El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
Remisiones: ver art. 2056, incs. b y q, CC yC.
1. Introducción
El artículo en examen determina en forma precisa y concreta cuál es el alcance de la unidad funcional y como está integrada la misma.
2. Interpretación
2.1. Requisitos de afectación de un inmueble al régimen de propiedad horizontal
La propiedad horizontal, como derecho real autónomo, permite fraccionar los edificios en plantas horizontales y estas, a su vez, por sectores (unidades funcionales) que pueden consistir en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino (cocheras, oficinas). Sin perjuicio de ello, la afectación al régimen de la propiedad horizontal consta de dos condiciones:
a) que las unidades funcionales sean independientes entre sí;
b) que tengan una salida directa al exterior autónoma o a través de un pasillo común.
2.2. Objeto
El objeto del derecho real de propiedad horizontal es un inmueble edificado, cuyas unidades funcionales reúnan ciertas características: independencia funcional y salida a la vía pública. Tradicionalmente se ha identificado un objeto inmediato que es la unidad funcional (departamento, cochera, local, etc.), y un objeto mediato constituido por las partes comunes (escalera, ascensores, etc.).
No se trata de dos objetos sino de uno (el inmueble propio), integrado por sectores cuya interdependencia funcional hace imposible separarlos. Es por esta razón que la última parte del art. 2037 CC yC enuncia que “las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”, norma que hace referencia al punto de vista espacial y de la disposición jurídica, no así en cuanto a las prerrogativas físicas de cada propietario, que necesariamente deben ser distinguidas.
En definitiva, el objeto del derecho real de propiedad horizontal es la “unidad funcional” compuesta del sector privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes.
El espacio propio está conformado por un cubo de aire delimitado por divisiones horizontales y verticales y por cosas propias del titular de la unidad funcional (tabiques divisores de ambientes, las puertas, las ventanas, artefactos de iluminación, artefactos de calefacción y/o refrigeración, sanitarios, revestimientos de los distintos ambientes como por ejemplo alfombras, cerámicas, azulejos, papeles, pisos flotantes o el revestimiento de los balcones, entre otros).
El segundo párrafo de la norma en examen dispone que la propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, como asimismo las cosas y partes de uso común del inmueble, y las unidades complementarias destinadas a servirla.
2.3. Unidades complementarias
Una unidad complementaria es el conjunto de superficies cubiertas y/o semicubiertas y/o descubiertas directamente comunicadas y unidas entre sí, que por su naturaleza tienen por finalidad servir a las unidades funcionales como por ejemplo bauleras, cocheras individuales, etc.
La unidad complementaria, desde el punto de vista legal, es aquella que figura como tal en los planos previamente aprobados por la oficina técnica respectiva y que luego se traduce en la subdivisión horizontal.
En el plano de mensura de propiedad horizontal deben figurar la planilla de unidades funcionales y la planilla de unidades complementarias.
El uso y alcance de las unidades complementarias deben estar especificados en el reglamento de propiedad, ello a fin de evitar eventuales conflictos. Deberá determinarse si dichas unidades pueden ser objeto de disposición a terceros no propietarios o bien si se puede otorgar la tenencia de las mismas a un tercero ya sea por un contrato de locación o de comodato.
Cabe señalar que el art. 2056 CC yC, al mencionar el contenido del reglamento de propiedad horizontal, indica que debe especificar las unidades funcionales y complementarias y, respecto a estas últimas, deberá determinarse las eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios
(ver art. 2056, incs. b y q, CC yC).
Si el reglamento de propiedad no establece prohibición alguna, considero que no existe ningún impedimento para que el propietario ceda el ejercicio de la unidad complementaria a un tercero no propietario o bien a otro propietario del consorcio. Si bien la norma no resulta clara en cuanto a qué se refiere cuando utiliza el término “disposición” considero que no se refriere a los denominados actos de disposición que implica la enajenación, es decir, sacar la cosa —en este caso la unidad complementaria— del patrimonio del propietario, puesto que la unidad complementaria conforma un todo con la unidad funcional a la cual sirve, motivo por el cual no resulta posible su enajenación en forma autónoma.
Por su parte el art. 2045 expresa: “La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas”.
Por último, se destaca que en concordancia con lo hasta aquí expuesto, el art. 117 del decreto 2080/1980, t. o. 1999, reglamentario de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal, establece: “Las unidades complementarias no son susceptibles de ser registradas en forma independiente sino vinculadas como accesorias de una unidad funcional, con excepción del supuesto en el que se transmitan a quien fuere titular de una unidad funcional en el mismo edificio, o la adquiera simultáneamente. En tal caso, la unidad complementaria quedará asignada a la funcional de propiedad del adquirente”.
Si lo que se trasmite es la unidad funcional, no cabe duda que también que comprendida en dicha enajenación la unidad complementaria.
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Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal
Código Civil y Comercial de la Nación Comentado
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
(*) Comentarios a los arts. 2037 a 2048 elaborados por Roberto Malizia.
Página 142
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