I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El art. 2007 que establece el cerramiento forzoso urbano se relaciona con los arts. 2725 y 2726 del Código sustituido. No se observan en esta materia modificaciones sustanciales ya que en ambos Códigos se hace referencia al derecho que le asiste a quien primero edifica de asentar la mitad de la pared propia sobre el terreno del vecino colindante (muro encaballado) generándose en tal caso la obligación de abonar la medianería.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1948.
II. COMENTARIO
1. Cerramiento forzoso urbano
El artículo en examen regula el cerramiento de los inmuebles urbanos como un derecho y como una obligación que atañen recíprocamente a los propietarios de fundos colindantes.
El cerramiento forzoso tiene su fundamento en la necesidad de separar los fundos lindantes por medio de un solo muro, ello motivado por razones de privacidad, seguridad, salubridad, etc.
Cualquiera de los titulares puede construir un muro lindero de cerramiento, el cual puede revestir el carácter de muro encaballado o contiguo.
1.1. Derecho de quien edifica primero el muro divisorio
Suele suceder en muchas ocasiones que es uno de los propietarios del fundo colindante el primero que ejerce el derecho a construir el muro de cerramiento forzoso.
La norma otorga a los propietarios la facultad de construir el muro encaballado, de lo cual se infiere que nada impediría que el que primero edifique decidiera construir un muro de cerramiento contiguo.
El muro construido, sea encaballado o contiguo, desde el punto de vista jurídico revestirá el carácter de medianero tal como se desprende del art. 2009.
1.2. El cerramiento como obligación
El art. 2007 hace referencia a la obligación de construir un muro de cerramiento, ello claro está cuando se trata de inmuebles colindantes carentes de un muro divisorio.
El titular de uno de los fundos puede exigirle —aun antes de la construcción— al otro titular que contribuya con la mitad de los gastos de construcción del muro.
En caso de silencio o negativa ante el requerimiento, el que construyó el muro tiene derecho al cobro de la medianería en los términos y con los alcances de lo normado en el art. 2014.
Ahora bien, el titular no constructor puede eximirse de la mencionada obligación si hace uso del derecho de abdicación de la medianería mediante el denominado "ejercicio de abandono", ello siempre y cuando se configuren los requisitos legales establecidos en el art. 2022.
2. Naturaleza jurídica
Establecida en el art. 2007, esta figura, que se halla entre las más frecuentes fuentes de la medianería, tiene su fundamento en la necesidad de separar las heredades por medio de un solo muro, debido a razones de higiene, seguridad, embellecimiento edilicio, economía de terreno y para asegurar la garantía de la privacidad de los actos humanos.
La obligación que surge de la norma la podemos incluir dentro de las llamadas "obligaciones reales" como lo sostiene Alterini, es, a su vez, una verdadera restricción legal al dominio, establecida en el interés recíproco de los propietarios colindantes, preceptuada por la ley en virtud de las razones indicadas.
3. Es una obligación de orden público
En la doctrina nacional, la gran mayoría de los autores consideran de orden público a esta obligación de cerramiento por razones de predominante interés colectivo. Así se expresan Lafaille, Salvat, Spota, Borda, Alterini, Baglietto- Grinberg-Papaño y entre los primeros comentadores del Código, Llerena y Machado.
Segovia, por su parte, hace un distingo entre la facultad de cercar la heredad, la que no puede ser renunciada en una forma perpetua, pues constituye una garantía de los derechos de las personas, en cuya observancia se halla comprometido el orden público y las buenas costumbres; y la facultad de obligar al vecino a contribuir económicamente al cerramiento o modificar las dimensiones de la pared, lo que sí "puede ser objeto de convención y renuncia, si no se oponen a ello los reglamentos locales".
Es evidente que la norma está fundada en fuertes motivos de utilidad pública, como la higiene, que puede verse comprometida por la existencia de terrenos baldíos contiguos a terrenos edificados; la seguridad, pues la falta de paredes divisorias facilita el ocultamiento y la fuga de delincuentes; el ornato, dado que es deseable que en el recinto de las ciudades y sus arrabales, la edificación de las paredes divisorias se haga en forma uniforme, conforme a las reglamentaciones municipales o, en su defecto, a lo dispuesto en el Código; la tranquilidad social, que puede verse alterada por discordias vecinales; la privacidad de los actos de los hombres que no afecten la moral y las buenas costumbres (art. 19, CN.).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 5. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Sección 1ª. Condominio sobre accesorios indispensables.
Art. 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.
Art. 2005. Uso de la cosa común.
Sección 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos.
Art. 2006. Muro, cerco o foso.
Art. 2007. Cerramiento forzoso urbano.
Art. 2008. Muro de cerramiento forzoso.
Art. 2009. Adquisición de la medianería.
Art. 2010. Presunciones.
Art. 2011. Época de las presunciones.
Art. 2012. Exclusión de las presunciones.
Art. 2013. Prueba.
Art. 2014. Cobro de la medianería.
Art. 2015. Mayor valor por características edilicias.
Art. 2016. Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado.
Art. 2017. Derecho del que construye el muro.
Art. 2018. Medida de la obligación.
Art. 2019. Valor de la medianería.
Art. 2020. Inicio del curso de la prescripción extintiva.
Art. 2021. Facultades materiales. Prolongación.
Art. 2022. Prolongación del muro.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior.
Art. 2024. Reconstrucción.
Art. 2025. Utilización de superficie mayor.
Art. 2026. Diligencia en la reconstrucción.
Art. 2027. Mejoras en la medianería urbana.
Art. 2028. Abdicación de la medianería.
Art. 2029. Alcance de la abdicación.
Art. 2030. Readquisición de la medianería.
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria.
Art. 2034. Condominio de árboles y arbustos. A
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto.
Art. 2007. Cerramiento forzoso urbano. Página 4651
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