CONDOMINIO: DIFERENCIAS CON LA SOCIEDAD Y LA COMUNIDAD HEREDITARIA

Sociedad

a) La principal diferencia que se señala es la presencia de un sujeto de derecho en la sociedad —que es el titular de los bienes de la comunidad— que no se daría el condominio en el cual los sujetos son varios, y no existiría otro independiente de ellos.

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Se ha dicho que "la relación de los condóminos entre ellos y con la cosa común es, fundamentalmente, distinta a la relación que existe entre los socios y los bienes sociales, cualquiera sea la clase de sociedad; el inmueble en condominio tiene tantos dueños como condóminos; el inmueble de la sociedad no tiene más dueños que éste y en modo alguno es un condominio de los socios. Así, el establecimiento de un condominio sobre el inmueble, que alega la actora, aparece contrariando su propia pretensión de haber constituido con el demandado una sociedad de hecho, porque la existencia de ésta supone una personalidad distinta de la de sus integrantes, que los desplaza en los negocios jurídicos": S. T. Chubut, LL, 141-633 (25.267-S).

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Contra Lafaille, ob. cit.. loe. cit., en nota 8, quien ve en el régimen de las mayorías y en los casos de créditos y deudas en pro de la comunidad, el atisbo de un sujeto de derecho diferenciado de los condóminos, aun en el condominio de tipo romanista, como el nuestro, que se acentúa aún más en el germánico.

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b) Otra diferencia podemos notarla en el objeto, que en el condominio es siempre una o varias cosas —objetos materiales—, mientras que en la sociedad se da una comunidad de intereses que abarca también derechos.

c) Se dice también que mientras la sociedad es un estado activo, el condominio lo es pasivo, y durante él los copropietarios sólo conservan la cosa a los fines de la liquidación.

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El fin que se persigue es una utilidad apreciable en dinero: art. 1648

Cód. Civ., o la "producción o intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y soportando las pérdidas": art. 1 de la Ley de Sociedades Comerciales n° 19.550.

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d) Mientras que la sociedad, en principio, perdura durante el término fijado en el contrato de constitución, en el condominio —también en principio, puesto que hay excepciones que luego veremos— cualquiera de los copropietarios puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común (art. 2692 con las limitaciones de los arts. 2693 y 2715 Cód. Civ.).

e) La sociedad sólo puede nacer de un contrato; el condominio, además, de la ley y de una disposición de última voluntad.

f) En las sociedades civiles y en las comerciales, especialmente en las de personas, los socios no pueden disponer per se de su cuota (art. 1673 Cód. Civ. y arts. 131, 139, 152, 124 y 215, ley 19.550), mientras que sí puede hacerlo el condómino (art. 2677 Cód. Civ.).

g) Mientras que en las sociedades los acreedores del socio no pueden embargar ni hacer vender los derechos sociales de éste sino que sólo pueden caer sobre los saldos líquidos que pudieran corresponderles12, los acreedores del condómino pueden hacer embargar y vender la.parte indivisa "aun antes de hacerse la división de la cosa" (art. 2677 Cód. Civ.).

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Conf. arts. 1755 y 1756 Cód. Civ. y art. 57 de la ley 19.550 que establece:

"Los acreedores del socio no pueden hacer vender la parte de interés; sólo pueden cobrarse sobre las utilidades y la cuota de liquidación... En las sociedades de responsabilidad limitada y por acciones, se pueden hacer vender las cuotas o acciones de propiedad del deudor, con sujeción a las modalidades estipuladas."

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h) Mientras que en las sociedades civiles (art. 1758 Cód. Civ.) y en las comerciales colectivas, en comandita simple, de capital e industria y en participación, la muerte de un socio resuelve parcialmente el contrato, salvo pacto en contrario (art. 90, ley 19.550), la muerte de un condómino no tiene influencia alguna en el condominio, que continuará con sus herederos.

i) Mientras que el copropietario puede abandonar su cuota aun para liberarse de la contribución a los gastos de conservación de la cosa común (art. 2685 Cód. Civ.), ello no es admisible en las sociedades.


Indivisión o comunidad hereditaria

A raíz de la muerte de una persona, si sus sucesores son más de uno se genera entre ellos el estado de comunidad hereditaria, que es el lapso de coposesión de los bienes que poseía el causante y que va desde su fallecimiento hasta el reparto o partición que de los mismos hagan sus herederos.

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"El derecho de los herederos es sobre una porción de la universalidad hereditaria y no de cada uno de los bienes, y se concretará en la hora de la partición recibiendo unos bienes u otros a título exclusivo y como si los hubieran habido directamente del causante (art. 3503 Cód. Civ.)": C.N.Civ. sala A, LL, 124-390.

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Se sostiene que este estado es necesario distinguirlo del condominio, puesto que, conforme lo establece el art. 2674, su único objeto son las cosas —art. 2311 Cód. Civ.— mientras que en la comunidad hereditaria el derecho recae también sobre bienes (conf. art. 3279 y conc. Cód. Civ.), de donde cada uno tiene su propio régimen jurídico, diferenciado en cuanto a su origen, sus caracteres, su gobierno (véase la diferencia entre los arts. 2699/2700 y 3451 Cód. Civ. ) y su funcionamiento, libre en el condominio y bajo la autoridad judicial en la otra figura, aunque debe observarse que existe un intercambio de normas determinado por el art. 2698 Cód. Civ.19 .

Además, y como otro rasgo diferencial, debe tenerse presente que el juez competente para entender en la partición de la herencia será, en principio —con las reservas que luego veremos— el juez del sucesorio (art. 3284, inc. 1° Cód. Civ.), mientras que la división de la cosa común debe pedirse ante el juez del lugar de situación de la cosa (art. 5 inc. Io, Cód. Proc. Civil y Com. de la Nación).

Otros opinan que entre la comunidad hereditaria y el con-dominio existe —salvo pequeñas diferencias— una sustancial equivalencia y "no obstante aquellas pequeñas y accidentales diferencias, puede afirmarse que en esta última figura es donde encuentran los copartícipes un mejor desenvolvimiento". Ahora bien, de conformidad al a r t . 3264 Cód. Civ.: "Los sucesores universales son al mismo tiempo sucesores particulares relativamente a los objetos particulares que dependen de la universalidad en la cual ellos suceden." 
Entonces, cabría preguntarse, qué derecho existe y por qué normas se rige, el que tienen los coherederos sobre las cosas particulares que integran el acervo sucesorio, mientras perdura la indivisión.

La Corte Suprema a la Justicia Nacional h a dicho que: "La indivisión de la herencia no crea entre los herederos una sociedad con relación al bien heredado, sino un condominio en el concepto del art. 2673 Cód. Civ.". Siguiendo estas aguas se ha expresado que:

"La denominada 'comunidad hereditaria' se disuelve por partición cuando se cumple ese estadio que el proceso de trasmisión mortis causa establece. Mientras esto no ocurra, existe en principio, una copropiedad de los bienes recibidos por aquellos a quienes dicha trasmisión alcanza".

y que:

"Mientras subsista el estado de indivisión hereditaria, la propiedad de los inmuebles debe asimilarse al condominio".

y que:

de los herederos entre sí y con terceros, y durante el cual debe reconocerse y reglarse el derecho de todos los herederos sobre cada uno de los bienes (art. 3449 y sigs. Cód. Civ.) sujetándolos a las normas específicas y a las análogas que gobiernan el condominio".

Al referirnos al tema de la constitución del condominio, examinaremos el problema relativo a si la inscripción de la declaratoria de herederos o del testamento, en el Registro de la Propiedad, puede dar origen a un condominio.

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Esta entrada fue realizada con un extracto del Tomo 2 del tratado de  DERECHOS REALES de Marina Mariani de Vidal, 7a edición actualizada © Copyright 2004, by Víctor P. de Zavalía S.A.

Alberti 835, 1223 Buenos Aires

Queda hecho el depósito que marca la ley 11.723

Impreso en la Argentina

Publicado digitalmente por BJA - BIBLIOTECA JURÍDICA ARGENTINA - Copia Privada para uso Didáctico y Científico

Páginas: 123 y 129