PROPIEDAD HORIZONTAL: Modificación del reglamento - 2057

ARTÍCULO 2057. Modificación del reglamento

El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

1. Introducción

La modificación del reglamento implica la trastocar algunas de las cláusulas originarias, motivo por el cual se requiere, para dicho acto, la decisión de la asamblea con una mayoría que represente los 2/3 de la totalidad de los propietarios.

2. Interpretación

2.1. Modificación del reglamento
El reglamento de copropiedad y administración contiene cláusulas estatutarias y reglamentarias.

Para la modificación de las primeras, es necesaria la voluntad unánime de los integrantes del consorcio. Para la modificación de las cláusulas reglamentarias basta con las mayorías reglamentarias o legales.

El reglamento de propiedad no es ni más ni menos que un contrato, por lo tanto, su modificación o reforma solamente es viable con el consentimiento de los propietarios reunidos en asamblea y con el concurso de las mayorías que imponga el propio reglamento o el presente Código.

El artículo en examen señala el reglamento solo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Cabe aclarar que la ley establece una mayoría de dos tercios, pero ello no implica que el reglamento pueda establecer una mayoría agravada, mayor a los dos tercios de la totalidad de los propietarios. Ello es así en razón de que el reglamento es ley para los consorcistas que integran el consorcio.

Lo que no podría el reglamento de propiedad es establecer una mayoría inferior a la establecida en la norma en examen, dado que las normas que regulan los derechos reales, y en particular la propiedad horizontal, son sustancialmente de orden público.

Por otra parte, cuando lo que se quiere modificar son cláusulas estatutarias y en particular aquellas que hacen al contenido patrimonial, se requiere como mayoría la unanimidad de la totalidad de los propietarios.

Por último, no podemos dejar de señalar que la jurisprudencia tiene resuelto que la naturaleza contractual del reglamento no obsta a que la justicia pueda invalidar una o varias cláusulas por razones de legitimidad, sin que ello implique sustituir la voluntad de los propietarios.

No puede entonces soslayarse que la decisión de utilizar el local común como salón de usos múltiples, y de instalar allí una parrilla, requiere su aprobación por asamblea con unanimidad de votos, en el entendimiento de que afecta el inmueble común con los alcances contemplados en el art. 7° de la ley 13.512.

Nótese que se han realizado actos materiales que han alterado sustancialmente la concepción originaria del edificio, y en este sentido se ha interpretado que, con fundamento en los principios que rigen el condominio en el Código Civil, rige la regla de unanimidad del mencionado art. 7° de la ley 13.512 para la realización de cualquier acto de disposición material sobre las partes comunes, sea cual fuese su denominación. 

Esta postura se comparte sin desconocer que existen interpretaciones diferentes en el punto. En la misma línea se ha decidido que “… cuando se afectan partes comunes —ya sea por medio de construcciones, transformaciones, edificaciones, modificaciones, o alteraciones materiales, etc.—, se está frente a una obra nueva, para lo cual será necesaria la unanimidad …”. 

 Se ha afirmado así que, por principio, toda obra nueva construida en espacios comunes sin el debido consentimiento de los consorcistas es ilícita y no puede ser mantenida frente al justo reclamo de los copropietarios perjudicados. ---------------------------

Título V. Propiedad horizontal(*)
Capítulo 4. Reglamento de propiedad horizontal
ARTÍCULO 2057. Modificación del reglamento página 171
(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.
Código Civil y Comercial de la Nación Comentado
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal