PRESCRIPCION ADQUISITIVA
Rechazo de la demanda incoada por una mujer contra sus coherederos. Inexistencia de posesión exclusiva. Coposesión por causa de la sucesión
Hechos: La Cámara de Apelaciones confirma el fallo que rechazó la demanda por prescripción adquisitiva de dominio incoada por una mujer contra sus hermanos. Para así decidir, consideró que aquélla no era poseedora del inmueble objeto de la acción, sino coposeedora por causa de sucesión.
1. La acción por prescripción adquisitiva incoada por la actora contra sus hermanos es improcedente, en tanto aquélla incurrió en el error de considerarse poseedora del inmueble cuando en realidad era coposeedora por causa de sucesión, sin que existan actos de alzamiento, rebelión o expulsión frente a iguales derechos de sus coherederos. [1]
2. El pago de impuestos realizados en forma exclusiva por uno de los condóminos importa actos de administración y no alcanzan para tener por configurada la interversión del título, mientras que aquél que pretende la usucapión no pruebe en forma clara e inequívoca la exteriorización de su voluntad de privar a los demás de la posesión. [2]
#NroFallo# – C1aCiv., Com., Minas, Paz y Trib., Mendoza,2011/12/12.- T., R. J..
[Cita on line: AR/JUR/82002/2011]
JURISPRUDENCIA VINCULADA
[1] Ver también. Entre otros: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J, ”Guzmán, Marta H. y otros c. Guarnieri, Gabriela E. y otros”,24/09/2003, LA LEY 2004-A 2004 LA LEY 2004-A , 507, AR/JUR/2957/2003.
[2] Ver también. Entre otros: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H, “Gallo de Rozas, Nélida c. Presuntos herederos de Vicente Fortunato”,21/03/2002, DJ07/08/2002 DJ07/08/2002 , 1026 DJ 2002-2 DJ 2002-2 , 1026, AR/JUR/1653/2002.
2ª Instancia. — Mendoza, diciembre 12 de 2011.
Primera Cuestión: ¿Es justa la sentencia?
Segunda Cuestión: Costas.
Sobre la primera cuestión el Dr. Boulin dijo:
Que los presentes autos han sido apelado por la parte actora, quién expresó agravios contra la sentencia que desestimó la demanda por prescripción adquisitiva promovida fs 34.
Que en lo pertinente y relevante, la sentencia con fundamentos no debidamente rebatidos dijo:
a) Que la propia parte actora ha reconocido al absolver posiciones que los demandados son sus hermanos (fs.242/43); que se encuentra denunciada la apertura de la sucesión de los padres de las partes en los que la misma accionante ha hecho reserva de que el bien objeto de autos no sea denunciado como parte del haber hereditario hasta tanto se resuelva este proceso: es decir que la actora reconoce su calidad de coheredera en relación a los demandados.
b) Que como derivación de lo expuesto recuerda que la posesión debe ser exclusiva ya que cuando es común no basta acreditar los recaudos normales para prescribir, sino que es necesario que se pruebe la interversión del título por medio de actos posesorios que revelen o impliquen la exclusión del resto de los comuneros (art. 2353 y 2464 CC)
c) Que en general si alguno de los herederos posee un bien a título de tal, comprendido en la comunidad hereditaria, no lo hace como dueño exclusivo sino como integrante de la comunidad y que en dicha situación, el pago de impuestos se presume la contrapartida del uso gratuito consentido por los demás herederos.
d) Que puede suceder que de hecho haya cesado la indivisión si alguno de los herederos ha comenzado a poseer en forma exclusiva, obrando como único propietario; es el supuesto del heredero que ha consumado un acto de interversión de título (art. 2353 y 2458 CC)
e) Que dicha interversión debe ser probada mostrando actos de exclusión de las posesión de los herederos y que para producir el cambio de esta causa, esto es, la voluntad de poseer con exclusión de los otros deben sus actos posesorios tener publicidad tal que el excluido se vea en la necesidad de oponerse para impedir la usucapión.
f) Que en el caso la actora no tuvo posesión exclusiva pues compartió el inmueble con dos de sus hermanos, reconociendo también que uno de sus hermanos tuvo allí un taller mecánico hasta 1998 y que la vivienda era herencia de sus padres para todos sus hermanos.
Que los agravios del actor no apuntan criticar estos aspectos que a mi juicio son dirimentes; la sinrazón de la actora apelante resulta diáfana conforme a los antecedentes que se exponen:
a) El inmueble era propiedad de sus padres, como lo reconoce la actora en la demanda; poseedor era entonces su padre; al fallecer éste, la actora como sucesora universal era propietaria y poseedora de toda la herencia según art. 3410/17/18 CC, es decir quedó colocada en la misma posición de su padre.
b) Hasta aquí debo confesar que no entendía por qué se iniciaba un título supletorio en lugar de la sucesión de los causantes, salvo que ocurriera lo que después ocurrió y que definitivamente fue silenciado en la demanda.
c) Había otros herederos (hermanos de la actora) en su misma situación, los que a requerimiento del Juzgado fueron denunciados a fs42, de modo que la actora adquirió en virtud de la muerte de su padre la calidad de coposeedora y copropietaria en virtud de esa sucesión universal, de pleno derecho y sin intervención de autoridad alguna; en ese sentido, la posesión adquirida por los coherederos e incluso por la misma actora (art.3418) no habría de requerir aprehensión de la cosa ni tradición de ella, modos habituales en las adquisiciones inter vivos sino que ella operaba, por causa de la sucesión universal, en base a otros principios, según los cuales el heredero continúa la persona del causante, de modo que es poseedor de todo aquello que poseía el difunto (Claudio Kiper en Código Civil de Belluscio – Zannoni T° 10 pág.266)
Al respecto se ha dicho, mutatis mutandi, que: “El sistema de transmisión de derechos reales “mortis causa” determinado por el Código Civil, acuerda legitimación a los herederos para ejercer la acción de reivindicación, desde el momento mismo de la muerte del causante, pues del plexo normativo que conforman los arts. 3418, 3419, 3420, 3341, 3314 y 3282 resulta que en el mismo momento de la muerte del causante el heredero, aunque la ignore o sea incapaz, se convierte en propietario y poseedor de los bienes que componen el acervo sucesorio, sin necesidad de acto alguno de aprehensión de su parte” (Quiroz, Rodolfo c. Núñez Francisco y/u otros LL Litoral 2006 (marzo) , 266); el art. 3418 es clarísimo al respecto y aparece reafirmado por el art. 2373, donde especialmente se elimina la materia sucesoria de las reglas generales de adquisición de la posesión; son los herederos propietarios y poseedores desde la muerte del causante (arts. 3420 y 3418), sin necesidad de acto alguno material de su parte” (Curso de Derechos Reales”, Marina Mariani de Vidal. Ed. Victor P. De Zavalía, ps. 80/81).
d) Que es cierto que el comunero puede pretender usucapir pero siempre en la medida que el objeto sea el inmueble en su integridad, probando la interversión de su título y que convirtió la posesión promiscua o la coposesión del principio u original, en otra exclusiva.
Ha dicho la Corte Nacional que:
“Con arreglo a lo dispuesto por el art. 2353 del Cód. Civil, nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo la causa de la posesión -inmutabilidad de la causa de la relación real- y quien ha comenzado a poseer por otro, -agrego: o con otros- se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario”.
Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7º del Cód. Civil (art. 4015 del mismo), la realización de los actos comprendidos en el art. 2353 y el constante ejercicio de esa posesión deben efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Es decir, que no basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de los demandados, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos”
Para que se configure la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo con arreglo al principio del art. 2458 del Cód. Civil. (CS “Glastra S. A. E. e I. c. Nación Argentina y otros”,07/10/1993; ED 159-223)
¿Por qué es necesario intervertir el título?
Pues porque en su origen la actora, al fallecer sus padres, adquirió la coposesión por causa de la sucesión de sus padres, y conforme a la ley, nadie puede cambiar por su propia voluntad interna ni por el transcurso del tiempo la causa de su ocupación; si se comenzó como coposeedor, así ha de continuarse hasta que por actos exteriores se mute la causa originaria; paralelamente los coherederos que también adquirieron como condóminos o coposeedores, una vez adquirida esa coposesión por causa de herencia, la conservan sólo animus sin necesidad de realizar actos posesorios (art. 2445), y sólo la pierden cuando alguien a su vez los desapodere y la adquiera para sí, mediante actos suficientemente públicos, de manera tal que el desposeído pueda conocer ese desapoderamiento y esté en condiciones de entablar las acciones posesorias o petitorias correspondientes; los cambios de voluntad internos son irrelevantes; nadie podría intervertir la causa de su ocupación si en algún momento pensara o se le ocurriera que a partir de un momento pasa a ser poseedor exclusivo en lugar de coposeedor; los actos de mutación de la causa deben poder ser advertidos por estos coposeedores en el sentido de que se pretende expulsarlos y desconocer sus derechos.
Que por eso se ha sostenido que “Debe considerarse, pues, que no basta con haber comenzado a poseer la totalidad de la cosa por la pasividad o el abandono que habrían hecho los restantes condóminos, sin demostrar a partir de qué momento y conforme a qué hechos suficientemente exteriorizados se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca” (Trib. Sup. Just. Córdoba, sala Civ. Com. y Cont. Adm.,29/06/84“Morra, Carlos A.” JA, 1985-II-3), extremo que no está probado.
El mismo Tribunal Superior de Córdoba dijo que:
“Para producir el cambio de la “causa Possesionis”, es menester no sólo el “animus domini”, esto es, la voluntad de poseer con exclusión de todo otro condómino, sino también la realización efectiva de actos capaces -por sí mismos- de operar tal exclusión, de manera que el excluido se vea en la necesidad de oponerse para impedir la usucapión. Es que resulta obvio que mientras el condómino se limita a usar y gozar del inmueble en forma exclusiva, realiza un acto propio de su condición de tal (el condómino goza de toda la cosa) y, a lo más, se beneficia con actos de mera tolerancia de sus comuneros, que no tienen relevancia jurídica para dar lugar a la usucapión y que para usucapir es indispensable un avance sobre el derecho ajeno; de lo contrario, mientras cada cual ejerza el suyo o deje de hacerlo, lo mismo que cuando se proceda con anuencia del titular, nada podrá adquirirse por el transcurso del tiempo. (Del voto del doctor Carranza; Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba, Morra, Carlos A.,29/06/1984La Ley Online)
No cabe dudar acerca de que un condómino pueda prescribir contra otro, pero que pueda hacerlo con sólo comportarse como tal -condómino-, parece desde todo punto de vista jurídicamente imposible.
Es que si él accedió al inmueble a título de condómino y como tal comenzó a poseer, es inútil que demuestre haber usado y gozado de la totalidad del mismo durante más de veinte años, porque esa facultad de servirse de toda la cosa es atribuida legalmente y de manera indistinta a todos los comuneros (art. 2684, Cód. Civil), de modo que ese hecho no constituye un acto exterior idóneo para que se manifieste su voluntad de excluir a los demás (art. 2458, Cód. citado). Y mientras esa voluntad permanezca en su fuero interno, es de ningún efecto, porque nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso de tiempo, la causa de su posesión (art. 2353, Cód. Civil). (Del voto del doctor Carranza).
Es claro entonces que cuando se trata de prescripción adquisitiva por un condómino, coposeedor o coheredero, las dificultades probatorias se agudizan, pues si quien pretende usucapir es un condómino con exclusión de los demás, como el condominio frecuentemente es administrado por uno de los condóminos, éste se comporta exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde (Borda “Tratado de Derecho Civil – Derechos Reales”, t. I, Nº 386, p. 325).
De allí la relatividad de los testimonios que indican que la actora vive allí desde hace muchos años.
En tal hipótesis, según recuerda este autor, se ha declarado que los actos de posesión exclusiva que ejerce el propietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos, de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso (ver nº citado y nota 351). Es más, habrá de demostrarse a partir de qué momento se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca.
Que no se trata de que para prescribir, la posesión tenga que ser exclusiva como un recaudo más al lado de la posesión pública ininterrumpida etc.; la posesión misma siempre es exclusiva, pero el principio que establece el artículo 2401 CC no se opone a la regla, que muchas personas pueden poseer en común la cosa indivisible que les pertenece, y en tal caso ya no hay posesión sino coposesión, que en el caso deriva del fallecimiento del poseedor dejando varios herederos (nota al art. 2401)
Que el pago de impuestos realizados en forma exclusiva por uno de los condóminos no puede ser interpretado como demostrativo de la interversión del título de su posesión, cuando el mismo era el único coposeedor que tenían el uso y goce exclusivo de la común casa familiar, desde años atrás.
En tales casos, la normal tolerancia de los demás comuneros -generalmente ensanchada por lealtades y afectos parentales que ni siquiera los llevarán a requerir durante todo ese tiempo el pago de una indemnización o canon locativo-, suele estar acompañada por el pacto, de común tácito, de que él o los comuneros que usufructúan para sí la cosa común se hacen cargo de tales pagos (Cód. Civil de Belluscio T. 10 pág.214/215; Cura Grassi en LA LEY, 1997-B, 552); asimismo se sostiene que el pago de impuestos o erogaciones producto de tareas de mantenimiento o construcción, etc., realizadas en el inmueble común por uno de los condóminos, importan actos de administración y no alcanzan para tener por configurada la interversión del título, mientras que aquél que pretende la usucapión, no pruebe en forma clara e inequívoca, la exteriorización de su voluntad de privar de la posesión a los demás condóminos (Conf. CNCiv., Sala H,21/03/2002, DJ,2002-2-1026), acotando que en el caso, como para salir del apuro frente a la ponencia de la contraria, la actora al absolver posiciones dijo haber pagado a sus hermanos, lo que descarta toda interversión importando un reconocimiento del derecho de los coherederos (fs.242 vta.)
Que para terminar de clarificar lo que acontece en autos, acudo a Zannoni en su voto de un fallo reciente; la situación es similar a la de autos, la diferencia es que en ese caso la copropiedad derivaba de una compraventa realizada por tres personas, y aquí la copropiedad o coposesión deriva de una sucesión; la otra diferencia es que aquí hubo respuesta de los coherederos demandados, y en el caso que se expone la parte actora litigó sola.
En el citado caso, A adquiere un 50%; B adquiere un 40% y C un 10%; el señor C por razones de salud deja el inmueble y se instala en el interior del País; a partir de entonces, A y B dicen poseer en forma exclusiva por 20 años y pretenden adquirir la porción de C por el transcurso de ese tiempo.
Dijo Zannoni, en lo pertinente:
“Sostuvieron los actores que hacia julio de 1982 su condómino, M., se retiró de la propiedad por razones de salud manifestando que se trasladaría a vivir al interior. Los actores afirman que, desde entonces, se encuentran en posesión pública, pacífica y no interrumpida del bien, con ánimo de dueños, y en tal carácter han pagado todos los impuestos del bien y han realizado todos los arreglos que fueron necesarios para la conservación de la unidad, sin reclamo alguno por parte del señor M.”
“A fs. 47 quedó acreditado el fallecimiento de M. acaecido el 19 de julio de 1990, sin poder acreditarse la iniciación del proceso sucesorio. Por ello, previa citación por edictos de los herederos del accionado, sin haberse presentado persona alguna, se dio intervención a la Defensora Oficial de Ausentes a fs. 92.
“Sostiene el Señor Juez a quo, después de valorar las pruebas producidas, que a la luz de los principios que rigen el proceso de usucapión, “no surgen elementos de prueba fehacientes y suficientes que acrediten la necesaria interversión del título sobre el inmueble de autos, que haya tornado a los pretendientes en poseedores animus domini del 10% indiviso restante (del condominio)… que permitan darle favorable acogida a la pretensión contenida en la demanda”. Añade el juzgador que “los accionantes debieron acreditar fehacientemente la posesión exclusiva del bien que pretenden adquirir y que realizaron los actos posesorios que en forma regular ejerce el dueño de la cosa y mientras esto no suceda, la insuficiencia probatoria gravita en su contra, debiéndose en consecuencia rechazar la acción…”.
Los apelantes presentan su memorial a fs. 438/39 que fue contestado por el Defensor Oficial a fs. 455/57.
“A mi juicio no deben pasarse por alto en este juicio diversas consideraciones que resultan insoslayables. La primera, y quizá liminar, es que los pretensores a la usucapión no son terceros, ajenos a la relación real, que pretenden situarse como poseedores animus domini frente a quien goza de un título de dominio del inmueble es decir del derecho a poseer. En el presente caso se trata de condóminos que pretenden usucapir una parte indivisa perteneciente a otro condómino. Considero que en tal caso es menester tener en cuenta que cada uno de los condóminos goza de los derechos inherentes al dominio sobre la cosa común conforme lo establecen los arts. 2673 y ss., Cód. Civil.
De esto se colige una segunda consideración que tampoco puede ser pasada por alto: el condómino no es un poseedor a título precario, como lo es un usucapiente tercero, puesto que, por hipótesis, posee como propietario (art. 2676, Cód. Civil) y puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella (art. 2684). De tal modo los actos que habitualmente habilitan la prueba de la posesión para el usucapiente no son suficientes en el caso del condominio, si no se prueba que el condómino ha excluido cualquier acto de posesión de los otros condóminos. Sucede algo similar al caso del coheredero que pretende usucapir, como dueño exclusivo, un bien del acervo hereditario cuya posesión ostenta frente a sus coherederos. “Un sucesor, para prescribir frente a otros herederos, debe ejercer una posesión exclusiva y excluyente (pro possesore) sobre los bienes del sucesorio, no bastando para ello, la posesión legalmente deferida (pro herede) a que aluden los arts. 3410, 3412, 3414, 3418 y concordantes del Código Civil” (Medina, Graciela, en Código Civil comentado, Rubinzal-Culzoni, t. I, p. 511).
“En cuanto al condominio bien se ha explicado: “no puede hablarse de una posesión exclusiva y excluyente apta para fundar una usucapión, en el supuesto del copropietario que usara de la cosa común, pues en tal caso no hace más que ejercer facultades reconocidas por la ley (art. 2684, Cód. Civil), mientras no intente desconocer en forma indubitable —pública y manifiesta— los derechos de los restantes condóminos (art. 2458, Cód. Civil)” (ver, Andorno,Luis, La usucapión pretendida por un condómino, JA, 1985-II-9). O, como lo ha resuelto la Sala E de este tribunal: a los fines de la usucapión, “los actos de posesión exclusiva que ejerce el condómino sobre el inmueble común deben ser inequívocos, de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto en el uso” (Sala E,13/5/96, primer voto del doctor Dupuis, LA LEY, 1997-B-552, con nota de Cura Grassi, Domingo, Prescripción adquisitiva. Posesión del condómino, y cita de Borda, Tratado. Derechos reales, 5ª ed., t. I, n° 386. En igual sentido, Sala J,24/9/2003, sentencia libre en autos: “Guarnieri, Marta H. y otros, c. Guarnieri, Gabriela).
“En el presente caso, la prueba rendida en modo alguno permite colegir que los actores, durante el plazo de la usucapión, hayan excluido al demandado, desconociendo su carácter de copropietario; la prueba rendida no hace sino avalar el cumplimiento de los deberes y el ejercicio de los derechos emergentes del derecho de propiedad por parte de los condóminos actores con los alcances que establece la ley a su respecto. El pago de impuestos o servicios que podría en cierto contexto coadyuvar a la prueba del animus domini carece de virtualidad en este caso. En suma, lo único que se ha probado es que el demandado, condómino con los actores, falleció en el año 1990, pero este hecho, como lo destaca el Señor Juez a quo no demuestra que los actores hayan realizado actos posesorios excluyentes, inequívocos, que signifiquen una interversión del título” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, “Cassinelli, Ulises Andrés y otro c. Mutto, Antonio José,28/05/2010; La Ley Online)
La demanda, en mi opinión, falla por su base, y el error consiste en que la actora se considera poseedora cuando en rigor era coposeedora en virtud o por causa de sucesión universal y lo que falta en esta causa es la demostración de actos de alzamiento, rebelión o expulsión frente a iguales derechos de los coherederos y mientras ello no suceda, la coposesión adquirida por sucesión universal se conserva en todos los comuneros.
Es que no basta sostener -como lo hace la actora, haber comenzado a poseer la totalidad de la cosa por la pasividad o el abandono que habrían hecho los restantes condóminos, sin demostrar a partir de qué momento se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca (Fernández,LuisA. y otro c. Charlín, Ricardo J. y otros, LA LEY, 2003-F, 621; ídem “Ovalle, Alciera c. Herederos de Idelfonso y Jesusa Ovalle), pues debe recordarse que conforme el art. 3449 del Código Civil, si hay varios herederos, la posesión de la herencia por alguno de ellos aprovecha a los demás y por eso dijo el fallo apelado que si alguno de los herederos posee a título de tal un bien particular comprendido en la comunidad hereditaria, no lo hace como dueño exclusivo, sino como integrante de aquélla; de allí que deba demostrarse a partir de qué momento y conforme a qué hechos suficientemente exteriorizados se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca.
Por ello de igual modo se resolvió que no basta la prueba del corpus por parte del heredero ocupante del inmueble relicto, que pretende prescribir en contra de sus coherederos, siendo preciso demostrar de algún modo el ánimo de tener la cosa para sí exclusivamente. (Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Trabajo de Villa María, Sodero, Jorge F.,10/04/1984; La ley Online) pues el art.3416, asu turno, establece que cuando varias personas son llamadas simultáneamente a una sucesión, cada una tiene los derechos de su autor de una manera indivisible, en cuanto a la propiedad y a la posesión; si entonces la posesión de uno aprovecha a los demás, la única manera de poseer de manera exclusiva y excluyente es intervirtiendo la causa de la ocupación; si ello ocurre y se mantiene así por 20 años, frente a un reclamo de partición podría oponer el poseedor la usucapión como defensa, tal como lo dispone el art. 3460/61 del CC (Ver Llambías en comentario a este artículo en Código Civil Comentado T° V-B); no es exacto entonces que la acción de partición sea la que prescriba, como parece entender el apelante.
Finalmente,
En los juicios de adquisición del dominio por usucapión se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados, ya que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del Código Civil.
Que por lo expuesto propicio se rechace el recurso y se confirme la sentencia apelada.
Sobre la primera cuestión las Dras. Viotti y Miquel adhieren al voto precedente.
Sobre la segunda cuestión el Dr. Boulin dijo:
Que atento al resultado del acuerdo las costas de alzada deben imponerse a la parte actora apelante (art. 36 del CPC)
Sobre la segunda cuestión las Dras. Viotti y Miquel adhieren al voto precedente.
Y Vistos: lo que resulta del acuerdo precedente el tribunal resuelve:
I.- No hacer lugar al recurso de apelación de fs.336 y en tal virtud confirmar la sentencia de fs.326/331 vta.
II.- Costas de alzada a cargo de la actora y se difiere la regulación de honorarios hasta que se practique en la anterior instancia.
Notifíquese y bajen. — Alfonso Gabriel Boulin. — Ana María Viotti. — Silvina Miquel.
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Código Civil y Comercial
Es claro entonces que cuando se trata de prescripción adquisitiva por un condómino, coposeedor o coheredero, las dificultades probatorias se agudizan, pues si quien pretende usucapir es un condómino con exclusión de los demás, como el condominio frecuentemente es administrado por uno de los condóminos, éste se comporta exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde (Borda “Tratado de Derecho Civil – Derechos Reales”, t. I, Nº 386, p. 325).
De allí la relatividad de los testimonios que indican que la actora vive allí desde hace muchos años.
En tal hipótesis, según recuerda este autor, se ha declarado que los actos de posesión exclusiva que ejerce el propietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos, de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso (ver nº citado y nota 351). Es más, habrá de demostrarse a partir de qué momento se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca.
Que no se trata de que para prescribir, la posesión tenga que ser exclusiva como un recaudo más al lado de la posesión pública ininterrumpida etc.; la posesión misma siempre es exclusiva, pero el principio que establece el artículo 2401 CC no se opone a la regla, que muchas personas pueden poseer en común la cosa indivisible que les pertenece, y en tal caso ya no hay posesión sino coposesión, que en el caso deriva del fallecimiento del poseedor dejando varios herederos (nota al art. 2401)
Que el pago de impuestos realizados en forma exclusiva por uno de los condóminos no puede ser interpretado como demostrativo de la interversión del título de su posesión, cuando el mismo era el único coposeedor que tenían el uso y goce exclusivo de la común casa familiar, desde años atrás.
En tales casos, la normal tolerancia de los demás comuneros -generalmente ensanchada por lealtades y afectos parentales que ni siquiera los llevarán a requerir durante todo ese tiempo el pago de una indemnización o canon locativo-, suele estar acompañada por el pacto, de común tácito, de que él o los comuneros que usufructúan para sí la cosa común se hacen cargo de tales pagos (Cód. Civil de Belluscio T. 10 pág.214/215; Cura Grassi en LA LEY, 1997-B, 552); asimismo se sostiene que el pago de impuestos o erogaciones producto de tareas de mantenimiento o construcción, etc., realizadas en el inmueble común por uno de los condóminos, importan actos de administración y no alcanzan para tener por configurada la interversión del título, mientras que aquél que pretende la usucapión, no pruebe en forma clara e inequívoca, la exteriorización de su voluntad de privar de la posesión a los demás condóminos (Conf. CNCiv., Sala H,21/03/2002, DJ,2002-2-1026), acotando que en el caso, como para salir del apuro frente a la ponencia de la contraria, la actora al absolver posiciones dijo haber pagado a sus hermanos, lo que descarta toda interversión importando un reconocimiento del derecho de los coherederos (fs.242 vta.)
Que para terminar de clarificar lo que acontece en autos, acudo a Zannoni en su voto de un fallo reciente; la situación es similar a la de autos, la diferencia es que en ese caso la copropiedad derivaba de una compraventa realizada por tres personas, y aquí la copropiedad o coposesión deriva de una sucesión; la otra diferencia es que aquí hubo respuesta de los coherederos demandados, y en el caso que se expone la parte actora litigó sola.
En el citado caso, A adquiere un 50%; B adquiere un 40% y C un 10%; el señor C por razones de salud deja el inmueble y se instala en el interior del País; a partir de entonces, A y B dicen poseer en forma exclusiva por 20 años y pretenden adquirir la porción de C por el transcurso de ese tiempo.
Dijo Zannoni, en lo pertinente:
“Sostuvieron los actores que hacia julio de 1982 su condómino, M., se retiró de la propiedad por razones de salud manifestando que se trasladaría a vivir al interior. Los actores afirman que, desde entonces, se encuentran en posesión pública, pacífica y no interrumpida del bien, con ánimo de dueños, y en tal carácter han pagado todos los impuestos del bien y han realizado todos los arreglos que fueron necesarios para la conservación de la unidad, sin reclamo alguno por parte del señor M.”
“A fs. 47 quedó acreditado el fallecimiento de M. acaecido el 19 de julio de 1990, sin poder acreditarse la iniciación del proceso sucesorio. Por ello, previa citación por edictos de los herederos del accionado, sin haberse presentado persona alguna, se dio intervención a la Defensora Oficial de Ausentes a fs. 92.
“Sostiene el Señor Juez a quo, después de valorar las pruebas producidas, que a la luz de los principios que rigen el proceso de usucapión, “no surgen elementos de prueba fehacientes y suficientes que acrediten la necesaria interversión del título sobre el inmueble de autos, que haya tornado a los pretendientes en poseedores animus domini del 10% indiviso restante (del condominio)… que permitan darle favorable acogida a la pretensión contenida en la demanda”. Añade el juzgador que “los accionantes debieron acreditar fehacientemente la posesión exclusiva del bien que pretenden adquirir y que realizaron los actos posesorios que en forma regular ejerce el dueño de la cosa y mientras esto no suceda, la insuficiencia probatoria gravita en su contra, debiéndose en consecuencia rechazar la acción…”.
Los apelantes presentan su memorial a fs. 438/39 que fue contestado por el Defensor Oficial a fs. 455/57.
“A mi juicio no deben pasarse por alto en este juicio diversas consideraciones que resultan insoslayables. La primera, y quizá liminar, es que los pretensores a la usucapión no son terceros, ajenos a la relación real, que pretenden situarse como poseedores animus domini frente a quien goza de un título de dominio del inmueble es decir del derecho a poseer. En el presente caso se trata de condóminos que pretenden usucapir una parte indivisa perteneciente a otro condómino. Considero que en tal caso es menester tener en cuenta que cada uno de los condóminos goza de los derechos inherentes al dominio sobre la cosa común conforme lo establecen los arts. 2673 y ss., Cód. Civil.
De esto se colige una segunda consideración que tampoco puede ser pasada por alto: el condómino no es un poseedor a título precario, como lo es un usucapiente tercero, puesto que, por hipótesis, posee como propietario (art. 2676, Cód. Civil) y puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella (art. 2684). De tal modo los actos que habitualmente habilitan la prueba de la posesión para el usucapiente no son suficientes en el caso del condominio, si no se prueba que el condómino ha excluido cualquier acto de posesión de los otros condóminos. Sucede algo similar al caso del coheredero que pretende usucapir, como dueño exclusivo, un bien del acervo hereditario cuya posesión ostenta frente a sus coherederos. “Un sucesor, para prescribir frente a otros herederos, debe ejercer una posesión exclusiva y excluyente (pro possesore) sobre los bienes del sucesorio, no bastando para ello, la posesión legalmente deferida (pro herede) a que aluden los arts. 3410, 3412, 3414, 3418 y concordantes del Código Civil” (Medina, Graciela, en Código Civil comentado, Rubinzal-Culzoni, t. I, p. 511).
“En cuanto al condominio bien se ha explicado: “no puede hablarse de una posesión exclusiva y excluyente apta para fundar una usucapión, en el supuesto del copropietario que usara de la cosa común, pues en tal caso no hace más que ejercer facultades reconocidas por la ley (art. 2684, Cód. Civil), mientras no intente desconocer en forma indubitable —pública y manifiesta— los derechos de los restantes condóminos (art. 2458, Cód. Civil)” (ver, Andorno,Luis, La usucapión pretendida por un condómino, JA, 1985-II-9). O, como lo ha resuelto la Sala E de este tribunal: a los fines de la usucapión, “los actos de posesión exclusiva que ejerce el condómino sobre el inmueble común deben ser inequívocos, de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto en el uso” (Sala E,13/5/96, primer voto del doctor Dupuis, LA LEY, 1997-B-552, con nota de Cura Grassi, Domingo, Prescripción adquisitiva. Posesión del condómino, y cita de Borda, Tratado. Derechos reales, 5ª ed., t. I, n° 386. En igual sentido, Sala J,24/9/2003, sentencia libre en autos: “Guarnieri, Marta H. y otros, c. Guarnieri, Gabriela).
“En el presente caso, la prueba rendida en modo alguno permite colegir que los actores, durante el plazo de la usucapión, hayan excluido al demandado, desconociendo su carácter de copropietario; la prueba rendida no hace sino avalar el cumplimiento de los deberes y el ejercicio de los derechos emergentes del derecho de propiedad por parte de los condóminos actores con los alcances que establece la ley a su respecto. El pago de impuestos o servicios que podría en cierto contexto coadyuvar a la prueba del animus domini carece de virtualidad en este caso. En suma, lo único que se ha probado es que el demandado, condómino con los actores, falleció en el año 1990, pero este hecho, como lo destaca el Señor Juez a quo no demuestra que los actores hayan realizado actos posesorios excluyentes, inequívocos, que signifiquen una interversión del título” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, “Cassinelli, Ulises Andrés y otro c. Mutto, Antonio José,28/05/2010; La Ley Online)
La demanda, en mi opinión, falla por su base, y el error consiste en que la actora se considera poseedora cuando en rigor era coposeedora en virtud o por causa de sucesión universal y lo que falta en esta causa es la demostración de actos de alzamiento, rebelión o expulsión frente a iguales derechos de los coherederos y mientras ello no suceda, la coposesión adquirida por sucesión universal se conserva en todos los comuneros.
Es que no basta sostener -como lo hace la actora, haber comenzado a poseer la totalidad de la cosa por la pasividad o el abandono que habrían hecho los restantes condóminos, sin demostrar a partir de qué momento se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca (Fernández,LuisA. y otro c. Charlín, Ricardo J. y otros, LA LEY, 2003-F, 621; ídem “Ovalle, Alciera c. Herederos de Idelfonso y Jesusa Ovalle), pues debe recordarse que conforme el art. 3449 del Código Civil, si hay varios herederos, la posesión de la herencia por alguno de ellos aprovecha a los demás y por eso dijo el fallo apelado que si alguno de los herederos posee a título de tal un bien particular comprendido en la comunidad hereditaria, no lo hace como dueño exclusivo, sino como integrante de aquélla; de allí que deba demostrarse a partir de qué momento y conforme a qué hechos suficientemente exteriorizados se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca.
Por ello de igual modo se resolvió que no basta la prueba del corpus por parte del heredero ocupante del inmueble relicto, que pretende prescribir en contra de sus coherederos, siendo preciso demostrar de algún modo el ánimo de tener la cosa para sí exclusivamente. (Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Trabajo de Villa María, Sodero, Jorge F.,10/04/1984; La ley Online) pues el art.3416, asu turno, establece que cuando varias personas son llamadas simultáneamente a una sucesión, cada una tiene los derechos de su autor de una manera indivisible, en cuanto a la propiedad y a la posesión; si entonces la posesión de uno aprovecha a los demás, la única manera de poseer de manera exclusiva y excluyente es intervirtiendo la causa de la ocupación; si ello ocurre y se mantiene así por 20 años, frente a un reclamo de partición podría oponer el poseedor la usucapión como defensa, tal como lo dispone el art. 3460/61 del CC (Ver Llambías en comentario a este artículo en Código Civil Comentado T° V-B); no es exacto entonces que la acción de partición sea la que prescriba, como parece entender el apelante.
Finalmente,
En los juicios de adquisición del dominio por usucapión se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados, ya que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del Código Civil.
Que por lo expuesto propicio se rechace el recurso y se confirme la sentencia apelada.
Sobre la primera cuestión las Dras. Viotti y Miquel adhieren al voto precedente.
Sobre la segunda cuestión el Dr. Boulin dijo:
Que atento al resultado del acuerdo las costas de alzada deben imponerse a la parte actora apelante (art. 36 del CPC)
Sobre la segunda cuestión las Dras. Viotti y Miquel adhieren al voto precedente.
Y Vistos: lo que resulta del acuerdo precedente el tribunal resuelve:
I.- No hacer lugar al recurso de apelación de fs.336 y en tal virtud confirmar la sentencia de fs.326/331 vta.
II.- Costas de alzada a cargo de la actora y se difiere la regulación de honorarios hasta que se practique en la anterior instancia.
Notifíquese y bajen. — Alfonso Gabriel Boulin. — Ana María Viotti. — Silvina Miquel.
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Código Civil y Comercial
ARTÍCULO 1915. Interversión
Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. (2353 CCV)
Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.(2458 CCV)
ARTICULO 2353 .- Nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario.
Nota:2353. L. 10, tít. 14, Part. 3ª Cód. francés, arts. 2230 y 2231; napolitano, 2137; de Luisiana, art. 3404. L. 3, § 19, tít. 2, lib. 41, Dig. Otra ley del mismo título pone el ejemplo de una mutación en la causa de la posesión: "Si colonus a domino emerit, aut a domino hoeredes institutus fuerit". SAVIGNY, desde la p. 69, explica extensamente la difícil regla, "que nadie puede cambiar por sí la causa de su posesión". Lo mismo MOLITOR, en su "Tratado de la posesión", desde el núm. 39. Véase también TROPLONG, sobre el art. 2231.
La regla que consagra el art. 1915, en concordancia con las figuras regladas de la traditio brevi manu y constituto posesorio (art. 1923), implica que la sola voluntad es insuficiente para modificar la causa originaria de la detentación, por lo cual es necesaria la existencia de un acto jurídico válido para dar origen a la nueva relación real.
Art. 2.458. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.
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