El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se concentran en un solo precepto las soluciones que para la indivisibilidad de la hipoteca prescriben los arts. 3112, 3113 y 3114 del Cód. Civil, que resultan de esta manera aplicables a todas las garantías reales por igual.
Ello así, aunque manteniendo la condición de natural de esta característica, que puede ser derogada por pacto expreso en contrario, o por disposición judicial a pedimento de parte interesada, si eso no resulta gravoso para el acreedor.
La fuente de inspiración es el art. 2095 del Proyecto de Código Civil de 1998.
II. COMENTARIO
1. La indivisibilidad de las garantías reales como regla general
Los derechos reales de garantía se proyectan sobre toda la cosa (o derecho) que constituye su objeto y sobre cada una de sus partes, que se encuentran igualmente afectadas a aquella seguridad.
A consecuencia de ello la totalidad de la deuda gravita sobre la totalidad del objeto afectado, de manera tal que, la división de la deuda o su extinción parcial, no implica necesariamente la división de la garantía ni la posibilidad de su extinción parcial.
La comprensión cabal de lo que antecede, a veces puede no resultar clara, dado que en materia de garantías reales, a la obligación inicial se le adjunta un derecho real (principio de accesoriedad).
Sólo el último es indivisible, y ello supone, que hasta tanto no se abone la totalidad de la deuda, el objeto no se verá libre del gravamen. El deudor que pagó su parte de la obligación principal no puede, por tanto, pretender una cancelación o liberación parcial de la cosa (una o varias) y debe, en su caso, soportar su ejecución ante el incumplimiento de otro de sus congéneres.
En cambio, la obligación principal, puede ser o no divisible, y en su caso, mancomunada o solidaria, circunstancias que salvo pacto expreso en contrario, no modifican la indivisibilidad de la garantía, que se mantiene incólume respecto del objeto comprometido.
2. Las excepciones a la indivisibilidad
Atento al carácter natural de la indivisibilidad, esta puede derogarse o modificarse, en el caso concreto, por acuerdo de las partes, o por decisión del juzgador en oportunidad de pretender hacerse efectiva la garantía ofrecida.
En el primer caso, las partes contratantes pueden estipular sobre la división del objeto.
Así, tratándose de inmuebles, ello puede hacerse en lotes o por el régimen de la propiedad horizontal, afectando a cada parcela o unidad resultantes de la escisión con una parte proporcional del gravamen inicial (en función de sus superficies, valores, porcentuales, etc.).
Igualmente, cuando se comprometen varios objetos a una misma deuda, se puede convenir que éstos respondan por una parte proporcional de la deuda y no por su totalidad, lo que puede implicar la liberación de algunos de ellos, aunque quede un saldo deudor impago.
Otra estipulación eficaz a estos fines, es que en el caso de existir varios objetos afectados a la garantía se establezca un orden para su ejecución, dejando para el último lugar, por ejemplo, al bien donde está radicada la sede del hogar conyugal del deudor o constituyente de la garantía, o bien aquel que concentra más de una garantía real.
Claro que para todo esto, en circunstancias normales, es indispensable la conformidad expresa del acreedor, quien no está obligado a aceptar pagos parciales y otorgar las correspondientes cancelaciones sobre los lotes resultantes de la división, o bien a seguir un cierto orden en la ejecución de la garantía acordada.
La derogación de la indivisibilidad de la garantía puede derivarse, también, de la decisión judicial, instada por expreso pedido de parte con interés legítimo (el propietario deudor, el propietario no deudor, el propio titular del gravamen —la venta en bloque de todos los bienes afectados no genera los mejores precios—, los titulares de otros gravámenes de fecha posterior que tienen interés en que quede un remanente luego de la venta forzada para satisfacer con éste sus acreencias).
La resolución del magistrado siempre debe ponderar los intereses de las partes involucradas y no debe significar en los hechos, un perjuicio para el acreedor.
En este tema gravita de modo decisivo, indudablemente, la figura del abuso de derecho (ver comentario al art. 10).
III. JURISPRUDENCIA
1. El principio de indivisibilidad de la hipoteca significa que el gravamen debe extenderse a todo el inmueble afectado y a cada una de sus partes, por lo que mientras subsista un saldo impago, la hipoteca permanece íntegra sobre la totalidad del inmueble. El sentido de tal principio se halla en la protección del crédito para que la hipoteca cumpla, en toda su extensión, su función de garantía" (CNCom., sala C, 23/9/1988, LA LEY, 1990-A, 381).
2. Si bien la ley establece que la hipoteca es indivisible, no lo es la obligación principal a la cual accede, por cuyo motivo esta última puede dividirse a fin de ser ejecutada parcialmente por alguno de los acreedores. En otras palabras, la indivisibilidad de la hipoteca no afecta ni modifica la divisibilidad del crédito al cual garantiza y cada acreedor solo puede reclamar su parte de aquél. En las obligaciones simplemente mancomunadas el crédito o la deuda se divide en tantas partes iguales como acreedores o deudores haya, si el título constitutivo de la obligación no ha establecido partes desiguales entre los interesados, es decir, que cuando no rige alguna norma excepcional, el fraccionamiento de la obligación se realiza por partes iguales. De tal modo, si en el sub lite en la escritura hipotecaria no se ha establecido la contribución del capital que aportó personalmente cada acreedor al celebrarse el mutuo, resulta evidente que el ejecutante no puede reclamar el cobro total del crédito debido sino solamente la mitad de la deuda insatisfecha, sin perjuicio, claro está, de los derechos del restante acreedor que no ha sido parte en la presente ejecución (C2ª Civ. y Com. La Plata, sala 1ª, 9/11/2006, Lexis Nº 14/113810).
3. No obstante que un departamento afectado al régimen de propiedad horizontal pudiera dividirse material y jurídicamente entre sus dos condóminos se debe admitir la oposición del acreedor hipotecario. De lo contrario se desnaturalizarían los términos del mutuo hipotecario celebrado en tanto por el principio de indivisibilidad del gravamen la hipoteca debe permanecer íntegra mientras el total de la deuda no se cancele en tanto las partes supeditaron la transferencia del inmueble —por cualquier título— a la expresa autorización de la acreedora hasta tanto no se abone su crédito (CNCiv., sala M, 12/3/2010, Lexis Nº 10/10276).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓNLIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO XII. - DERECHOS REALES DE GARANTÍA
CAPITULO 1 DISPOSICIONES COMUNES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2184. Disposiciones comunes y especiales.
Art. 2185. Convencionalidad.
Art. 2186. Accesoriedad.
Art. 2187. Créditos garantizables.
Art. 2188. Especialidad en cuanto al objeto.
Art. 2189. Especialidad en cuanto al crédito.
Art. 2190. Defectos en la especialidad.
Art. 2191. Indivisibilidad.
Art. 2192. Extensión en cuanto al objeto.
Art. 2193. Extensión en cuanto al crédito.
Art. 2194. Subrogación real.
Art. 2195. Facultades del constituyente.
Art. 2196. Inoponibilidad.
Art. 2197. Realización por un tercero.
Art. 2198. Cláusula nula.
Art. 2199. Responsabilidad del propietario no deudor.
Art. 2200. Ejecución contra el propietario no deudor.
Art. 2201. Derecho al remanente.
Art. 2202. Subrogación del propietario no deudor.
Art. 2203. Efectos de la subasta.
Art. 2204. Cancelación del gravamen.
Art. 2191. Indivisibilidad. Página 5003
Hola !
ResponderEliminarTe puedo pedir estos dos fallos.
No los puedo encontrar en la fuente y no están publicados en papel.
Gracias ! Carina Naldi
(C2ª Civ. y Com. La Plata, sala 1ª, 9/11/2006, Lexis Nº 14/113810).
(CNCiv., sala M, 12/3/2010, Lexis Nº 10/10276).