Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
ARTÍCULO 2041. Cosas y partes necesariamente comunes
Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
1. Introducción
El art. 2040 CC yC hace referencia a cosas y partes comunes señalando que son aquellas necesarias para poder ejercer el derecho real de propiedad horizontal, ya que hacen a su propia esencia y, en algunos casos, son las que están vinculadas con la seguridad y solidez del edificio sometido a dicho régimen jurídico.
2. Interpretación
2.1. Cosas y partes comunes
Conforme al art. 2040 CC yC, los propietarios de cada unidad tienen derecho a usar las cosas y partes de propiedad común, pero que pueden diferir en el uso (puede ser de uso exclusivo de alguna unidad o bien en el uso común de todos los consorcistas).
Las partes y cosas comunes son aquellas que surgen de la ley (art. 2041 CC yC) y del reglamento de propiedad horizontal, puesto que la ley solo se limita a realizar una enumeración enunciativa. Cada reglamento, según las características edilicias y la finalidad de las unidades funcionales, detallará en forma precisa y concreta cuales son las partes y cosas comunes.
Los artículos en examen hacen referencia a partes comunes solo para “algunas unidades”, como por ejemplo las terrazas existentes en dos cuerpos de edificación de un mismo consorcio. Por otra parte dichas normas señalan que ciertas partes comunes pueden estar afectada en forma exclusiva a una o varias unidades funcionales, lo que sin duda hace referencia a los denominados sectores comunes de uso exclusivo.
2.2. Bienes comunes de uso exclusivo
Son aquellas partes del edificio que por su ubicación no pueden ser usados por todos los propietarios sino por uno o algunos de ellos, con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a las que éstas acceden de modo exclusivo (balcones, patios anexos a una unidad, terrazas).
Las cosas y partes cuyo uso no está determinado en la ley o en el reglamento de propiedad, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios. Pero como el uso es exclusivo generalmente se determina en los reglamentos, la modalidad de ese uso, las obligaciones de cada usuario en su mantenimiento, los problemas derivados del deterioro proveniente del uso y el deber de conservación, debe estar a cargo, como regla, de la persona que lo aprovecha en forma exclusiva.
El último párrafo del art. 2040 CC yC dispone que las partes o cosas comunes deben ser usadas conforme a su destino y sin generar perjuicios a los restantes consorcistas.
Analizando el art. 2041 CC yC, podemos decir que la enumeración que efectúa de las partes y de las cosas necesariamente comunes —con carácter enunciativo, como lo refiere la parte final de la norma tiene—, un trascendencia vital, puesto que al tratarse de una norma de orden público las partes y cosas comunes que enumera el artículo son esenciales, y por ende el reglamento de propiedad no podría modificar lo que la ley imperativamente establece “como partes o cosas comunes”. Lo que si puede el reglamento es establecer cosas o partes comunes no mencionadas por el referido artículo.
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Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal
Código Civil y Comercial de la Nación Comentado
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.
Página 144
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
1. Introducción
El art. 2040 CC yC hace referencia a cosas y partes comunes señalando que son aquellas necesarias para poder ejercer el derecho real de propiedad horizontal, ya que hacen a su propia esencia y, en algunos casos, son las que están vinculadas con la seguridad y solidez del edificio sometido a dicho régimen jurídico.
2. Interpretación
2.1. Cosas y partes comunes
Conforme al art. 2040 CC yC, los propietarios de cada unidad tienen derecho a usar las cosas y partes de propiedad común, pero que pueden diferir en el uso (puede ser de uso exclusivo de alguna unidad o bien en el uso común de todos los consorcistas).
Las partes y cosas comunes son aquellas que surgen de la ley (art. 2041 CC yC) y del reglamento de propiedad horizontal, puesto que la ley solo se limita a realizar una enumeración enunciativa. Cada reglamento, según las características edilicias y la finalidad de las unidades funcionales, detallará en forma precisa y concreta cuales son las partes y cosas comunes.
Los artículos en examen hacen referencia a partes comunes solo para “algunas unidades”, como por ejemplo las terrazas existentes en dos cuerpos de edificación de un mismo consorcio. Por otra parte dichas normas señalan que ciertas partes comunes pueden estar afectada en forma exclusiva a una o varias unidades funcionales, lo que sin duda hace referencia a los denominados sectores comunes de uso exclusivo.
2.2. Bienes comunes de uso exclusivo
Son aquellas partes del edificio que por su ubicación no pueden ser usados por todos los propietarios sino por uno o algunos de ellos, con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a las que éstas acceden de modo exclusivo (balcones, patios anexos a una unidad, terrazas).
Las cosas y partes cuyo uso no está determinado en la ley o en el reglamento de propiedad, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios. Pero como el uso es exclusivo generalmente se determina en los reglamentos, la modalidad de ese uso, las obligaciones de cada usuario en su mantenimiento, los problemas derivados del deterioro proveniente del uso y el deber de conservación, debe estar a cargo, como regla, de la persona que lo aprovecha en forma exclusiva.
El último párrafo del art. 2040 CC yC dispone que las partes o cosas comunes deben ser usadas conforme a su destino y sin generar perjuicios a los restantes consorcistas.
Analizando el art. 2041 CC yC, podemos decir que la enumeración que efectúa de las partes y de las cosas necesariamente comunes —con carácter enunciativo, como lo refiere la parte final de la norma tiene—, un trascendencia vital, puesto que al tratarse de una norma de orden público las partes y cosas comunes que enumera el artículo son esenciales, y por ende el reglamento de propiedad no podría modificar lo que la ley imperativamente establece “como partes o cosas comunes”. Lo que si puede el reglamento es establecer cosas o partes comunes no mencionadas por el referido artículo.
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Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal
Código Civil y Comercial de la Nación Comentado
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.
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