b) De Indivisión Forzosa: no se puede pedir la partición de la cosa. Aquí este derecho se encuentra suspendido o postergado.
En principio todo condominio es Sin Indivisión Forzosa.
La división de un condominio puede efectuarse de dos maneras:
1) Por división material de la cosa (estimando valores proporcionales).
2) Por venta de la cosa (a efectos de distribuirse lo producido por ella).
Capítulo 3. Condominio sin indivisión forzosa
1) Por división material de la cosa (estimando valores proporcionales).
2) Por venta de la cosa (a efectos de distribuirse lo producido por ella).
Capítulo 3. Condominio sin indivisión forzosa
Sección Única. Partición
ARTÍCULO 1996. Reglas aplicables
Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
Remisiones: ver arts. 2369 CC yC ss., y concs.
1. Introducción
El condominio es un derecho que está expuesto a extinguirse en cualquier tiempo a partir del ejercicio por algunos de los comuneros del derecho a pedir la partición que acuerda
el art. 1997 CC yC. Es preciso, entonces, determinar cómo habrá de llevarse a cabo la división de la cosa común y, en este sentido, se establece la aplicación de las reglas de la división de la herencia.
2. Interpretación
La división de la cosa común queda sometida a las reglas que regulan la división de la herencia, lo que implica una remisión a lo dispuesto en los arts 2369 CC yC ss., y concs. Es de destacar que la remisión no es automática, sino que operará en tanto las normas que integran el Título VIII del Libro V “sean compatibles”, según lo aclara la norma.
Los efectos de la partición son declarativos y no traslativos de derechos (art. 2403 CC yC).
Ello implica que ha de considerarse que los derechos atribuidos al adjudicatario le han pertenecido desde el origen mismo del condominio y que los demás condóminos jamás han tenido parte alguna en la propiedad de la cosa común. Por el contrario, si fuera traslativo de la propiedad, solo a partir de su realización quedaría constituido el derecho real en cabeza del adjudicatario.
Puede hacerse en forma privada, si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces (art. 2369 CC yC), o judicial (art. 2371 CC yC), pero a veces esta última vía se impondrá como ineludible. Ello ocurrirá cuando se verifique la concurrencia de alguno de los supuestos contemplados en el art. 2371 CC yC, esto es, si entre los condóminos hubiere incapaces, personas con capacidad restringida o ausentes; si hubiere terceros interesados que se opusieren a que la partición se haga en forma privada; o si los copartícipes, plenamente capaces, no acordasen hacer la partición privadamente.
La partición debe hacerse en especie. Esa es la regla que impone el art. 2374 CC yC, al punto que, de ser factible ese modo de dividir la cosa común, ninguno de los copartícipes podría exigir su venta.
Pero si la división material no fuere posible —porque se trata
de una cosa que por sus especiales características no admite división (v.gr., un anillo), o su división hace antieconómico el aprovechamiento de las partes (art. 2375 CC yC)—, se impone su liquidación o venta judicial (art. 2374 CC yC).
Interesa destacar que el CC yC ha reincorporado el instituto de la licitación —suprimido del CC por la reforma de la ley 17.711— en el art. 2372 CC yC, que dice: “Cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitación de alguno de los bienes de la herencia para que se le adjudique dentro de su hijuela por un valor superior al del avalúo, si los demás copartícipes no superan su oferta…”. Queda así conformado otro modo de proceder a la división de la cosa común.
ARTÍCULO 1997. Derecho a pedir la partición
Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
ARTÍCULO 1998. Adquisición por un condómino
Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa.
1. Introducción
Una de las notas emblemáticas del condominio —demostrativa del disfavor que caracteriza a su regulación— es el derecho que se reconoce a todos los comuneros de pedir la partición.
Más allá de la remisión a las reglas de la división de la herencia contenida en el art. 1996 CC yC, en los dos artículos que se glosan el CC yC sienta algunas pautas respecto de la acción de partición —puede ser ejercida en cualquier tiempo, es imprescriptible—, y asimismo reputa partición a la adquisición por uno de los condóminos de las partes indivisas de los restantes.
2. Interpretación
El derecho a pedir la partición es la prerrogativa más importante que se reconoce a los condóminos.
Tiene su fundamento en el derecho del comunero de poner fin en cualquier momento al condominio si no existe una causal de indivisión forzosa. Sobre esto último, el art. 1997 CC yC parece limitar las causales de la indivisión a la convencional (“excepto que se haya convenido la indivisión…”), pero, en rigor, las fuentes que pueden derivar en ese estado, además del contrato (art. 2000 y 2331 CC yC), son la ley. Es el caso del condominio que recae sobre muros, cercos y fosos (art. 2006, inc. d, CC yC), de los accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles (arts. 1894 y 2004 CC yC) y el que recae sobre las partes, lugares y bienes comunes en los conjuntos inmobiliarios (art. 2074 CC yC), la voluntad del testador (art. 2330 CC yC); la decisión judicial (art. 2001 CC yC) y la voluntad del cónyuge supérstite (art. 2332 CC yC).
El condominio con indivisión forzosa puede ser temporario o perdurable. En el primer caso, la indivisión es transitoria y no está destinada a prolongarse indefinidamente en el tiempo.
Comprende los supuestos de indivisión de fuente contractual y asimismo la denominada partición nociva contemplada (art. 2001 CC yC). En el restante supuesto, la indivisión que afecta
a la cosa común tiende a mantenerse en el tiempo aunque ello no implique perpetuidad.
La acción de partición es de orden público, lo que implica que se encuentra prohibida su renuncia (arts. 12, 279, 1999 CC yC y concs.), y es imprescriptible (art. 1997 CC yC), en solución que concuerda con lo dispuesto por el art. 2368 CC yC, que dice: “La acción de partición de herencia es imprescriptible mientras continúe la indivisión…”.
La exclusividad del dominio (art. 1943 CC yC) es incompatible con la figura del condominio, que exige de una pluralidad de titulares.
De ahí que este derecho real también cesa cuando alguno de los condóminos se hace dueño de la cosa común (v.gr., por la venta o la
cesión de las partes indivisas realizada en su favor por la totalidad de los restantes comuneros).
De verificarse esta situación, el art. 1998 CC yC señala que ello será considerado partición. De ese modo y por aplicación de las reglas que rigen dicho acto, el condómino que adquirió las otras partes del condominio será considerado como propietario exclusivo
de la cosa desde el origen de la indivisión (arts. 1906 y 2403 CC yC).
Capítulo 4. Condominio con indivisión forzosa temporaria(*)
ARTÍCULO 1999. Renuncia a la acción de partición
El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado.
1. Introducción
Una eventual renuncia a la acción de partición por parte de los condóminos conduciría al mantenimiento sine die de la figura, lo que ciertamente no es —ni ha sido— la intención del legislador. El artículo que se glosa viene a regular el ejercicio de la facultad de renunciar a dicha acción, admitiéndola únicamente cuando es por un tiempo determinado.
2. Interpretación
La norma sienta la regla de que el condómino no puede renunciar al derecho de pedir la partición de la cosa común por tiempo indeterminado, de lo que se infiere —y ello lo corrobora el art. 2000 CC yC— que la renuncia por tiempo determinado está permitida.
Lo dispuesto es similar a lo establecido en el CC en cuanto a que los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida al derecho de pedir la división (art. 2693 CC ).
De esta manera se plasma la intención del legislador de impedir que los condóminos, por medio de un acuerdo, puedan suprimir de manera absoluta la facultad de solicitar la división del condominio (art. 1997 CC yC), que como se ha señalado, es de orden público.
ARTÍCULO 2000. Convenio de suspensión de la partición
Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Remisiones: ver comentario al art. 1999 CC yC.
1. Introducción
Tal como se anticipó en la glosa al art. 1999 CC yC, la prohibición legal dispuesta en dicho artículo no impide que los condóminos acuerden la indivisión por un período determinado.
Así lo autoriza la norma en análisis al admitir y regular los pactos que suspenden el ejercicio del derecho a pedir la partición.
2. Interpretación
La indivisión es admitida por un plazo que no debe exceder de diez años. Ello importa una modificación del tope de cinco años que contemplaba el art. 2693 CC . También se admite la posibilidad de ampliar el término si se hubiera estipulado uno menor, pero solamente “hasta completar ese límite máximo”.
Si bien no se aclara el momento en que se inicia el cómputo del referido plazo, cabe entender que dicho cómputo debe hacerse a partir de la fecha en que se celebró el convenio, tal como lo establecía el art. 1941 del Proyecto de 1998 y lo propicia la doctrina mayoritaria.
ARTÍCULO 2001. Partición nociva
Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.
1. Introducción
La norma que se glosa establece los casos en los que, por resultar nociva la partición, el juez puede postergarla. La causal no es novedosa pues era recogida en el CC .
2. Interpretación
En ciertos casos el juez puede postergar la división de la cosa común. Lo puede hacer por un período no mayor a cinco años, que viene así a constituir el tope máximo, aunque puede ser renovado por única vez.
Para que ese diferimiento sea posible es menester la configuración de “circunstancias graves” que tornen nociva la partición para cualquiera de los condóminos, o bien que la división de la cosa resulte perjudicial a los intereses de todos ellos o al aprovechamiento de la cosa.
Se trata de cuestiones de hecho que tendrán que ser demostradas por quien de ese modo se opone a la partición.
De concurrir los presupuestos que justifican la indivisión por nocividad, el juez deberá resolverlo explicando las razones que lo llevan a concluir de ese modo (art. 3° CC yC) y estableciendo el término por el que se suspende el ejercicio del derecho a pedir la partición, la que —como se dijo— no podrá ser por mayor a cinco años.
ARTÍCULO 2002. Partición anticipada
A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
1. Introducción
El CC yC incorpora un instituto que no se hallaba contemplado en el CC : la posibilidad de que el juez pueda anticipar la realización de la partición no obstante haberse convenido la indivisión por los condóminos o impuesto esta última por sentencia judicial.
2.Interpretación
Cualquiera de los condóminos puede, no obstante haberse convenido la indivisión (art. 2000 CCyC) o haber sido esta impuesta por el juez en el supuesto de nocividad (art. 2001 CC yC), requerir su cese antes del plazo fijado.
Quien solicita que se anticipe la partición debe fundar su pedido en la existencia de “circunstancias graves” que justifiquen tal grave solución, y estos antecedentes deberán ser apreciados rigurosamente por el juez pues el criterio con que debe evaluarse la cuestión es restrictivo.
Es indudable que la disposición viene a realzar las facultades del juez con el objeto de evitar la consumación de perjuicios, a la vez que relativiza el efecto de la cosa juzgada de la sentencia dictada en los términos del art. 2001 CC yC.
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Código Civil y Comercial de la Nación Comentado
Gustavo Caramelo; Sebastián Picasso; Marisa Herrera. - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos
Aires : Infojus, 2015.
Capítulo 3. Condominio sin indivisión forzosa ................................................... 120
Sección Única. Partición ...................................................................................... 120
Artículo 1996. Reglas aplicables ......................................................................... 120
Artículo 1997. Derecho a pedir la partición ........................................................ 121
Artículo 1998. Adquisición por un condómino ................................................... 121
Capítulo 4. Condominio con indivisión forzosa temporaria ................................ 122
Comentarios de Javier H. Rosenbrock Lambois
Artículo 1999. Renuncia a la acción de partición ................................................ 122
Artículo 2000. Convenio de suspensión de la partición ...................................... 122
Artículo 2001. Partición nociva .......................................................................... 123
Artículo 2002. Partición anticipada .................................................................... 124
Artículo 2003. Publicidad de la indivisión o su cese .......................................... 124
Gustavo Caramelo; Sebastián Picasso; Marisa Herrera. - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos
Aires : Infojus, 2015.
Capítulo 3. Condominio sin indivisión forzosa ................................................... 120
Sección Única. Partición ...................................................................................... 120
Artículo 1996. Reglas aplicables ......................................................................... 120
Artículo 1997. Derecho a pedir la partición ........................................................ 121
Artículo 1998. Adquisición por un condómino ................................................... 121
Capítulo 4. Condominio con indivisión forzosa temporaria ................................ 122
Comentarios de Javier H. Rosenbrock Lambois
Artículo 1999. Renuncia a la acción de partición ................................................ 122
Artículo 2000. Convenio de suspensión de la partición ...................................... 122
Artículo 2001. Partición nociva .......................................................................... 123
Artículo 2002. Partición anticipada .................................................................... 124
Artículo 2003. Publicidad de la indivisión o su cese .......................................... 124
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