La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La nota de accesoriedad está consagrada para las hipotecas por los arts. 524, 3108 y 3131 del Cód. Civil.
Respecto de la prenda, sucede lo propio con los arts. 3204 (donde se define al contrato de prenda y se da por supuesta la existencia del crédito al que accede) y 3236 (que dispone la conclusión de la garantía real al extinguirse la obligación asegurada).
En materia de anticresis juegan los arts. 3245, 3248, 3251, 3257 y 3261, que dan por supuesta la existencia de la obligación principal.
Adviértase que todas estas disposiciones se condensan en un único precepto que consagra este recaudo para todos los derechos reales de garantías, evitando las aludidas repeticiones.
La fuente es el art. 2090 del Proyecto de Código Civil de 1998.
II. COMENTARIO
1. El principio general de la accesoriedad
Los derechos reales no existen en forma independiente, sino que están indefectiblemente unidos a una obligación de la cual dependen y cuya fuente o naturaleza puede ser de diversa índole (contratos, cuasicontratos, delitos, cuasidelitos).
El carácter anexo de estas garantías, sin embargo, no alcanza para tornarlas o transformarlas en obligaciones "accesorias" de otra principal, manteniendo, en cambio, su condición inicial de derechos reales.
A este recaudo se lo suele asociar e identificar con la convencionalidad y la especialidad en cuanto al crédito.
En rigor, la necesaria interrelación que existe entre todos los caracteres esenciales de las garantías reales no debe llevar a confundirlos unos con otros.
En efecto, no se equipara este recaudo con la convencionalidad, que alude al contrato por el cual se constituye el gravamen. Ello así, aunque con dicho acuerdo se propugne asegurar, el cumplimiento de una obligación, que puede surgir de otro contrato.
Esto es: no debe asimilarse el convenio que da origen al gravamen, con el convenio del cual se derive la obligación que aquélla está llamada a secundar.
Ello así, aunque nada obsta a que las mismas (la obligación principal a asegurar y la garantía real), luzcan en un único documento escrito (v.gr. hipoteca constituida en garantía del saldo de precio de una compraventa inmobiliaria).
Además, la obligación así asegurada, puede ser cronológicamente anterior a la celebración del pacto que da origen al derecho de garantía, concomitante con ella o bien, verificarse con posterioridad.
En cuanto a la especialidad en torno al crédito, tampoco hay confusión posible, pues en este segundo recaudo se alude a la cifra o monto que opera como límite para responder con la garantía real. Dicho importe puede no coincidir con el monto del crédito u obligación efectivamente garantizados (v.gr. hipoteca ofrecida en resguardo de un eventual saldo deudor de una cuenta corriente bancaria).
2. Las consecuencias del principio de accesoriedad
He aquí las consecuencias prácticas que se derivan de este requisito tipificante de las garantías reales:
a) Se requiere la existencia de una obligación válida, aunque la misma pueda no resultar efectivamente exigible, como sucede, por ejemplo, con las obligaciones naturales.
b) La transmisión del crédito principal, involucra también a la garantía como accesoria de aquél.
c) La extinción de la deuda de base fija, en principio, la del derecho real de garantía.
Se dice "en principio", pues a renglón caben las siguientes excepciones:
1) Si el pago de la obligación principal lo realiza un tercero, subrogándose en los derechos del acreedor, dicho acto no extingue el gravamen (conf. art. 918)
2) Si el acreedor, al momento de realizar la novación con su deudor de la obligación principal, se reserva el gravamen real, el mismo pasará a asegurar la nueva obligación (conf. art. 940);
3) Si se verifica confusión por identidad de personas entre el deudor y el fiador de la obligación (que además reviste la condición de constituyente del gravamen, asegurando así, una obligación ajena), la garantía obviamente perdura.
4) Si el deudor consigna el importe de lo debido al acreedor a su orden, no se verificará la extinción del gravamen, hasta tanto el interesado no lo acepte o bien una sentencia con efectos de cosa juzgada le dé fuerza de pago.
Ahora bien, la regla que antecede, en caso de invertirse, no llega a los mismos resultados.
Esto es: la extinción del accesorio (la garantía), no afecta en principio a la obligación principal, aunque el interesado deberá proceder, en el caso, como un acreedor quirografario o común al no contar ahora con el derecho real de marras.
Cabe señalar por último, que en las garantías reales "de máximo" o "abiertas", como el crédito es indeterminado, el requisito de la accesoriedad no se cumple, de modo estricto, al momento de la constitución del gravamen, sino con posterioridad a ese evento.
Pero ello no obsta a que el momento de hacer efectiva la garantía concedida, el derecho personal secundado sí exista, ya que es precisamente su incumplimiento en tiempo y forma, lo que determina la ejecución de aquélla.
III. JURISPRUDENCIA
El carácter accesorio de la hipoteca trae como consecuencia que ésta siga la suerte del principal, y la extinción total de la obligación acarrea la extinción total de la hipoteca, a cuyo fin remite a los distintos modos extintivos de las obligaciones; producida la prescripción de la obligación principal, la garantía hipotecaria se vuelve ineficaz (SC Mendoza, sala 1ª, 29/12/2009, Lexis Nº 1/70058260).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO XII. - DERECHOS REALES DE GARANTÍA
CAPITULO 1 DISPOSICIONES COMUNES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2184. Disposiciones comunes y especiales.
Art. 2185. Convencionalidad.
Art. 2186. Accesoriedad.
Art. 2187. Créditos garantizables.
Art. 2188. Especialidad en cuanto al objeto.
Art. 2189. Especialidad en cuanto al crédito.
Art. 2190. Defectos en la especialidad.
Art. 2191. Indivisibilidad.
Art. 2192. Extensión en cuanto al objeto.
Art. 2193. Extensión en cuanto al crédito.
Art. 2194. Subrogación real.
Art. 2195. Facultades del constituyente.
Art. 2196. Inoponibilidad.
Art. 2197. Realización por un tercero.
Art. 2198. Cláusula nula.
Art. 2199. Responsabilidad del propietario no deudor.
Art. 2200. Ejecución contra el propietario no deudor.
Art. 2201. Derecho al remanente.
Art. 2202. Subrogación del propietario no deudor.
Art. 2203. Efectos de la subasta.
Art. 2204. Cancelación del gravamen.
Art. 2186. Accesoriedad. Página 4987
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