GLOSARIO: INSCRIPCIÓN DECLARATIVA O CONSTITUTIVA de los Derechos Reales

El fin último de la registración es DAR PUBLICIDAD JURÍDICA a ciertos derechos reales.

En concreto se trata de dar publicidad de los actos o contratos que afecten a derechos reales constituidos.

UN DERECHO REAL es una figura jurídica que pesa, se constituye o “grava” algo con independencia de quién sea el dueño de ese algo. Es decir, que si ese algo se transmite, el nuevo adquiriente adquiere con ese algo el derecho real que lo grava, sea el que sea.

Se puede decir que, en el Registro de la Propiedad, el 90% de las inscripciones son DECLARATIVAS y el resto del 10% CONSTITUTIVAS de derechos reales.

Las inscripciones declarativas no hacen más que declarar erga omnes el hecho o contrato que contienen. Es decir, no hacen más que dar publicidad jurídica del hecho efectuado sobre un derecho real. Lo que expone el Registro es oponible frente a terceros, es decir, que se presume veraz, legítimo y cierto.

Un ejemplo de inscripción declarativa es una simple compraventa. En este caso el derecho afectado suele ser el pleno dominio, cuyo acto efectuado sobre él es su transmisión. ¿La transmisión se ha efectuado mediante la inscripción? NO. La transmisión se ha efectuado en cuanto el contrato se ha formalizado, el precio pagado y el bien entregado (teoría del título y el modo). La inscripción no hace más que legitimar y oponer frente a terceros que dicha transmisión se ha efectuado. Ya no es un hecho a probar que se ha efectuado (de lo que da fe el notario) ni que su práctica ha cumplido todos los requisitos legales y es preferente a otros actos sobre el mismo bien (lo que hace el registrador).

Las inscripciones constitutivas por el contrario constituyen el derecho con la propia inscripción. Es decir, el acto o contrato no existe mientras no se inscriba.

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ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o trasmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

ARTÍCULO 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

ARTÍCULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.