a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
En consonancia con el art. 2618 del Código anterior, el art. 6°, inc. b), ley 13.512 prohibía a los propietarios perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, comprendiéndose: humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares, teniendo en cuenta que la enumeración es sólo enunciativa.
Por su parte, el inc. a), art. 6°, ley 13.512 impedía a los propietarios y ocupantes de los departamentos o pisos destinarlos a fines distintos de los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. Dado que el reglamento es ley para los consorcistas que a él han adherido al momento de adquirir el derecho real de propiedad horizontal, y en dicho estatuto queda fijado el destino de las unidades funcionales, modificarlo unilateralmente implica la violación del reglamento que, como tal, debe ser sancionada.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1988.
II. COMENTARIOS
El nuevo texto mantiene las prohibiciones ya existentes en el régimen de la propiedad horizontal, pero mejor sistematizadas.
Por otra parte, esas prohibiciones no sólo alcanzan a los propietarios, sino también a los ocupantes de las unidades funcionales.
1. Destino
El uso de las unidades funcionales y complementarias, si las hubiera, no sólo está limitado por razones de vecindad y por el destino que les fija el reglamento de copropiedad, sino que el mismo art. 2047, inc. a) establece un marco restrictivo más amplio y general: la moral.
Entendemos que este límite al derecho de usar, no sólo de las partes privativas sino de todo el edificio, no es sólo aplicable a los propietarios sino en primer término al reglamento mismo. En efecto, a pesar de la amplia libertad que le confiere su naturaleza contractual, el reglamento de copropiedad debe fijar un destino lícito para las distintas partes del inmueble que a su vez no resulte violatorio de la ley.
¿Podría el reglamento no fijar el destino de las partes privativas? Entendemos que no puesto que el art. 2056 establece que el reglamento de propiedad horizontal "debe contener...j) destino de las unidades funcionales"; por ello todo reglamento debe contener una cláusula que específicamente establezca el uso que se dará a las partes privativas: vivienda, oficinas, consultorios, garaje, local para negocio, etc., resultando posible que en un mismo edificio coexistan unidades con distintos destinos.
2. Normal tolerancia
En el supuesto del inc. b) de la norma bajo análisis es preciso recurrir a la noción de la normal tolerancia (elaborada por la doctrina y la jurisprudencia) y precisar cuándo las molestias la exceden, aprehendiéndola con un criterio objetivo de razonabilidad que compute las circunstancias de mayor severidad que rodean la propiedad horizontal (Flah).
3. Actividades peligrosas
Los incs. c) y d) del artículo que venimos analizando, en el mismo sentido que el art. 6º, ley 13.512, establecen limitaciones al uso de las partes privativas, fijando la prohibición de ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o el depósito de mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Los criterios de peligrosidad, así como los de moral, son variables según las épocas y los lugares y responden más que a criterios de razonabilidad que a conceptos jurídicos.
III. JURISPRUDENCIA
1. Nada obsta a que en un edificio cuyas unidades funcionales fueron previstas con destino de vivienda se resuelva admitir reglamentariamente que en ellas se desarrollen determinadas actividades profesionales, resultando innecesario cualquier tipo de mención que expresamente prohíba un destino diferente (CNCiv. sala H, 27/6/2 008, Lexis N° 1/70046982-1).
2. Las reglas de vecindad han sido extremadamente afinadas en el régimen de la propiedad horizontal, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y más respetuoso del derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo.
Las restricciones y límites al dominio establecidos por la ley 13.512 y los reglamentos respectivos desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser estrictamente observados, toda vez que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema (CNCiv., sala F, 7/10/1996, LA LEY, 1997-E, 495; CNCiv., sala M, 25/11/1997, LA LEY, 1998-B, 450; entre otros).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 2. FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2045. Facultades.
Art. 2046. Obligaciones.
Art. 2047. Prohibiciones.
Art. 2048. Gastos y contribuciones.
Art. 2049. Defensas.
Art. 2050. Obligados al pago de expensas
Art. 2047. Prohibiciones. Página 4693
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