CONDOMINIO - Definición

ARTÍCULO 1983. Condominio

Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

1. Introducción

La regulación del condominio se inicia con esta norma, que además de definirlo, consagra el principio de igualdad entre las partes indivisas de los condóminos.

2. Interpretación

Es inevitable relacionar esta norma con el art. 1943 CC yC, que establece que no puede haber más de un dueño de una misma cosa. Es que el condominio supone la existencia de varias personas que son titulares de una cosa por una parte indivisa. 

La parte indivisa es la medida del derecho de cada condómino o comunero. Se expresa a través de un porcentaje que representa la participación que cada uno tiene sobre la cosa común pero con la singularidad de que, sin perjuicio del pacto que permite el art. 1987 CC yC, la cuota no se identifica con ninguna parte materialmente determinada de ese objeto.

En cuanto a la definición en sí, más allá de que en ella se denotan los tres elementos propios de la figura 

• pluralidad de titulares, 
• unidad de objeto y 
• existencia de una parte indivisa, 

cabe resaltar lo expresado en los “Fundamentos del Anteproyecto...”: 

“La definición del condominio fue acuñada con la mira puesta en exaltar las facultades privativas de cada uno de los titulares sobre la alícuota que les corresponde, en la línea de la autonomía de este derecho real, que supone su tratamiento separadamente del dominio, singularidad que se desvanece con la noción de propiedad o dominio plural que adopta el Código vigente”.

En la segunda parte del artículo se establece una presunción que opera en los casos en que exista alguna duda sobre el valor de la parte alícuota de cada comunero. Obviamente, la presunción que se consagra es iuris tantum, lo que implica que deba dejarse de lado cuando la ley o el título que sirve de causa al condominio prevean otra cosa. De modo que el principio de igualdad recién cobra virtualidad en los casos en que la ley o los comuneros guarden silencio al respecto.

Es evidente que el propósito del legislador al incluir esta previsión ha sido el de reducir las disputas y cuestiones litigiosas. 

Por otra parte, la presunción consagrada parte de la base de que es natural que si la participación en el condominio fuera de una medida distinta a la igualitaria, esa circunstancia debió haber sido plasmada en el acto de constitución del condominio —o la ley, si fuere el caso—, incluso en convenciones o actos posteriores, a instancias del condómino que cuenta con una participación mayor. De modo que, si no se procedió de ese modo, es porque todos los comuneros tienen una parte alícuota de igual medida.

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TÍTULO IV

Condominio

CAPÍTULO 1

Disposiciones generales

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado

Página 109
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación

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ARTÍCULO 1943. - Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.

ARTÍCULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.