Si bien el Derecho romano no organizó en forma completa el derecho de copropiedad, existen preceptos dispersos, sobre todo referidos a las acciones de división.
Uno de los caracteres del dominio en el Derecho romano era la exclusividad, conforme a la cual sobre cada cosa sólo podía existir una propiedad; es decir, que la idea de una propiedad múltiple, sobre la totalidad de la cosa siempre fue rechazada:
"La única forma de comunión de propiedad sobre una cosa era la propiedad por cuotas".
En ella la propiedad era única y correspondía en conjunto, sobre la cosa entera, a todos los condóminos, y cada uno de ellos por su lado, era sólo titular de una parte abstracta, ideal, de una cuota parte, pero no de ningún lote material de la cosa, ni de toda ella.
Como consecuencia de ello, las facultades de cada condómino sobre su parte indivisa, eran amplias, prácticamente las de un propietario: podía enajenarla, gravarla y sus acreedores ejecutarla; mientras que las facultades sobre la cosa material eran muy restringidas, precisamente por la existencia del derecho de los otros copropietarios: "Todos los actos de trascendencia jurídica y aun los simplemente materiales sobre la cosa, estaban condicionados en su validez por la conformidad de los copropietarios, pues cada uno de ellos gozaba de un derecho de veto (ius prohibendi) con respecto a los actos de los demás, y ni siquiera la mayoría podía imponerse al copropietario".
Cada propietario tenía una acción especial, la actio communi dividundo, mediante la cual, en cualquier momento, podía solicitar la disolución de la comunidad.
Este condominio o copropiedad por cuotas ideales del Derecho romano pasó al francés, y de allí al nuestro.
II. Derecho germánico: nociones
El Derecho germánico —que llegó a extenderse al norte de Francia— ideó otro tipo de copropiedad, denominada "propiedad en mano común" (gesammte hand) o también "condominio solidario".
En ella, también la propiedad de la cosa pertenece a todos los comuneros reunidos, pero ninguno de ellos ejerce ningún derecho individual, ni siquiera sobre una cuota parte: es decir, que en este tipo de condominio no existen las partes ideales, abstractas o indivisas. (Sólo excepcionalmente el condómino puede ceder su derecho en la comunidad hereditaria.)
Consecuencias: El derecho de cada condómino se reduce a participar, en la medida de su interés, en la liquidación final; no está facultado a realizar acto alguno por sí sólo, material ni jurídico, ni sobre la cosa, ni sobre parte alguna de ella material o idealmente determinada: para concretar cualquier acto es necesaria la unanimidad.
La cosa objeto de la "propiedad en mano común" está afectada al pago de los acreedores comunes, y los acreedores particulares de los comuneros no tienen derecho alguno sobre ella: sobre lo único que están autorizados a caer es sobre los saldos líquidos que pudieran corresponder a éstos.
Por otra parte, los comuneros no pueden exigir libremente la partición.
A) El Código alemán: distintas clases de condominio.
Nociones
Contrariamente a lo que pudiera esperarse, el Código alemán de 1900 sólo adopta la figura de la "propiedad en mano común" para determinados supuestos:
- asociaciones sin capacidad jurídica (art. 54),
- relaciones de sociedad (art. 705 y sigs.),
- relación económico-matrimonial ( art. 1437 ) y
- relaciones entre coherederos (art. 2032).
El régimen común, y el único que recibe el nombre de "copropiedad", es el condominio por cuotas ideales, es decir, el que responde al modelo romano, legislado por los arts. 1008 a 1011.
Así, leemos en el art. 1008:
"Si la propiedad de una cosa pertenece a varios por cuotas, valen las disposiciones de los arts. 1009 a 1011".
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Esta entrada fue realizada con un extracto del Tomo 2 del tratado de DERECHOS REALES de Marina Mariani de Vidal, 7a edición actualizada © Copyright 2004, by Víctor P. de Zavalía S.A.
Alberti 835, 1223 Buenos Aires
Queda hecho el depósito que marca la ley 11.723
Impreso en la Argentina
Publicado digitalmente por BJA - BIBLIOTECA JURÍDICA ARGENTINA - Copia Privada para uso Didáctico y Científico
Página: 119
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