Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El tercer párrafo del art. 8º, ley 13.512 contenía el supuesto de gastos realizados, no por el administrador, sino por uno o algunos propietarios, originados en trabajos de reparación o conservación de bienes comunes o en reparaciones urgentes.
En la primera de las situaciones: gastos de conservación o reparación, cualquiera de los propietarios quedaba habilitado para realizar esas erogaciones siempre que se den los requisitos que la ley establecía: ausencia del administrador (renuncia, enfermedad, vacaciones, etc.), aviso o consulta con el resto de los propietarios y falta de oposición de alguno de ellos.
El segundo supuesto que planteaba dicha norma se refiere a desembolsos de dinero originados en reparaciones indispensables y urgentes realizados por un propietario en cuyo caso, sin cumplir ninguno de los requisitos antes mencionados (ausencia del administrador, notificación al resto de los propietarios y falta de oposición de alguno de ellos) podrá reclamar el reembolso en la medida que dichos gastos resultaren útiles. Se aplican al caso las normas sobre gestión de negocios.
El nuevo texto legal, que ahora comentamos, unifica ambos supuestos.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1996.
II. COMENTARIO
El artículo contempla aquellas situaciones de acefalía del órgano de administración y de su eventual sustituto, el consejo de propietarios por una parte, y por la otra la necesidad de efectuar reparaciones urgentes en las partes comunes.
Nótese que, a diferencia de lo normado en la ley 13.512, no se contempla aquí la realización de erogaciones correspondientes a gastos ordinarios de conservación (servicios de electricidad, gas, sueldos del personal, pago de las primas de seguro, pago de cuotas convenidas por trabajos ya realizados), sino de gastos de reparación (obstrucción de una cañería, desperfectos de la bomba de agua).
La ley ha previsto aquellas situaciones de hecho en las cuales dada la naturaleza de los deterioros, hubiera sido imposible efectuar una consulta con los demás propietarios y menos aún convocar a una asamblea con la tardanza previsible y el potencial peligro de agravamiento de los daños y aumento de los costos, siendo necesaria una actitud rápida y efectiva.
En estos casos el propietario que hizo el gasto tiene derecho a ser reembolsado por el consorcio, contra quien deberá dirigir la acción judicial en caso de negativa al pago, probando que se han cumplido los recaudos legales, que el gasto ha sido justificado y que el precio que pagó era justo y razonable.
III. JURISPRUDENCIA
El consorcio de copropietarios no tiene legitimación para efectuar el reclamo por reintegro de lo que habría abonado uno de los copropietarios del edificio, ya que la eventual acción debe ser ejercida por su titular, esto es, quien habría realizado las erogaciones, por la vía correspondiente (CCiv. y Com. Mar del Plata, sala 2ª, 30/8/1988, BA, B1400424).
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El tercer párrafo del art. 8º, ley 13.512 contenía el supuesto de gastos realizados, no por el administrador, sino por uno o algunos propietarios, originados en trabajos de reparación o conservación de bienes comunes o en reparaciones urgentes.
En la primera de las situaciones: gastos de conservación o reparación, cualquiera de los propietarios quedaba habilitado para realizar esas erogaciones siempre que se den los requisitos que la ley establecía: ausencia del administrador (renuncia, enfermedad, vacaciones, etc.), aviso o consulta con el resto de los propietarios y falta de oposición de alguno de ellos.
El segundo supuesto que planteaba dicha norma se refiere a desembolsos de dinero originados en reparaciones indispensables y urgentes realizados por un propietario en cuyo caso, sin cumplir ninguno de los requisitos antes mencionados (ausencia del administrador, notificación al resto de los propietarios y falta de oposición de alguno de ellos) podrá reclamar el reembolso en la medida que dichos gastos resultaren útiles. Se aplican al caso las normas sobre gestión de negocios.
El nuevo texto legal, que ahora comentamos, unifica ambos supuestos.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1996.
II. COMENTARIO
El artículo contempla aquellas situaciones de acefalía del órgano de administración y de su eventual sustituto, el consejo de propietarios por una parte, y por la otra la necesidad de efectuar reparaciones urgentes en las partes comunes.
Nótese que, a diferencia de lo normado en la ley 13.512, no se contempla aquí la realización de erogaciones correspondientes a gastos ordinarios de conservación (servicios de electricidad, gas, sueldos del personal, pago de las primas de seguro, pago de cuotas convenidas por trabajos ya realizados), sino de gastos de reparación (obstrucción de una cañería, desperfectos de la bomba de agua).
La ley ha previsto aquellas situaciones de hecho en las cuales dada la naturaleza de los deterioros, hubiera sido imposible efectuar una consulta con los demás propietarios y menos aún convocar a una asamblea con la tardanza previsible y el potencial peligro de agravamiento de los daños y aumento de los costos, siendo necesaria una actitud rápida y efectiva.
En estos casos el propietario que hizo el gasto tiene derecho a ser reembolsado por el consorcio, contra quien deberá dirigir la acción judicial en caso de negativa al pago, probando que se han cumplido los recaudos legales, que el gasto ha sido justificado y que el precio que pagó era justo y razonable.
III. JURISPRUDENCIA
El consorcio de copropietarios no tiene legitimación para efectuar el reclamo por reintegro de lo que habría abonado uno de los copropietarios del edificio, ya que la eventual acción debe ser ejercida por su titular, esto es, quien habría realizado las erogaciones, por la vía correspondiente (CCiv. y Com. Mar del Plata, sala 2ª, 30/8/1988, BA, B1400424).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 3. MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría.
Art. 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.
Art. 2053. Mejora u obra nueva en interés particular.
Art. 2054. Reparaciones urgentes.
Art. 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio.
Art. 2054. Reparaciones urgentes. Página 4712
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