Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La ley 13.512 consignaba en artículos separados la obligación de mantener y conservar las partes propias (art. 5º) y la de contribuir a la administración y reparación de las partes comunes (arts. 8º y 11).
El tercer párrafo, art. 8º, ley 13.512 preveía el supuesto de gastos realizados por uno o algunos propietarios, originados en trabajos de reparación o conservación de bienes comunes o en reparaciones urgentes; dicho supuesto ha sido receptado en el Código actual bajo el rubro de reparaciones urgentes (art. 2054).
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, arts. 1987 y 1992.
II. COMENTARIO
El art. 2048 contiene en una sola norma la obligación de mantener y conservar tanto la propia unidad funcional como las partes comunes del edificio y agrega: "bienes del consorcio".
Con respecto a la conservación de la unidad funcional, remitimos al comentario al art. 2046.
1. Expensas comunes
Los gastos que se realicen con la finalidad de administrar, conservar, reparar o mejorar las partes comunes del edificio quedan incluidos en el rubro expensas comunes, independientemente de quien efectúe las erogaciones, el trámite que requieran para su aprobación y la posibilidad de impugnación que merezcan.
En este sentido, el art. 2046, ya analizado, fija la obligación a cargo de todos los propietarios de participar, en proporción de su parte indivisa, de las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, fueran éstas ordinarias o extraordinarias.
Cabe adelantar que el reglamento de propiedad horizontal deberá fijar, por imponerlo expresamente el art. 2056, inc. g), la proporción en el pago de las expensas comunes.
2. Expensas ordinarias
El segundo párrafo del artículo bajo análisis incluye gastos necesarios para la conservación del edificio que, en consecuencia, no requieren aprobación previa por la asamblea; son efectuados y liquidados por el administrador de conformidad con las pautas reglamentarias.
La norma no especifica que conceptos se incluyen entre las denominadas expensas ordinarias de administración y reparación de las partes y bienes comunes, haciendo sólo referencia puntual a las obligaciones impuestas al administrador en cumplimiento de sus funciones (seguros de incendio, de responsabilidad civil, de accidentes de trabajo, seguros médicos, etc.) y a aquellas necesarias para instalar vías de evacuación y de acceso para personas con discapacidad.
También se incluyen aquellos gastos efectuados por el administrador en cumplimiento de resoluciones emanadas de la asamblea de propietarios.
3. Expensas extraordinarias
El tercer párrafo se refiere a la realización de gastos provenientes de trabajos que no son indispensables para el mantenimiento del conjunto, pero que tienden a su mejoramiento y serán o no llevados a cabo según la decisión que al respecto hubiera tomado la asamblea llevada a cabo en legal forma.
Por tratarse de gastos extraordinarios, que no devienen del normal desenvolvimiento de la vida consorcial, dichas erogaciones sólo pueden efectuarse por la voluntad de los propietarios expresada en asamblea. Cabe aclarar que dentro del término expensas también están comprendidas las erogaciones debidas a innovaciones, así como los montos que deba abonar el consorcio por los daños derivados de la responsabilidad civil por daños causados por las cosas comunes cuya conservación le incumbe, indemnizaciones por despido, entre otros.
Algunos reglamentos suelen incluir una enumeración de gastos que se consideran comunes.
4. Certificado de deuda
El art. 2048 no prevé un plazo para el pago de las expensas comunes, como lo hacía el Proyecto de 1998 (art. 1990). El reglamento de propiedad horizontal, al fijar el tiempo y forma del pago de las expensas comunes, generalmente establece la constitución en mora de pleno derecho a los fines de que comiencen a devengarse los intereses moratorios o punitorios a favor del consorcio.
La deuda líquida en concepto de expensas comunes surge del certificado expedido por el administrador (o quien haga sus veces) y su exigibilidad deviene de las pautas establecidas en el reglamento de propiedad en cuanto a plazo para el pago y mora automática o previa intimación, no resultando indispensable la discriminación por rubros toda vez que por tratarse de una crédito emergente del funcionamiento del régimen de propiedad horizontal, el demandado tuvo a su alcance —como consorcista— los medios para suplir el desconocimiento que alega respecto de la composición de la deuda (CCiv. y Com. Azul, sala II, 17/8/1999, LLBA, 2000-26).
La disposición hoy contenida en el 4º párr. del art. 2048 es similar a la del art. 524, CPCCN, que habilita la vía ejecutiva con el título (constancia de deuda) expedido por el administrador.
Sin embargo hay que hacer notar una innovación que introduce el último párrafo del art. 2048 en cuanto dispone que el certificado de deuda es expedido por el administrador "y aprobado por el Consejo de Propietarios, si éste existe".
Este último requisito tiende a un mayor control en este aspecto y está comprendido entre las funciones del Consejo de Propietarios (art. 2064, inc. b). Cabe acotar que en el régimen de la propiedad horizontal establecido en el nuevo Código, el Consejo de Propietarios es uno de los órganos necesarios del consorcio (art. 2044) por lo cual siempre debe existir.
III. JURISPRUDENCIA
1. En caso de duda sobre la condición de título ejecutivo de la que se pretende está investida la documentación acompañada a la ejecución, debe entenderse que el título es hábil, toda vez que el legislador a través de distintas normas legales busca asegurar el adecuado funcionamiento del consorcio, el cual requiere ineludiblemente del pago oportuno de las expensas por parte de sus integrantes (CApel. Civ. y Com. San Isidro, sala I, 3/10/1989, DJ, 1990-1-700).
2. No existe ley que autorice a los consorcistas a sustraerse al pago de los gastos comunes como actitud de resistencia ante lo que pudiera ser, aún un atropello de la administración de querer cobrar gastos extraordinarios ni siquiera cuando no fueran aprobados en forma reglamentaria, pues ello llevaría a la anarquía y a la disolución del funcionamiento armónico del edificio (CNCiv. sala D, 30/03/2010, Lexis N° 1/89102).
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La ley 13.512 consignaba en artículos separados la obligación de mantener y conservar las partes propias (art. 5º) y la de contribuir a la administración y reparación de las partes comunes (arts. 8º y 11).
El tercer párrafo, art. 8º, ley 13.512 preveía el supuesto de gastos realizados por uno o algunos propietarios, originados en trabajos de reparación o conservación de bienes comunes o en reparaciones urgentes; dicho supuesto ha sido receptado en el Código actual bajo el rubro de reparaciones urgentes (art. 2054).
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, arts. 1987 y 1992.
II. COMENTARIO
El art. 2048 contiene en una sola norma la obligación de mantener y conservar tanto la propia unidad funcional como las partes comunes del edificio y agrega: "bienes del consorcio".
Con respecto a la conservación de la unidad funcional, remitimos al comentario al art. 2046.
1. Expensas comunes
Los gastos que se realicen con la finalidad de administrar, conservar, reparar o mejorar las partes comunes del edificio quedan incluidos en el rubro expensas comunes, independientemente de quien efectúe las erogaciones, el trámite que requieran para su aprobación y la posibilidad de impugnación que merezcan.
En este sentido, el art. 2046, ya analizado, fija la obligación a cargo de todos los propietarios de participar, en proporción de su parte indivisa, de las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, fueran éstas ordinarias o extraordinarias.
Cabe adelantar que el reglamento de propiedad horizontal deberá fijar, por imponerlo expresamente el art. 2056, inc. g), la proporción en el pago de las expensas comunes.
2. Expensas ordinarias
El segundo párrafo del artículo bajo análisis incluye gastos necesarios para la conservación del edificio que, en consecuencia, no requieren aprobación previa por la asamblea; son efectuados y liquidados por el administrador de conformidad con las pautas reglamentarias.
La norma no especifica que conceptos se incluyen entre las denominadas expensas ordinarias de administración y reparación de las partes y bienes comunes, haciendo sólo referencia puntual a las obligaciones impuestas al administrador en cumplimiento de sus funciones (seguros de incendio, de responsabilidad civil, de accidentes de trabajo, seguros médicos, etc.) y a aquellas necesarias para instalar vías de evacuación y de acceso para personas con discapacidad.
También se incluyen aquellos gastos efectuados por el administrador en cumplimiento de resoluciones emanadas de la asamblea de propietarios.
3. Expensas extraordinarias
El tercer párrafo se refiere a la realización de gastos provenientes de trabajos que no son indispensables para el mantenimiento del conjunto, pero que tienden a su mejoramiento y serán o no llevados a cabo según la decisión que al respecto hubiera tomado la asamblea llevada a cabo en legal forma.
Por tratarse de gastos extraordinarios, que no devienen del normal desenvolvimiento de la vida consorcial, dichas erogaciones sólo pueden efectuarse por la voluntad de los propietarios expresada en asamblea. Cabe aclarar que dentro del término expensas también están comprendidas las erogaciones debidas a innovaciones, así como los montos que deba abonar el consorcio por los daños derivados de la responsabilidad civil por daños causados por las cosas comunes cuya conservación le incumbe, indemnizaciones por despido, entre otros.
Algunos reglamentos suelen incluir una enumeración de gastos que se consideran comunes.
4. Certificado de deuda
El art. 2048 no prevé un plazo para el pago de las expensas comunes, como lo hacía el Proyecto de 1998 (art. 1990). El reglamento de propiedad horizontal, al fijar el tiempo y forma del pago de las expensas comunes, generalmente establece la constitución en mora de pleno derecho a los fines de que comiencen a devengarse los intereses moratorios o punitorios a favor del consorcio.
La deuda líquida en concepto de expensas comunes surge del certificado expedido por el administrador (o quien haga sus veces) y su exigibilidad deviene de las pautas establecidas en el reglamento de propiedad en cuanto a plazo para el pago y mora automática o previa intimación, no resultando indispensable la discriminación por rubros toda vez que por tratarse de una crédito emergente del funcionamiento del régimen de propiedad horizontal, el demandado tuvo a su alcance —como consorcista— los medios para suplir el desconocimiento que alega respecto de la composición de la deuda (CCiv. y Com. Azul, sala II, 17/8/1999, LLBA, 2000-26).
La disposición hoy contenida en el 4º párr. del art. 2048 es similar a la del art. 524, CPCCN, que habilita la vía ejecutiva con el título (constancia de deuda) expedido por el administrador.
Sin embargo hay que hacer notar una innovación que introduce el último párrafo del art. 2048 en cuanto dispone que el certificado de deuda es expedido por el administrador "y aprobado por el Consejo de Propietarios, si éste existe".
Este último requisito tiende a un mayor control en este aspecto y está comprendido entre las funciones del Consejo de Propietarios (art. 2064, inc. b). Cabe acotar que en el régimen de la propiedad horizontal establecido en el nuevo Código, el Consejo de Propietarios es uno de los órganos necesarios del consorcio (art. 2044) por lo cual siempre debe existir.
III. JURISPRUDENCIA
1. En caso de duda sobre la condición de título ejecutivo de la que se pretende está investida la documentación acompañada a la ejecución, debe entenderse que el título es hábil, toda vez que el legislador a través de distintas normas legales busca asegurar el adecuado funcionamiento del consorcio, el cual requiere ineludiblemente del pago oportuno de las expensas por parte de sus integrantes (CApel. Civ. y Com. San Isidro, sala I, 3/10/1989, DJ, 1990-1-700).
2. No existe ley que autorice a los consorcistas a sustraerse al pago de los gastos comunes como actitud de resistencia ante lo que pudiera ser, aún un atropello de la administración de querer cobrar gastos extraordinarios ni siquiera cuando no fueran aprobados en forma reglamentaria, pues ello llevaría a la anarquía y a la disolución del funcionamiento armónico del edificio (CNCiv. sala D, 30/03/2010, Lexis N° 1/89102).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 2. FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2045. Facultades.
Art. 2046. Obligaciones.
Art. 2047. Prohibiciones.
Art. 2048. Gastos y contribuciones.
Art. 2049. Defensas.
Art. 2050. Obligados al pago de expensas
Art. 2048. Gastos y contribuciones. Página 4696
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