Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La facultad de cada condómino de pedir la división del condominio en cualquier momento que prevé la norma en estudio se relaciona con lo dispuesto en el art. 2692 del Código sustituido. Por otra parte al igual que en el Código de Vélez la acción de división es imprescriptible.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1938.
II. COMENTARIO
1. Inestabilidad del condominio
Esta facultad, plasmada en el art. 1997, unida al estrecho marco temporal que se adjudica a los pactos de indivisión (diez años), y a todas las circunstancias recién referidas, hacen del condominio una figura esencialmente inestable, un estado transitorio del dominio.
2. Orden público. Naturaleza jurídica de la acción de división
La facultad que dimana del artículo en estudio es de orden público y, por tanto, irrenunciable e imprescriptible. Organiza la acción de división de condominio, acerca de cuya naturaleza jurídica han discrepado los autores y los tribunales, aunque tiende a prevalecer la tesis de que se trata de una acción real.
Adscribimos a la postura de Salvat en tal sentido. Dice este autor que "por medio de ella se pone en movimiento un derecho de carácter real, como es la copropiedad o condominio: aun considerada desde el punto de vista de sus resultados, la acción tiene por objeto transformar este derecho real de condominio en otro derecho de igual naturaleza, como es la propiedad exclusiva de lo que a cada condómino debe corresponderle en la división. La circunstancia de que ciertas liquidaciones puedan dar origen a la formación de créditos recíprocos entre los condóminos, no basta para modificar esta conclusión, por cuanto las condenaciones accesorias de aquí derivadas no cambian la naturaleza de la acción".
La tesis de la naturaleza personal, sostenida en la actualidad por Borda, se funda en que el ejercicio de esta acción no supone debate alguno en torno del derecho real de condominio en sí, sino que tiende a la realización de la obligación legalmente impuesta a todos los condóminos de concurrir, en cualquier tiempo, a la división de la cosa común.
Salvat ha refutado —a nuestro modo de ver, exitosamente— esta postura, aduciendo que ella no desvirtúa la circunstancia de que el ejercicio de la acción pone en movimiento el derecho de condominio, "precisamente para extinguirlo en una de las formas que la ley autoriza", y que no se trata de una obligación personal la que tienen los condóminos de concurrir a la división, sino de una carga de la propiedad.
Combinando las posiciones recién expuestas: acción que nace de un derecho real, que lo pone en ejercicio y que tiende a su extinción, por un lado, y que posibilita el cumplimiento forzado de la obligación que tienen los comuneros de concurrir a la división de la cosa por el otro, se podría llegar a la conclusión de que se trata de una acción mixta. Sin embargo, fuera de otros importantes reparos, esta postura no es admisible, atento a la terminante definición que al respecto exhibe el codificador en la nota del art. 4023.
Finalmente, Lafaille sostiene "que en este procedimiento no se requiere controversia habiéndose negado hasta la necesidad de catalogarlo entre las acciones", y que esto es corroborado por el propio art. 2692 "cuando confiere a todo condómino esta facultad, y rehúsa a los otros el derecho de oponerse".
No convence este argumento, pues como dice Argañarás, la controversia es siempre factible, cuando quienes son demandados niegan legitimación al actor o actores o alegan algún motivo legalmente atendible que obste a la división, ya se trate de una cláusula que la suspenda temporariamente, de una disposición legal en tal sentido o de la muy genérica cuestión de la "nocividad" (art. 2715), que obligaría a su suspensión o demora. Fuera de lo que ya hemos dicho, creemos que la cuestión, en sus consecuencias prácticas, ha sido definida por las leyes procesales en concordancia con la tesis de la naturaleza real. El art. 5, inc. 1, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, en una solución compartida por otros Códigos provinciales, y en orden a la competencia, ha adoptado para la acción de división de condominio las reglas elaboradas respecto de las acciones reales.
2. La acción de división de condominio es real
Siendo el condominio un derecho real, sin duda que debe prevalecer el criterio de que la acción de división es in rem , pero aunque no fuera así, va de suyo que si es un derecho, cualquiera sea su naturaleza, es un derecho propio del condómino que lo ejercita y no puede incluirse dentro de los gastos hechos en beneficio de la comunidad. Distinto sería el caso si todos los condóminos bajo una misma representación o dirección letrada pidieran la división judicial, pero si es uno de ellos el que toma la iniciativa, debiendo los demás condóminos recurrir al auxilio y patrocinio de sus propios profesionales, no cabe duda que el que acciona lo hace en su propio y exclusivo interés.
III. JURISPRUDENCIA
1. Siendo el condominio un derecho real, la facultad del condómino de pedir la división de la cosa no tiene como contrapartida la obligación del otro o de los restantes de acceder a ella, pues en principio no hay obligación que corresponda a un derecho real (CNCiv., sala D, 31/8/1978, ED, 84-138; CNCiv., sala D, 2/9/1978, JA, 980-I-56).
2. Dado su carácter real, la acción por división de condominio no es atraída por el sucesorio (CSJN, 8/5/1984, Fallos: 306:370).
3. En la acción que tiende a la división del condominio sólo pueden revestir la calidad de sujetos pasivos de aquélla, quienes resultan ser titulares de dicho derecho real perfectamente establecido y probado mediante la pertinente inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (CNCiv., sala F, 30/10/1960, ED, 91-677).
4. La acción de división de condominio exige un litisconsorcio pasivo necesario, pues la sentencia no podría pronunciarse útilmente si no mediara una litis integrada con todos los condóminos y/o sus sucesores (CNCiv., sala E, 8/4/1996, LA LEY, 1996-D, 871).
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La facultad de cada condómino de pedir la división del condominio en cualquier momento que prevé la norma en estudio se relaciona con lo dispuesto en el art. 2692 del Código sustituido. Por otra parte al igual que en el Código de Vélez la acción de división es imprescriptible.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1938.
II. COMENTARIO
1. Inestabilidad del condominio
Esta facultad, plasmada en el art. 1997, unida al estrecho marco temporal que se adjudica a los pactos de indivisión (diez años), y a todas las circunstancias recién referidas, hacen del condominio una figura esencialmente inestable, un estado transitorio del dominio.
2. Orden público. Naturaleza jurídica de la acción de división
La facultad que dimana del artículo en estudio es de orden público y, por tanto, irrenunciable e imprescriptible. Organiza la acción de división de condominio, acerca de cuya naturaleza jurídica han discrepado los autores y los tribunales, aunque tiende a prevalecer la tesis de que se trata de una acción real.
Adscribimos a la postura de Salvat en tal sentido. Dice este autor que "por medio de ella se pone en movimiento un derecho de carácter real, como es la copropiedad o condominio: aun considerada desde el punto de vista de sus resultados, la acción tiene por objeto transformar este derecho real de condominio en otro derecho de igual naturaleza, como es la propiedad exclusiva de lo que a cada condómino debe corresponderle en la división. La circunstancia de que ciertas liquidaciones puedan dar origen a la formación de créditos recíprocos entre los condóminos, no basta para modificar esta conclusión, por cuanto las condenaciones accesorias de aquí derivadas no cambian la naturaleza de la acción".
La tesis de la naturaleza personal, sostenida en la actualidad por Borda, se funda en que el ejercicio de esta acción no supone debate alguno en torno del derecho real de condominio en sí, sino que tiende a la realización de la obligación legalmente impuesta a todos los condóminos de concurrir, en cualquier tiempo, a la división de la cosa común.
Salvat ha refutado —a nuestro modo de ver, exitosamente— esta postura, aduciendo que ella no desvirtúa la circunstancia de que el ejercicio de la acción pone en movimiento el derecho de condominio, "precisamente para extinguirlo en una de las formas que la ley autoriza", y que no se trata de una obligación personal la que tienen los condóminos de concurrir a la división, sino de una carga de la propiedad.
Combinando las posiciones recién expuestas: acción que nace de un derecho real, que lo pone en ejercicio y que tiende a su extinción, por un lado, y que posibilita el cumplimiento forzado de la obligación que tienen los comuneros de concurrir a la división de la cosa por el otro, se podría llegar a la conclusión de que se trata de una acción mixta. Sin embargo, fuera de otros importantes reparos, esta postura no es admisible, atento a la terminante definición que al respecto exhibe el codificador en la nota del art. 4023.
Finalmente, Lafaille sostiene "que en este procedimiento no se requiere controversia habiéndose negado hasta la necesidad de catalogarlo entre las acciones", y que esto es corroborado por el propio art. 2692 "cuando confiere a todo condómino esta facultad, y rehúsa a los otros el derecho de oponerse".
No convence este argumento, pues como dice Argañarás, la controversia es siempre factible, cuando quienes son demandados niegan legitimación al actor o actores o alegan algún motivo legalmente atendible que obste a la división, ya se trate de una cláusula que la suspenda temporariamente, de una disposición legal en tal sentido o de la muy genérica cuestión de la "nocividad" (art. 2715), que obligaría a su suspensión o demora. Fuera de lo que ya hemos dicho, creemos que la cuestión, en sus consecuencias prácticas, ha sido definida por las leyes procesales en concordancia con la tesis de la naturaleza real. El art. 5, inc. 1, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, en una solución compartida por otros Códigos provinciales, y en orden a la competencia, ha adoptado para la acción de división de condominio las reglas elaboradas respecto de las acciones reales.
2. La acción de división de condominio es real
Siendo el condominio un derecho real, sin duda que debe prevalecer el criterio de que la acción de división es in rem , pero aunque no fuera así, va de suyo que si es un derecho, cualquiera sea su naturaleza, es un derecho propio del condómino que lo ejercita y no puede incluirse dentro de los gastos hechos en beneficio de la comunidad. Distinto sería el caso si todos los condóminos bajo una misma representación o dirección letrada pidieran la división judicial, pero si es uno de ellos el que toma la iniciativa, debiendo los demás condóminos recurrir al auxilio y patrocinio de sus propios profesionales, no cabe duda que el que acciona lo hace en su propio y exclusivo interés.
III. JURISPRUDENCIA
1. Siendo el condominio un derecho real, la facultad del condómino de pedir la división de la cosa no tiene como contrapartida la obligación del otro o de los restantes de acceder a ella, pues en principio no hay obligación que corresponda a un derecho real (CNCiv., sala D, 31/8/1978, ED, 84-138; CNCiv., sala D, 2/9/1978, JA, 980-I-56).
2. Dado su carácter real, la acción por división de condominio no es atraída por el sucesorio (CSJN, 8/5/1984, Fallos: 306:370).
3. En la acción que tiende a la división del condominio sólo pueden revestir la calidad de sujetos pasivos de aquélla, quienes resultan ser titulares de dicho derecho real perfectamente establecido y probado mediante la pertinente inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (CNCiv., sala F, 30/10/1960, ED, 91-677).
4. La acción de división de condominio exige un litisconsorcio pasivo necesario, pues la sentencia no podría pronunciarse útilmente si no mediara una litis integrada con todos los condóminos y/o sus sucesores (CNCiv., sala E, 8/4/1996, LA LEY, 1996-D, 871).
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LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 3. CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
SECCIÓN ÚNICA
Art. 1996. Reglas aplicables.
Art. 1997. Derecho a pedir la partición
Art. 1998. Adquisición por un condómino
Art. 1997. Derecho a pedir la partición Página 4630
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