A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
1. Introducción
El artículo en examen dispone quienes pueden constituir el derecho real de propiedad horizontal y los requisitos que deben cumplirse desde el punto de vista formal a los efectos de su validez y oponibilidad.
2. Interpretación
2.1. Formas de constitución
La propiedad horizontal puede nacer de diferentes modos:
a) supuesto de edificio construido por propietario único que declara la obra nueva y constituye el régimen de propiedad horizontal. Posibilidad ésta permitida por el CCyC, comenzando propiamente el régimen a funcionar a medida que se vayan enajenando los distintos pisos, oficinas, locales, cocheras;
b) en el caso de que exista un condominio sobre el edificio, los condóminos podrán afectarlo al régimen de la propiedad horizontal, siempre y cuando el edificio cumpla con los requisitos previstos en la ley, es decir,
- que se trate de unidades funcionales independientes —según su finalidad o destino— y
- que tengan una comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común (art. 2039 CCyC).
c) supuesto de la propiedad horizontal constituida por el superficiario. El titular del derecho real de superficie (superficiario) se encuentra facultado para que la construcción edificada sobre el terreno del propietario se afecte al régimen de propiedad horizontal.
En dicho caso, el derecho de propiedad horizontal se extingue con la extinción del derecho de superficie, por ejemplo, por el cumplimiento del plazo convenido. Ello se desprende de la interpretación del art. 2125 CCyC que, al regular los efectos de la extinción, señala:
“Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido”.
En cualquiera de los supuestos mencionados ut supra es requisito indispensable que el reglamento de propiedad horizontal se redacte por escritura pública y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble. Dicho reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. En efecto, en la escritura que consta la enajenación de la unidad funcional —ya sea por donación, permuta, venta, dación en pago, entre otras— se deberá dejar constancia que el adquirente conoce y acepta el reglamento de propiedad horizontal.
2.2. Reglamento de propiedad
El reglamento es de vital importancia no solo porque
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido”.
En cualquiera de los supuestos mencionados ut supra es requisito indispensable que el reglamento de propiedad horizontal se redacte por escritura pública y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble. Dicho reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. En efecto, en la escritura que consta la enajenación de la unidad funcional —ya sea por donación, permuta, venta, dación en pago, entre otras— se deberá dejar constancia que el adquirente conoce y acepta el reglamento de propiedad horizontal.
2.2. Reglamento de propiedad
El reglamento es de vital importancia no solo porque
- es un requisito jurídico para afectar un edificio al régimen de la propiedad horizontal, sino también porque
- es el contrato que regula la organización consorcial.
En dicho reglamento se mencionan las unidades funcionales, sus metrajes, sus porcentuales, las unidades complementarias, los bienes propios y comunes, los órganos de gobierno del consorcio de propietarios y clases y forma de convocar a asambleas. El reglamento de propiedad horizontal de un consorcio constituido en los términos previstos en el presente Código forma parte del título de dominio de cada uno de los copropietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones. La persona que adquiere una unidad funcional dentro de ese régimen está en la obligación de someterse a sus disposiciones, como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los copropietarios y al buen funcionamiento del régimen establecido por la ley.
2.3. Naturaleza jurídica
En cuanto a su naturaleza jurídica, destacamos que se trata de un contrato de adhesión, puesto que tiene la particularidad de que son redactados, en principio, por la persona que afecta su propiedad al régimen jurídico de la propiedad horizontal —salvo en los casos que un derecho real de condominio por voluntad de los condóminos se transforme en propiedad horizontal, en cuyo caso el reglamento es redactado y aprobado por todos los consorcistas—, luego de lo cual cualquier tercero que adquiere una unidad funcional se adhiere a las cláusulas del reglamento, que por otra parte, como ya lo expresáramos, integra el título de adquisición de la unidad funcional.
2.3. Naturaleza jurídica
En cuanto a su naturaleza jurídica, destacamos que se trata de un contrato de adhesión, puesto que tiene la particularidad de que son redactados, en principio, por la persona que afecta su propiedad al régimen jurídico de la propiedad horizontal —salvo en los casos que un derecho real de condominio por voluntad de los condóminos se transforme en propiedad horizontal, en cuyo caso el reglamento es redactado y aprobado por todos los consorcistas—, luego de lo cual cualquier tercero que adquiere una unidad funcional se adhiere a las cláusulas del reglamento, que por otra parte, como ya lo expresáramos, integra el título de adquisición de la unidad funcional.
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Código Civil y Comercial de la Nación Comentado
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.
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