CONDOMINIO: Uso y goce excluyente - 1988

Art. 1988. Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El artículo en estudio no tiene relación con ninguno de los artículos del Código sustituido.

Si bien el derecho a una compensación o indemnización por el uso exclusivo de uno de los condóminos a partir la oposición fehaciente de los restantes no estaba regulada normativamente, lo cierto es que la doctrina y la jurisprudencia se había expedido en el sentido de que la utilización exclusiva de la cosa común puede hacerlo cualquiera de los comuneros en tanto los restantes lo toleren, pero en caso de requerir éstos una compensación por ese uso, ella se devenga a partir de la comunicación de la voluntad en tal sentido.

Fuente: Proyecto de 1998, art. 1931.

II. COMENTARIO

1. Obligación de compensar por el uso exclusivo

La norma se refiere a un supuesto muy común, tanto en el caso del condominio como en el de la comunidad hereditaria. Se trata del condómino que usa toda la cosa y de la posibilidad de responsabilizarlo del pago de una suma de dinero —a modo de un alquiler—, compensatoria de tal uso, en favor de los otros copropietarios o coherederos, en su caso.

A nuestro modo de ver, la doctrina adecuada es la que sostiene que el condómino que usa la cosa no hace sino ejercer el derecho que le confiere este artículo por lo que, el solo hecho del goce exclusivo, no le crea ningún tipo de obligación hacia los otros comuneros. Pero, como todos tienen este derecho en forma igualitaria, tal situación perdurará hasta que alguno o algunos de los otros condóminos exterioricen una voluntad en contrario. A partir de ese momento, quien se encuentre en el goce de la cosa deberá a los otros una compensación por tal razón, equivalente a un canon locativo. Claro está que esta circunstancia se verificará en tanto que alguno de los condóminos no pida la división (art. 1997) o impulse los mecanismos de la administración (art.1993).

No obstante, hasta que se produzca la división o se disponga la forma de administrar la cosa, el ocupante exclusivo deberá tal compensación.

El condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio, por lo que nada les debe a los demás comuneros mientras no conozca su voluntad de ejercer el igual derecho que éstos tienen. Es justificada la pretensión de un condómino que no aprovecha un inmueble común, de percibir una indemnización por esa falta de aprovechamiento cuando el bien es exclusivamente utilizado por otro condómino. Habiendo el condómino exteriorizado su voluntad de percibir el canon locativo que reclama al demandado, recién con la notificación del traslado de la demanda cabe concluir que en tal oportunidad cesó su consentimiento tácito a la anterior ocupación gratuita del inmueble, por lo que la indemnización respectiva debe fijarse desde ese momento.

2. Supuesto de indemnizabilidad

Cossari expresa: "Mientras los condóminos que no disfrutan de la cosa no manifiestan a quien la utiliza y goza, su intención de también disfrutarla o de que sea puesta en arrendamiento, o de percibir una compensación por la situación existente, el condómino ocupante está en todo su derecho a usar de toda la cosa y no debe compensación alguna a los restantes titulares".

"Pero una vez que éstos le soliciten al condómino, que hace uso exclusivo de la cosa, que les permita el uso común de la cosa o que la desocupe para poder ser arrendada, o simplemente le requieran una compensación del valor locativo por el goce exclusivo, nace allí la obligación de indemnizar al comunero reclamante en proporción a la parte indivisa del mismo".

III. JURISPRUDENCIA

1. El condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio, por lo que nada les debe a los demás comuneros mientras no conozca su voluntad de ejercer el igual derecho que estos tienen. Es justificada la pretensión de un condómino que no aprovecha un inmueble común, de percibir una indemnización por esa falta de aprovechamiento cuando el bien es exclusivamente utilizado por otro condómino. Habiendo el condómino exteriorizado su voluntad de percibir el canon locativo que reclama al demandado recién con la notificación del traslado de la demanda, cabe concluir que en tal oportunidad cesó su consentimiento tácito a la anterior ocupación gratuita del inmueble, por lo que la indemnización respectiva debe fijarse desde ese momento (CNCiv., sala D, 12/10/2001, LA LEY, 2002-B, 280. En sentido coincidente: sala C, 16/11/2001, LA LEY, 2002-A, 688).

2. No procede el cobro de la parte proporcional del alquiler, por parte del condómino que no utiliza la propiedad, a quien la está ocupando, si no medió petición alguna en ese sentido, ya que tal silencio implica una tácita conformidad; pero en cambio sí se le reconoce el derecho a percibir aquellas sumas a partir de la fecha de la interpelación (CNPaz, sala III, 26/5/1964, LA LEY, 116-531).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES

TÍTULO IV. CONDOMINIO

CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES

Comentario de ROBERTO MALIZIA

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

Editorial La Ley 2014

Art. 1983. Condominio.

Art. 1984. Aplicaciones subsidiarias.

Art. 1985. Destino de la cosa.

Art. 1986. Uso y goce de la cosa.

Art. 1987. Convenio de uso y goce.

Art. 1988. Uso y goce excluyente.

Art. 1989. Facultades con relación a la parte indivisa.

Art. 1990. Disposición y mejoras con relación a la cosa.

Art. 1991. Gastos.

Art. 1992. Deudas en beneficio de la comunidad

Art. 1988. Uso y goce excluyente. Página 4604