Art. 2015. Mayor valor por características edilicias. No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Por una cuestión metodológica examinaremos en conjunto las disposiciones emergentes de los arts. 2014 y 2015.
El art. 2014 le otorga al constructor de un muro medianero, sea encaballado o contiguo, el derecho a reclamarle al titular colindante el cobro de la medianería.
Si bien en el Código sustituido también estaba previsto el cobro de la medianería, cabe aclarar que en el caso de que el muro construido fuere contiguo el derecho del constructor y la consiguiente obligación del titular del fundo colindante nacía desde el momento en que se servía de la pared (art. 2728 Código de Vélez).
Fuentes. Proyecto de 1998, art. 1955.
II. COMENTARIO
1. Cobro de la medianería
El cobro de la medianería regulado en el art. 2014 contempla dos situaciones diferentes que están vinculadas con el tipo de muro que se hubiere construido.
a. Muro de cerramiento contiguo: Si el propietario de un fundo colindante con otro construye a su costo un muro de cerramiento forzoso en los términos del art. 2007, bajo la forma de muro contiguo, es decir que se asienta íntegramente en su inmueble en el filo del límite separativo del fundo colindante, tendrá derecho a reclamarle a su vecino el reembolso de la mitad del valor del terreno, de la construcción del muro y de los cimientos, ello aun cuando el titular del fundo contiguo no se hubiere servido del muro, toda vez que reviste el carácter de medianero por disposición legal (art. 2009).
b. Muro encaballado: Si el muro fue construido encaballado el constructor podrá reclamar en concepto de medianería la mitad del valor de la construcción del muro y de sus cimientos.
1.1. Cimientos
En el cálculo del valor de la pared se debe incluir obligatoriamente los cimientos, porque constituyen parte necesaria de aquélla para su solidez y funcionalidad.
Esta conclusión fluye de los términos mismos de la ley y ha sido acogida invariablemente por la doctrina y la jurisprudencia.
Sin perjuicio de lo anterior, sostiene Spota (también Durrieu) que en los casos de edificios que se prolongan en profundidad con sótanos o construcciones subterráneas, "el adquirente deberá comprar el muro con los cimientos hasta una profundidad indispensable para apoyar establemente esa pared, como si no existieran esas obras".
1.2. Las cualidades del muro
El art. 2015 dice que el constructor del muro medianero no puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar, lo cual equivale a afirmar que el adquirente no estará obligado a abonar una suma superior al costo normal de construcción, aun cuando el constructor reclame un suma superior alegando que tal muro está edificado con materiales de gran calidad.
En el sentido indicado, la doctrina imperante durante la vigencia del Código sustituido sostenía que se debía deducir del valor computable a los efectos de la adquisición, los correspondientes a adherencias de mero valor suntuario no inherentes al concepto de muro y su funcionalidad como tal. Sería el caso de grabados, pinturas, frescos y ornatos de excesivo costo (Spota), criterio que ha sido acogido por la jurisprudencia.
III. JURISPRUDENCIA
La metodología más adecuada para calcular el valor del muro es la de considerar que diversas partes de éste se deterioren en momentos diversos. El cálculo debe ser aplicado por separado a la partes de la constitución que sean susceptibles de depreciación distinta; es decir que debe aplicarse la tabla Ross-Heidecke en forma diferenciada a los elementos diversos (CNCiv., sala F, 15/11/2000, Lexis Nº 1/67172).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 5. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Sección 1ª. Condominio sobre accesorios indispensables.
Art. 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.
Art. 2005. Uso de la cosa común.
Sección 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos.
Art. 2006. Muro, cerco o foso.
Art. 2007. Cerramiento forzoso urbano.
Art. 2008. Muro de cerramiento forzoso.
Art. 2009. Adquisición de la medianería.
Art. 2010. Presunciones.
Art. 2011. Época de las presunciones.
Art. 2012. Exclusión de las presunciones.
Art. 2013. Prueba.
Art. 2014. Cobro de la medianería.
Art. 2015. Mayor valor por características edilicias.
Art. 2016. Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado.
Art. 2017. Derecho del que construye el muro.
Art. 2018. Medida de la obligación.
Art. 2019. Valor de la medianería.
Art. 2020. Inicio del curso de la prescripción extintiva.
Art. 2021. Facultades materiales. Prolongación.
Art. 2022. Prolongación del muro.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior.
Art. 2024. Reconstrucción.
Art. 2025. Utilización de superficie mayor.
Art. 2026. Diligencia en la reconstrucción.
Art. 2027. Mejoras en la medianería urbana.
Art. 2028. Abdicación de la medianería.
Art. 2029. Alcance de la abdicación.
Art. 2030. Readquisición de la medianería.
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria.
Art. 2034. Condominio de árboles y arbustos. A
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto.
Art. 2014. Cobro de la medianería. Página 4661
Art. 2015. Mayor valor por características edilicias.
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