”, 10/10/2003, CNac. Apel. Com., Sala D, “Consorcio…”, fallo cit.
(26) CNac. Apel. Com., Sala A, “Consorcio de Propietarios Edificio Güemes 4215 s. pedido de quiebra por Fischetti Nunzio A.”, 30/12/2010.
(27) Martorell Ernesto, Tratado de concursos y quiebras, t. I, Bs. As., Depalma, 1998.
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Título V. Propiedad horizontal(*)
Capítulo 1. Disposiciones generales
ARTÍCULO 2044. Consorcio página 148
(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.
Código Civil y Comercial de la Nación Comentado
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal
MUY BUENO EL BLOG
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