I. RELACIÓN CON LA LEY 25.509. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El art. 4º de la ley 25.509 impone severas restricciones al dueño del inmueble sobre el cual se constituye el derecho de superficie, al disponer que el propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podrá constituir sobre él ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del superficiario. Si lo hace, el superficiario puede exigir el cese de la turbación.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2020.
II. COMENTARIO
La constitución del derecho de superficie hace que el titular de dominio hasta entonces pleno o perfecto, lo desmiembre a favor del superficiario y mantenga sólo un dominio imperfecto y como tal, limitado en su contenido.
La enajenación que autoriza el artículo que comentamos podrá serlo por actos entre vivos o mortis causae, con la obligación para el adquirente de respetar el derecho real constituido en todos sus términos: plazo y condiciones legales y/o pactadas entre las partes. La solución no es novedosa por cuanto en el derecho real de usufructo el Código contiene previsiones análogas (conf. art. 2151).
En cuanto a las obligaciones del propietario son fundamentalmente de abstención, no puede realizar acciones que dañen el goce o restrinjan el derecho de quien es titular del dominio desmembrado.
Constituir otros derechos reales de goce o garantía
La doctrina ha formulado un severo llamado de atención sobre lo que considera irrazonable limitación respecto al cercenamiento de las facultades del propietario del suelo, señalando que resulta incomprensible la prohibición de hipotecar que se proyecta de este modo sobre el nudo propietario, lo que —al vedarle que obtenga crédito ofreciendo en garantía el inmueble afectado por la superficie— seguramente hará que el propietario exija un canon elevado al superficiario (Andorno, Mariani de Vidal).
En este aspecto el nuevo texto, siguiendo los lineamientos del Proyecto de 1998, limita los derechos del propietario únicamente en la medida que pudiera turbar los del superficiario, es decir que el primero no sólo conserva las facultades de disposición jurídica a que se refiere el art. 3º de la ley 25.509, sino que también mantiene la potestad de constituir otros derechos reales de usufructo o de garantía, en la medida que no imposibiliten el ejercicio del derecho del superficiario.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VII. SUPERFICIE
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2114. Concepto.
Art. 2115. Modalidades.
Art. 2116. Emplazamiento.
Art. 2117. Plazos.
Art. 2118. Legitimación.
Art. 2119. Adquisición.
Art. 2120. Facultades del superficiario.
Art. 2121. Facultades del propietario.
Art. 2122. Destrucción de la propiedad superficiaria.
Art. 2123. Subsistencia y transmisión de las obligaciones.
Art. 2124. Extinción.
Art. 2125. Efectos de la extinción.
Art. 2126. Indemnización al superficiario.
Art. 2127. Normas aplicables al derecho de superficie.
Art. 2128. Normas aplicables a la propiedad superficiaria.
Art. 2121. Facultades del propietario. Página 4870
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